Покупка недвижимости на Коста-Брава: частые вопросы

1. Может ли иностранец купить недвижимость на Коста-Брава?

Да. Для иностранцев нет никаких ограничений на покупку в Испании, независимо от резидентства, будь то жильё, земля или коммерция. Вы покупаете на тех же условиях, что и гражданин Испании.

2. Нужен ли NIE?

Да. NIE (идентификационный номер иностранца) обязателен, чтобы подписать нотариальный акт, заплатить налоги, открыть счёт в банке и взять ипотеку. Мы помогаем его оформить.

3. Нужен ли счёт в испанском банке?

Строго говоря, не обязателен, но это стандарт и сильно упрощает оплату цены, налогов, а потом коммунальных и налога на недвижимость. Если средства приходят из юрисдикций повышенного риска, нотариус может попросить подтвердить их законное происхождение до подписания.

4. Как проходит покупка и сколько она занимает?

Вы получаете NIE и нанимаете независимого юриста. Согласуете условия и подписываете частный договор задатка (contrato de arras). Юрист проводит проверку: выписку из Реестра собственности (nota simple), градостроительный статус и справки об отсутствии долгов по налогам и по сообществу собственников. Затем подписывается нотариальный акт (escritura), оплачиваются цена и налоги, покупка регистрируется в Реестре. Обычно это 6-12 недель, без ипотеки быстрее.

5. Можно ли купить удалённо, не приезжая в Испанию?

Да. Многие покупатели оформляют сделку через доверенность (poder) на своего юриста, так что NIE, счёт и подписание можно сделать за вас.

6. Какой задаток вносится за резервирование объекта?

После небольшой брони договор задатка (arras) обычно составляет около 10% цены. Если потом отказывается покупатель, он, как правило, теряет эту сумму; если отказывается продавец, он, как правило, возвращает её в двойном размере.

7. Какие налоги и расходы добавляются к цене?

На вторичке в Каталонии налог на передачу собственности (ITP) прогрессивный и считается по ступеням: 10% до 600 000 €, 11% от 600 000 до 900 000, 12% от 900 000 до 1 500 000 и 13% свыше 1 500 000, поэтому эффективная ставка для большинства вилл выходит между 11% и 13%. Новостройка от застройщика облагается иначе: 10% НДС плюс 1,5% гербового сбора (AJD), итого 11,5%. Сверху закладывайте нотариуса, Реестр и услуги юриста, примерно 1-2%. Как ориентир, рассчитывайте на 12-15% сверх цены.

8. Можно ли платить наличными?

Нет. Закон ограничивает наличные платежи суммой 1 000 € (10 000 €, если ваш налоговый домициль вне Испании), поэтому жильё оплачивается банковским переводом. Когда здесь говорят «покупатель за наличные», имеют в виду покупку без ипотеки.

9. Можно ли получить ипотеку, будучи нерезидентом?

Да. Нерезиденты обычно получают до 60-70% от меньшей из величин «цена или оценка» (для не-граждан ЕС часто меньше), поэтому планируйте первый взнос 30-40% плюс расходы выше. Банк просит паспорт, NIE, подтверждение дохода, свежие выписки по счёту и налоговые декларации.

10. Кто платит агенту по недвижимости?

В Испании комиссию агента обычно платит продавец, поэтому наши консультации и показы для покупателя бесплатны.

11. В чём разница между новостройкой и вторичкой?

Новостройка от застройщика облагается по 11,5% (НДС плюс гербовый сбор) и идёт с юридическими гарантиями на строительство; она современная и готова к заселению. Вторичка облагается прогрессивным ITP и обычно находится в сложившейся локации с взрослым садом.

12. Действует ли ещё Golden Visa? Даёт ли покупка жилья резидентство?

Нет. Испания закрыла Golden Visa (ВНЖ за инвестиции) 3 апреля 2025 года, включая путь через недвижимость. Покупка жилья больше не даёт резидентства. Купить как нерезидент по-прежнему можно свободно; если вы хотите жить в Испании долгосрочно, это отдельный иммиграционный путь (например, виза без права на работу или виза цифрового кочевника), и мы сведём вас с юристом по миграции.

13. Какие ежегодные расходы на владение?

Муниципальный налог на недвижимость (IBI) от кадастровой стоимости, взносы сообщества собственников (если оно есть), коммунальные и страховка. Нерезиденты платят ещё небольшой годовой налог нерезидента (IRNR) с вменённого дохода, даже если не сдают жильё. Налог на крупное имущество может применяться выше определённых порогов, но зависит от конкретной ситуации, поэтому его подтверждает налоговый консультант, а не мы цифрой.

14. Можно ли сдавать объект в аренду?

Долгосрочная жилая аренда не требует туристической лицензии. Краткосрочная туристическая аренда требует муниципальной лицензии (HUT), которая во многих городах Коста-Брава ограничена и часто недоступна для новых заявок. Кроме того, в некоторых городах действуют потолки арендной платы. Мы проверяем ваш конкретный город, прежде чем вы будете рассчитывать на доход от аренды.

15. Что с налогами при продаже?

Для продавца-нерезидента прирост капитала облагается по 19%. Покупатель удерживает 3% от цены и перечисляет их в налоговую в счёт налога; продавец декларирует реальный прирост, а излишне удержанное возвращается.

16. Как я защищён как иностранный покупатель? Какие меры предосторожности?

Независимый юрист (не юрист продавца), обязательная выписка из Реестра до того, как вы берёте обязательства, и справки об отсутствии долгов, чтобы неоплаченные налоги или взносы сообщества не перешли на покупателя. Сделка подписывается у нотариуса и регистрируется в Реестре собственности. Крупные наличные платежи запрещены, что тоже защищает обе стороны.

17. Какие документы нужны?

Действующий паспорт, NIE, договоры задатка и купли-продажи, подтверждение средств или одобрение ипотеки и, желательно, счёт в испанском банке.

18. Есть ли у этих домов частный пляж?

Нет. В Испании все пляжи и береговая полоса по закону общественные (Ley de Costas), поэтому частного пляжа у объекта быть не может. У многих домов у моря есть прямой или закрытый доступ к бухте и открытые морские виды.