Туристическая аренда на Коста-Браве 2026: лицензии, правила, что важно инвестору

Коротко: можно ли купить недвижимость на Коста-Браве и сдавать её туристам

Да, но не любую и не везде. Краткосрочная туристическая аренда в Каталонии (посуточно, сроком до 31 ночи) разрешена только при наличии действующей туристической лицензии (HUT — Habitatge d’Ús Turístic). При этом во многих прибрежных муниципалитетах, включая Льорет-де-Мар, Тоссу-де-Мар и большую часть Коста-Бравы, выдача новых лицензий сейчас заморожена. Поэтому ключевой принцип 2026 года: если вы покупаете недвижимость ради туристической аренды, лицензия должна уже быть у объекта и быть правильно передана вам при сделке.

Ниже разбираем, как это устроено на практике и что проверять перед покупкой. Это обзорный материал, а не юридическая консультация — по конкретному объекту всегда нужна проверка с юристом.

Туристическая аренда и долгосрочная: в чём разница

В Каталонии граница между «туристической» и «обычной» арендой проходит по сроку проживания.

• До 31 ночи включительно — это туристическая аренда (HUT). Требует туристической лицензии, регистрации в Туристическом реестре Каталонии и национального регистрационного номера.
• 32 дня и больше — это уже сезонная или долгосрочная аренда. Она регулируется Законом о городской аренде (LAU) и не требует туристической лицензии.

Это важно: долгосрочную аренду (от 30 дней) можно вести без туристической лицензии. Именно поэтому многие владельцы, у которых нет HUT, сдают жильё в сезонном или долгосрочном формате.

Главное в 2026 году: новые лицензии почти не выдают

После Декрета-закона 3/2023 правила в Каталонии ужесточились. Установлен лимит: не более 10 объектов с туристической лицензией на 100 жителей муниципалитета. Декрет затрагивает не все, а около 262 муниципалитетов с проблемами доступа к жилью. Лицензии перестали быть бессрочными — новые выдаются на 5 лет с возможностью продления, а у уже существующих лицензий есть переходный период, после которого их тоже нужно будет подтверждать.

Кроме того, муниципалитеты, испытывающие давление на рынок жилья, классифицируются как «напряжённые», и в таких зонах выдача новых туристических лицензий заморожена. По состоянию на 2026 год в этот список попадает большая часть побережья Коста-Бравы, включая Льорет-де-Мар, Тоссу-де-Мар и Кадакес. В ряде популярных муниципалитетов (например, Плая-д’Аро, Калонж) число лицензий уже превышает установленный лимит.

Практический вывод для покупателя: в этих районах рассчитывать на получение новой туристической лицензии сейчас не стоит. Реальный путь к туристической аренде — покупка объекта, у которого лицензия уже есть.

Покупаете ради аренды? Лицензия должна передаться вместе с объектом

Здесь кроется самая частая ошибка. В Каталонии туристическая лицензия привязана к её держателю, а не автоматически к недвижимости. Это значит, что при покупке дома или квартиры с лицензией её передача должна быть оформлена корректно.

В Каталонии лицензия HUT передаётся новому владельцу с уведомлением (не разрешением) Женералитата в течение 30 дней после сделки. Большинство передач проходит успешно, но важно знать: новый владелец наследует и любые открытые нарушения по объекту, если они были.

Что это значит на практике: при покупке «с лицензией» нужно убедиться, что лицензия действующая, что её передача прописана в сделке, и что по объекту нет открытых проблем. Это проверяется юристом до подписания.

Если квартира в доме: согласие общины собственников

С реформой Закона о горизонтальной собственности, действующей с 3 апреля 2025 года, появилось ещё одно важное условие для квартир в многоквартирных домах. Для новой туристической аренды теперь требуется одобрение общины собственников — большинством в 3/5 (60%) голосов.

То есть даже если по зоне лицензия в принципе возможна, община дома может проголосовать против туристической деятельности, и тогда сдавать посуточно будет нельзя. Сообщества всё чаще пользуются этим правом, чтобы сохранить спокойствие в доме.

Для покупателя это означает: если квартира покупается под туристическую аренду, нужно проверить устав и протоколы общины — не запрещена ли там туристическая деятельность. Для отдельно стоящих домов и вилл этот фактор не действует, что делает их в этом смысле гибче.

Регистрация и отчётность

С июля 2025 года для размещения на платформах (Airbnb, Booking и др.) обязателен единый национальный регистрационный номер краткосрочной аренды (NRU). Платформы обязаны проверять его перед публикацией объявления. Также действует обязанность передавать данные о заселяющихся гостях в систему Министерства внутренних дел.

Несоблюдение правил карается серьёзными штрафами — за серьёзные нарушения в Каталонии они могут достигать значительных сумм. Поэтому к легальности нужно подходить ответственно, а не «как получится».

Что это значит для инвестора: трезвый взгляд

Картина на 2026 год такая:

• Купить и легально сдавать посуточно можно в основном через объект, у которого лицензия уже есть (новые в большинстве прибрежных зон заморожены).
• Для квартир добавляется фактор общины собственников.
• Долгосрочная и сезонная аренда (от 32 дней) лицензии не требует — это рабочий и стабильный вариант, который часто недооценивают.
• Отдельные дома и виллы в этом смысле гибче квартир.

Будущая доходность зависит от рыночных условий и конкретного объекта, поэтому обещать «гарантированный доход» было бы неправильно. Но при грамотном выборе объекта и понимании правил аренда остаётся реальным инструментом.

Частые вопросы

Можно ли получить новую туристическую лицензию в Льорет-де-Мар в 2026 году?

На текущий момент Льорет-де-Мар относится к «напряжённым» муниципалитетам, где выдача новых туристических лицензий заморожена. Реальный путь — покупка объекта с уже существующей лицензией. Статус может меняться, поэтому актуальность нужно проверять по конкретному адресу.

Нужна ли лицензия для долгосрочной аренды?

Нет. Аренда на срок от 32 дней относится к сезонной или долгосрочной и регулируется Законом о городской аренде, без туристической лицензии.

Передаётся ли лицензия при покупке дома?

В Каталонии лицензия привязана к держателю и передаётся новому владельцу с уведомлением Женералитата в течение 30 дней после сделки. Её передачу нужно правильно оформить, а объект — проверить на отсутствие открытых нарушений.

Может ли община дома запретить туристическую аренду?

Да. С апреля 2025 года для новой туристической аренды в многоквартирном доме нужно одобрение общины большинством в 60%. Община может проголосовать против.

Это юридическая консультация?

Нет. Это общий обзор для ориентации. Правила различаются по муниципалитетам и регулярно меняются, поэтому по конкретному объекту необходима проверка с юристом и актуальными данными.

Об авторе: материал подготовлен командой VivendaNova — бутикового агентства недвижимости на Коста-Браве. Мы работаем с недвижимостью в Льорет-де-Мар и соседних муниципалитетах, в том числе с объектами, у которых есть действующая туристическая лицензия, и сопровождаем покупателей на каждом этапе сделки, включая проверку статуса лицензии.

Информация в статье носит общий ознакомительный характер по состоянию на 2026 год и не является юридической консультацией. Туристическое лицензирование регулируется муниципальными и региональными нормами, которые могут меняться; по конкретному объекту обращайтесь к юристу.