Impuestos de no residentes por una vivienda en España 2026: 19 % o 24 %
Un no residente con una vivienda en España paga impuestos por ella cada año, aunque nunca la alquile: el 19 % si reside en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y el 24 % en el resto de casos, Reino Unido incluido. Si la vivienda está vacía, el impuesto grava una renta imputada del 1,1 % o del 2 % del valor catastral; si la alquila, grava el alquiler. Además está el IBI del ayuntamiento, entre el 0,69 % y el 1,23 % del valor catastral en los municipios de la Costa Brava que hemos revisado para 2026.
Imagine a dos propietarios de pisos iguales en Lloret de Mar, cada uno con un valor catastral de 150.000 €. Uno vive en Lyon y el otro en Londres. Ninguno alquila el piso; los dos vienen en verano. Hacienda imputa a cada uno una renta de 1.650 € al año (el 1,1 % de 150.000 €, si en el municipio se aplica ese tipo). El de Lyon paga el 19 %, 313,50 €. El de Londres paga el 24 %, 396 €. El mismo piso, la misma calle y un recibo distinto (ejemplo con cifras redondas).
A continuación, lo que paga un propietario no residente en 2026, cuándo lo paga y qué ha cambiado este año. Todo sale del BOE, de la Agencia Tributaria y de las ordenanzas fiscales de 2026 de cada municipio.
Si no la alquila: la renta imputada
Hacienda considera que la vivienda que usted reserva para su propio uso le genera una renta. Esa renta es el 2 % del valor catastral, o el 1,1 % si los valores catastrales del municipio se revisaron hace poco. Para las rentas de 2025 se aplica el 1,1 % cuando los valores revisados entraron en vigor en 2012 o después. El valor catastral figura en el recibo del IBI o en el Catastro.
El impuesto se calcula por días. Si alquila el piso dos meses, la renta imputada cubre solo los otros diez. No se puede deducir ningún gasto.
| El propietario reside en | Tipo | Impuesto al 1,1 % / al 2 % |
|---|---|---|
| Francia, Alemania, Bélgica u otro país de la UE; Islandia, Noruega, Liechtenstein | 19 % | 313,50 € / 570 € |
| Reino Unido, Suiza, Estados Unidos y el resto del mundo | 24 % | 396 € / 720 € |
Este año ha cambiado el plazo. La renta imputada de 2025 se declara con el modelo 210 hasta el 31 de diciembre de 2026. A partir de las rentas de 2026, una orden de junio de 2026 (Orden HAC/623/2026) traslada el plazo: del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente, es decir, del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027 para 2026.
Si la alquila: el impuesto sobre el alquiler
- Los residentes en la UE y el EEE pagan el 19 % sobre el alquiler menos los gastos directamente relacionados: IBI, comunidad, seguro, reparaciones, honorarios de la agencia.
- El resto paga el 24 % sobre el alquiler íntegro, sin deducir gastos. Desde el 1 de enero de 2021 eso incluye a los residentes en el Reino Unido.
Ejemplo: 12.000 € de alquiler al año y 4.000 € de gastos. Un propietario residente en Francia paga el 19 % de 8.000 €, es decir, 1.520 €. Uno residente en el Reino Unido paga el 24 % de 12.000 €, es decir, 2.880 €.
Los tribunales están revisando esta diferencia. En julio de 2025 la Audiencia Nacional permitió a un residente en Estados Unidos deducir sus gastos, y en julio de 2026 el Tribunal Supremo admitió a trámite el recurso del Estado. Aún no hay sentencia firme y la Agencia Tributaria sigue aplicando la regla anterior. Si reside fuera de la UE, guarde sus facturas: una sentencia favorable podría abrir la puerta a reclamar devoluciones, pero no es seguro.
Aquí también cambian los plazos. El alquiler de todo 2026 puede declararse de una vez del 1 al 20 de abril de 2027 (hasta el 15 de abril si domicilia el pago). Si declara cada periodo por separado, según nuestra lectura de la norma transitoria, el alquiler hasta septiembre de 2026 debería seguir con las fechas trimestrales de siempre y el de octubre de 2026 en adelante pasa al plazo de abril.
