Errores al comprar una vivienda en España: 11 comprobaciones en Cataluña
Los errores que más caros salen al comprar una vivienda en España son las deudas que pasan al nuevo propietario, las obras hechas sin licencia, unas arras de las que no se sale sin perder dinero y un impuesto calculado sobre un valor oficial más alto que el precio pactado. En Cataluña, donde está la Costa Brava, algunas reglas son más estrictas que en el resto de España: el piso responde de las cuotas de comunidad impagadas por el vendedor del año en curso y de los cuatro anteriores, y en principio no se puede vender sin cédula de habitabilidad vigente. Casi todo se comprueba con unos pocos documentos antes de pagar la señal.
Tomemos un caso corriente. Una compradora de Barcelona compra un piso en Lloret de Mar por 300 000 € a un vendedor que vive en Londres. En este caso hay tres puntos que pueden costarle dinero. Si el vendedor debe cuotas a la comunidad, parte de la deuda sigue al piso. Como el vendedor no reside en España, la compradora tiene que retener el 3 % del precio, 9 000 €, e ingresarlo en Hacienda en un mes. Y si el contrato llama a la señal «arras penitenciales», quien se echa atrás la pierde (ejemplo con cifras redondas).
Estas son once comprobaciones, en el orden en que aparecen: deudas, la vivienda, el contrato, impuestos y pago. Cada regla procede de la ley española o catalana vigente en noviembre de 2026.
Deudas que pasan al comprador
Cuotas de comunidad. En Cataluña el Código Civil catalán (art. 553-5) hace responder al propio piso de las cuotas impagadas del año en curso y de los cuatro anteriores. En el resto de España son tres años, así que las guías pensadas para Madrid o Málaga se quedan cortas aquí. El vendedor debe declarar si está al corriente y entregar un certificado del secretario de la comunidad. Sin él no se puede firmar la escritura, salvo que las dos partes renuncien expresamente. No renuncie.
IBI. El IBI impagado queda afecto al inmueble cuando cambia de dueño (Ley de Haciendas Locales, art. 64). Al comprador solo se le reclama después de declarar fallido al vendedor, pero la vivienda puede acabar respondiendo de los años no prescritos, en general hasta cuatro. Pida los últimos recibos del IBI: también muestran el valor catastral.
Hipotecas y embargos. La nota simple del Registro de la Propiedad muestra el titular y todas las cargas: hipotecas, embargos, usufructos. Cuesta 9,02 € más impuestos en registradores.org. Pídala usted, cerca de la fecha de la señal, y otra vez justo antes de la escritura.
La vivienda
La cédula de habitabilidad. En Cataluña no se puede vender ni alquilar una vivienda sin cédula vigente (Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, art. 26), y el notario la comprueba en la firma. Las compañías de agua, luz y gas deben pedirla para firmar el contrato de suministro. En segunda mano dura 15 años. El comprador solo puede eximir al vendedor en casos tasados, por ejemplo si la vivienda se va a rehabilitar o derribar. Si el vendedor le dice que «no hace falta», pregunte por qué.
Obras sin licencia. Un porche cerrado, una piscina o un dormitorio de más a menudo existen en la realidad pero no constan en el Registro ni en el Catastro. (En España cada casa tiene tres descripciones oficiales, y no siempre coinciden.) En Cataluña el ayuntamiento tiene seis años desde el final de las obras ilegales para ordenar restablecer la legalidad (Ley de urbanismo, Decreto Legislativo 1/2010, art. 207). En suelo que el planeamiento destina a parques, zonas verdes o viales, y en suelo no urbanizable, no hay plazo. Pasados los seis años ya no hay riesgo de derribo, pero eso no significa que la ampliación se pueda inscribir ni volver a ampliar. Compare las tres versiones y pregunte por escrito al departamento de urbanismo del ayuntamiento.
La franja costera. La Ley de Costas 22/1988 fija una servidumbre de protección de 100 metros desde el límite interior de la ribera del mar, reducida a 20 metros en suelo que ya era urbano en 1988. Las casas existentes se respetan, pero dentro no se pueden construir viviendas nuevas, y eso limita lo que podrá reconstruir. En una villa en primera línea, compruebe el deslinde en el visor del dominio público marítimo-terrestre del Ministerio para la Transición Ecológica.
El certificado energético. El vendedor debe adjuntar al contrato una copia registrada (Real Decreto 390/2021, art. 17), y cada anuncio debe mostrar la calificación. Vale hasta diez años. Con una G, cuente con gastar más en ventanas y aislamiento.
