Licencia turística en la Costa Brava 2026: dónde queda alguna
Ya no hay licencias turísticas (HUT) nuevas en la mayoría de los municipios de costa que de verdad interesan al comprador. Palafrugell, que incluye Tamariu, Llafranc y Calella, dice en su propia sede electrónica que supera la ratio legal y no puede otorgar nuevas licencias. En Lloret de Mar ocurre lo mismo: ya no es posible obtener nuevas licencias de HUT y los únicos trámites posibles son el cambio de titular y la baja. Si compra contando con los ingresos del alquiler, la pregunta no es “podré sacar la licencia”, sino “la tiene ya esta vivienda y la va a conservar”.
Casi todo el que nos escribe por la rentabilidad hace la cuenta al revés. Primero encuentra la casa, le gusta, y después pregunta si se puede alquilar por semanas. A esas alturas la respuesta suele ser que no, y el modelo financiero se cae entero. En la Costa Brava la licencia no es un papel que se arregla después de comprar. Es una característica de la vivienda, como la piscina o la parcela, y en 2026 es la más escasa de todas.
Qué es exactamente la licencia
El habitatge d’ús turístic (HUT) es el permiso que permite alquilar una vivienda por estancias de 31 días o menos. Va ligado a la vivienda y no al propietario, así que se transmite con la venta. El inmueble se inscribe en el registro de turismo de Cataluña y el número de registro debe figurar en todos los anuncios.
Sin licencia, el alquiler de corta duración es ilegal. Alquilar por más de 31 días no requiere licencia turística en ninguna parte de Cataluña, y es la vía por la que acaban optando la mayoría de nuestros compradores. Desde 2026, eso sí, la renta de esos alquileres está limitada en algunos municipios, y volvemos sobre ello más abajo.
Qué ha cambiado en tres años
El Decret Llei 3/2023 sometió a 262 municipios catalanes a un régimen de licencia urbanística previa: en esos municipios una vivienda de uso turístico necesita licencia municipal antes de operar, y el ayuntamiento puede denegarla. El techo es de 10 viviendas de uso turístico por cada 100 habitantes y pasa a ser vinculante en 2028.
Dónde la puerta ya está cerrada
Palafrugell (Tamariu, Llafranc, Calella de Palafrugell). La propia sede del ayuntamiento indica que el municipio supera la ratio de 10 viviendas de uso turístico por cada 100 habitantes de la disposición adicional vigesimoséptima del Decret 1/2010 y que, en consecuencia, no se pueden otorgar nuevas licencias urbanísticas de viviendas de uso turístico. En prensa se cita a menudo la moratoria de un año aprobada en octubre de 2023, pero el motivo operativo hoy es la ratio, no aquella moratoria.
Lloret de Mar. El ayuntamiento indica que ya no es posible obtener nuevas licencias de HUT y que los únicos trámites disponibles son el cambio de titular y la baja. Lloret tenía unas 3.134 viviendas de uso turístico registradas en 2025, frente a 3.277 el año anterior: el parque se reduce, no crece.
Los municipios que tendrán que recortar
Siete municipios del Baix Empordà ya están por encima del techo de 2028 y tendrán que reducir su número de viviendas de uso turístico, no ampliarlo: Pals, Begur, Torroella de Montgrí, Calonge i Sant Antoni, Castell d’Aro, Platja d’Aro i S’Agaró, Palafrugell y Vilopriu. Castell d’Aro, Platja d’Aro y S’Agaró son un único municipio, y por eso la lista suma siete y no nueve.
La distancia no es menor. Pals supera las 55 viviendas de uso turístico por cada 100 habitantes: 1.419 registradas frente a las 255 que le corresponderían. Begur tiene 1.171 y le corresponderían unas 428. Torroella de Montgrí, Calonge i Sant Antoni y Castell-Platja d’Aro rondan las 20 por cada 100. Palafrugell y Vilopriu están solo ligeramente por encima.
Quien compra hoy una vivienda con licencia en Begur o Platja d’Aro entra en un municipio legalmente obligado a reducir el número de licencias antes de 2028. Qué licencias sobreviven y con qué criterio se está decidiendo ahora. Un municipio que no haya cumplido en 2028 no podrá otorgar nuevas licencias ni renovar las existentes hasta 2033. Quien le asegure que una licencia allí es para siempre, está adivinando.
Qué encontramos en nuestro propio catálogo
Según nuestra búsqueda en el catálogo con el que trabajamos, en septiembre de 2026, en todo el tramo de Sant Feliu de Guíxols a Begur y en la franja de 440.000 a 1.000.000 de euros, no había ni una sola vivienda en venta con licencia turística activa. Todo lo que encontramos con licencia en ese rango estaba en Blanes, Lloret de Mar o Tossa de Mar, y son licencias existentes de casas concretas, no permisos que un comprador nuevo pueda solicitar.
Lo comprobamos porque un comprador francés hizo una pregunta precisa: casa entre Sant Feliu y Begur, mínimo tres dormitorios, con el alquiler cubriendo el préstamo. La respuesta honesta fue que su zona y su modelo de financiación eran incompatibles y tenía que elegir uno. Eso no lo habría sabido por ningún portal. El panorama completo del alquiler turístico lo tratamos en nuestra guía de licencias y normas.
Qué opciones quedan
Comprar una vivienda que ya tenga licencia activa. Compruébela por su número de registro en el registro de turismo de Cataluña, no por la palabra del vendedor ni por la redacción del anuncio. Hemos visto anuncios de agencia que ponían “licencia turística” y el propietario después confirmaba que no había ninguna.
