Жирона растёт, Каталония остывает: рынок Коста-Бравы в октябре 2026 года
На октябрь 2026 года в Каталонии жилья покупают меньше, чем год назад, а в провинции Жирона больше. По данным нотариусов, в первом полугодии 2026 года сделок в Каталонии стало на 6,8% меньше, а у Жироны лучшее первое полугодие с 2007 года, и цены предложения в провинции рекордные. Для покупателя виллы на Коста-Браве это значит: цены держатся, и довод «рынок остывает» на переговорах почти ничего не даёт.
Этой осенью много пишут о том, что каталонский рынок остывает. Для Каталонии в целом, если считать число сделок, это справедливо. На побережье от Бланеса до Портбоу картина другая. В сентябре 111 из 203 обращений к нам пришли из Франции, и этих покупателей интересует побережье, а не средние цифры по региону. Ниже цифры с источниками и то, что они значат, если вы планируете покупку в 2026 или 2027 году.
Каталония: сделок меньше, цены растут
2025 год стал для Каталонии рекордным по числу сделок с жильём: по данным INE, Национального института статистики Испании, их стало на 13,9% больше. В 2026 году число сделок пошло вниз. Нотариальная палата Каталонии насчитала 55 446 сделок за первое полугодие 2026 года против 59 474 годом раньше, это минус 6,8% (сообщение палаты от 1 сентября 2026 года).
Цены при этом не снизились. В зависимости от источника и метода жильё в Каталонии на 7-12% дороже, чем год назад:
- Нотариусы: +7% за первое полугодие 2026 года, до 2 480 €/м² (цены реальных сделок).
- Регистраторы Каталонии: +8,5% за год во втором квартале 2026 года, до 2 995 €/м²; новостройки в среднем 3 241 €/м².
- Индекс цен на жильё INE: +10,1% за год во втором квартале 2026 года.
- idealista: +12,2% по ценам предложения, до 3 092 €/м² (сентябрь 2026 года).
Цифры расходятся, и это нормально. Нотариусы и регистраторы фиксируют, сколько заплачено, а idealista показывает, сколько просят продавцы. Когда сравниваете предложения, не смешивайте эти две цифры.
Жирона и Коста-Брава: растут и сделки, и цены
В провинции Жирона, куда входит вся Коста-Брава, за первое полугодие 2026 года прошло 7 592 сделки с жильём. По данным INE, которые приводит газета Diari de Girona, это лучшее первое полугодие с 2007 года. Только за июнь было 1 185 сделок, на 6,7% больше, чем в июне 2025 года.
Цены предложения рекордные. В сентябре 2026 года средняя цена в провинции составила 2 934 €/м², на 9,9% выше, чем год назад, и это максимум за всю историю наблюдений idealista. По муниципалитетам картина разная:
| Муниципалитет | Цена предложения, сентябрь 2026 | Изменение за 12 месяцев |
|---|---|---|
| Провинция Жирона | 2 934 €/м² | +9,9% |
| Бегур | 4 239 €/м² | +7,0% |
| Тосса-де-Мар (весь муниципалитет) | 3 554 €/м² | +11,1% |
| Паламос | 3 508 €/м² | +16,7% |
| Город Жирона | 2 851 €/м² | +9,6% |
Внутри муниципалитета Бегур разброс большой. Жильё у бухт Айгуафреда и Са-Туна стоит в среднем 5 426 €/м² (+16,9%), а в зоне, которую idealista называет Residencial Begur – Esclanyà, 2 912 €/м². Средняя цена по городку мало говорит о конкретной улице: в одном муниципалитете метр у бухт почти вдвое дороже, чем подальше от моря.
Верхний сегмент: сколько на самом деле платят в лучших местах
В общих средних ценах люксовый сегмент не виден. По данным Engel & Völkers на октябрь 2026 года, средняя цена предложения домов на Коста-Браве 2 601 €/м² (+3,5% за год), квартир 2 973 €/м² (+6,4%). В лучших местах цены сделок намного выше. По данным того же агентства, средние цены его сделок в 2025 году были такими:
- Старый город Кадакеса: 7 857 €/м²
- Старый С’Агаро (S’Agaró Vell) и Ла-Конка: 6 000 €/м², отдельные сделки доходили до 8 000 €/м²
- Центр Кадакеса: 5 800 €/м²
- Бегур: 4 518 €/м²
- Калелья-де-Палафружель, Льяфранк и Тамариу: 4 199 €/м²
Источник и выборка здесь не те, что у idealista, поэтому две цифры по Бегуру напрямую сравнивать нельзя. Агентство добавляет, что цена предложения в этих районах в среднем примерно на 10% выше итоговой (газета Empordà, 20 июля 2026 года). Это и есть запас для торга в верхнем сегменте. Больших скидок, на которые иногда рассчитывают покупатели, прочитав об остывании рынка, ждать не стоит.
Подробнее о люксовом сегменте и о том, от чего зависит цена виллы на этом побережье, мы писали в августовском обзоре рынка люксовой недвижимости Коста-Бравы.
Кто покупает
На иностранцев пришлось 25,0% всех сделок в провинции Жирона в 2025 году (в 2024-м 27,1%), во втором квартале 2026 года 25,5% (Коллегия регистраторов Испании). По данным Engel & Völkers, среди иностранных покупателей на Коста-Браве больше всего французов, немцев и жителей Бенилюкса, растёт интерес американцев. Агентство Dils Lucas Fox сообщает, что на покупателей из Франции приходится больше четверти суммы его сделок, затем идут Нидерланды и Бельгия.
