Купить квартиру в Испании у моря: Коста-Брава в 2026 году, средняя цена от 2 442 € за м²

Возьмём среднее жильё, проданное в Льорет-де-Мар во втором квартале 2026 года: 95 м² общей площади, около 195 000 €. Если это вторичка, покупатель платит 10 % ITP, примерно 19 500 €, плюс нотариус, Реестр собственности и юрист. Если за месяц до сделки сообщество проголосовало за сбор на ремонт крыши, часть этих денег может достаться новому владельцу. А если вы хотите сдавать квартиру туристам, учтите: Льорет входит в число городов, где для туристического жилья теперь нужна предварительная градостроительная лицензия.

Всё это не делает квартиру у моря плохой покупкой. Просто цена за м² только первая строка расчёта. Дальше: цены по прибрежным городам, что значат первая линия и вид на море, закон о побережье, сообщество собственников, туристическая сдача, налоги и документы для проверки. Наши собственные объекты в продаже в основном находятся в Льорет-де-Мар и Бланесе, поэтому примеры берём оттуда.

Квартира на Коста-Браве: цены за м² по городам

Правительство Каталонии (Generalitat) каждый квартал публикует среднюю цену проданного жилья по каждому муниципалитету на основе данных Реестра собственности. Ниже цифры за апрель-июнь 2026 года, последний квартал, данные по которому вышли к ноябрю. В них всё жильё вместе, квартиры и дома, новое и вторичное: официальная статистика квартиры отдельно не выделяет. Рядом цена, которую просили продавцы на idealista в сентябре 2026 года.

Две оговорки. Средняя цена и средняя цена за м² считаются отдельно, поэтому площадь, умноженная на цену метра, не даст ровно среднюю цену. И новостройки могут поднять среднюю цену по городу: в Кастель-Плайа-д'Аро за квартал продали 64 новых квартиры и дома по 6 213 € за м², а вторичное по 3 801 €. Полная таблица по 18 городам и объяснение двух источников есть в нашей статье о цене за м² на Коста-Браве по городам.

Квартира на первой линии моря и вид на море

Первая и вторая линия. Первой линией (primera línea) агенты и порталы называют дом, перед которым только пляж или набережная; вторая линия это следующая улица. Это рыночный термин, а не юридический, поэтому спрашивайте, что именно стоит между квартирой и водой.

Насколько дороже первая линия. Мы не знаем официальной статистики, которая отделяла бы цены первой линии от остального города: цифры Реестра смешивают всё жильё. Надёжно оценить надбавку можно только по недавним продажам в том же доме или на том же участке набережной, так мы и делаем перед предложением цены.

Вид на море. Права на вид вместе с квартирой не покупают. Узнайте, что градостроительный план разрешает строить на участке напротив, и смотрите вид из самой квартиры, с её этажа, а не с общей крыши на фотографиях.

Шум и сезон. На набережной Льорета или Бланеса летние вечера шумные, а зимой тихо. Если получится, приезжайте в оба сезона или хотя бы спросите соседей.

Закон о побережье (Ley de Costas): что он значит для квартиры у моря

Испанский закон о побережье 1988 года, изменённый в 2013-м, делит берег на полосы. Для покупателя квартиры важны три.

• Государственная прибрежная зона (dominio público marítimo-terrestre). Пляж и береговая полоса принадлежат государству и не могут быть частной собственностью. Дом на этой земле стоит по концессии, и закон предусматривает его снос, когда концессия закончится. С 2013 года концессии можно продлить до 75 лет со дня подачи заявления.
• Охранная зона (servidumbre de protección). 100 м вглубь суши от внутренней границы береговой полосы или 20 м там, где земля уже была городской, когда закон вступил в силу в 1988 году. Новые жилые дома в ней строить нельзя. Существующие, законно построенные до закона, можно ремонтировать, улучшать и модернизировать, но без увеличения объёма, высоты и площади. Если дом снесут, новое здание должно полностью соответствовать закону.
• Полоса прохода (servidumbre de tránsito). Первые 6 м охранной зоны остаются свободными для пешеходов вдоль берега.

