Apartamento en la Costa Brava: precios por m², primera línea y qué revisar (2026)

Pongamos la vivienda media vendida en Lloret de Mar en el segundo trimestre de 2026: 95 m² construidos y unos 195.000 €. Si es de segunda mano, el comprador paga un 10 % de ITP, unos 19.500 €, además de notario, Registro y abogado. Si la comunidad aprobó el mes anterior arreglar la cubierta, parte de esa derrama puede acabar pagándola el nuevo propietario. Y si la idea era alquilarlo a turistas, Lloret es uno de los municipios donde un piso turístico necesita ahora una licencia urbanística previa.

Nada de esto convierte un piso junto al mar en una mala compra. Solo significa que el precio por m² es la primera línea de la cuenta. A continuación: precios por municipio de la costa, qué supone la primera línea de playa, la Ley de Costas, la comunidad de propietarios, el alquiler turístico, los impuestos y los papeles que hay que revisar. Nuestros propios inmuebles en venta están sobre todo en Lloret de Mar y Blanes, así que tomamos esos dos municipios como ejemplo.

Cuánto cuesta un apartamento en la Costa Brava: precio por m² por municipio

La Generalitat de Catalunya publica cada trimestre el precio medio de las viviendas vendidas en cada municipio, con datos del Registro de la Propiedad. Las cifras de abajo son de abril a junio de 2026, el último trimestre publicado a fecha de noviembre. Incluyen todas las viviendas, pisos y casas, nuevas y de segunda mano: la estadística oficial no separa los pisos. En la última columna, lo que pedían los vendedores en idealista en septiembre de 2026.

Dos avisos para leer la tabla. El precio medio y el precio medio por m² se calculan por separado, así que multiplicar superficie por precio del m² no da exactamente el precio medio. Y la obra nueva puede subir la media de un municipio: en Castell-Platja d'Aro se vendieron 64 viviendas nuevas a 6.213 € el m² en el trimestre, mientras la segunda mano se quedó en 3.801 €. La tabla completa de 18 municipios, con la explicación de las dos fuentes, está en nuestro artículo precio del m² en la Costa Brava por municipio.

Apartamento en primera línea de playa: qué cambia

Primera y segunda línea. En el mercado se llama primera línea al edificio que no tiene nada delante salvo la playa o el paseo marítimo; segunda línea, a los de la calle de detrás. Es un término comercial, no jurídico: pregunte qué hay exactamente entre el piso y el agua.

Cuánto más cuesta la primera línea. No conocemos ninguna estadística oficial que separe los precios de primera línea del resto del municipio: las cifras del Registro mezclan todas las viviendas. La forma fiable de valorar el sobreprecio es comparar ventas recientes en el mismo edificio o en el mismo tramo de paseo, que es lo que hacemos antes de una oferta.

Vistas al mar. Las vistas no son un derecho que se compra con el piso. Pregunte qué permite el planeamiento en la parcela de delante y mire las vistas desde el propio piso, a su altura, no desde la azotea de las fotos.

Ruido y temporada. En el paseo de Lloret o de Blanes, las noches de verano son animadas y el invierno, tranquilo. Si puede, visítelo en las dos épocas, o al menos pregunte a los vecinos.

Ley de Costas: qué supone para un piso junto al mar

La Ley de Costas de 1988, reformada en 2013, divide el litoral en franjas. Para quien compra un piso importan tres.

• Dominio público marítimo-terrestre. La playa y la ribera son del Estado y no pueden ser de propiedad privada. Un edificio levantado sobre ese suelo se mantiene por concesión, y la ley prevé su demolición cuando la concesión termina. Desde 2013 las concesiones pueden prorrogarse hasta 75 años contados desde la solicitud.
• Servidumbre de protección. 100 m tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar, o 20 m donde el suelo ya era urbano cuando entró en vigor la ley en 1988. En ella no se permiten edificios nuevos de vivienda. Los existentes y legales antes de la ley pueden repararse, mejorarse y modernizarse, pero sin aumentar volumen, altura ni superficie. Si el edificio se derriba, lo que se construya después debe cumplir íntegramente la ley.
• Servidumbre de tránsito. Los primeros 6 m de la servidumbre de protección quedan libres para el paso de peatones.