Среди регионов Испании Каталония на первом месте по покупкам жилья иностранцами, которые уже живут в стране: 8 516 сделок, или 21,6% от всех таких покупок, в первом полугодии 2026 года (статистика нотариусов). После отмены «золотой визы» в апреле 2025 года покупка жилья сама по себе вид на жительство не даёт, его оформляют отдельно.
С октября 2026 года изменились правила аренды
Если собираетесь сдавать жильё, проверьте новые правила, прежде чем считать доходность. Королевский декрет-закон 29/2026 действует с 8 октября 2026 года, но его ещё должен утвердить парламент; если не утвердит, декрет утратит силу. В нём три главных изменения:
- Для временной аренды нужна подтверждённая причина, по которой арендатор живёт не по месту основного жительства; срок больше 31 дня и, по общему правилу, не больше 12 месяцев.
- С 1 декабря 2026 года аренда меблированного жилья на срок до 30 ночей будет облагаться НДС (IVA) по ставке 10%.
- Мэрии муниципалитетов, где объявлены зоны напряжённого рынка жилья, смогут ввести надбавку к налогу на недвижимость IBI для жилья, которое сдаётся туристам: до 50%, до 100% для владельцев двух и более таких объектов, до 150% для владельцев четырёх и более. Комиссия мэрии Барселоны по экономике и финансам одобрила такую надбавку 9 октября 2026 года. Окончательное решение горсовет примет на пленарном заседании в декабре, а впервые налог с надбавкой начислят 31 декабря 2027 года.
В Каталонии действует декрет-закон 3/2023. В 262 муниципалитетах из списка 2023 года для туристического жилья нужна предварительная градостроительная лицензия, её выдают на пять лет, а туристического жилья может быть не больше 10 объектов на 100 жителей. Что это значит для владельцев, мы разбирали в статье о жилищном декрете Испании 2026 года. Актуальные условия уточняйте у своего юриста в Испании.
Что это значит, если вы покупаете в 2026 году
Не рассчитывайте, что спад в Каталонии снизит цены на побережье. Сделок в Жироне становится больше, а предложение вилл с видом на море ограничено самой береговой линией. В верхнем сегменте закладывайте на торг около 10% от цены предложения: такую разницу называет Engel & Völkers.
Покупайте для жизни, а не ради туристической аренды. Лицензии ограничены, на короткую аренду появляются новые налоги, и окупить виллу посуточной сдачей сейчас труднее, чем два года назад. Дом, в котором вы будете жить или который сдадите надолго, надёжнее.
Сравнивайте похожие объекты. Средняя цена по городку смешивает квартиры в центре и виллы над бухтами. Просите цены реальных сделок по похожим домам в той же части города. Если выбираете, где жить круглый год, пригодится наш материал о том, какие городки Коста-Бравы живут круглый год.
Частые вопросы о рынке
Растут ли цены на недвижимость на Коста-Браве в 2026 году?
Да. В сентябре 2026 года средняя цена предложения в провинции Жирона была 2 934 €/м², на 9,9% больше, чем год назад, и это максимум за всю историю наблюдений idealista. Цены в Паламосе (+16,7%) и в муниципалитете Тосса-де-Мар (+11,1%) выросли сильнее среднего.
Остывает ли рынок недвижимости Каталонии?
По числу сделок да: нотариусы насчитали в Каталонии на 6,8% меньше сделок в первом полугодии 2026 года. В провинции Жирона наоборот: 7 592 сделки, лучшее первое полугодие с 2007 года. Цены растут и там, и там.
Сколько стоит квадратный метр в лучших местах Коста-Бравы?
Сильно зависит от места. Средняя цена сделок Engel & Völkers в 2025 году: 4 199 €/м² в Калелье-де-Палафружель, Льяфранке и Тамариу, 4 518 €/м² в Бегуре и 6 000 €/м² в Старом С’Агаро и Ла-Конке, где отдельные сделки доходили до 8 000 €/м².
Можно ли сдавать дом туристам на Коста-Браве?
Только с туристической лицензией и только там, где её ещё выдают. Каталония ограничивает лицензии в 262 муниципалитетах из списка 2023 года, а если парламент утвердит декрет-закон 29/2026, с 1 декабря 2026 года аренда меблированного жилья до 30 ночей будет облагаться НДС 10%. Проверяйте лицензию конкретного объекта до покупки.
Сколько среди покупателей в провинции Жирона иностранцев?
Около четверти: 25,0% в 2025 году и 25,5% во втором квартале 2026 года, по данным регистраторов. По данным агентств, на Коста-Браве больше всего иностранных покупателей из Франции.
Присматриваетесь к виллам на побережье?
Посмотрите наши виллы над бухтой Тамариу и виллу Rosamar в Кала-Каньет (страница на английском).
Если хотите понять, что эти цифры значат для вашей покупки, напишите VivendaNova, какой район и бюджет вы рассматриваете.
Источники: idealista, отчёт о ценах на жильё в Каталонии (сентябрь 2026); Нотариальная палата Каталонии (1 сентября 2026); INE, индекс цен на жильё за 2-й квартал 2026 и продажи жилья за 2025; Регистраторы Каталонии (Registradors de Catalunya), 2-й квартал 2026; Коллегия регистраторов Испании, Estadística Registral Inmobiliaria 2025 и 2-й квартал 2026; Генеральный совет нотариата, покупки иностранцев за 1-е полугодие 2026 (15 октября 2026); Engel & Völkers, цены на жильё на Коста-Браве (12 октября 2026); Empordà (20 июля 2026), по данным Engel & Völkers и Dils Lucas Fox; Diari de Girona (14 августа 2026); BOE, Real Decreto-ley 29/2026; DOGC, Decret llei 3/2023; мэрия Барселоны (9 октября 2026); обращения в VivendaNova, сентябрь 2026. Данные на октябрь 2026 года.