Comprar a un particular: quién revisa qué
Si compra directamente a un particular, sin agencia, conviene saber qué revisa cada uno. El notario comprueba la identidad, el NIE, los medios de pago, el certificado de la comunidad, el IBI, la cédula y el certificado energético, y consulta el Registro justo antes de firmar. Las licencias y la legalidad urbanística de la casa no están entre sus comprobaciones habituales. Sin el NIF de todas las partes y sin constar los medios de pago, el Registro no inscribe. Lo demás (licencias, ampliaciones, deudas que no constan en el Registro) lo revisa su abogado o usted, y siempre antes de la señal.
Las arras
En Cataluña el dinero que se entrega al firmar un contrato privado se presume parte del precio y prueba de la venta (Código Civil catalán, art. 621-8). La conocida regla de «el comprador pierde la señal y el vendedor la devuelve duplicada» solo se aplica si el contrato llama expresamente penitenciales a las arras. Busque esa palabra en el contrato antes de firmar. Si necesita hipoteca, ponga la condición por escrito: en Cataluña el comprador que acredita por escrito, en el plazo pactado, que el banco le ha denegado el préstamo puede desistir (art. 621-49). Nuestra guía del contrato de arras repasa las cláusulas.
Obra nueva sobre plano. Desde la concesión de la licencia de obras, el promotor debe garantizar cada pago, con sus intereses legales, mediante aval bancario o seguro, y el dinero va a una cuenta especial (Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, disposición adicional primera). Si las obras no empiezan o la vivienda no se entrega a tiempo, puede resolver el contrato y recuperar lo pagado. Sin seguro decenal no se inscribe la vivienda terminada. Pida el certificado del aval antes del primer pago, en cualquier promoción, también en las villas de obra nueva en Tamariu que ofrecemos.
Impuestos que sorprenden
El ITP sobre el valor de referencia. En segunda mano el ITP catalán se paga sobre el mayor de dos importes: el precio o el valor de referencia del Catastro. Desde el 27 de junio de 2025 los tipos van por tramos: 10 % hasta 600 000 €, 11 % hasta 900 000 €, 12 % hasta 1 500 000 € y 13 % por encima. Ejemplo: paga 400 000 € y el valor de referencia es 430 000 €. El impuesto es de 43 000 € en lugar de 40 000 €. Cualquiera puede consultar el valor en la sede del Catastro antes de ofertar, identificándose con Cl@ve, certificado digital o DNI o NIE. Si cree que es erróneo, solo puede impugnarlo después de pagar, pidiendo a la Agència Tributària de Catalunya que rectifique su autoliquidación; la Agència pide entonces un informe al Catastro. Nuestra calculadora de impuestos de compra en Cataluña calcula los tramos por usted.
Un vendedor no residente. El comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo con el modelo 211 en el mes siguiente a la venta (Ley del IRNR, art. 25.2). Si nadie lo ingresa, la vivienda queda afecta a ese importe, con el límite del impuesto real del vendedor. Asegúrese de que su abogado o gestor presenta el modelo. Nuestra guía de impuestos de no residentes explica lo que paga el vendedor.
La plusvalía. La plusvalía municipal la paga el vendedor. Cuando el vendedor es una persona física no residente, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente, así que pida que el importe se retenga del precio en la firma. Una cláusula de «todos los impuestos a cargo del comprador» solo decide quién asume el coste entre ustedes, pero el ayuntamiento sigue dirigiéndose a quien marca la ley (Ley General Tributaria, art. 17.5).
Alquilar y pagar
La licencia turística. Lloret de Mar, Blanes, Palafrugell y Begur están entre los 262 municipios catalanes del Decreto ley 3/2023. Las licencias turísticas existentes deben obtener allí una nueva licencia urbanística antes del 9 de noviembre de 2028 aproximadamente, o cesar en la actividad, con una posible prórroga de hasta cinco años. La licencia sigue a la vivienda al venderla: el comprador comunica el cambio de titular por Canal Empresa. No pague de más por una licencia sin saber qué pasará con ella en 2028: vea dónde quedan aún licencias turísticas en la Costa Brava.
Cómo se paga. La escritura debe recoger cómo se pagó el precio. Si alguna de las partes se niega a declararlo, el notario lo hace constar, lo comunica a Hacienda y el Registro no inscribe la compra. El efectivo está limitado a menos de 1 000 € cuando una de las partes actúa como empresario o profesional (menos de 10 000 € si paga una persona física no residente). Para firmar e inscribir hace falta NIE o NIF. Tener cuenta en un banco español no es obligatorio por ley.
