Impôt des non-résidents propriétaires en Espagne 2026 : 19 % ou 24 %
Un non-résident propriétaire d’un logement en Espagne paie chaque année un impôt espagnol sur ce bien, même s’il ne le loue jamais : 19 % s’il réside dans l’UE, en Islande, en Norvège ou au Liechtenstein, 24 % dans tous les autres cas, Royaume-Uni compris. Si vous ne louez pas, l’impôt porte sur un revenu fictif égal à 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale ; s’il est loué, sur les loyers. S’y ajoute la taxe foncière de la commune (IBI), de 0,69 % à 1,23 % de la valeur cadastrale en 2026 dans les communes de la Costa Brava que nous avons vérifiées.
Prenons deux propriétaires d’appartements identiques à Lloret de Mar, chacun d’une valeur cadastrale de 150 000 €. L’un vit à Lyon, l’autre à Londres. Aucun des deux ne loue ; tous deux viennent l’été. Le fisc espagnol attribue à chacun un revenu fictif de 1 650 € par an (1,1 % de 150 000 €, si ce taux s’applique dans la commune). Le propriétaire lyonnais paie 19 %, soit 313,50 €. Celui de Londres paie 24 %, soit 396 €. Même appartement, même rue, mais pas la même facture (exemple en chiffres ronds).
Voici ce que paie un propriétaire non résident en 2026, à quelle date, et ce qui a changé cette année. Tout vient du Boletín Oficial del Estado, de l’administration fiscale espagnole et des arrêtés fiscaux 2026 des communes.
Si vous ne louez pas : l’impôt sur un revenu fictif
L’Espagne considère qu’un logement gardé pour votre usage vous rapporte un revenu. Ce revenu est fixé à 2 % de la valeur cadastrale, ou 1,1 % si les valeurs cadastrales de la commune ont été révisées récemment. Pour les revenus 2025, le taux de 1,1 % s’applique quand les valeurs révisées sont entrées en vigueur en 2012 ou après. La valeur cadastrale figure sur votre avis d’IBI ou auprès du Catastro.
L’impôt se calcule au prorata du nombre de jours. Si vous louez l’appartement deux mois, le revenu fictif ne porte que sur les dix autres. Aucune charge n’est déductible.
| Le propriétaire réside | Taux | Impôt à 1,1 % / à 2 % |
|---|---|---|
| En France, en Belgique, en Allemagne ou dans un autre pays de l’UE ; en Islande, en Norvège, au Liechtenstein | 19 % | 313,50 € / 570 € |
| Au Royaume-Uni, en Suisse, aux États-Unis et dans le reste du monde | 24 % | 396 € / 720 € |
Le délai a changé cette année. Le revenu fictif 2025 se déclare sur le formulaire 210 au plus tard le 31 décembre 2026. À partir des revenus 2026, un arrêté de juin 2026 (Orden HAC/623/2026) déplace la période : du 1er avril au 31 décembre de l’année suivante, soit du 1er avril au 31 décembre 2027 pour 2026.
Si vous louez : l’impôt sur les loyers
- Les résidents de l’UE et de l’EEE paient 19 % sur les loyers diminués des charges qui s’y rapportent directement : IBI, charges de copropriété, assurance, réparations, honoraires d’agence.
- Tous les autres paient 24 % sur les loyers bruts, sans aucune déduction. Depuis le 1er janvier 2021, cela inclut les résidents du Royaume-Uni.
Exemple : 12 000 € de loyers par an et 4 000 € de charges. Un propriétaire résidant en France paie 19 % de 8 000 €, soit 1 520 €. Un propriétaire résidant au Royaume-Uni paie 24 % de 12 000 €, soit 2 880 €.
Les tribunaux examinent cet écart. En juillet 2025, l’Audiencia Nacional a autorisé un résident américain à déduire ses charges, et en juillet 2026 le Tribunal Supremo a accepté d’examiner le pourvoi de l’État. Il n’y a pas encore de décision définitive, et l’administration fiscale applique toujours l’ancienne règle. Si vous résidez hors de l’UE, gardez vos factures : une décision favorable pourrait ouvrir la voie à des demandes de remboursement, mais rien n’est acquis.
