Налоги при покупке недвижимости в Каталонии в 2026 году: сколько вы заплатите (калькулятор)
В Каталонии налог на покупку вторичного жилья составляет 10 % до 600 000 €, а дальше ставка растёт по ступеням до 13 % на ту часть цены, что выше 1,5 млн €. Новостройка, купленная у застройщика, облагается 11,5 % (10 % IVA и 1,5 % гербового сбора AJD). Нотариус, реестр и оформление добавляют примерно от 1 000 € за студию до 4 000 € за самую дорогую виллу, а юрист обычно берёт 1-1,5 % от цены. По объектам, которые мы продаём, налог на покупку составляет от 15 900 € (студия за 159 000 €) до 487 400 € (вилла за 3,98 млн €).
Перед просмотром покупатели почти всегда спрашивают нас одно и то же: во сколько мне на самом деле обойдётся этот дом? Цена в объявлении отвечает только на часть вопроса. Ниже калькулятор с реальными объектами из нашей базы, а под ним те же цифры текстом, чтобы было видно, куда уходит каждый евро. Все ставки на октябрь 2026 года, источники: Налоговое агентство Каталонии (ATC), Налоговое агентство Испании и официальные тарифы нотариусов и реестра.
Калькулятор расходов на покупку
Если ваша компания вправе вычитать IVA, а продавец ведёт предпринимательскую деятельность, он может отказаться от освобождения: тогда IVA (к вычету) + AJD 3,5 % вместо ITP. Уточните у налогового консультанта.
* Ориентир: суммы зависят от объекта, нотариуса и условий сделки. Гонорар юриста законом не установлен. Данные на октябрь 2026 года; льготные ставки 5 % и 7 % не учтены. Свой случай уточните у юриста в Испании.
Два налога на покупку, и платится только один
Какой налог вы платите, зависит от одного вопроса: это первая продажа нового жилья застройщиком или продажа жилья, у которого уже был владелец?
- Вторичное жильё: вы платите ITP, каталонский налог на передачу имущества, 10-13 %.
- Новостройка от застройщика: вы платите 10 % IVA (НДС) и 1,5 % AJD (гербовый сбор), всего 11,5 %.
Оба сразу не платятся никогда. Жильё перестаёт считаться новым, если до продажи в нём без перерыва жили или его сдавали два года и больше. Налог в обоих случаях платит покупатель.
Как работает ставка по ступеням
Представьте цену как дом с несколькими этажами. У каждого этажа своя ставка, и она применяется только к той части цены, которая на этом этаже. С 27 июня 2025 года в Каталонии такие ступени:
| Часть цены | Ставка на эту часть | Налог со всей ступени |
|---|---|---|
| До 600 000 € | 10 % | 60 000 € |
| От 600 000 до 900 000 € | 11 % | ещё 33 000 € |
| От 900 000 до 1 500 000 € | 12 % | ещё 72 000 € |
| Свыше 1 500 000 € | 13 % | 13 % от остатка |
Возьмём Villa Rosamar (страница на английском) за 2 380 000 €. С первых 600 000 € платится 60 000 €. Со следующих 300 000 € ещё 33 000 €. Со следующих 600 000 € ещё 72 000 €. С последних 880 000 € 13 %, то есть 114 400 €. Всего 279 400 €, это 11,74 % от цены, а не 13 %.
По той же логике при цене 610 000 € вместо 600 000 € ставка 11 % применяется только к разнице в 10 000 €: налог вырастет на 1 100 €, а не пересчитается по 11 % со всей цены.
