Скрытые расходы при покупке недвижимости в Испании: Коста Брава

Цена покупки — это не то, что вы платите за недвижимость в Испании. Каждый покупатель в Каталонии платит сверху ещё 12–15% — в виде налогов, профессиональных сборов и административных расходов. Для виллы за €600 000 на Коста Брава это дополнительные €68 000–€90 000 до получения ключей. Понимание этих расходов предотвращает самый дорогостоящий сюрприз при покупке испанской недвижимости.

В этом руководстве — все расходы, с которыми столкнётся покупатель на Коста Брава в 2025 году, с реальными цифрами на основе действующего законодательства. В частности — обновлённая прогрессивная шкала ITP Каталонии, вступившая в силу 27 июня 2025 года согласно Decreto Ley 5/2025.

Почему Каталония отличается от остальной Испании

Расходы на покупку недвижимости в Испании существенно различаются по регионам. Покупатель в Мадриде платит ITP 6% от цены покупки. Тот же покупатель в Каталонии платит минимум 10% — и до 13% на суммы свыше €1 500 000. При покупке за €600 000 разница составляет €24 000 только по сравнению с Мадридом. Цифры, которые встречаются в интернете про «расходы при покупке в Испании» — обычно 10–12% — основаны на национальных средних значениях и занижают реальные расходы покупателей в Каталонии.

ITP: прогрессивная шкала Каталонии с июня 2025 года

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) — основной налог при покупке вторичной недвижимости в Испании. Платит покупатель в течение 30 дней после подписания у нотариуса. С 27 июня 2025 года Каталония применяет прогрессивную шкалу согласно Decreto Ley 5/2025, заменившую прежнюю фиксированную ставку 10%:

• До €600 000: 10%
• От €600 001 до €900 000: 11% — только на сумму в этом диапазоне
• От €900 001 до €1 500 000: 12% — только на сумму в этом диапазоне
• Свыше €1 500 000: 13% — только на сумму выше этого порога

Работает как прогрессивная шкала подоходного налога. Объект за €800 000: 10% с первых €600 000 (€60 000) + 11% с оставшихся €200 000 (€22 000) = €82 000 итогового ITP. Эффективная ставка — 10,25%, а не фиксированные 11%.

Отдельная ставка 20% применяется для gran tenedor — владельцев более 10 жилых объектов в Каталонии, более 1500 м² жилой площади или 5+ объектов в объявленной «напряжённой зоне». Сейчас таковыми признаны 271 муниципалитет Каталонии, включая Жирону. Ставка 20% действует и при покупке целого жилого здания. (Проверяйте вашу конкретную ситуацию с испанским налоговым консультантом.)

Новостройка vs вторичное жильё: разная налоговая структура

Новостройки не облагаются ITP. Вместо него покупатели платят IVA (НДС) 10% плюс IAJD (гербовый сбор) 1,5% в Каталонии — итого налог 11,5%. Это выше, чем ITP 10% на вторичку стоимостью до €600 000. Выше €900 000 вторичная недвижимость становится прогрессивно дороже по налогам, тогда как новостройка фиксирована на 11,5% при любой цене.

Итоговые расходы при покупке: реальные цифры для Коста Брава

С учётом прогрессивного ITP, нотариуса, регистрации, gestora и юриста (1%), вот что платит покупатель на Коста Брава сверх цены в 2025 году при стандартной сделке со вторичкой:

• €400 000: приблизительно €46 000–€47 000 дополнительно (11,5–11,8%)
• €600 000: приблизительно €68 000–€70 000 дополнительно (11,3–11,7%)
• €800 000: приблизительно €92 000–€95 000 дополнительно (11,5–11,9%)
• €1 200 000: приблизительно €149 000–€153 000 дополнительно (12,4–12,8%)

Нотариус, регистрация и юридические услуги

Нотариальные сборы установлены королевским декретом — фиксированы, одинаковы в любой нотариальной конторе. Стандартный договор купли-продажи: €600–€1 500 в зависимости от цены и сложности. Регистрация в реестре собственности: €400–€900. Оба сбора платит покупатель. Gestor, который подаёт документы в реестр — дополнительно €300–€500, что большинство покупателей изначально не закладывает в бюджет.

