Costes ocultos al comprar una propiedad en España: Costa Brava

El precio de compra no es lo que se paga por una propiedad en España. Cada comprador en Cataluña paga entre un 12–15% adicional — en impuestos, honorarios profesionales y costes administrativos. Para una villa de €600.000 en la Costa Brava, eso supone entre €68.000 y €90.000 más antes de recibir las llaves. Conocer con exactitud estos costes evita la sorpresa más cara en una compra inmobiliaria en España.

Esta guía cubre todos los gastos a los que se enfrentará un comprador en la Costa Brava en 2025, con cifras reales basadas en la normativa vigente — en particular la nueva escala progresiva del ITP de Cataluña, que entró en vigor el 27 de junio de 2025 mediante el Decreto Ley 5/2025.

Por qué Cataluña es diferente al resto de España

Los costes de compra varían significativamente según la comunidad autónoma. Un comprador en Madrid paga un 6% de ITP sobre el precio. El mismo comprador en Cataluña paga como mínimo un 10% — y hasta un 13% sobre el importe que supere €1.500.000. En una compra de €600.000, esa diferencia es de €24.000 solo respecto a Madrid. Las cifras que circulan en internet sobre los «costes de compra en España» — habitualmente el 10–12% — se basan en medias nacionales y subestiman lo que los compradores pagan realmente en Cataluña.

El ITP: la escala progresiva de Cataluña desde junio de 2025

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el principal impuesto en la compra de vivienda de segunda mano en España. Lo paga el comprador en los 30 días siguientes a la firma ante notario. Desde el 27 de junio de 2025, Cataluña aplica una escala progresiva según el Decreto Ley 5/2025, que sustituye al tipo fijo del 10%:

• Hasta €600.000: 10%
• De €600.001 a €900.000: 11% solo sobre el importe dentro de este tramo
• De €900.001 a €1.500.000: 12% solo sobre el importe dentro de este tramo
• Más de €1.500.000: 13% solo sobre el importe que supere este umbral

Funciona como los tramos del IRPF. Una propiedad de €800.000: 10% sobre los primeros €600.000 (€60.000) + 11% sobre los €200.000 restantes (€22.000) = €82.000 de ITP total. El tipo efectivo es del 10,25%, no un 11% fijo.

Un tipo especial del 20% se aplica cuando el comprador es un gran tenedor — quien posea más de 10 inmuebles residenciales en Cataluña, más de 1.500m² de superficie residencial, o 5 o más propiedades en una zona de mercado residencial tensionado. Actualmente 271 municipios catalanes están declarados como zonas tensionadas, incluida Girona. El tipo del 20% se aplica también en la adquisición de un edificio residencial completo. (Consulte su situación concreta con un asesor fiscal español.)

Obra nueva vs segunda mano: una estructura fiscal diferente

Las propiedades de obra nueva no tributan por ITP. En su lugar, los compradores pagan IVA al 10% más IAJD (actos jurídicos documentados) al 1,5% en Cataluña — un total de impuestos del 11,5%. Esto es superior al ITP del 10% en segunda mano por debajo de €600.000. Por encima de €900.000, la segunda mano resulta progresivamente más cara en términos fiscales mientras que la obra nueva se mantiene fija en el 11,5% independientemente del precio.

El coste total de la compra: cifras reales para la Costa Brava

Combinando ITP progresivo, notario, registro, gestor y honorarios de abogado al 1%, esto es lo que paga un comprador en la Costa Brava por encima del precio en 2025 en una operación estándar de segunda mano:

• €400.000: aproximadamente €46.000–€47.000 adicionales (11,5–11,8%)
• €600.000: aproximadamente €68.000–€70.000 adicionales (11,3–11,7%)
• €800.000: aproximadamente €92.000–€95.000 adicionales (11,5–11,9%)
• €1.200.000: aproximadamente €149.000–€153.000 adicionales (12,4–12,8%)

Honorarios de notario, registro y abogado

Los honorarios notariales están fijados por real decreto — no son negociables, son idénticos en cualquier notaría. Escritura de compraventa estándar: €600–€1.500 según el precio y la complejidad. Registro de la propiedad: €400–€900. Ambos los paga el comprador. El gestor que tramita la inscripción registral cobra adicionalmente €300–€500, importe que la mayoría de compradores no presupuesta inicialmente.

