Impuestos al comprar una vivienda en Cataluña en 2026: cuánto pagará (con calculadora)
En Cataluña una vivienda de segunda mano tributa al 10 % hasta 600.000 €, y el tipo sube por tramos hasta el 13 % en la parte del precio que supera 1,5 millones. Una vivienda nueva comprada al promotor paga un 11,5 % (10 % de IVA más 1,5 % de AJD). Notaría, Registro y gestoría suman desde unos 1.000 € en un estudio hasta unos 4.000 € en nuestra villa más cara, y un abogado suele cobrar entre el 1 % y el 1,5 % del precio. En las viviendas que vendemos, el impuesto de compra va de 15.900 € en un estudio de 159.000 € a 487.400 € en una villa de 3,98 millones.
Antes de una visita, los compradores nos preguntan casi siempre lo mismo: ¿cuánto me va a costar de verdad esta casa? El precio es solo una parte de la respuesta. Aquí tiene una calculadora con viviendas reales de nuestra cartera y, debajo, las mismas cifras por escrito, para que vea a dónde va cada euro. Todos los tipos están vigentes en octubre de 2026 y proceden de la Agència Tributària de Catalunya (ATC), la Agencia Tributaria y los aranceles oficiales de notarios y registradores.
Calculadora de costes de compra
Si su sociedad puede deducir el IVA y el vendedor es empresario, este puede renunciar a la exención: entonces IVA (deducible) + AJD 3,5 % en lugar de ITP. Consulte a su asesor fiscal.
* Estimaciones: varían según el inmueble, la notaría y las condiciones de la venta. Los honorarios del abogado no los fija la ley. Datos a octubre de 2026; no se incluyen los tipos reducidos del 5 % y el 7 %. Confirme su caso con un abogado.
Dos impuestos de compra, y solo se paga uno
Qué impuesto paga depende de una sola cosa: si se trata de la primera venta de una vivienda nueva por parte del promotor o de una vivienda que ya ha tenido dueño.
- Segunda mano: paga el ITP, el impuesto de transmisiones catalán, del 10 % al 13 %.
- Obra nueva vendida por el promotor: paga el 10 % de IVA más el 1,5 % de AJD, un 11,5 % en total.
Nunca los dos. Una vivienda deja de considerarse nueva cuando se ha usado o alquilado de forma continuada dos años o más antes de la venta. En ambos casos el impuesto lo paga el comprador.
Cómo funciona el tipo por tramos
Imagine el precio como un edificio de varias plantas. Cada planta tiene su tipo, y ese tipo solo se aplica a la parte del precio que está en esa planta. Desde el 27 de junio de 2025 los tramos en Cataluña son:
| Parte del precio | Tipo sobre esa parte | Impuesto del tramo completo |
|---|---|---|
| Hasta 600.000 € | 10 % | 60.000 € |
| De 600.000 a 900.000 € | 11 % | 33.000 € más |
| De 900.000 a 1.500.000 € | 12 % | 72.000 € más |
| Más de 1.500.000 € | 13 % | 13 % del resto |
Tomemos Villa Rosamar, a 2.380.000 €. Los primeros 600.000 € pagan 60.000 €. Los 300.000 € siguientes, 33.000 €. Los 600.000 € siguientes, 72.000 €. Los últimos 880.000 € pagan el 13 %, es decir, 114.400 €. En total, 279.400 €, un 11,74 % del precio y no un 13 %.
Por la misma lógica, pagar 610.000 € en lugar de 600.000 € solo añade el 11 % sobre los 10.000 € de diferencia: 1.100 € más de impuesto, no el 11 % sobre todo el precio.
