Blog
Nota simple en Espagne : comment lire l'extrait du registre foncier avant d'acheter (9,02 €)
· 8 novembre 2026
La nota simple est un extrait du registre foncier espagnol (Registro de la Propiedad). Elle dit qui est propriétaire du bien, comment il est décrit et ce qui le grève : hypothèques, saisies, servitudes. On la demande en ligne sur le site des registradores pour 9,02 € hors taxes, sans être propriétaire ni résident en Espagne. Elle a une valeur purement informative et ne montre pas tout : ni la taxe foncière impayée, ni les charges de copropriété en retard, ni les travaux faits sans permis.
Exemple. Un appartement à Blanes, 320 000 €. Le vendeur vous fait visiter, parle de « son » appartement, et l'agence vous propose de signer le contrat de réservation la semaine suivante. Vous commandez la nota simple le soir même. Elle indique deux propriétaires à 50 % chacun : le vendeur et son ancienne épouse. Elle mentionne aussi une hypothèque, ce qui est courant, et une saisie inscrite à la demande du fisc, ce qui l'est beaucoup moins.
Rien de tout cela n'interdit l'achat. Mais il faudra la signature des deux propriétaires, et la saisie devra être levée avant l'acte. Ces questions se règlent avant de verser quoi que ce soit.
Ce que montre la nota simple
La loi hypothécaire lui donne une valeur « purement informative » : elle résume l'inscription au registre sans en faire foi (Ley Hipotecaria, art. 222, et règlement hypothécaire, art. 332). Le document est en espagnol et se lit en trois blocs.
La description du bien (descripción de la finca). Situation, surface, limites et le numéro du bien au registre (finca registral). La référence cadastrale n'y figure que si elle a été inscrite ou si la coordination avec le Catastro a été faite. Le registre et le Catastro ne disent pas toujours la même chose : une loi de 2015 a organisé leur coordination, mais cette coordination n'est pas encore faite pour tous les biens.
Les propriétaires (titularidad). Nom, numéro d'identité, part de chacun et titre d'acquisition : achat, héritage, donation. Le vendeur doit être le propriétaire inscrit. S'ils sont plusieurs, tous signent la vente.
Les charges (cargas). Hypothèques, avec le nom de la banque et le montant garanti, saisies et autres inscriptions provisoires ordonnées par un juge ou par l'administration (anotaciones preventivas), servitudes, conditions et restrictions. On y trouve aussi souvent des notes d'« afección fiscal » : elles signalent que le bien reste affecté au paiement de l'impôt sur une transmission antérieure en cas de redressement (loi sur l'ITP, art. 5). La note est radiée du registre au bout de cinq ans. Dans la plupart des cas, elle ne pose pas de problème, mais faites-vous-la expliquer.
Ce qu'elle ne montre pas
Le registre foncier décrit la situation juridique du bien. Il ne dit rien de son état, et plusieurs dettes qui peuvent passer à l'acheteur n'y sont pas inscrites.
| Ce qu'il faut vérifier | Pourquoi | Où le voir |
|---|---|---|
| Taxe foncière (IBI) impayée | Le bien reste affecté au paiement de la totalité de l'impôt dû : l'acheteur en répond si le vendeur ne paie pas (TRLRHL, art. 64) | Certificat de la mairie ou derniers reçus ; le notaire vérifie aussi |
| Charges de copropriété en retard | En Catalogne, le lot répond des charges impayées de l'année en cours et des quatre années précédentes (Code civil catalan, art. 553-5) | Certificat du secrétaire de la copropriété, sans lequel l'acte ne se signe pas, sauf si l'acheteur y renonce expressément |
| Travaux sans permis | Une piscine ou une extension peut exister sur place sans figurer au registre | Comparaison avec le Catastro et le service d'urbanisme de la mairie |
| Occupants | Un locataire ou un occupant n'apparaît pas au registre | Visite, contrat de location, clause « libre de toute occupation » dans le contrat |
| Certificat d'habitabilité (cèdula) | Exigé pour la vente d'un logement en Catalogne (loi 18/2007, art. 26) | Document remis par le vendeur |
Les charges de copropriété ne concernent que les appartements et les maisons qui font partie d'une copropriété, par exemple dans un lotissement (urbanización) avec parties communes. Pour une villa indépendante, regardez surtout la taxe foncière et les travaux. La liste complète des vérifications, avec les règles catalanes, est dans notre article sur les pièges à éviter.
Comment obtenir une nota simple
Toute personne qui a un intérêt légitime peut la demander : un acheteur potentiel, son avocat, une banque, une agence (Ley Hipotecaria, art. 221 et 222). Pas besoin d'être propriétaire ni de vivre en Espagne. Votre identité est enregistrée, et le propriétaire peut savoir qui a demandé la nota et pourquoi.
En ligne. Sur sede.registradores.org, sans créer de compte, avec l'adresse du bien, son numéro au registre ou sa référence cadastrale. La recherche par le nom du propriétaire exige un certificat électronique espagnol. Le prix est de 9,02 € par bien hors taxes. Les registradores annoncent un délai moyen de moins de deux heures.
Au guichet du registre dont dépend le bien. Elle y coûte environ 3 € hors taxes par bien, selon le barème officiel.