El IBI: el impuesto del ayuntamiento
El IBI lo paga quien es propietario el 1 de enero, resida o no en España. Cada ayuntamiento fija su tipo dentro de los límites de la ley estatal, así que el mismo valor catastral da un recibo distinto en municipios vecinos.
| Municipio | Tipo del IBI 2026 | IBI sobre 150.000 € |
|---|---|---|
| Palafrugell (Calella, Llafranc, Tamariu) | 0,6902 % | 1.035,30 € |
| Lloret de Mar | 0,803 % | 1.204,50 € |
| Castell-Platja d’Aro | 0,98 % | 1.470 € |
| Sant Feliu de Guíxols | 1,07 % | 1.605 € |
| Blanes | 1,23 % | 1.845 € |
Los ayuntamientos pueden subir hasta un 50 % el IBI de una vivienda desocupada con carácter permanente. Con las reglas actuales, una segunda residencia no se considera desocupada: la ley la considera causa justificada hasta cuatro años sin uso, y el recargo solo afecta a quien tiene cuatro o más viviendas. A esto se suma la tasa de basuras, que también fija cada ayuntamiento: en Palafrugell, por ejemplo, 234,99 € al año por un piso en 2026.
Si vende
- El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda en el plazo de un mes (modelo 211). Es un pago a cuenta de su impuesto, no un impuesto más.
- Usted paga el 19 % sobre la ganancia, resida donde resida. Presenta el modelo 210 en los tres meses siguientes a ese primer mes, aunque no salga nada a pagar. Si el 3 % supera el impuesto, se le devuelve la diferencia.
- La plusvalía municipal sobre el aumento de valor del suelo corresponde al vendedor. Cuando el vendedor es una persona física no residente, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente, así que en la práctica se retiene del precio en la notaría.
Ejemplo: compró por 300.000 € y vende por 400.000 €. El comprador retiene 12.000 €. Su impuesto sobre una ganancia de 100.000 € es de 19.000 €, así que paga otros 7.000 € con el modelo 210. Los gastos de compra y de venta reducen la ganancia, por lo que la cifra real suele ser menor.
Lo que aún puede cambiar en 2026
El 6 de octubre de 2026 el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 29/2026, con cuatro puntos que interesan a los propietarios no residentes. Mantiene la regla del 1,1 % para las rentas de 2026. Desde 2027 fija una escala del 1,1 % al 3 % para la renta imputada en el IRPF; aún no está claro si se aplicará a los no residentes ni cómo. Desde el 1 de diciembre de 2026 rebaja los coeficientes de la plusvalía municipal. Y permite a los municipios con mercado residencial tensionado subir los recargos del IBI sobre viviendas vacías y de uso turístico, en la práctica desde el IBI de 2027 y solo si el ayuntamiento cambia su ordenanza. Esa misma semana se disolvieron las Cortes ante las elecciones del 29 de noviembre, así que el decreto debe convalidarlo la Diputación Permanente. A 1 de noviembre de 2026 no se ha votado y no hay fecha oficial. Si se rechaza, estos cambios decaen. Actualizaremos el artículo después de la votación.
Quién declara y si necesita un representante fiscal
Cada propietario declara por separado su parte: un matrimonio con la mitad cada uno presenta dos modelos 210. Puede presentarlo por internet o en papel y pagar desde una cuenta en el extranjero.
Ser propietario de una vivienda no obliga por sí solo a nombrar un representante fiscal en España. Los residentes en la UE y el EEE no lo necesitan por este motivo. Los residentes en otros países lo necesitan si la Agencia Tributaria lo requiere, y de forma automática si residen en un país sin intercambio efectivo de información tributaria con España. La multa por no nombrarlo cuando es obligatorio es de 2.000 € (6.000 € para residentes en países sin intercambio efectivo de información tributaria con España).