Ejemplos reales de nuestra cartera
| Vivienda y precio | Impuesto de compra | Notaría y Registro, aprox. |
|---|---|---|
| Estudio, Blanes, 159.000 €, segunda mano | 15.900 € (10 %) | 590 € |
| Casa con piscina, Santa Cristina, Blanes, 550.000 €, segunda mano | 55.000 € (10 %) | 950 € |
| Villas de Tamariu, desde 2.200.000 €, obra nueva | 253.000 € (11,5 %) | 1.910 € |
| Villa Rosamar, 2.380.000 €, segunda mano | 279.400 € (11,74 %) | 2.020 € |
| Villa Golf, Santa Cristina d’Aro, 2.800.000 €, segunda mano | 334.000 € (11,93 %) | 2.260 € |
| Casa Port Salvi, 3.980.000 €, segunda mano | 487.400 € (12,25 %) | 2.940 € |
Por encima de 2 millones, la obra nueva paga menos impuesto. Justo en 2.000.000 € ambos regímenes dan los mismos 230.000 €. Por debajo, la segunda mano paga menos; por encima, la obra nueva. Las villas de Tamariu, a 2.200.000 €, pagan 253.000 €; una vivienda de segunda mano al mismo precio pagaría 256.000 €. Si Casa Port Salvi fuera obra nueva, el impuesto sería de 457.700 € en lugar de 487.400 €.
Quién compra a quién: ¿cambia el impuesto?
Menos de lo que se suele pensar. En una vivienda, quién sea el comprador y quién el vendedor solo importa en algunos casos:
| Quién vende a quién | Impuesto | Comentario |
|---|---|---|
| Persona física a persona física | ITP 10-13 % | el caso habitual en segunda mano |
| Persona física a sociedad | ITP 10-13 % | 20 % si la sociedad es gran tenedora |
| Sociedad (no promotora) a persona física | ITP 10-13 % | la segunda entrega está exenta de IVA |
| Sociedad a sociedad | ITP 10-13 %, o IVA + AJD 3,5 % | IVA solo si el comprador puede deducirlo y el vendedor renuncia a la exención |
| Promotor, primera venta de obra nueva | IVA 10 % + AJD 1,5 % | igual para cualquier comprador |
El tipo del 20 % es para grandes tenedores. Una persona física o una sociedad paga el 20 % en lugar del 10-13 % si ya tiene más de 10 viviendas en Cataluña, viviendas con más de 1.500 m² en total o 5 o más en zonas de mercado tensionado, y también al comprar un edificio de viviendas entero. No se aplica si la vivienda va a ser la habitual del comprador. Si ya tiene varias propiedades en Cataluña, compruébelo antes de hacer una oferta.
Los tipos reducidos rara vez se aplican a compradores extranjeros. Cataluña aplica un 5 % a la vivienda habitual de menores de 36 años, familias numerosas y monoparentales, personas con una discapacidad del 65 % o más y víctimas de violencia de género; un 7 % para la vivienda de protección oficial, y un 3-4 % en algunos municipios rurales. Los tipos del 5 % y del 7 % son solo para la vivienda habitual, y el 5 % y los tipos rurales tienen además un límite de renta: no más de 36.000 € en la última declaración de IRPF (más alto para familias numerosas y monoparentales).
Los demás gastos de la compra
- Notaría: los honorarios se rigen por un arancel oficial. En Cataluña el comprador paga la escritura y la primera copia (Codi civil de Catalunya, art. 531-6), a diferencia de la regla general española.
- Registro de la Propiedad: también por arancel, unos cientos de euros y hasta unos 1.100 € en nuestra villa más cara.
- Gestoría: unos 250-500 € por liquidar el impuesto e inscribir la escritura. Opcional si lo hace su abogado.
- Abogado: no es obligatorio, pero siempre lo recomendamos. Suele cobrar entre el 1 % y el 1,5 % del precio más el 21 % de IVA, con un mínimo de unos 1.000-1.500 €. La ley no fija los honorarios; en operaciones complejas o viviendas de alto valor pueden llegar al 3 %.
- Hipoteca: el banco paga el AJD, la notaría, el Registro y la gestoría del préstamo. Usted paga la tasación, normalmente 250-600 €.
- NIE: la tasa oficial es de 9,84 €. Nuestra guía del NIE explica cómo obtenerlo.
- Comisión de la agencia: ninguna ley dice quién la paga; se pacta en cada venta. En las viviendas de nuestra cartera la paga el vendedor.
Para las comprobaciones antes de firmar, vea nuestros artículos sobre la nota simple y sobre los costes ocultos de comprar en la Costa Brava.