Les délais changent ici aussi. Les loyers de toute l’année 2026 peuvent être déclarés en une fois du 1er au 20 avril 2027 (jusqu’au 15 avril en cas de prélèvement automatique). Si vous déclarez chaque période séparément, selon notre lecture de la disposition transitoire, les loyers jusqu’à septembre 2026 devraient garder les échéances trimestrielles habituelles, et ceux à partir d’octobre 2026 passent à la période d’avril.
L’IBI : la taxe foncière de la commune
L’IBI est dû par le propriétaire au 1er janvier, qu’il soit résident ou non. Chaque commune fixe son taux dans les limites de la loi nationale : la même valeur cadastrale ne coûte donc pas la même chose d’une commune à l’autre.
| Commune | Taux d’IBI 2026 | IBI sur 150 000 € |
|---|---|---|
| Palafrugell (Calella, Llafranc, Tamariu) | 0,6902 % | 1 035,30 € |
| Lloret de Mar | 0,803 % | 1 204,50 € |
| Castell-Platja d’Aro | 0,98 % | 1 470 € |
| Sant Feliu de Guíxols | 1,07 % | 1 605 € |
| Blanes | 1,23 % | 1 845 € |
Les communes peuvent majorer jusqu’à 50 % l’IBI d’un logement vacant en permanence. Avec les règles actuelles, une résidence secondaire n’est pas concernée : la loi y voit un motif légitime d’inoccupation pendant quatre ans au plus, et la majoration ne vise que les propriétaires de quatre logements ou plus. Il faut y ajouter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, elle aussi fixée par la commune : à Palafrugell, par exemple, 234,99 € par an pour un appartement en 2026.
À la revente
- L’acheteur retient 3 % du prix et les verse au fisc dans le mois (formulaire 211). C’est un acompte sur votre impôt, pas un impôt de plus.
- Vous payez 19 % sur la plus-value, quel que soit votre pays de résidence. Vous déposez le formulaire 210 dans les trois mois suivant la fin de ce délai d’un mois, même sans impôt à payer. Si les 3 % dépassent l’impôt, la différence vous est remboursée.
- La plusvalía municipale sur la hausse de valeur du terrain est en principe à la charge du vendeur. Quand le vendeur est une personne physique non résidente, la loi en rend l’acheteur redevable : en pratique, elle est retenue sur le prix chez le notaire.
Exemple : vous avez acheté 300 000 € et vous vendez 400 000 €. L’acheteur retient 12 000 €. Votre impôt sur une plus-value de 100 000 € est de 19 000 €, vous versez donc encore 7 000 € avec le formulaire 210. Les frais d’achat et de vente réduisent la plus-value : le montant réel est souvent plus bas.
Ce qui peut encore changer en 2026
Le 6 octobre 2026, le gouvernement a adopté un décret-loi (Real Decreto-ley 29/2026) qui contient quatre points importants pour les propriétaires non résidents. Il maintient la règle de 1,1 % pour les revenus 2026. À partir de 2027, il crée un barème de 1,1 % à 3 % pour le revenu fictif dans l’impôt sur le revenu des résidents ; on ne sait pas encore s’il s’appliquera aux non-résidents, ni comment. Dès le 1er décembre 2026, il abaisse les coefficients de la plusvalía. Enfin, il permet aux communes en zone de marché immobilier tendu d’augmenter les majorations d’IBI sur les logements vacants et touristiques, en pratique à partir de l’IBI 2027 et seulement si la commune modifie son arrêté. Le Parlement a été dissous la même semaine avant les élections du 29 novembre : c’est donc une commission permanente qui doit valider le décret. Au 1er novembre 2026, aucun vote n’a eu lieu et aucune date officielle n’a été publiée. S’il est rejeté, ces changements deviennent caducs. Nous mettrons cet article à jour après le vote.
Qui déclare, et faut-il un représentant fiscal ?
Chaque propriétaire déclare séparément sa quote-part : un couple qui détient le bien à parts égales dépose deux formulaires 210. La déclaration se fait en ligne ou sur papier, et le paiement peut partir d’un compte en France.
Être propriétaire d’un logement n’oblige pas, à lui seul, à désigner un représentant fiscal en Espagne. Les résidents de l’UE et de l’EEE n’en ont jamais besoin à ce seul titre. Les résidents d’autres pays doivent en désigner un si l’administration le demande, et d’office s’ils vivent dans un pays sans échange effectif d’informations fiscales avec l’Espagne. L’amende pour ne pas l’avoir désigné quand c’est obligatoire est de 2 000 € (6 000 € pour les résidents d’un pays sans échange effectif d’informations fiscales avec l’Espagne).