Реальные примеры из нашей базы
| Объект и цена | Налог на покупку | Нотариус и реестр, примерно |
|---|---|---|
| Студия, Бланес, 159 000 €, вторичка | 15 900 € (10 %) | 590 € |
| Дом с бассейном, Санта-Кристина, Бланес, 550 000 €, вторичка | 55 000 € (10 %) | 950 € |
| Виллы Тамариу, от 2 200 000 €, новостройка | 253 000 € (11,5 %) | 1 910 € |
| Villa Rosamar (страница на английском), 2 380 000 €, вторичка | 279 400 € (11,74 %) | 2 020 € |
| Villa Golf, Санта-Кристина-д’Аро, 2 800 000 €, вторичка | 334 000 € (11,93 %) | 2 260 € |
| Casa Port Salvi (страница на английском), 3 980 000 €, вторичка | 487 400 € (12,25 %) | 2 940 € |
Дороже 2 млн € новостройка выгоднее по налогу. При цене ровно 2 000 000 € оба налога дают одинаковые 230 000 €. При цене ниже этой суммы выгоднее вторичка, при цене выше выгоднее новостройка. За виллу в Тамариу за 2 200 000 € налог 253 000 €, а за вторичку по той же цене было бы 256 000 €. Будь Casa Port Salvi новостройкой, налог составил бы 457 700 € вместо 487 400 €.
Кто у кого покупает: меняется ли налог?
Меньше, чем обычно думают. Для жилья тип покупателя и продавца важен лишь в нескольких случаях:
| Кто продаёт кому | Налог | Комментарий |
|---|---|---|
| Частное лицо частному лицу | ITP 10-13 % | обычный случай на вторичке |
| Частное лицо компании | ITP 10-13 % | 20 %, если компания крупный владелец жилья |
| Компания (не застройщик) частному лицу | ITP 10-13 % | повторная продажа жилья освобождена от IVA |
| Компания компании | ITP 10-13 % или IVA + AJD 3,5 % | IVA, только если покупатель вправе его вычесть, а продавец отказался от освобождения |
| Застройщик, первая продажа новостройки | IVA 10 % + AJD 1,5 % | одинаково для любого покупателя |
Ставка 20 % для крупных владельцев жилья. Частное лицо или компания платит 20 % вместо 10-13 %, если у них уже больше 10 объектов жилья в Каталонии, жильё общей площадью больше 1 500 м² или 5 и больше объектов в зонах с ограничением арендной платы, а также при покупке жилого здания целиком. Ставка не применяется, если жильё станет для покупателя основным. Если у вас уже несколько объектов в Каталонии, проверьте это до того, как сделаете предложение продавцу.
Льготные ставки иностранным покупателям почти никогда не подходят. В Каталонии есть 5 % на основное жильё для покупателей до 35 лет включительно, многодетных и неполных семей, людей со степенью инвалидности от 65 % и пострадавших от гендерного насилия, 7 % на социальное жильё (vivienda de protección oficial) и 3-4 % в некоторых небольших сельских муниципалитетах. Ставки 5 % и 7 % только для основного жилья, а для 5 % и сельских ставок есть ещё лимит дохода: не больше 36 000 € по последней испанской декларации (выше для многодетных и неполных семей).
Остальные расходы на покупку
- Нотариус: гонорар по официальному тарифу. В Каталонии оформление купчей и первую копию оплачивает покупатель (Гражданский кодекс Каталонии, ст. 531-6), в отличие от общего правила Испании.
- Реестр собственности: тоже по официальному тарифу, от пары сотен евро примерно до 1 100 € за самую дорогую нашу виллу.
- Хестор: около 250-500 € за декларацию и уплату налога и регистрацию купчей. Не нужен, если этим займётся ваш юрист.
- Юрист: по закону не обязателен, но мы всегда советуем его нанять. Обычно 1-1,5 % от цены плюс 21 % IVA, минимум около 1 000-1 500 €. Закон гонорар не регулирует; в сложных сделках и на дорогих объектах он бывает выше, до 3 %.
- Ипотека: банк оплачивает AJD, нотариуса, реестр и хестора по кредиту. Вы оплачиваете оценку, обычно 250-600 €.
- NIE: официальная пошлина за номер иностранца 9,84 €. Как его получить, рассказываем в руководстве по NIE.
- Комиссия агентства: закон не определяет, кто её платит, это решается в каждой сделке. По объектам из нашей базы её платит продавец.
Что проверить перед подписанием, читайте в наших статьях о выписке Nota Simple и о скрытых расходах при покупке на Коста-Браве.
