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Frais d'achat en Catalogne : ce que vous payez en plus du prix (2026)
· 9 novembre 2026
En Catalogne, un logement ancien jusqu'à 1,2 million d'euros coûte environ 11,4 à 12,7 % de plus que son prix : l'ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales, l'équivalent des droits de mutation) de 10 à 13 %, puis le notaire, le registre foncier, la gestoría (le cabinet qui s'occupe des formalités) et l'avocat. Sur un bien à 600 000 €, cela fait de 68 500 à 72 500 € environ. Viennent ensuite les frais qu'on découvre souvent la semaine de la signature : le chèque de banque, la reconnexion de l'électricité, et deux sommes à déduire du prix et à reverser à la place du vendeur, quand celui-ci ne réside pas en Espagne.
En France, on parle de « frais de notaire » et on sait à peu près à quoi s'attendre dans l'ancien. En Catalogne, le premier poste est un impôt régional, l'ITP, et il est plus lourd que les droits de mutation français, plafonnés à 6,32 % du prix pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Le reste se paie à des intervenants différents, chacun avec sa facture. Voici tous ces coûts pour un logement ancien sur la Costa Brava, avec les barèmes en vigueur en novembre 2026. Pour le détail de l'impôt et un simulateur sur nos biens, voir notre article sur les frais de notaire et les impôts en Catalogne.
Un avantage pour un acheteur français : vous payez en euros. Pas de frais de change, et un virement SEPA en euros vers l'Espagne ne peut pas vous être facturé plus cher qu'un virement en France (règlement européen 2021/1230).
Le total selon le prix du bien
| Prix | ITP | Total en plus du prix |
|---|---|---|
| 400 000 € | 40 000 € | 46 000 à 48 500 € (11,5 à 12,1 %) |
| 600 000 € | 60 000 € | 68 500 à 72 500 € (11,4 à 12,1 %) |
| 700 000 € | 71 000 € | 81 000 à 85 000 € (11,5 à 12,2 %) |
| 800 000 € | 82 000 € | 93 000 à 98 000 € (11,6 à 12,3 %) |
| 1 200 000 € | 129 000 € | 145 000 à 152 500 € (12,1 à 12,7 %) |
L'achat d'un logement neuf auprès du promoteur n'est pas soumis à l'ITP, mais à 11,5 % (TVA de 10 % et droit de timbre de 1,5 %), quel que soit le prix. En dessous de 2 millions d'euros, l'ancien est moins taxé ; au-dessus, c'est le neuf.
Ce que contient ce total
- ITP. Depuis le 27 juin 2025, 10 % sur les 600 000 premiers euros, puis 11, 12 et 13 % sur les tranches du prix au-delà de 600 000, 900 000 et 1 500 000 €. Chaque taux ne s'applique qu'à sa tranche : sur 700 000 €, l'impôt est de 71 000 €, soit 10,14 % du prix. L'acheteur le déclare et le paie dans un délai d'un mois après l'acte, avec le formulaire 600.
- Notaire. Le tarif suit un barème national, le même pour tous les notaires, qui peuvent accorder une remise jusqu'à 10 %. Sur un bien à 600 000 €, le barème donne environ 640 € TTC pour l'acte ; les pages et les copies s'ajoutent. En Catalogne, sauf clause contraire, l'acheteur paie l'acte et sa première copie (Code civil de Catalogne, art. 531-6).
- Registre foncier. Lui aussi suit un barème officiel : environ 340 € TTC sur un bien à 600 000 €.
- Gestoría. Environ 250 à 500 € pour déposer la déclaration d'impôt et faire inscrire l'acte. Inutile si votre avocat s'en charge.
- Avocat. La loi ne l'impose pas, mais nous le recommandons toujours. Ses honoraires se situent en général entre 1 et 1,5 % du prix, TVA de 21 % en sus, avec un minimum d'environ 1 000 à 1 500 €. Il vérifie la nota simple, la situation du bien au regard de l'urbanisme et les dettes qui le grèvent, et relit le contrat d'arras avant que vous le signiez.
Le taux majoré de 20 % de l'ITP ne concerne presque aucun acheteur de résidence secondaire. Il vise ceux qui possèdent déjà plus de 10 logements en Catalogne, plus de 1 500 m² de logements, ou au moins 5 logements dans des zones de loyers encadrés, ainsi que l'achat d'un immeuble entier. Il ne s'applique pas si le logement devient la résidence principale de l'acheteur. Vérifiez votre cas avec un conseiller fiscal en Espagne.
Les coûts qu'on découvre trop tard
- Le chèque de banque. Chez le notaire, vous payez par chèque de banque ou par virement, et l'acte indique le moyen utilisé. L'émission d'un chèque de banque se facture en pourcentage du montant : 0,40 % (minimum 10 €) selon la grille tarifaire de CaixaBank, 0,50 % (minimum 10 €) selon le tarif de BBVA en vigueur depuis le 9 mars 2026. Sur 600 000 €, cela fait 2 400 à 3 000 €. Chez BBVA, le chèque est gratuit s'il est émis pour un prêt immobilier BBVA destiné à l'achat d'un logement. Si vous payez depuis votre banque en France, un virement SEPA coûte le prix d'un virement en France : demandez tôt au vendeur et au notaire si un virement leur convient.
