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Compromis de vente en Espagne : le contrat d'arras, 3 types d'arrhes et aucun délai de rétractation
· 8 novembre 2026
En Espagne, l'équivalent du compromis de vente est le contrat d'arras (contrato de arras) : un contrat privé, signé sans notaire, par lequel l'acheteur verse un acompte, le plus souvent 10 % du prix, et les deux parties fixent la date de l'acte chez le notaire. Il n'existe pas de délai de rétractation de dix jours comme en France. En Catalogne, sur la Costa Brava, cet acompte s'impute par défaut sur le prix : vous ne pouvez renoncer à l'achat en le perdant que si le contrat le prévoit expressément.
Prenons un exemple. Vous trouvez une maison à Lloret de Mar à 600 000 € et versez 60 000 € à la signature des arras. Deux semaines plus tard, vos projets changent et vous voulez renoncer. Si le contrat qualifie les arrhes de pénitentielles (arras penitenciales), vous perdez les 60 000 € et l'affaire s'arrête là. Si le contrat ne le dit pas, le droit catalan considère ces 60 000 € comme un acompte sur le prix. Le vendeur peut alors exiger en justice que vous payiez les 540 000 € restants et signiez l'acte, ou demander la résolution de la vente et des dommages et intérêts.
Tout dépend donc de la façon dont le contrat qualifie les arrhes. Voici en quoi le contrat d'arras diffère d'un compromis français, puis les trois types d'arrhes, la règle catalane, ce que le contrat doit contenir et ce qui se passe jusqu'à l'acte.
Compromis de vente et contrat d'arras : les différences
Les deux documents jouent le même rôle : ils fixent le prix, le bien et la date de la vente définitive, et l'acheteur verse une somme à la signature. Les règles qui protègent l'acheteur ne sont pas les mêmes.
| Point | Compromis en France | Contrat d'arras en Catalogne |
|---|---|---|
| Délai de rétractation | 10 jours pour l'acheteur non professionnel d'un logement | Aucun pour l'achat d'un bien immobilier |
| Condition de prêt | Condition suspensive de prêt prévue par la loi quand l'avant-contrat indique un prêt, sauf renonciation écrite de l'acheteur | Joue si le contrat indique un financement bancaire, sauf clause contraire |
| Somme versée | Dépôt de garantie, en pratique souvent 10 % | Arras, en pratique souvent 10 %, aucun montant fixé par la loi |
| Qui garde l'argent | Le notaire sur un compte séquestre, ou un professionnel doté d'une garantie financière | Souvent le vendeur directement, parfois l'agence ou un avocat |
| Rôle du notaire | Rédige souvent l'avant-contrat | Intervient seulement à l'acte de vente (escritura) |
L'absence de délai de rétractation est la différence qui surprend le plus. La loi espagnole sur la protection des consommateurs exclut expressément la vente de biens immobiliers du droit de rétractation (art. 93). Une fois le contrat d'arras signé et l'acompte versé, vous êtes engagé selon le type d'arras choisi.
Les trois types d'arras
Le droit espagnol connaît trois sortes d'arras. Le contrat doit dire laquelle vous signez, avec ses conséquences pour chaque partie.
Les arras pénitentielles (penitenciales). Chaque partie peut renoncer à la vente en payant un prix connu d'avance : l'acheteur qui se retire perd les arrhes, le vendeur qui se retire en restitue le double (Code civil espagnol, art. 1454). C'est le système que la plupart des acheteurs croient signer. Les tribunaux espagnols l'interprètent de façon restrictive : il faut que le contrat montre clairement que les parties ont voulu ce droit de se retirer.
Les arras confirmatoires (confirmatorias). L'acompte est une partie du prix et la preuve que la vente est conclue. Personne n'a le droit de se retirer. Si l'une des parties ne signe pas l'acte, l'autre peut choisir entre exiger la vente en justice et demander la résolution du contrat, avec des dommages et intérêts dans les deux cas (Code civil espagnol, art. 1124 ; en Catalogne, Code civil catalan, art. 621-37).
Les arras pénales (penales). L'acompte sert de pénalité convenue d'avance en cas d'inexécution (une clause pénale, Code civil espagnol, art. 1152). Il n'y a pas non plus de droit de se retirer : la partie défaillante paie la pénalité, et l'autre partie garde le droit d'exiger la vente. Ce type est rare dans l'achat d'un logement.