Qué pedir antes de la señal
| Documento | Qué le dice | Dónde se pide |
|---|---|---|
| Nota simple | Titular, hipotecas, embargos | Registro de la Propiedad en línea, 9,02 € más impuestos |
| Certificado de deudas de la comunidad | Cuotas impagadas (año en curso y cuatro anteriores) | Secretario de la comunidad, a través del vendedor |
| Últimos recibos del IBI | IBI pendiente, valor catastral | Vendedor o ayuntamiento |
| Cédula de habitabilidad | La vivienda se puede habitar legalmente (15 años en segunda mano) | Vendedor |
| Valor de referencia del Catastro | La base mínima del ITP | Sede del Catastro |
| Certificado energético | Calificación, se adjunta al contrato | Vendedor |
| Número de licencia turística | Solo si piensa alquilar a turistas; su situación en 2028 | Vendedor, registro de la Generalitat |
| Aval de las cantidades y seguro decenal | Sobre plano: su dinero está protegido | Promotor |
Tres reglas prácticas
Pida los documentos antes de la señal, no antes de la escritura. Con unas arras penitenciales ya pagadas, encontrar un problema le cuesta la señal. Esperar una semana a tener los papeles no cuesta nada.
Compare las tres versiones de la casa. El Registro, el Catastro y lo que ve en la visita deben describir las mismas habitaciones, terrazas y piscina. Cada diferencia es una pregunta para el vendedor y para el ayuntamiento.
Calcule los impuestos sobre el valor de referencia, no sobre el precio. Mire el valor del Catastro antes de ofertar y pregunte si el vendedor reside en España: de eso dependen el 3 % y la plusvalía. Nuestra guía de costes ocultos de la compra cubre el resto del presupuesto.
Preguntas sobre los errores al comprar una vivienda en España
¿Qué errores hay que evitar al comprar una vivienda en España?
Las deudas que pasan al comprador (cuotas de comunidad e IBI), las ampliaciones o piscinas sin licencia, unas arras penitenciales que se pierden si se echa atrás y un ITP calculado sobre el valor de referencia del Catastro cuando supera el precio. En Cataluña, además, la venta exige cédula de habitabilidad vigente.
¿Cuántos años de deudas de comunidad paga el comprador en Cataluña?
El piso responde de las cuotas impagadas del año en curso y de los cuatro anteriores (Código Civil de Cataluña, art. 553-5). En el resto de España son tres años (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9). Pida el certificado de deudas de la comunidad antes de la señal.
¿Pierdo la señal si me echo atrás?
Solo si el contrato llama expresamente penitenciales a las arras: el comprador que desiste las pierde y el vendedor que desiste las devuelve duplicadas. En Cataluña, sin esa palabra, la señal cuenta como parte del precio y como prueba de que la venta se acordó.
¿Se puede vender un piso sin cédula de habitabilidad en Cataluña?
En principio no: el vendedor debe entregar una vigente y el notario la comprueba. El comprador solo puede eximirle en casos tasados, como una vivienda que se va a rehabilitar o derribar. En segunda mano la cédula dura 15 años.
¿Qué pasa si compro a un vendedor no residente?
Debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 en un mes. Si no se ingresa, la vivienda queda afecta a ese importe. La ley también hace responsable al comprador de la plusvalía municipal, así que pida que se retenga del precio.
¿Busca vivienda en la Costa Brava?
Díganos qué busca, dónde y con qué presupuesto: le preparamos una selección. Para cada vivienda que le guste, revisamos estos documentos con usted antes de la señal.
Fuentes: Código Civil de Cataluña (Ley 5/2006, art. 553-5; Ley 3/2017, art. 621-8); Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (art. 9); Real Decreto Legislativo 2/2004 de Haciendas Locales (art. 64 y 104 a 106) y Ley 58/2003 General Tributaria (art. 17 y 79); Registradores de España, aranceles de la nota simple; Ley 18/2007 del derecho a la vivienda (art. 26 y 132) y Decreto 141/2012 (art. 9); Decreto Legislativo 1/2010 de urbanismo de Cataluña (art. 207); Ley 22/1988 de Costas (art. 23 y 25, disposición transitoria tercera); Real Decreto 390/2021 (art. 13, 15 y 17) y registro del ICAEN; Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (art. 19 y 20, disposición adicional primera); Real Decreto Legislativo 1/1993 del ITP (art. 10) y Agència Tributària de Catalunya, tipos del ITP; Real Decreto Legislativo 5/2004 del IRNR (art. 25); Decreto ley 3/2023 y su anexo, sentencia del Tribunal Constitucional 64/2025; Ley 7/2012 (art. 7); Ley del Notariado (art. 23 y 24) y Ley Hipotecaria (art. 254). Información general a noviembre de 2026; consulte su caso con un abogado.