En langue étrangère. Le document est en espagnol. Les registradores proposent une traduction en anglais, pour 30 € hors taxes, mais pas en français. Si vous ne lisez pas l'espagnol juridique, demandez à votre avocat de vous la commenter.
Des sites privés revendent le même document plus cher. Pour payer le tarif officiel, passez par le site des registradores.
Quand la demander
La nota simple n'a pas de date d'expiration, mais elle reflète l'état du registre au jour de sa délivrance. Demandez-la à deux moments.
Avant le contrat de réservation (contrato de arras). C'est à ce moment que vous versez de l'argent, souvent 10 % du prix. Notre article sur le contrat d'arras explique ce que vous engagez en le signant.
Peu avant l'acte authentique (escritura). Le notaire consulte lui-même le registre par voie électronique avant la signature (règlement notarial, art. 175). Le registre l'informe ensuite de toute nouvelle inscription pendant neuf jours (règlement hypothécaire, art. 354 a). Une nota récente vous évite les surprises de dernière minute.
Les signaux qui demandent un avocat
Le vendeur n'est pas le propriétaire inscrit. Le nom ne correspond pas, ou c'est une société qui est inscrite alors qu'un particulier vend. Ne versez rien avant d'avoir compris pourquoi.
Plusieurs propriétaires. Tous doivent signer. Un héritage non réglé ou un des propriétaires injoignable peut bloquer la vente pendant des mois.
Une hypothèque. C'est courant. En pratique, une partie du prix sert à la rembourser le jour de l'acte, et la banque signe la mainlevée. Votre avocat vérifie que le montant est connu et que la banque sera présente ou aura donné son accord.
Une saisie ou une inscription judiciaire. Un tiers a un droit sur le bien. Elle doit être levée avant la vente, ou le contrat doit prévoir comment elle le sera.
Une description qui ne correspond pas. Surface, nombre de pièces ou nature du terrain différents de ce que vous avez visité. C'est souvent le signe de travaux non déclarés.
Nota simple ou certificat du registre
Seul un certificat du registre (certificación registral) prouve devant un tiers ou un juge ce qui est inscrit (Ley Hipotecaria, art. 225). Pour préparer un achat, la nota simple suffit. Le certificat sert plutôt dans un litige ou pour certaines démarches de succession.
Trois règles pour utiliser la nota simple
Commandez-la vous-même. Une dizaine d'euros, quelques heures, et vous lisez le même document que le vendeur. Si une agence vous en remet une, regardez la date.
Lisez d'abord les charges, puis les noms. Un nom qui ne correspond pas ou une saisie inscrite justifient un rendez-vous avec un avocat avant tout versement.
Complétez-la. Taxe foncière, copropriété, urbanisme et occupants se vérifient ailleurs.
Questions fréquentes sur la nota simple
Qu'est-ce qu'une nota simple en Espagne ?
C'est un extrait du registre foncier espagnol qui indique le propriétaire d'un bien, sa description et les charges qui le grèvent, comme les hypothèques et les saisies. Elle a une valeur informative et coûte 9,02 € hors taxes en ligne.
Combien coûte une nota simple et comment l'obtenir ?
En ligne, sur sede.registradores.org, elle coûte 9,02 € par bien hors taxes, avec un délai moyen de moins de deux heures. Il suffit de l'adresse du bien, de son numéro au registre ou de sa référence cadastrale.
Un étranger peut-il demander une nota simple ?
Oui. Il suffit d'avoir un intérêt légitime, par exemple un projet d'achat. Il n'est pas nécessaire d'être propriétaire ni résident en Espagne. L'identité du demandeur est enregistrée.
La nota simple existe-t-elle en français ?
Non. Elle est délivrée en espagnol, et les registradores proposent seulement une traduction en anglais, pour 30 € hors taxes.
La nota simple montre-t-elle les dettes du bien ?
Seulement celles qui sont inscrites au registre, comme les hypothèques et les saisies. La taxe foncière impayée et les charges de copropriété en retard n'y figurent pas, alors qu'elles peuvent passer à l'acheteur. Elles se vérifient avec un certificat de la mairie et un certificat de la copropriété.
Vous préparez un achat sur la Costa Brava ?
Dites-nous quel type de bien vous cherchez sur la Costa Brava et quel est votre budget. Avec ces deux informations, nous vous préparerons une sélection et organiserons les visites, sur place ou en vidéo.
Autrice : @katy.bon.estate, conseillère immobilière sur la Costa Brava
Sources : Ley Hipotecaria, art. 221, 222 et 225, et Reglamento Hipotecario, art. 332 et 354 a (BOE) ; Reglamento Notarial, art. 175 ; barème (arancel) des registradores (Real Decreto 1427/1989, annexe I, n° 4) ; Colegio de Registradores, sede.registradores.org et questions fréquentes sur la nota simple ; loi sur l'ITP (Real Decreto Legislativo 1/1993), art. 5, et règlement de l'ITP, art. 122 ; loi sur les finances locales (Real Decreto Legislativo 2/2004), art. 64 ; Code civil de Catalogne, art. 553-5 ; loi catalane 18/2007 sur le droit au logement, art. 26 ; Ley 13/2015 sur la coordination entre Catastro et registre. Informations au 8 novembre 2026 ; faites relire votre dossier par un avocat en Espagne.