Туристическая лицензия на Коста-Браве 2026: где её ещё можно получить
Новых туристических лицензий (HUT) больше нет в большинстве прибрежных муниципалитетов, которые на самом деле интересуют покупателей. Палафружель, под которым Тамариу, Льяфранк и Калелья, прямо пишет на своём сайте, что превышает установленную норму и выдавать новые лицензии не может. В Льорет-де-Мар то же самое: получить новую лицензию HUT уже нельзя, возможны только смена владельца и закрытие. Если вы покупаете дом с расчётом на арендный доход, вопрос стоит не «смогу ли я получить лицензию», а «есть ли она у этого конкретного дома и сохранится ли она».
Большинство тех, кто пишет нам про доход от аренды, считает в обратном порядке. Сначала находят дом, он нравится, и только потом спрашивают, можно ли сдавать его понедельно. К этому моменту ответ обычно отрицательный, и вся финансовая модель рассыпается. На Коста-Браве лицензия это не бумажка, которую оформляют после покупки. Это характеристика самого дома, такая же как бассейн или участок, и в 2026 году самая дефицитная из всех.
Что такое эта лицензия
Habitatge d’ús turístic (HUT) это разрешение сдавать жильё на срок 31 день и меньше. Привязано оно к жилью, а не к владельцу, поэтому переходит вместе с продажей. Объект вносится в туристический реестр Каталонии, и регистрационный номер обязан стоять в каждом объявлении.
Без лицензии посуточная сдача незаконна. Сдача дольше 31 дня не требует туристической лицензии нигде в Каталонии, и именно этим путём в итоге идёт большинство наших покупателей. Но с 2026 года и там появился потолок цены, об этом ниже.
Что изменилось за три года
Decret Llei 3/2023 ввёл для 262 муниципалитетов Каталонии режим предварительной градостроительной лицензии: в этих городах туристическому жилью нужна муниципальная лицензия до начала работы, и муниципалитет вправе отказать. Потолок составляет 10 туристических жилищ на 100 жителей и становится обязательным в 2028 году.
Где дверь уже закрыта
Палафружель (Тамариу, Льяфранк, Калелья-де-Палафружель). В инструкции мэрии к этой процедуре написано, что муниципалитет превышает норму 10 туристических жилищ на 100 жителей из 27-го дополнительного положения Decret 1/2010, и поэтому новые градостроительные лицензии на туристическое жильё выдавать нельзя. В прессе часто цитируют годовой мораторий от октября 2023 года, но действующая причина сегодня именно норма, а не он.
Льорет-де-Мар. Мэрия пишет, что получить новые лицензии HUT уже невозможно и что доступны только смена владельца и закрытие. В 2025 году в Льорете было около 3.134 зарегистрированных туристических жилищ против 3.277 годом раньше, то есть фонд сокращается, а не растёт.
Муниципалитеты, которым придётся сокращать
Семь муниципалитетов Баш-Эмпорда уже выше потолка 2028 года и обязаны уменьшать число туристических жилищ, а не наращивать: Пальс, Бегур, Торроэлья-де-Монгри, Калонже-и-Сант-Антони, Кастель-д’Аро, Платжа-д’Аро и С’Агаро, Палафружель и Вилоприу. Кастель-д’Аро, Платжа-д’Аро и С’Агаро это один муниципалитет, поэтому список и читается как семь, а не как девять.
Разрыв не символический. У Пальса больше 55 туристических жилищ на 100 жителей: 1.419 зарегистрированных против разрешённых 255. У Бегура 1.171 против примерно 428. У Торроэльи, Калонже и Кастель-Платжа-д’Аро около 20 на 100. Палафружель и Вилоприу превышают норму незначительно.
То есть покупая сегодня дом с лицензией в Бегуре или Платжа-д’Аро, вы заходите в муниципалитет, который по закону обязан сократить число лицензий до 2028 года. Какие именно уцелеют и по каким критериям, решается прямо сейчас. Муниципалитет, не уложившийся к 2028 году, не сможет выдавать новые лицензии и продлевать существующие до 2033 года. Кто обещает вам, что лицензия там навсегда, тот гадает.
Что мы нашли в собственном каталоге
По нашему поиску по каталогу партнёра в сентябре 2026 года, на всём отрезке от Сант-Фелиу-де-Гишольс до Бегура в диапазоне от 440.000 до 1.000.000 евро не нашлось ни одного объекта в продаже с действующей туристической лицензией. Всё лицензированное, что мы смогли найти в этой цене, оказалось в Бланесе, Льорет-де-Мар и Тосса-де-Мар, и это существующие лицензии конкретных домов, а не разрешения, которые новый владелец мог бы получить.
Мы это проверяли, потому что французский покупатель задал точный вопрос: дом между Сант-Фелиу и Бегуром, минимум три спальни, аренда должна покрывать кредит. Честный ответ был в том, что его зона и его схема финансирования несовместимы и выбрать придётся что-то одно. Из объявлений на порталах он бы этого не узнал. Общую картину по туристической сдаче мы разбирали в отдельной статье про лицензии и правила.
Какие варианты остаются
Купить объект, у которого лицензия уже есть. Проверять по регистрационному номеру в туристическом реестре Каталонии, а не по словам продавца и не по формулировке объявления. Мы видели объявления агентств с пометкой «licencia turística», где владелец потом подтверждал, что лицензии нет.
