Comprar una propiedad en la Costa Brava: preguntas frecuentes

1. ¿Pueden los extranjeros comprar una propiedad en la Costa Brava?

Sí. No hay ninguna restricción para que un extranjero compre en España, sea residente o no, ya se trate de vivienda, suelo o local. Se compra en las mismas condiciones que un español.

2. ¿Hace falta el NIE?

Sí. El NIE (número de identificación de extranjero) es imprescindible para firmar la escritura, pagar los impuestos, abrir una cuenta bancaria y pedir una hipoteca. Te ayudamos a tramitarlo.

3. ¿Es necesario abrir una cuenta bancaria en España?

No es estrictamente obligatorio, pero es lo habitual y facilita mucho el pago del precio, de los impuestos y, más adelante, de los suministros y del IBI. Si los fondos proceden de jurisdicciones de mayor riesgo, el notario puede pedir acreditar su origen antes de firmar.

4. ¿Cómo es el proceso de compra y cuánto dura?

Se obtiene el NIE y se nombra un abogado independiente. Se acuerdan las condiciones y se firma un contrato privado de arras. El abogado hace la comprobación legal: nota simple del Registro de la Propiedad, situación urbanística y certificados de estar al corriente de impuestos y de la comunidad. Después se firma la escritura pública ante notario, se paga el precio y los impuestos y se inscribe la compra en el Registro. Suele llevar entre 6 y 12 semanas, y es más rápido sin hipoteca.

5. ¿Puedo comprar a distancia, sin viajar a España?

Sí. Muchos compradores formalizan la compra mediante un poder notarial a su abogado, de modo que el NIE, la cuenta y la firma se gestionan en su nombre.

6. ¿Qué señal se paga para reservar la propiedad?

Tras una pequeña reserva, el contrato de arras suele ser de alrededor del 10% del precio. Si después el comprador se echa atrás, normalmente pierde esa cantidad; si es el vendedor quien renuncia, normalmente devuelve el doble.

7. ¿Qué impuestos y gastos se suman al precio?

En una segunda mano en Cataluña, el ITP es progresivo y se aplica por tramos: 10% hasta 600.000 €, 11% de 600.000 a 900.000, 12% de 900.000 a 1.500.000 y 13% por encima de 1.500.000, de modo que el tipo efectivo de la mayoría de las villas queda entre el 11% y el 13%. La obra nueva del promotor tributa de otra forma: 10% de IVA más 1,5% de AJD, un 11,5% en total. A eso se añaden notaría, Registro y honorarios de abogado, en torno al 1-2%. Como regla general, conviene prever un 12-15% por encima del precio.

8. ¿Puedo pagar en efectivo?

No. La ley limita los pagos en efectivo a 1.000 € (10.000 € si tu domicilio fiscal está fuera de España), así que las viviendas se pagan por transferencia. Cuando aquí se habla de comprar "al contado", se quiere decir sin hipoteca.

9. ¿Puedo conseguir hipoteca siendo no residente?

Sí. Los no residentes suelen financiar hasta el 60-70% del menor valor entre precio y tasación (a menudo menos para extracomunitarios), por lo que conviene contar con una entrada del 30-40% más los gastos anteriores. El banco pide pasaporte, NIE, justificantes de ingresos, extractos bancarios y declaraciones de impuestos recientes.

10. ¿Quién paga al agente inmobiliario?

En España la comisión del agente la paga normalmente el vendedor, así que nuestro asesoramiento y las visitas no tienen coste para el comprador.

11. ¿Qué diferencia hay entre obra nueva y segunda mano?

La obra nueva del promotor tributa al 11,5% (IVA más AJD) y cuenta con garantías legales de construcción; es moderna y lista para entrar. La segunda mano tributa por el ITP progresivo y suele estar en una ubicación consolidada y con jardín maduro.

12. ¿Sigue existiendo la Golden Visa? ¿Comprar una vivienda da residencia?

No. España cerró la Golden Visa (residencia por inversión) el 3 de abril de 2025, incluida la vía inmobiliaria. Comprar una vivienda ya no otorga residencia. Se puede comprar sin problema como no residente; si quieres vivir en España a largo plazo, esa es otra vía de inmigración (por ejemplo, visado no lucrativo o de nómada digital), y te ponemos en contacto con un abogado de extranjería.

13. ¿Cuáles son los gastos anuales de tener la propiedad?

El IBI municipal sobre el valor catastral, los gastos de comunidad cuando la haya, los suministros y el seguro. Los no residentes pagan además un pequeño impuesto anual (IRNR) sobre una renta imputada, aunque no alquilen la vivienda. El impuesto sobre el patrimonio puede aplicarse a partir de ciertos umbrales, pero depende de cada caso, así que lo confirma un asesor fiscal en lugar de dar una cifra.

14. ¿Puedo alquilarla?

El alquiler residencial de larga duración no necesita licencia turística. El alquiler turístico de corta estancia sí necesita licencia municipal (HUT), que en muchos municipios de la Costa Brava está limitada y a menudo no se concede a nuevas solicitudes. Además, algunos municipios tienen el alquiler regulado con topes de precio. Comprobamos tu municipio concreto antes de que cuentes con ingresos por alquiler.

15. ¿Qué pasa con los impuestos cuando venda?

Para un vendedor no residente, la ganancia tributa al 19%. El comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa a cuenta; el vendedor declara la ganancia real y se le devuelve cualquier exceso retenido.

16. ¿Cómo estoy protegido como comprador extranjero? ¿Qué precauciones tomar?

Con un abogado independiente (no el del vendedor), exigiendo la nota simple del Registro antes de comprometerte y los certificados de estar al corriente, para que ninguna deuda de impuestos o de comunidad pase al comprador. La firma es ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Los pagos en efectivo elevados no están permitidos, lo que también protege a ambas partes.

17. ¿Qué documentos necesito?

Un pasaporte en vigor, el NIE, los contratos de arras y de compraventa, la justificación de fondos o la aprobación de la hipoteca y, preferiblemente, una cuenta bancaria en España.

18. ¿Alguna de estas viviendas tiene playa privada?

No. En España todas las playas y la costa son de dominio público por ley (Ley de Costas), así que ninguna propiedad tiene playa privada. Muchas casas junto al mar sí tienen acceso directo o privado a una cala y vistas abiertas.