Puede aplicarse un impuesto más. El impuesto sobre el patrimonio se paga a partir de 700.000 € de patrimonio neto en España; lo explicamos en nuestra guía del impuesto sobre el patrimonio en Cataluña. Según los convenios de España con Francia, el Reino Unido y Estados Unidos, España grava las rentas y ganancias de inmuebles situados en España; su país de residencia elimina después la doble imposición; cómo lo hace, consúltelo con su asesor en ese país.
Tres reglas prácticas
Busque primero su valor catastral. Está en el recibo del IBI. De él dependen la renta imputada, el IBI y parte de la plusvalía, y suele estar muy por debajo del precio de mercado.
Apunte las nuevas fechas. 31 de diciembre de 2026 para la renta imputada de 2025; desde las rentas de 2026, el plazo de abril a diciembre del año siguiente. El alquiler de 2026, en abril de 2027.
Prepare la venta antes de firmar. La retención del 3 %, el 19 % y la plusvalía se conocen de antemano; pida a la notaría un desglose para que las cifras de la escritura no le sorprendan. Antes de comprar, nuestra calculadora de impuestos de compra en Cataluña muestra los costes iniciales.
Preguntas sobre los impuestos de no residentes por una vivienda en España
¿Qué impuestos paga un no residente por una vivienda en España en 2026?
Paga cada año el Impuesto sobre la Renta de No Residentes: el 19 % si reside en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein y el 24 % en el resto de casos. Si la vivienda está vacía, sobre el 1,1 % o el 2 % del valor catastral; si está alquilada, sobre el alquiler. El ayuntamiento cobra además el IBI.
¿Pago impuestos por mi segunda residencia en España si no la alquilo?
Sí. Hacienda imputa una renta del 1,1 % o del 2 % del valor catastral, calculada por días. Con un valor catastral de 150.000 € y el 1,1 %, son 313,50 € al año al 19 % o 396 € al 24 %.
¿Los británicos siguen pagando el 19 % en España?
No. Desde el 1 de enero de 2021 los residentes en el Reino Unido pagan el 24 % y no pueden deducir gastos del alquiler, igual que el resto de residentes fuera de la UE.
¿Cuándo se presenta el modelo 210?
La renta imputada de 2025, hasta el 31 de diciembre de 2026. Desde las rentas de 2026, entre el 1 de abril y el 31 de diciembre del año siguiente. El alquiler de 2026 puede declararse del 1 al 20 de abril de 2027.
¿Qué impuesto paga un no residente al vender una vivienda en España?
El 19 % sobre la ganancia. El comprador retiene el 3 % del precio como anticipo y el vendedor presenta el modelo 210 en un plazo de unos cuatro meses desde la venta. También se paga la plusvalía municipal, que suele retenerse del precio.
¿Busca una vivienda en la Costa Brava?
Díganos qué busca, dónde y con qué presupuesto: le preparamos una selección con los impuestos anuales de cada vivienda.
Fuentes: texto refundido de la Ley del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004, arts. 10, 24 y 25) y Ley 35/2006 del IRPF (art. 85); Agencia Tributaria, manual de tributación de no residentes (octubre de 2026), páginas de los modelos 210 y 211 y del Brexit; Orden HAC/623/2026 (BOE, 23 de junio de 2026); Real Decreto-ley 29/2026 (BOE, 7 de octubre de 2026) y su tramitación en el Congreso de los Diputados; Real Decreto 806/2026 (BOE, 6 de octubre de 2026); Audiencia Nacional, sentencia de 28 de julio de 2025, y Tribunal Supremo, auto de 15 de julio de 2026; texto refundido de la Ley de Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004, arts. 72 y 104 a 108); ordenanzas fiscales de 2026 de Lloret de Mar, Blanes, Castell-Platja d’Aro, Sant Feliu de Guíxols y Palafrugell; Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio; convenios de España con Francia, el Reino Unido y Estados Unidos. Información general a 1 de noviembre de 2026; consulte su caso con un asesor fiscal en España.