Alquilar por más de 31 días. Sin licencia turística y sin registro, en toda Cataluña. Alquileres mensuales a teletrabajadores, inquilinos de invierno o estancias largas. La rentabilidad bruta es menor que la del alquiler semanal de verano y la gestión es mínima.
Hay algo de 2026 que todavía falta en casi todos los consejos sobre esto. Con la ley catalana en vigor desde el 1 de enero de 2026, el arrendamiento de temporada ya no se define por la duración del contrato sino por su finalidad real, y en los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado la renta está limitada salvo que esa finalidad sea genuinamente vacacional o de ocio. Lloret de Mar, Blanes, Palafrugell y Castell-Platja d’Aro están todos en la lista de tensionados. Un alquiler vacacional de verano queda fuera del tope; un alquiler de invierno a un teletrabajador queda dentro. Si su plan es cubrir una hipoteca con contratos de diez meses, consulte el índice de referencia de esa calle antes de dar una cifra por buena.
Primero el municipio, después la casa. Si el sentido de la compra es el alquiler de corta duración, la búsqueda empieza por dónde hay licencias que sobrevivan, no por qué casa le gusta. Nuestra comparativa de Blanes y Lloret de Mar es un punto de partida razonable, porque en ambos sigue habiendo producto con licencia en circulación.
La cuenta del inversor, en corto
Dicho en números, la licencia ha dejado de ser un trámite para convertirse en una prima de precio. Una casa con HUT activa en Blanes o Tossa vale hoy más que la misma casa sin ella, y esa diferencia tiene sentido mientras el municipio no esté obligado a recortar. En Begur o Platja d’Aro esa misma prima compra un activo con fecha de caducidad incierta, porque el ayuntamiento tiene que bajar de 1.171 a 428 viviendas en el primer caso. Antes de aceptar un sobreprecio por licencia, la pregunta correcta es cuál es la ratio actual del municipio y cuánto le falta para cumplir.
Dos trampas que no salen en ningún anuncio
La primera es la redacción. “Licencia turística” en un anuncio puede significar una licencia activa, una licencia caducada o simplemente que el vendedor cree que se podría obtener. En una vivienda de Blanes, este año, la descripción de la agencia decía que la plaza de aparcamiento estaba incluida en el precio; el propietario nos dijo que no lo estaba y que costaba 30.000 euros aparte. Las descripciones son marketing, no documentos.
La segunda es la comunidad de propietarios. Incluso con una HUT válida, los estatutos de una urbanización cerrada pueden prohibir o limitar el alquiler de temporada. En las urbanizaciones cerradas de Lloret y Blanes es cada vez más frecuente, y los estatutos no se publican en ningún sitio: se piden al administrador.
Lo que nos preguntan sobre licencias
¿Se puede pedir una licencia turística nueva en Tamariu o Llafranc?
No. Palafrugell supera la ratio de 10 viviendas de uso turístico por cada 100 habitantes y su propio ayuntamiento indica que no se pueden otorgar nuevas licencias urbanísticas. Las existentes continúan; nuevas no se conceden.
¿La licencia se transmite al comprar la casa?
Sí. La HUT va ligada a la vivienda y no al propietario, y pasa con la venta. El nuevo titular comunica el cambio al ayuntamiento. Compruebe que la licencia está activa antes de firmar, no después.
¿Se puede alquilar sin ninguna licencia?
Sí, por estancias de más de 31 días. Es un arrendamiento de temporada normal y no requiere licencia turística en ninguna parte de Cataluña. Desde el 1 de enero de 2026, eso sí, en municipios tensionados la renta está limitada salvo que la finalidad sea vacacional o de ocio.
¿Qué pasa en 2028?
El techo de 10 viviendas de uso turístico por cada 100 habitantes pasa a ser vinculante. Los municipios que ya están por encima, entre ellos Pals, Begur, Palafrugell y Castell-Platja d’Aro, tienen que reducir su número. El que no haya cumplido no podrá otorgar ni renovar licencias hasta 2033.
¿Merece la pena pagar más por una casa con licencia?
Depende del municipio. Donde hay que recortar licencias antes de 2028, está pagando una prima por algo de vida incierta. En Blanes o Tossa de Mar el argumento es más sólido. Pregunte cuál es la ratio actual del municipio antes de aceptar el sobreprecio.
¿Mirando una casa donde el alquiler tiene que cubrir el préstamo?
Mándenos el anuncio y comprobamos el estado de la licencia y la situación del municipio antes de que haga una oferta. Si los números no salen, se lo diremos.
Pedir a VivendaNova que lo compruebe o ver nuestras propiedades en la Costa Brava.
Fuentes: Ajuntament de Palafrugell, trámite de viviendas de uso turístico (ratio de la disposición adicional vigesimoséptima del Decret 1/2010); Ajuntament de Lloret de Mar, página informativa y ordenanza municipal de HUT; Decret Llei 3/2023 y Llei 11/2025 de la Generalitat de Catalunya (esta última sobre arrendamientos de temporada y contención de rentas, en vigor desde el 1 de enero de 2026); Ràdio Capital de l’Empordà, 2 de marzo de 2026, sobre los siete municipios del Baix Empordà por encima del techo de 2028; Idescat, viviendas de uso turístico registradas en Lloret de Mar. Situación a octubre de 2026. La normativa cambia y cada ayuntamiento aplica su propio instrumento urbanístico, así que contraste las condiciones vigentes con su abogado en España.