- La retenue de 3 % si le vendeur est non résident. L'acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser au fisc espagnol dans le mois qui suit, avec le formulaire 211. Ce n'est pas un coût en plus : ce montant est déduit de ce que vous payez au vendeur. Mais si la retenue n'est pas versée, le bien en répond (loi sur l'impôt des non-résidents, art. 25.2).
- La plusvalía municipale. Cet impôt local sur la hausse de valeur du terrain est dû par le vendeur. Quand le vendeur est un particulier non résident, c'est l'acheteur qui le paie à sa place (loi sur les finances locales, art. 106.2). Prévoyez dans le contrat que ce montant sera déduit du prix.
- Les charges de copropriété impayées. En Catalogne, le logement répond des charges impayées de l'année en cours et des quatre années précédentes, même après la vente. Le vendeur doit remettre au notaire un certificat du secrétaire de la copropriété qui atteste qu'il ne doit rien (Code civil de Catalogne, art. 553-5). Les autres vérifications sont dans notre article sur les pièges à éviter.
- L'électricité. Si le contrat a été résilié, la reconnexion se paie selon un barème national (Orden ITC/3519/2009) : environ 77 € hors TVA pour une puissance de 3,45 kW et un contrat résilié depuis moins de trois ans, environ 550 € pour 14,49 kW et un contrat résilié depuis plus de trois ans. L'eau suit le tarif de la commune. Demandez au vendeur, avant de signer, si les contrats d'eau et d'électricité sont toujours actifs.
- Le prêt immobilier. Si vous empruntez en Espagne, vous payez l'expertise du bien (tasación). La banque paie le notaire, le registre, la gestoría et le droit de timbre de l'acte de prêt (loi 5/2019 et Real Decreto-ley 17/2018).
- Le NIE. La taxe officielle est de 9,84 €, et chaque acheteur inscrit dans l'acte doit avoir le sien. Notre article sur le NIE explique comment l'obtenir depuis la France.
Comment calculer votre budget
Comptez environ 12 à 13 % en plus du prix pour un logement ancien jusqu'à 1,2 million d'euros. La fourchette haute couvre l'expertise, le NIE, les frais bancaires et les petites dépenses imprévues.
Partez de votre enveloppe totale. Avec 700 000 € au total, le prix d'un logement ancien à viser se situe entre 624 000 et 628 000 € ; le reste, de 72 000 à 76 000 €, part en impôt et en frais.
Au-delà de 2 millions, regardez aussi le neuf. Son taux de 11,5 % ne monte pas avec le prix. Les prix actuels par commune sont dans notre article sur le prix au m² sur la Costa Brava.
Questions fréquentes sur les frais d'achat en Catalogne
Combien coûtent les frais d'achat d'un logement ancien en Catalogne ?
Environ 11,4 à 12,7 % du prix jusqu'à 1,2 million d'euros : ITP de 10 à 13 %, notaire, registre foncier, gestoría et avocat. Sur 600 000 €, comptez de 68 500 à 72 500 € environ.
Qui paie la commission de l'agence en Espagne ?
Aucune loi ne le fixe : cela se négocie à chaque vente, et c'est le plus souvent le vendeur. Sur les biens que nous proposons, c'est le vendeur qui la paie. Faites toujours confirmer cet accord par écrit avant de signer.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Un peu seulement. Le barème est national et le même pour tous les notaires, mais un notaire peut accorder une remise jusqu'à 10 % (Real Decreto-ley 6/2000, art. 35).
La retenue de 3 % est-elle un coût en plus pour l'acheteur ?
Non. Quand le vendeur ne réside pas en Espagne, l'acheteur retient 3 % du prix et les verse au fisc avec le formulaire 211, dans le mois. Le vendeur reçoit donc 97 % du prix. Si vous oubliez de la verser, le bien reste garant de cette somme.
Un garage acheté avec la maison est-il taxé à part ?
S'il est inscrit au registre comme un bien distinct, oui : l'ATC applique le barème à chaque bien séparément, sur sa propre valeur. Votre gestoría ou votre avocat vérifie comment les biens sont inscrits avant la signature.
Vous connaissez votre enveloppe totale ?
Indiquez-nous votre enveloppe totale et le type de bien que vous cherchez sur la Costa Brava. Nous vous enverrons une sélection qui tient dans ce budget, frais compris.
Autrice : @katy.bon.estate, conseillère immobilière sur la Costa Brava
Sources : Agència Tributària de Catalunya, tarifs de l'ITP et formulaire 600 ; Real Decreto 1426/1989 et 1427/1989 (barèmes des notaires et du registre) ; Real Decreto-ley 6/2000, art. 35 et 36 ; Code civil de Catalogne, art. 531-6 et 553-5 ; Ley 37/1992 de la TVA ; loi sur l'impôt des non-résidents (Real Decreto Legislativo 5/2004), art. 25.2, et formulaire 211 (Agencia Tributaria) ; Real Decreto Legislativo 2/2004 (finances locales), art. 106 ; Ley 5/2019 sur le crédit immobilier et Real Decreto-ley 17/2018 ; tarifs publiés de CaixaBank et BBVA (2026) ; Orden ITC/3519/2009 ; règlement (UE) 2021/1230 ; impots.gouv.fr et BOFiP, droits de mutation en France. Informations au 9 novembre 2026 ; faites vérifier votre dossier par un avocat en Espagne.