Сдавать дольше 31 дня. Туристическая лицензия и реестр не нужны нигде в Каталонии. Помесячно удалённым работникам, зимним жильцам, на долгий отпуск. Валовая доходность ниже, чем у понедельной летней сдачи, зато управления почти не требуется.
Но в 2026 году здесь появилось то, о чём пока почти не пишут. По каталонскому закону, действующему с 1 января 2026 года, сезонная аренда определяется не сроком договора, а реальной целью, и в муниципалитетах, объявленных зоной напряжённого рынка жилья, цена ограничена потолком, если эта цель не отпуск и не отдых. Льорет-де-Мар, Бланес, Палафружель и Кастель-Платжа-д’Аро все в этом списке. Летняя отпускная аренда там под потолок не попадает, а зимняя аренда удалённому работнику попадает. Если вы собираетесь закрывать ипотеку десятимесячными договорами, посмотрите индекс по конкретной улице до того, как закладывать цифру в расчёт.
Сначала муниципалитет, потом дом. Если смысл покупки именно в посуточной сдаче, поиск начинается с того, где лицензии есть и сохранятся, а не с того, какой дом понравился. Разбор Бланес или Льорет-де-Мар подходит как отправная точка: в обоих городах лицензированные объекты ещё в обороте.
Если аренда нужна под вид на жительство
Отдельная история для тех, кто смотрит на дом как на часть переезда. После закрытия Golden Visa покупка недвижимости сама по себе никакого статуса не даёт, и мы разбирали это в статье про легальные пути переезда в 2026 году. Виза без права на работу требует подтверждённого пассивного дохода, и доход от аренды в Испании консульства засчитывают неохотно и по-разному: их интересуют стабильные поступления, а не сезонные. Поэтому считать туристическую сдачу источником дохода для подачи на ВНЖ рискованно, а долгосрочную аренду, наоборот, проще обосновать. Это ещё один аргумент за объект, который можно сдавать круглый год, а не восемь недель летом.
Две ловушки, которых нет ни в одном объявлении
Первая в формулировках. «Licencia turística» в объявлении может означать действующую лицензию, просроченную лицензию или просто уверенность продавца, что её можно получить. По одному объекту в Бланесе в этом году в описании агентства было написано, что парковочное место входит в цену; владелец сказал нам, что не входит и стоит 30.000 евро сверху. Описание это маркетинг, а не документ.
Вторая в сообществе собственников. Даже при действующей HUT устав закрытой урбанизации может запрещать или ограничивать сезонную сдачу. В закрытых посёлках вокруг Льорета и Бланеса это встречается всё чаще, а уставы нигде не публикуются, их спрашивают у администратора.
Что нас спрашивают про лицензии
Можно ли получить новую туристическую лицензию в Тамариу или Льяфранке?
Нет. Палафружель превышает норму 10 туристических жилищ на 100 жителей, и мэрия пишет, что новые градостроительные лицензии на туристическое жильё выдавать нельзя. Существующие продолжают действовать, новые не выдаются.
Переходит ли лицензия при покупке дома?
Да. HUT привязана к жилью, а не к владельцу, и переходит вместе с продажей. Новый собственник уведомляет мэрию о смене владельца. Проверять, что лицензия действующая, нужно до подписания, а не после.
Можно ли сдавать объект вообще без лицензии?
Да, на срок дольше 31 дня. Это обычная сезонная аренда, туристическая лицензия для неё не нужна нигде в Каталонии. Но с 1 января 2026 года в муниципалитетах с напряжённым рынком жилья такая аренда попадает под потолок цены, если её цель не отпуск и не отдых.
Что произойдёт в 2028 году?
Потолок 10 туристических жилищ на 100 жителей станет обязательным. Муниципалитеты, которые уже выше него, включая Пальс, Бегур, Палафружель и Кастель-Платжа-д’Аро, обязаны сократить их число. Не уложившийся муниципалитет не сможет выдавать новые лицензии и продлевать существующие до 2033 года.
Стоит ли переплачивать за дом с лицензией?
Зависит от того, где. В муниципалитете, который обязан сокращать лицензии до 2028 года, вы переплачиваете за актив с неясным сроком жизни. В Бланесе или Тоссе аргументация сильнее. Спросите текущее соотношение по муниципалитету, прежде чем соглашаться на наценку.
Смотрите дом, где аренда должна закрывать кредит?
Пришлите объявление, и мы проверим статус лицензии и положение муниципалитета до того, как вы сделаете предложение. Если цифры не сходятся, скажем прямо.
Попросить VivendaNova проверить объект или посмотреть наши объекты на Коста-Браве.
Источники: Ajuntament de Palafrugell, страница процедуры по туристическому жилью (норма 27-го дополнительного положения Decret 1/2010); Ajuntament de Lloret de Mar, информационная страница и муниципальное постановление по HUT; Decret Llei 3/2023 и Ley 11/2025 Женералитата Каталонии (вторая о сезонной аренде и потолке цен, действует с 1 января 2026 года); Ràdio Capital de l’Empordà от 2 марта 2026 года о семи муниципалитетах Баш-Эмпорда выше потолка 2028; Idescat о числе туристических жилищ в Льорет-де-Мар. Положение на октябрь 2026 года. Правила лицензирования меняются, и каждая мэрия применяет собственный градостроительный инструмент, поэтому действующие условия сверяйте со своим юристом в Испании.