Los abogados especializados suelen cobrar el 1% del precio de compra + 21% de IVA, con un mínimo de unos €2.500–€3.000. Para una compra de €600.000: aproximadamente €7.260 con IVA incluido. No es legalmente obligatorio — pero sí imprescindible. El abogado revisa la Nota Simple, verifica el estado urbanístico, comprueba que no hay deudas pendientes de comunidad y estudia el contrato privado antes de la firma.

Gastos que los compradores suelen pasar por alto

Comisión por cheque bancario. El pago ante notario se realiza mediante cheque bancario. Los bancos españoles cobran ~0,3–0,5% por su emisión. Con €600.000: €1.800–€3.000.

Tasación del inmueble. Exigida por el banco si se solicita hipoteca. Coste: €300–€600, a cargo del comprador.

Coste de cambio de divisa. Convertir libras, zlotys o dólares a través de un banco convencional cuesta entre el 2% y el 3,5% del importe. Para un comprador británico con €600.000: entre £12.000 y £21.000 — evitable mediante un especialista en divisas.

Conexión de suministros. Reconexión de electricidad, agua e internet para inmuebles desocupados: €150–€200 por servicio.

Deudas de comunidad. Las cuotas impagadas por el vendedor recaen sobre el nuevo propietario según la ley española si no se comprueban antes de firmar. El abogado lo verifica.

Trámite del NIE. El NIE en sí cuesta €10–€20, pero obtenerlo a través del consulado en el extranjero puede llevar entre 3 y 6 meses. Inícielo con antelación — sin NIE no es posible formalizar ninguna compra.

Cómo presupuestar correctamente una compra en la Costa Brava

La regla práctica: añada entre el 13% y el 14% al precio de oferta como coste adicional base para una operación estándar de segunda mano en Cataluña. Sume €3.000–€5.000 para el cheque bancario, las conexiones de suministros y la primera derrama de comunidad. Si compra con hipoteca, añada €800–€1.500 para la tasación.

Un comprador con €700.000 disponibles en total tiene aproximadamente €610.000–€615.000 para el precio de compra — no €700.000. Los €85.000–€90.000 restantes se destinan a impuestos y gastos. Saberlo antes de empezar a visitar propiedades permite buscar en el rango correcto y evitar descubrir un déficit tres semanas antes de la firma.

Preguntas frecuentes

¿El ITP se aplica a los garajes y trasteros?

Sí, si están incluidos en la misma escritura que el inmueble principal. Si tienen escritura separada, constituyen una operación independiente con su propio ITP. Confirme la estructura de titularidad de cualquier propiedad antes de tomar una decisión.

¿Cuándo entró en vigor la escala progresiva del ITP en Cataluña?

El 27 de junio de 2025, mediante el Decreto Ley 5/2025. Las operaciones firmadas antes de esa fecha tributaban al tipo fijo del 10%. El cambio se aplica a la fecha de la firma ante notario, no a la del contrato privado ni a la de la reserva.

¿Quién paga la comisión de la agencia inmobiliaria en España?

Habitualmente la paga el vendedor, no el comprador. Como comprador en la Costa Brava, usted no debería asumir honorarios de agencia. Verifique siempre cualquier acuerdo por escrito antes de firmar nada.

¿Se pueden negociar los honorarios del notario y del registro?

No. Están fijados por la legislación nacional y no son negociables. Como comprador, tiene derecho a elegir notario — pero los honorarios serán idénticos en cualquier notaría.

¿Cuál es el plazo para liquidar el ITP?

Dentro de los 30 días siguientes a la firma ante notario, ante la Agència Tributària de Catalunya mediante el Modelo 600. En la práctica lo gestiona su gestor o abogado. El pago fuera de plazo conlleva recargos e intereses. Una liquidación incorrecta puede ser revisada por la administración durante cuatro años tras la firma.

Antes de empezar a buscar, empiece por el presupuesto

El error más frecuente y evitable es calcular la capacidad de compra sobre el precio de oferta y no sobre el coste total. En una propiedad de €700.000, la diferencia es de €84.000–€105.000 en gastos adicionales antes de poder mudarse.

En VivendaNova analizamos la estructura del presupuesto con cada comprador antes de iniciar la búsqueda de inmuebles. Para conocer el proceso completo de compra, consulte nuestra guía sobre cómo comprar una propiedad en la Costa Brava en 2026. Para las condiciones actuales del mercado, vea nuestro informe del mercado inmobiliario de la Costa Brava 2025–2026.

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