На практике старый дом на набережной в городе вроде Льорета или Бланеса может стоять внутри охранной зоны. Купить, продать или отремонтировать квартиру внутри это не мешает, но ограничивает то, что может добавить сообщество (ещё этаж, большую террасу). Реестр собственности получает от министерства официальную линию побережья, и регистратор обязан приостановить регистрацию объекта, который заходит в государственную прибрежную зону, и направить запрос в службу побережья. Посмотреть линию можно и самому, на онлайн-карте министерства или на сайте Catastro, хотя оба предупреждают, что данные справочные. В Каталонии разрешения на работы в охранной зоне выдаёт Generalitat.

Сообщество собственников: взносы, сборы и долги

У каждого многоквартирного дома есть сообщество собственников (comunidad de propietarios), аналог ТСЖ. В Каталонии оно живёт по Гражданскому кодексу Каталонии, а не по общеиспанскому закону о горизонтальной собственности, и некоторые правила отличаются.

Долги остаются за квартирой. Квартира отвечает по неоплаченным взносам текущего года и четырёх предыдущих, в том числе по долгам прежних владельцев. Поэтому до escritura продавец обязан заявить, что долгов нет, и предъявить справку секретаря сообщества. Без неё escritura не подписывают, если только обе стороны прямо не откажутся от справки. Мы советуем не отказываться никогда.

Уже утверждённые сборы. В той же справке должны быть утверждённые обычные и чрезвычайные платежи, срок которых ещё не наступил. Каталонский закон не говорит, кто платит сбор (derrama), утверждённый до продажи, но выставленный к оплате после неё, поэтому договоритесь об этом в договоре: например, сбор покрывают скидкой с цены или его берёт на себя продавец.

Резервный фонд. В бюджете сообщества не меньше 5 % общих расходов должно идти в резервный фонд. Он принадлежит дому и при продаже квартиры не возвращается.

Что запросить. Действующий бюджет, ежемесячный взнос за эту квартиру, протоколы двух-трёх последних общих собраний и отчёт об осмотре здания, если он есть. В доме у моря спрашивайте прежде всего о фасаде и балконах: соль и ветер портят их круглый год. Из протоколов видно, планируются ли работы.

Туристическая сдача: что разрешено в Каталонии

В Каталонии квартира, которую сдают на срок 31 день и меньше, считается жильём туристического использования (HUT) и должна быть так зарегистрирована. По декрету-закону Каталонии 3/2023 в 262 муниципалитетах, среди них Льорет-де-Мар и Бланес, для каждой туристической квартиры нужна предварительная градостроительная лицензия, и действует потолок: не больше 10 туристических квартир на 100 жителей. Лицензия выдаётся на пять лет с возможностью продления. Конституционный суд Испании признал декрет соответствующим Конституции в марте 2025 года.

Сообщество тоже может ограничить использование квартир, включая туристическую сдачу, изменив устав. В Каталонии для этого нужны голоса четырёх пятых собственников, у которых четыре пятых долей; те из отсутствовавших, кто не возразил письменно в течение месяца, засчитываются в большинство. Правило 3/5, которое часто встречается в интернете, общеиспанское и в Каталонии не действует.

Если планируете сдавать, до предложения цены проверьте три вещи: есть ли у квартиры зарегистрированная туристическая лицензия, что сказано в уставе сообщества и подойдёт ли вам долгосрочная аренда. Для сдачи человеку, который живёт в квартире постоянно, туристическая лицензия не нужна. Где лицензии ещё дают, рассказываем в нашей статье о туристической лицензии на Коста-Браве.

Налоги при покупке квартиры в Испании: вторичка или новостройка

Налог зависит от того, кто продаёт. Продаёт частное лицо: налог на передачу собственности (ITP), его платит покупатель в течение месяца по форме 600. В Каталонии это 10 % до 600 000 €, 11 % от 600 000 до 900 000 €, 12 % до 1 500 000 € и 13 % выше, причём каждая ставка берётся только с части цены внутри своей ступени. База налога: большее из цены и кадастровой справочной стоимости (valor de referencia). Продаёт застройщик новую квартиру: 10 % IVA (НДС) плюс 1,5 % гербового сбора (AJD).

В Каталонии покупатель также платит за escritura и первую копию, если стороны не договорились иначе, за Реестр и обычно за юриста. Муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía) платит продавец. Если продавец не резидент Испании, покупатель удерживает 3 % цены и в течение месяца перечисляет их в налоговую. Сколько стоят нотариус, Реестр и другие расходы, рассказываем в нашей статье о скрытых расходах при покупке недвижимости в Испании, а калькулятор налогов в Каталонии посчитает налог для любой цены.