Цена или справочная стоимость: с чего платится налог
Налог считается с большей из двух сумм: цены в купчей или кадастровой справочной стоимости объекта (valor de referencia). У вилл цена обычно выше, поэтому расчёты в этой статье верны. Справочную стоимость можно посмотреть на сайте Кадастра по кадастровому номеру, а юрист проверит её до подписания.
Когда будете продавать
- Продавец-нерезидент: платит 19 % с прибыли. Покупатель обязан удержать 3 % от цены и перечислить их в налоговую Испании в течение месяца (модель 211); это аванс вашего налога, излишек возвращают.
- Продавец-резидент: прибыль облагается по ставке 19-30 % в зависимости от суммы. Продажа основного жилья может не облагаться налогом, если вы вложите деньги в новое основное жильё или если вам больше 65 лет.
- Plusvalía municipal: муниципальный налог на рост стоимости земли платит продавец; если реальной прибыли не было, налог не взимается. Если продавец частное лицо-нерезидент, закон обязывает покупателя заплатить этот налог в мэрию вместо него.
Королевский декрет-закон 2026 года (RDL 29/2026) устанавливает новые максимальные коэффициенты plusvalía с 1 декабря 2026 года и некоторые правила для нерезидентов; он действует, но его ещё должен утвердить парламент, и если не утвердит, декрет утратит силу. Актуальное положение уточните у юриста в Испании.
Вопросы о налоге на покупку в Каталонии
Какой налог платится при покупке недвижимости в Каталонии в 2026 году?
На вторичное жильё 10 % с первых 600 000 €, затем 11 %, 12 % и 13 % с частей цены выше 600 000 €, 900 000 € и 1 500 000 € (ATC, с 27 июня 2025 года). На новостройку от застройщика 11,5 %: 10 % IVA и 1,5 % AJD.
Что выгоднее по налогу в Каталонии: новостройка или вторичка?
Зависит от цены. При цене 2 000 000 € налог одинаковый (230 000 €). При цене ниже этой суммы выгоднее вторичка, при цене выше выгоднее новостройка, потому что её ставка 11,5 % не растёт вместе с ценой.
Кто платит нотариусу при покупке недвижимости в Каталонии?
По Гражданскому кодексу Каталонии (ст. 531-6) оформление купчей и первую копию оплачивает покупатель, если в договоре не сказано иное. Гонорар по официальному тарифу: около 600 € за дом стоимостью 550 000 € и около 1 800 € за Casa Port Salvi стоимостью 3,98 млн €, с IVA.
Платит ли компания больше налога при покупке жилья в Каталонии?
Обычно нет: компания платит ITP по той же шкале, что и частное лицо. Главное исключение: ставка 20 % для крупных владельцев жилья (больше 10 объектов в Каталонии и в некоторых других случаях), и она одинакова для компаний и частных лиц.
Какой налог платит нерезидент при продаже недвижимости в Испании?
19 % с прибыли. Покупатель удерживает 3 % от цены и перечисляет их в налоговую в течение месяца; это аванс налога, а продавец подаёт модель 210 для окончательного расчёта. Plusvalía municipal платит продавец, но если он частное лицо-нерезидент, налог в мэрию за него платит покупатель.
Нашли объект, который подходит по бюджету?
Напишите нам в WhatsApp, какой объект хотите посмотреть, и мы организуем показ, на месте или по видеосвязи.
Источники: Agència Tributària de Catalunya, ITP-AJD tarifes i tipus и compravenda d’immobles (октябрь 2026); Llei 11/2026 de mesures fiscals (DOGC, 13 июля 2026); Ley 37/1992 del IVA, ст. 20 и 91; Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITPAJD), ст. 10; Real Decreto 1426/1989 (тарифы нотариусов) и 1427/1989 (тарифы реестра); Codi civil de Catalunya, ст. 531-6 и 621-15; Ley 5/2019 и Real Decreto-ley 17/2018 (расходы по ипотеке); Agencia Tributaria, прирост капитала нерезидентов и модель 211; Ley 35/2006 del IRPF; Real Decreto Legislativo 2/2004, ст. 104-110 (plusvalía); Real Decreto-ley 29/2026. Цены объектов по сайту vivendanova.com на октябрь 2026. Данные на октябрь 2026 года.