Acheter un appartement en Espagne au bord de la mer : la Costa Brava en 2026

Prenons le logement moyen vendu à Lloret de Mar au deuxième trimestre 2026 : 95 m² construits, environ 195 000 €. Dans l'ancien, l'acheteur paie 10 % d'ITP, soit environ 19 500 €, plus le notaire, le registre foncier et l'avocat. Si la copropriété a voté le mois précédent la réfection du toit, une partie de cet appel de fonds peut retomber sur le nouveau propriétaire. Et si le projet était de louer aux touristes, Lloret fait partie des communes où un logement touristique demande désormais une licence d'urbanisme préalable.

Rien de tout cela ne fait d'un appartement en bord de mer un mauvais achat. Le prix au m² n'est que la première ligne du calcul. Ci-dessous : les prix par commune du littoral, ce que signifient « première ligne » et « vue mer », la loi littoral espagnole, la copropriété, la location touristique, les taxes et les papiers à vérifier. Nos propres annonces se trouvent surtout à Lloret de Mar et à Blanes, nous prenons donc ces deux communes comme exemples.

Appartement à vendre en Espagne au bord de la mer : les prix par commune

La Generalitat de Catalunya publie chaque trimestre le prix moyen des logements vendus dans chaque commune, à partir des données du registre foncier. Les chiffres ci-dessous portent sur la période d'avril à juin 2026, le dernier trimestre publié à ce jour. Ils couvrent tous les logements, appartements et maisons, neufs et anciens : la statistique officielle ne sépare pas les appartements. À côté, les prix demandés par les vendeurs sur idealista en septembre 2026.

Deux précautions de lecture. Le prix moyen et le prix moyen au m² sont calculés séparément : multiplier la surface par le prix au m² ne redonne pas exactement le prix moyen. Et le neuf peut tirer une commune vers le haut : à Castell-Platja d'Aro, 64 logements neufs se sont vendus en moyenne 6 213 € le m² sur le trimestre, contre 3 801 € pour l'ancien. Le tableau complet sur 18 communes, avec l'explication des deux sources, se trouve dans notre article prix au m² sur la Costa Brava par commune.

Première ligne, deuxième ligne et vue mer

Première ligne. En Espagne, on appelle « primera línea » un immeuble qui n'a devant lui que la plage ou la promenade ; la deuxième ligne est la rue derrière. C'est un terme commercial, pas juridique : demandez ce qui se trouve exactement entre l'appartement et l'eau.

Combien coûte la première ligne. Nous ne connaissons aucune statistique officielle qui sépare les prix de première ligne du reste de la commune : les chiffres du registre mélangent tous les logements. La seule façon honnête de juger le supplément est de comparer des ventes récentes dans le même immeuble ou sur le même tronçon de promenade, ce que nous faisons avant toute offre.

Vue mer. La vue n'est pas un droit acquis avec l'appartement. Demandez ce que le plan d'urbanisme permet sur la parcelle d'en face, et regardez la vue depuis l'appartement lui-même, à sa hauteur, pas depuis le toit-terrasse des photos.

Bruit et saison. Sur la promenade de Lloret ou de Blanes, les soirées d'été sont animées et l'hiver est calme. Si vous le pouvez, visitez aux deux saisons, ou au moins interrogez les voisins.

La loi littoral espagnole (Ley de Costas) et votre appartement

La Ley de Costas de 1988, réformée en 2013, découpe le littoral en bandes. Pour l'achat d'un appartement, trois comptent.

• Domaine public maritime (dominio público marítimo-terrestre). La plage et le rivage appartiennent à l'État et ne peuvent pas être une propriété privée. Un immeuble construit dessus n'existe qu'en vertu d'une concession, et la loi prévoit sa démolition à la fin de celle-ci. Depuis 2013, ces concessions peuvent être prolongées jusqu'à 75 ans à compter de la demande.
• Servitude de protection (servidumbre de protección). 100 m vers l'intérieur à partir de la limite intérieure du rivage, ou 20 m là où le terrain était déjà urbain à l'entrée en vigueur de la loi en 1988. Aucun nouvel immeuble d'habitation n'y est autorisé. Les immeubles existants et légaux avant la loi peuvent être réparés, améliorés et modernisés, sans augmentation de volume, de hauteur ni de surface. En cas de démolition, ce qui sera reconstruit devra respecter entièrement la loi.
• Servitude de passage (servidumbre de tránsito). Les 6 premiers mètres de la bande de protection restent libres pour les piétons qui longent la côte.