La règle catalane : l'acompte fait partie du prix
Sur la Costa Brava, la vente relève du Code civil de Catalogne (livre sixième, loi 3/2017, en vigueur depuis le 1er janvier 2018). Son article 621-8 part de la présomption inverse de ce que beaucoup d'acheteurs imaginent : toute somme versée par l'acheteur au vendeur est présumée constituer des arrhes confirmatoires, qui prouvent la vente et s'imputent sur le prix, et elles ne sont pénitentielles que si les parties l'ont convenu expressément. Dans ce cas seulement, l'acheteur peut se retirer en les perdant et le vendeur en restituant le double. Si les parties ont choisi une autre loi dans le contrat, c'est elle qui s'applique, mais c'est rare entre particuliers.
Concrètement, cherchez dans le contrat le mot « penitenciales » (« penitencials » en catalan) et la phrase qui dit que chaque partie peut se retirer, avec ce que cela lui coûte. Une formule comme « en concepto de arras » ou « a cuenta del precio », sans plus de précision, ne suffit pas. Si le contrat est rédigé en espagnol ou en catalan, demandez une traduction de ces clauses avant de signer.
Ce que le contrat d'arras doit contenir
- L'identité complète de l'acheteur et du vendeur, avec passeport ou NIE (numéro d'identification d'étranger).
- La description du bien avec sa référence cadastrale et ses données au registre foncier.
- Le prix, le montant des arras et la façon dont elles sont payées.
- Le type d'arras, écrit en toutes lettres, avec les conséquences pour chaque partie.
- La date limite pour signer l'acte chez le notaire.
- La condition de prêt, si vous empruntez.
- L'engagement du vendeur de livrer le bien libre de charges, de dettes et d'occupants, et la répartition des frais de notaire et d'inscription.
La condition de prêt : écrivez-la clairement
En France, quand l'avant-contrat indique que l'achat est financé par un crédit, la loi le soumet à la condition suspensive d'obtention du prêt, sauf si l'acheteur y renonce par écrit. En Espagne, le Code civil ne prévoit rien de tel : sans clause, un refus de la banque ne vous libère pas. La Catalogne est plus protectrice. Si le contrat indique que le prix sera payé en tout ou en partie grâce à un prêt bancaire et que la banque le refuse, l'acheteur peut se retirer et récupérer l'acompte, sauf si le contrat l'exclut ou si le refus vient de sa propre négligence. Il doit justifier du refus par écrit, dans le délai prévu au contrat (Code civil catalan, art. 621-49).
Écrivez donc dans le contrat le montant du prêt et le délai pour l'obtenir, et vérifiez qu'aucune clause n'écarte ce droit. Gardez la réponse écrite de la banque. Si vous achetez sans crédit, cette question ne se pose pas.
Où va l'acompte
En Espagne, l'acompte est souvent viré directement sur le compte du vendeur. Avant de payer, vérifiez par la nota simple du registre foncier que le vendeur est bien le propriétaire inscrit et quelles hypothèques ou saisies pèsent sur le bien. Elle coûte 9,02 € hors TVA sur le site des registradores. Notre guide sur la nota simple (en anglais) explique comment la lire.
Si l'acompte passe par une agence, en Catalogne elle doit être inscrite au registre obligatoire des agents immobiliers et disposer d'une garantie d'au moins 60 000 € par agence ouverte au public, qui couvre les sommes reçues de ses clients (loi catalane sur le logement 18/2007, art. 55, et décret 12/2010, art. 8). Avant que vous versiez quoi que ce soit sur le prix, l'agent doit aussi vous remettre par écrit les informations sur le bien et sur la vente (art. 60). Demandez son numéro d'inscription.
Entre les arras et l'acte de vente
Le délai convenu est souvent d'un à trois mois. Pendant ce temps, le vendeur ne peut plus vendre le bien à quelqu'un d'autre, et vous préparez l'achat : NIE, compte bancaire espagnol, virement des fonds et, si besoin, prêt. Notre article sur l'achat à distance détaille ces démarches, procuration comprise.