Какие документы проверить перед покупкой

• Nota simple. Выписка из Реестра собственности: владелец, площадь, ипотеки и обременения. Онлайн стоит 9,02 € плюс IVA. Как её читать: наш разбор nota simple.
• Cèdula d'habitabilitat. Каталонский документ о том, что квартира пригодна для жилья. Нотариус требует действующую cèdula, и её передают покупателю. Для вторичного жилья она действует 15 лет; новостройка получает cèdula первого заселения на 25 лет. Обойтись без неё можно только в исключительных случаях, например если квартиру будут перестраивать и есть заключение специалиста; для новостройки никогда.
• Энергетический сертификат. Обязателен при любой продаже, действует до 10 лет (до 5 при классе G). Класс указывают в объявлении, копию прикладывают к договору.
• Квитанция IBI. Ежегодный налог на недвижимость платит тот, кто владеет квартирой на 1 января, а неоплаченный IBI прошлых лет остаётся за квартирой. Попросите последнюю квитанцию и пропишите в договоре, как делится налог за текущий год.
• Справка сообщества. Об отсутствии долгов и об уже утверждённых сборах (см. выше).
• Кадастр и планы. Сравните общую площадь в Catastro, в Реестре и в объявлении. Если терраса застеклена или застроена, спросите, было ли на это разрешение.

Шаги по порядку

Получите NIE, идентификационный номер иностранца (он же налоговый, пошлина 9,84 €), и откройте счёт в испанском банке. Предложите цену. Юрист проверяет nota simple, сообщество, cèdula и градостроительный статус до того, как вы переведёте деньги. Потом частный договор с задатком (arras), затем escritura у нотариуса, где вы платите остаток. Юрист или хестор в течение месяца подаёт декларацию и платит ITP и регистрирует квартиру на ваше имя.

Наше мнение

Выбирая квартиру у моря, мы бы изучали дом столько же, сколько саму квартиру. Две квартиры с одинаковой ценой за м² на одной улице могут различаться на десятки тысяч евро, если у одной впереди сбор на фасад, нет cèdula или сообщество уже проголосовало против туристической сдачи. Запрашивайте документы заранее. А если продавец не хочет показывать протоколы последних собраний, это уже о многом говорит.

Три практических правила

1. Сначала город, потом дом. Начните с зарегистрированной цены за м² в городе, затем сравните с недавними продажами в том же доме или на той же улице. Надбавка за первую линию должна быть видна в реальных сделках, а не только в объявлении.

2. Изучите сообщество раньше квартиры. Справка о долгах, бюджет, протоколы последних собраний и устав. Из них видно, сколько платить каждый месяц, какие сборы впереди и ограничена ли туристическая сдача.

3. Проверьте линию побережья и cèdula до задатка. После подписания arras отказ от сделки обычно стоит задатка. Nota simple, карту побережья и cèdula можно проверить за несколько дней.

Автор: @katy.bon.estate, консультант по недвижимости на Коста-Браве

Источники: Generalitat de Catalunya, департамент территории, жилья и экологического перехода, зарегистрированные сделки с жильём по муниципалитетам, 2-й квартал 2026 года, по данным Colegio de Registradores; idealista, отчёт о ценах провинции Жирона, сентябрь 2026 года; Patronat de Turisme Costa Brava Girona (побережье); Ley 22/1988 de Costas, Ley 2/2013 и Real Decreto 876/2014 (BOE); Llei 8/2020 de protecció i ordenació del litoral; Министерство экологического перехода Испании (линия государственной прибрежной зоны); Гражданский кодекс Каталонии, книга пятая, ст. 553-5, 553-6, 553-11 и 553-26; Llei 18/2007 del dret a l'habitatge и Decret 141/2012 (cèdula d'habitabilitat); Real Decreto 390/2021 (энергетический сертификат); Real Decreto Legislativo 2/2004 и Ley 58/2003 (IBI); Colegio de Registradores (цена nota simple); Decret 75/2020 и Decret llei 3/2023 (туристическое жильё), решение Конституционного суда 64/2025; Agència Tributària de Catalunya (ITP и AJD); Ley 37/1992 (IVA); Agencia Tributaria (удержание 3 %); Policía Nacional (пошлина за NIE). Обложка: Blanes. Фото: Ajuntament de Blanes. Arxiu d'Imatges PTCBG, 19132. Данные на 11 ноября 2026 года. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация: проверьте свой случай у юриста в Испании.