Юристы по недвижимости берут как правило 1% от цены покупки + 21% IVA, минимум около €2 500–€3 000. Для объекта за €600 000 — около €7 260 с учётом IVA. Не является юридически обязательным — но необходим. Юрист проверяет Nota Simple, подтверждает статус разрешений, проверяет отсутствие долгов по коммунальным платежам и изучает договор до подписания.

Расходы, которые покупатели часто упускают

Комиссия за банковский чек. Оплата у нотариуса производится банковским чеком. Испанские банки берут ~0,3–0,5% за его выдачу. При €600 000 — €1 800–€3 000.

Оценка недвижимости. Требуется банком при ипотеке. Стоимость: €300–€600, платит покупатель.

Конвертация валюты. Конвертация фунтов, злотых или долларов через обычный банк стоит 2–3,5% суммы. Для британского покупателя при €600 000 — £12 000–£21 000. Можно избежать через валютного специалиста, но игнорировать не стоит.

Подключение коммунальных услуг. Переподключение электричества, воды, интернета для пустовавшего объекта — €150–€200 за каждое.

Задолженность по коммунальным платежам. Неоплаченные платежи продавца переходят на нового владельца по испанскому законодательству, если не проверить до подписания. Юрист это проверяет.

Оформление NIE. Сам NIE стоит €10–€20, но получение через консульство за рубежом занимает 3–6 месяцев. Начинайте заранее — без NIE сделка невозможна.

Как правильно составить бюджет на покупку

Рабочее правило: прибавьте 13–14% к цене предложения как базовые дополнительные расходы для стандартной вторичной сделки в Каталонии. Добавьте €3 000–€5 000 на банковский чек, подключение коммунальных услуг и первый квартальный взнос. При ипотеке — ещё €800–€1 500 на оценку.

Покупатель с общим бюджетом €700 000 располагает примерно €610 000–€615 000 на цену покупки — не €700 000. Оставшиеся €85 000–€90 000 уйдут на налоги и сборы. Понимание этого до начала просмотров позволяет искать в правильном ценовом диапазоне и избежать нехватки средств за три недели до нотариуса.

Часто задаваемые вопросы

Распространяется ли ITP на гаражи и кладовки?

Да, если они включены в тот же правоустанавливающий документ что и основной объект. Если у них отдельный документ — это отдельная сделка со своим ITP. Уточняйте структуру права собственности на любой объект до принятия решения.

Когда вступила в силу прогрессивная шкала ITP в Каталонии?

27 июня 2025 года, согласно Decreto Ley 5/2025. Сделки, подписанные до этой даты, облагались прежней фиксированной ставкой 10%. Изменение применяется к дате подписания у нотариуса, а не к дате предварительного договора.

Кто платит комиссию агентству недвижимости в Испании?

Как правило, комиссию платит продавец, а не покупатель. На Коста Брава покупатель обычно не несёт агентских расходов. Всегда фиксируйте любую договорённость письменно до подписания документов.

Можно ли договориться о снижении нотариальных и регистрационных сборов?

Нет. Они установлены национальным законодательством и не подлежат торгу. Покупатель вправе выбрать нотариуса — но тарифы будут одинаковыми в любой конторе.

Какой срок уплаты ITP?

В течение 30 дней с даты подписания у нотариуса, в налоговый орган Каталонии (Agència Tributària de Catalunya) по форме Modelo 600. На практике этим занимается gestor или юрист. Просрочка влечёт пени и штрафы. Недоплата может быть доначислена в течение четырёх лет после сделки.

До начала поиска — начните с бюджета

Самая частая и избежимая ошибка — рассчитывать покупательскую способность исходя из цены предложения, а не итоговой стоимости. Для объекта за €700 000 разрыв составляет €84 000–€105 000 дополнительных расходов до въезда.

В VivendaNova мы обсуждаем структуру бюджета с каждым покупателем до начала подбора объектов. О полном процессе покупки читайте в нашем руководстве по покупке недвижимости на Коста Брава в 2026 году. Текущие рыночные условия — в нашем отчёте о рынке недвижимости Коста Брава 2025–2026.

Свяжитесь с VivendaNova, чтобы обсудить бюджет и начать поиск →