Concrètement : un immeuble ancien sur la promenade d'une commune comme Lloret ou Blanes peut se trouver dans la servitude de protection. Cela n'empêche ni d'acheter, ni de revendre, ni de rénover l'intérieur, mais limite ce que la copropriété peut ajouter (un étage, une terrasse plus grande). Le registre foncier reçoit du ministère la ligne officielle du domaine public, et le registrador (l'équivalent du service de publicité foncière) doit suspendre l'inscription d'un bien qui empiète sur ce domaine et saisir le service des Costas. Vous pouvez consulter cette ligne vous-même sur la carte interactive du ministère ou sur le site du Catastro, qui précisent tous deux que les données sont indicatives. En Catalogne, les autorisations de travaux dans la servitude de protection relèvent de la Generalitat.

La copropriété (comunidad de propietarios) : charges, appels de fonds et dettes

Chaque immeuble a sa copropriété, la « comunidad de propietarios ». En Catalogne, elle relève du Code civil catalan et non de la loi espagnole sur la copropriété applicable ailleurs en Espagne, et certaines règles diffèrent.

Les dettes suivent l'appartement. L'appartement répond des charges impayées de l'année en cours et des quatre années précédentes, y compris celles laissées par d'anciens propriétaires. Avant l'acte, le vendeur doit donc déclarer qu'il est à jour et fournir un certificat du secrétaire de la copropriété. Sans ce certificat, l'acte ne peut pas être signé, sauf si les deux parties y renoncent expressément, et nous vous conseillons de ne jamais y renoncer.

Les travaux déjà votés. Le même certificat doit mentionner les dépenses ordinaires et extraordinaires approuvées mais pas encore exigibles. Le droit catalan ne dit pas qui paie un appel de fonds (derrama) voté avant la vente et exigible après : prévoyez-le dans le contrat, par exemple par un ajustement du prix ou en le laissant à la charge du vendeur.

Fonds de réserve. Le budget de la copropriété doit consacrer au moins 5 % des charges communes au fonds de réserve. Ce fonds appartient à la copropriété et n'est pas remboursé à la revente.

Ce qu'il faut demander. Le budget en cours, les charges mensuelles du lot, les procès-verbaux des deux ou trois dernières assemblées et, s'il existe, le rapport d'inspection de l'immeuble. Face à la mer, renseignez-vous surtout sur la façade et les balcons, exposés au sel et au vent toute l'année. Les procès-verbaux disent si des travaux sont prévus.

Location touristique : ce que permettent les règles en Catalogne

En Catalogne, un logement loué pour des séjours de 31 jours ou moins est un logement à usage touristique (HUT) et doit être enregistré comme tel. Depuis le décret-loi catalan 3/2023, 262 communes, dont Lloret de Mar et Blanes, exigent une licence d'urbanisme préalable pour chaque logement touristique, avec un plafond de 10 logements touristiques pour 100 habitants. Les licences durent cinq ans et sont renouvelables. Le Tribunal constitutionnel a validé le décret en mars 2025.

La copropriété peut aussi limiter les activités dans les appartements, location touristique comprise, en modifiant ses statuts. En Catalogne, il faut les quatre cinquièmes des copropriétaires représentant les quatre cinquièmes des quotes-parts ; les absents qui ne s'y opposent pas par écrit dans le mois sont comptés dans la majorité. La règle des 3/5 parfois citée est celle de la loi espagnole et ne s'applique pas ici.

Si vous comptez louer, vérifiez trois points avant l'offre : l'appartement a-t-il déjà une licence touristique enregistrée, que disent les statuts de la copropriété, et une location plus longue vous conviendrait-elle ? Louer à quelqu'un dont c'est la résidence principale ne demande pas de licence touristique. Où il reste des licences : notre article location touristique sur la Costa Brava.

Taxes à l'achat d'un appartement en Espagne : ancien ou neuf

En France, on parle de « frais de notaire » pour un ensemble qui comprend surtout des taxes. En Espagne, l'impôt se paie à part et dépend du vendeur. Un particulier qui vend : droits de mutation (ITP), à la charge de l'acheteur, à payer dans le mois avec le formulaire 600. En Catalogne, 10 % jusqu'à 600 000 €, 11 % de 600 000 à 900 000 €, 12 % jusqu'à 1 500 000 € et 13 % au-delà, chaque taux ne s'appliquant qu'à la part du prix comprise dans sa tranche. La base est la plus élevée entre le prix et la valeur de référence du Catastro. Un promoteur qui vend un appartement neuf : 10 % de TVA, plus 1,5 % de droit de timbre (AJD).

En Catalogne, l'acheteur paie aussi l'acte notarié et la première copie, sauf accord contraire, le registre foncier et en général un avocat. La plus-value municipale (plusvalía) est à la charge du vendeur. Si le vendeur ne réside pas en Espagne, l'acheteur retient 3 % du prix et les verse au fisc dans le mois. Les montants du notaire, du registre et des autres frais sont dans notre article sur les frais d'achat en Catalogne, et notre simulateur de frais et d'impôts donne le calcul pour n'importe quel prix.