Si le vendeur ne réside pas en Espagne, vous retenez 3 % du prix à la signature et les versez au fisc espagnol dans le mois (formulaire 211). Le notaire vous le rappelle ; gardez le justificatif du versement. Sans ce versement, le bien reste grevé du montant de la retenue non versée, au plus de l'impôt dû par le vendeur.
Le jour de l'acte (escritura de compraventa), vous signez chez le notaire, les arras sont déduites du prix et vous payez le solde. Le notaire transmet ensuite l'acte au registre foncier. Pour les impôts et les frais à prévoir, voir notre article frais de notaire et impôts en Catalogne.
Trois règles avant de signer un contrat d'arras
Lisez le type d'arras. Cherchez le mot « penitenciales » et la phrase sur le droit de se retirer. S'ils manquent, en Catalogne vous signez un engagement d'acheter, pas une option que vous pouvez abandonner contre 10 %.
Faites relire le contrat avant de verser l'argent. Un avocat indépendant, qui ne travaille ni pour le vendeur ni pour l'agence, vérifie la nota simple, les dettes et l'urbanisme, et relit les clauses. Notre article sur les pièges à éviter liste les onze vérifications à faire en Catalogne.
Fixez un délai que vous pouvez tenir. Sans NIE ni compte espagnol, trois semaines jusqu'à l'acte peuvent ne pas suffire. Si vous n'êtes pas prêt à la date convenue, c'est vous qui êtes en défaut.
Questions fréquentes sur le contrat d'arras
Qu'est-ce que le compromis de vente en Espagne ?
C'est le contrat d'arras (contrato de arras) : un contrat privé, signé sans notaire, par lequel l'acheteur verse un acompte, souvent 10 % du prix, et les parties fixent la date de l'acte de vente chez le notaire. Il n'y a pas de délai de rétractation.
Y a-t-il un délai de rétractation après un contrat d'arras ?
Non. La loi espagnole exclut l'achat d'un bien immobilier du droit de rétractation des consommateurs. On ne peut renoncer à l'achat que si le contrat prévoit des arras pénitentielles, en perdant les arrhes, ou si une condition prévue, comme le refus du prêt bancaire, se réalise.
Que se passe-t-il si la banque refuse le prêt ?
Tout dépend du contrat et de la loi applicable. En Catalogne, si le contrat indique que le prix est financé par un prêt bancaire et que la banque le refuse, l'acheteur peut se retirer et récupérer l'acompte, sauf clause contraire (Code civil catalan, art. 621-49). Ailleurs en Espagne, il faut une clause expresse.
Combien verse-t-on à la signature des arras ?
La loi ne fixe aucun montant. En pratique, l'acompte est le plus souvent de 10 % du prix, et il est déduit du prix le jour de l'acte chez le notaire.
L'acheteur peut-il toujours se retirer en perdant les arras ?
Non. En Catalogne, l'acompte est présumé faire partie du prix (Code civil catalan, art. 621-8). L'acheteur ne peut se retirer en le perdant que si le contrat qualifie expressément les arras de pénitentielles. Sinon, le vendeur peut exiger la vente ou demander des dommages et intérêts.
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Autrice : @katy.bon.estate, conseillère immobilière sur la Costa Brava
Sources : Código Civil, art. 1124, 1152, 1153, 1278 et 1454 (BOE) ; Tribunal Supremo, arrêt 498/2009 du 29 juin 2009 sur l'interprétation restrictive des arras pénitentielles ; Code civil de Catalogne, livre sixième (Llei 3/2017), art. 621-8, 621-37 et 621-49 ; loi espagnole de protection des consommateurs (Real Decreto Legislativo 1/2007), art. 93 ; loi catalane 18/2007 sur le droit au logement, art. 55 et 60, et décret 12/2010, art. 8 ; loi sur l'impôt des non-résidents, art. 25.2, et instructions du formulaire 211 (Agencia Tributaria) ; Registradores de España, tarif de la nota simple ; Code de la construction et de l'habitation, art. L271-1 et L271-2 ; Code de la consommation, art. L313-40 et L313-41 ; service-public.fr, fiche F2965. Informations au 8 novembre 2026 ; faites relire votre contrat par un avocat en Espagne.