En la práctica: un bloque antiguo del paseo marítimo de un municipio como Lloret o Blanes puede estar dentro de la servidumbre de protección. Eso no impide comprar, vender ni reformar el interior, pero limita lo que la comunidad puede añadir (una planta más, una terraza mayor). El Registro de la Propiedad recibe del Ministerio la línea oficial de costa, y el registrador debe suspender la inscripción de una finca que invada el dominio público y pedir informe a Costas. Usted mismo puede consultar la línea en el visor del Ministerio o en la Sede Electrónica del Catastro, aunque ambos advierten de que es información orientativa. En Cataluña, las autorizaciones de obras en la servidumbre de protección las concede la Generalitat.

Comunidad de propietarios: cuotas, derramas y deudas

Todo edificio de pisos tiene su comunidad de propietarios. En Cataluña se rige por el Código civil catalán, no por la Ley de Propiedad Horizontal estatal, y algunas normas cambian.

Las deudas siguen al piso. El piso responde de las cuotas impagadas del año en curso y de los cuatro anteriores, incluidas las que dejaron propietarios previos. Por eso, antes de la escritura, el vendedor debe declarar que está al corriente y aportar un certificado del secretario de la comunidad. Sin él no se puede firmar la escritura, salvo que las dos partes renuncien expresamente, y le aconsejamos no renunciar nunca.

Derramas ya aprobadas. El mismo certificado debe incluir los gastos ordinarios y extraordinarios aprobados que aún no han vencido. La ley catalana no dice quién paga una derrama acordada antes de la venta y cobrada después, así que conviene pactarlo en el contrato: por ejemplo, con un ajuste de precio o a cargo del vendedor.

Fondo de reserva. El presupuesto de la comunidad debe destinar al menos el 5 % de los gastos comunes al fondo de reserva. Pertenece a la comunidad y no se devuelve al vender.

Qué pedir. El presupuesto vigente, la cuota mensual de ese piso, las actas de las dos o tres últimas juntas y, si existe, el informe de inspección del edificio. En un bloque frente al mar, pregunte sobre todo por la fachada y los balcones, que reciben sal y viento todo el año. Las actas dicen si hay obras pendientes.

Alquiler turístico: lo que permiten las normas en Cataluña

En Cataluña, un piso alquilado para estancias de 31 días o menos es una vivienda de uso turístico (HUT) y debe estar inscrito como tal. Desde el decreto ley catalán 3/2023, 262 municipios, entre ellos Lloret de Mar y Blanes, exigen una licencia urbanística previa para cada piso turístico, con un máximo de 10 pisos turísticos por cada 100 habitantes. Las licencias duran cinco años y se pueden renovar. El Tribunal Constitucional avaló el decreto en marzo de 2025.

La comunidad también puede limitar las actividades en los pisos, incluido el alquiler turístico, modificando sus estatutos. En Cataluña hacen falta cuatro quintas partes de los propietarios que representen cuatro quintas partes de las cuotas; los ausentes que no se opongan por escrito en un mes cuentan para la mayoría. La regla de los 3/5 es la de la Ley de Propiedad Horizontal estatal y no se aplica aquí.

Si piensa alquilar, compruebe tres cosas antes de hacer una oferta: si el piso ya tiene licencia turística inscrita, qué dicen los estatutos de la comunidad y si le conviene más un alquiler de larga duración. Alquilar a alguien como su vivienda habitual no necesita licencia turística. Dónde quedan licencias disponibles, lo explicamos en nuestro artículo licencia turística en la Costa Brava.

Impuestos al comprar un apartamento en la playa: segunda mano u obra nueva

El impuesto depende de quién vende. Si vende un particular, se paga ITP, a cargo del comprador, en el plazo de un mes con el modelo 600. En Cataluña es el 10 % hasta 600.000 €, el 11 % de 600.000 a 900.000 €, el 12 % de 900.000 a 1.500.000 € y el 13 % por encima de esa cifra, cada tipo solo sobre la parte del precio de su tramo. La base es el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro. Si vende un promotor un piso nuevo, se paga un 10 % de IVA más un 1,5 % de AJD.

Salvo pacto distinto, en Cataluña el comprador paga además la escritura y la primera copia, el Registro y normalmente un abogado. La plusvalía municipal la paga el vendedor. Si el vendedor no reside en España, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda en el plazo de un mes. Las cifras de notario, Registro y otros gastos están en nuestro artículo sobre costes ocultos al comprar una propiedad en España, y nuestra calculadora de impuestos en Cataluña da el importe para cualquier precio.