Les documents à vérifier avant d'acheter

• Nota simple. L'extrait du registre foncier : propriétaire, surface, hypothèques et charges. En ligne, il coûte 9,02 € hors TVA. Comment le lire : notre guide de la nota simple.
• Cèdula d'habitabilitat. Le certificat qui atteste en Catalogne que le logement est habitable. Le notaire en exige une valide et elle est remise à l'acheteur. Dans l'ancien, elle est valable 15 ans ; un logement neuf reçoit une cèdula de première occupation valable 25 ans. On ne peut s'en passer que dans des cas précis, par exemple un appartement destiné à être rénové, avec un rapport technique, et jamais dans le neuf.
• Certificat énergétique. Obligatoire pour toute vente, valable jusqu'à 10 ans (5 ans en classe G). La classe doit figurer dans l'annonce et une copie est jointe au contrat.
• Avis d'IBI. Cette taxe foncière annuelle est due par le propriétaire au 1er janvier, et l'IBI impayé des années précédentes reste attaché au bien. Demandez le dernier avis et prévoyez dans le contrat le partage de celui de l'année.
• Certificat de la copropriété. Absence de dettes, et travaux déjà votés (voir plus haut).
• Catastro et plans. Comparez la surface construite du Catastro, du registre et de l'annonce. Si une terrasse a été fermée, demandez si c'était avec un permis.

Les étapes, dans l'ordre

Obtenez un NIE, le numéro d'identification des étrangers, qui sert aussi de numéro fiscal (la taxe est de 9,84 €), et ouvrez un compte dans une banque espagnole. Faites l'offre. Votre avocat vérifie la nota simple, la copropriété, la cèdula et la situation d'urbanisme avant tout versement. Vient ensuite un contrat privé avec acompte (arras), puis l'acte chez le notaire, où vous payez le solde. L'avocat ou le gestor dépose la déclaration d'ITP dans le mois et fait inscrire l'appartement à votre nom.

Notre avis

Pour un appartement en bord de mer, nous passerions autant de temps sur l'immeuble que sur l'appartement. Deux appartements au même prix au m² dans la même rue peuvent différer de plusieurs dizaines de milliers d'euros une fois pris en compte un appel de fonds pour la façade, une cèdula manquante ou une copropriété qui a déjà voté contre la location touristique. Demandez les papiers tôt, et si un vendeur refuse de montrer les derniers procès-verbaux, c'est déjà une indication.

Trois règles pratiques

1. La commune d'abord, l'immeuble ensuite. Partez du prix au m² des ventes enregistrées dans la commune, puis comparez avec des ventes récentes dans le même immeuble ou la même rue. Un supplément de première ligne doit se voir dans des ventes réelles, pas seulement dans l'annonce.

2. Examinez la copropriété avant l'appartement. Certificat de dettes, budget, procès-verbaux des dernières assemblées et statuts. Ils donnent le coût mensuel, les travaux à venir et les éventuelles limites à la location touristique.

3. Vérifiez la ligne du littoral et la cèdula avant les arras. Une fois les arras signées, se retirer coûte en général l'acompte. La nota simple, la ligne du littoral et la cèdula se vérifient en quelques jours.

Autrice : @katy.bon.estate, conseillère immobilière sur la Costa Brava

Sources : Generalitat de Catalunya, département du Territoire, du Logement et de la Transition écologique, ventes de logements enregistrées par commune, 2e trimestre 2026, d'après les données du Colegio de Registradores ; idealista, rapport des prix de la province de Gérone, septembre 2026 ; Patronat de Turisme Costa Brava Girona (littoral) ; Ley 22/1988 de Costas, Ley 2/2013 et Real Decreto 876/2014 (BOE) ; Llei 8/2020 de protecció i ordenació del litoral ; ministère de la Transition écologique espagnol (ligne du domaine public) ; Code civil catalan, livre cinq, art. 553-5, 553-6, 553-11 et 553-26 ; Llei 18/2007 del dret a l'habitatge et Decret 141/2012 (cèdula d'habitabilitat) ; Real Decreto 390/2021 (certificat énergétique) ; Real Decreto Legislativo 2/2004 et Ley 58/2003 (IBI) ; Colegio de Registradores (prix de la nota simple) ; Decret 75/2020 et Decret llei 3/2023 (logements touristiques), arrêt du Tribunal constitutionnel 64/2025 ; Agència Tributària de Catalunya (ITP et AJD) ; Ley 37/1992 (TVA) ; Agencia Tributaria (retenue de 3 %) ; Policía Nacional (taxe du NIE). Couverture : Blanes. Photo : Ajuntament de Blanes. Arxiu d'Imatges PTCBG, 19132. Informations au 11 novembre 2026. Information générale, pas un conseil juridique ou fiscal : vérifiez votre cas avec un avocat en Espagne.