Un autre impôt peut s’ajouter. L’impôt sur la fortune espagnol s’applique au-delà de 700 000 € de patrimoine net en Espagne : voir notre guide de l’impôt sur la fortune pour un non-résident. Selon la convention fiscale franco-espagnole, c’est l’Espagne qui impose les revenus et les plus-values d’un bien situé en Espagne ; la France élimine ensuite la double imposition ; demandez à votre conseiller en France selon quelles modalités.
Trois règles pratiques
Cherchez d’abord votre valeur cadastrale. Elle figure sur l’avis d’IBI. Elle détermine le revenu fictif, l’IBI et une partie de la plusvalía, et elle est en général bien inférieure au prix de marché.
Notez les nouvelles dates. Le 31 décembre 2026 pour le revenu fictif 2025 ; à partir des revenus 2026, la période d’avril à décembre de l’année suivante. Les loyers 2026, en avril 2027.
Préparez la vente avant de signer. La retenue de 3 %, les 19 % et la plusvalía se calculent à l’avance : demandez un décompte au notaire pour que les chiffres de l’acte ne vous surprennent pas. Avant d’acheter, notre simulateur des frais de notaire et impôts en Catalogne montre les coûts d’acquisition.
Questions sur l’impôt des non-résidents propriétaires en Espagne
Quel impôt paie un non-résident propriétaire en Espagne en 2026 ?
Il paie chaque année l’impôt sur le revenu des non-résidents : 19 % s’il réside dans l’UE, en Islande, en Norvège ou au Liechtenstein, 24 % sinon. Pour un logement vide, sur 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale ; pour un logement loué, sur les loyers. La commune perçoit en plus l’IBI.
Dois-je payer un impôt sur ma résidence secondaire en Espagne si je ne la loue pas ?
Oui. L’Espagne impose un revenu fictif de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, au prorata des jours. Pour une valeur cadastrale de 150 000 € et un taux de 1,1 %, cela fait 313,50 € par an à 19 % ou 396 € à 24 %.
Les résidents du Royaume-Uni paient-ils toujours 19 % en Espagne ?
Non. Depuis le 1er janvier 2021, les résidents du Royaume-Uni paient 24 % et ne peuvent pas déduire de charges de leurs loyers, comme les autres résidents hors UE.
Quand faut-il déposer le formulaire 210 ?
Pour le revenu fictif 2025, jusqu’au 31 décembre 2026. À partir des revenus 2026, entre le 1er avril et le 31 décembre de l’année suivante. Les loyers 2026 se déclarent du 1er au 20 avril 2027.
Quel impôt paie un non-résident qui vend un bien en Espagne ?
19 % sur la plus-value. L’acheteur retient 3 % du prix comme acompte, et le vendeur dépose le formulaire 210 dans les quatre mois environ suivant la vente. La plusvalía municipale est due en plus et se retient en général sur le prix.
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Dites-nous ce que vous cherchez, où et avec quel budget : nous vous préparons une sélection, avec les impôts annuels de chaque bien.
Sources : loi espagnole sur l’impôt des non-résidents (Real Decreto Legislativo 5/2004, art. 10, 24 et 25) et loi sur l’impôt sur le revenu (Ley 35/2006, art. 85) ; Agencia Tributaria, manuel de fiscalité des non-résidents (octobre 2026), pages des formulaires 210 et 211 et du Brexit ; Orden HAC/623/2026 (BOE, 23 juin 2026) ; Real Decreto-ley 29/2026 (BOE, 7 octobre 2026) et son examen au Congreso de los Diputados ; Real Decreto 806/2026 (BOE, 6 octobre 2026) ; Audiencia Nacional, arrêt du 28 juillet 2025, et Tribunal Supremo, ordonnance du 15 juillet 2026 ; loi sur les finances locales (Real Decreto Legislativo 2/2004, art. 72 et 104 à 108) ; arrêtés fiscaux 2026 de Lloret de Mar, Blanes, Castell-Platja d’Aro, Sant Feliu de Guíxols et Palafrugell ; loi sur l’impôt sur la fortune (Ley 19/1991) ; conventions fiscales de l’Espagne avec la France, le Royaume-Uni et les États-Unis. Informations générales au 1er novembre 2026 ; vérifiez votre situation avec un conseiller fiscal en Espagne.