Documentos que hay que revisar antes de comprar

• Nota simple. El extracto del Registro: titular, superficie, hipotecas y cargas. Por internet cuesta 9,02 € más IVA. Cómo leerla: nuestra guía de la nota simple.
• Cédula de habitabilidad. El documento que acredita en Cataluña que el piso es apto para vivir. El notario exige una vigente y se entrega al comprador. La de segunda ocupación dura 15 años; la obra nueva tiene cédula de primera ocupación, válida 25. Solo se puede prescindir de ella en casos tasados, como un piso que se va a rehabilitar, con informe técnico, y nunca en obra nueva.
• Certificado energético. Obligatorio en toda venta, válido hasta 10 años (5 si la calificación es G). La calificación debe aparecer en el anuncio y una copia acompaña al contrato.
• Recibo del IBI. El impuesto lo debe quien es propietario el 1 de enero, y el IBI impagado de años anteriores queda ligado al piso. Pida el último recibo y pacte en el contrato cómo se reparte el de este año.
• Certificado de la comunidad. Que acredite que no hay deudas e incluya las derramas ya aprobadas (ver arriba).
• Catastro y planos. Compare la superficie construida del Catastro, del Registro y del anuncio. Si una terraza está cerrada, pregunte si se hizo con licencia.

Los pasos, por orden

Si es extranjero, obtenga el NIE (la tasa es de 9,84 €) y abra una cuenta en un banco español. Haga la oferta. Su abogado revisa la nota simple, la comunidad, la cédula y la situación urbanística antes de que se mueva dinero. Después llega el contrato de arras con la señal y, por último, la escritura ante notario, donde se paga el resto. El abogado o el gestor presenta el ITP en el plazo de un mes e inscribe el piso a su nombre.

Nuestra opinión

En un piso junto al mar dedicaríamos tanto tiempo al edificio como al piso. Dos pisos al mismo precio por m² en la misma calle pueden diferir en decenas de miles de euros cuando se suman una derrama de fachada, una cédula que falta o una comunidad que ya votó contra el alquiler turístico. Pida los papeles pronto, y si un vendedor no quiere enseñar las actas de las últimas juntas, eso ya dice bastante.

Tres reglas prácticas

1. Primero el municipio, después el edificio. Parta del precio por m² de las compraventas inscritas en el municipio y compárelo con ventas recientes en el mismo bloque o la misma calle. El sobreprecio de primera línea debe verse en ventas reales, no solo en el anuncio.

2. Revise la comunidad antes que el piso. Certificado de deudas, presupuesto, actas de las últimas juntas y estatutos. Le dicen el coste mensual, las derramas que vienen y si el alquiler turístico está limitado.

3. Compruebe la línea de costa y la cédula antes de las arras. Una vez firmadas, echarse atrás suele costar la señal. La nota simple, el visor de costas y la cédula se revisan en pocos días.

Autora: @katy.bon.estate, consultora inmobiliaria en la Costa Brava

Fuentes: Generalitat de Catalunya, Departamento de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica, compraventas de viviendas inscritas por municipio, 2.º trimestre de 2026, con datos del Colegio de Registradores; idealista, informe de precios de la provincia de Girona, septiembre de 2026; Patronat de Turisme Costa Brava Girona (litoral); Ley 22/1988 de Costas, Ley 2/2013 y Real Decreto 876/2014 (BOE); Llei 8/2020 de protecció i ordenació del litoral; Ministerio para la Transición Ecológica (visor del deslinde); Código civil de Cataluña, libro quinto, arts. 553-5, 553-6, 553-11 y 553-26; Llei 18/2007 del dret a l'habitatge y Decret 141/2012 (cédula de habitabilidad); Real Decreto 390/2021 (certificado energético); Real Decreto Legislativo 2/2004 y Ley 58/2003 (IBI); Colegio de Registradores (precio de la nota simple); Decret 75/2020 y Decret llei 3/2023 (viviendas de uso turístico), sentencia del Tribunal Constitucional 64/2025; Agència Tributària de Catalunya (ITP y AJD); Ley 37/1992 (IVA); Agencia Tributaria (retención del 3 %); Policía Nacional (tasa del NIE). Portada: Blanes. Foto: Ajuntament de Blanes. Arxiu d'Imatges PTCBG, 19132. Información a 11 de noviembre de 2026. Es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal: consulte su caso con un abogado en España.