Precio o valor de referencia: sobre qué se paga
El impuesto se calcula sobre la mayor de dos cifras: el precio de la escritura o el valor de referencia del Catastro. En las villas el precio suele ser mayor, así que las cifras anteriores siguen siendo válidas. El valor de referencia se consulta en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral, y su abogado lo revisará antes de firmar.
Cuando venda más adelante
- Vendedor no residente: paga el 19 % sobre la ganancia. El comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria en el plazo de un mes (modelo 211); es un pago a cuenta y el exceso se devuelve.
- Vendedor residente: la ganancia tributa entre el 19 % y el 30 % según su importe. La venta de la vivienda habitual puede quedar exenta si reinvierte el dinero en otra vivienda habitual o si tiene más de 65 años.
- Plusvalía municipal: el impuesto del ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo es del vendedor, y no se paga si no hubo ganancia real. Si el vendedor es una persona física no residente, la ley hace al comprador sustituto del contribuyente: lo paga él al ayuntamiento.
Un real decreto-ley de 2026 (RDL 29/2026) fija nuevos coeficientes máximos de la plusvalía a partir del 1 de diciembre de 2026 y algunas reglas para no residentes; está en vigor, pero el Congreso aún debe convalidarlo, y si no lo hace, decaerá. Confirme la situación con su abogado.
Preguntas sobre el impuesto de compra en Cataluña
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar una vivienda en Cataluña en 2026?
En segunda mano, el 10 % sobre los primeros 600.000 € y después el 11 %, el 12 % y el 13 % sobre las partes del precio que superan 600.000 €, 900.000 € y 1.500.000 € (ATC, desde el 27 de junio de 2025). En obra nueva comprada al promotor, el 11,5 %: 10 % de IVA más 1,5 % de AJD.
¿Sale más barato comprar obra nueva o segunda mano en Cataluña?
Depende del precio. Con 2.000.000 € ambas pagan lo mismo (230.000 €). Por debajo, la segunda mano paga menos impuesto; por encima, la obra nueva, porque su 11,5 % no sube con el precio.
¿Quién paga la notaría al comprar en Cataluña?
Según el Codi civil de Catalunya (art. 531-6), el comprador paga la escritura y su primera copia, salvo pacto en contrario. Los honorarios se rigen por un arancel oficial: unos 600 € en una vivienda de 550.000 € y unos 1.800 € en Casa Port Salvi, de 3,98 millones, IVA incluido.
¿Una sociedad paga más impuesto al comprar una vivienda en Cataluña?
Normalmente no: paga la misma escala de ITP que una persona física. La excepción es el tipo del 20 % para grandes tenedores (más de 10 viviendas en Cataluña, entre otros casos), que se aplica igual a sociedades y a personas físicas.
¿Qué impuesto paga un no residente al vender su vivienda en España?
El 19 % sobre la ganancia. El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en la Agencia Tributaria en el plazo de un mes; es un pago a cuenta, y el vendedor presenta el modelo 210 para liquidarlo. La plusvalía municipal es del vendedor, pero si este es una persona física no residente, la paga el comprador al ayuntamiento como sustituto.
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Fuentes: Agència Tributària de Catalunya, ITP-AJD tarifes i tipus y compravenda d’immobles (octubre de 2026); Llei 11/2026 de mesures fiscals (DOGC, 13 de julio de 2026); Ley 37/1992 del IVA, arts. 20 y 91; Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITPAJD), art. 10; Real Decreto 1426/1989 (arancel notarial) y 1427/1989 (arancel registral); Codi civil de Catalunya, arts. 531-6 y 621-15; Ley 5/2019 y Real Decreto-ley 17/2018 (gastos hipotecarios); Agencia Tributaria, ganancias patrimoniales de no residentes y modelo 211; Ley 35/2006 del IRPF; Real Decreto Legislativo 2/2004, arts. 104 a 110 (plusvalía); Real Decreto-ley 29/2026. Precios de las viviendas según vivendanova.com en octubre de 2026. Datos a octubre de 2026.