Impuestos al comprar un local comercial en Cataluña en 2026: el 3,5 % o hasta el 13 %
Al comprar un inmueble comercial en Cataluña se paga el ITP, del 10 al 13 % del precio, o el IVA más el AJD. En la compra de una oficina, un local o una nave de segunda mano lo normal es el ITP. Si vendedor y comprador son empresas y el comprador puede deducir todo el IVA, el vendedor puede renunciar a la exención del IVA y el coste real baja al 3,5 % de AJD.
Un ejemplo con cifras redondas. Una empresa compra una nave de segunda mano en el área de Barcelona por 2 millones de euros. Con el ITP paga 230 000 euros de impuesto. Si el vendedor renuncia a la exención del IVA, paga 70 000 euros de AJD y, si deduce todo el IVA, ningún otro impuesto. La misma nave al mismo precio, con 160 000 euros menos de impuestos.
A continuación explicamos cómo funciona cada opción, quién puede aplicarla, qué paga el vendedor al cerrar la operación y tres cosas que conviene comprobar antes de firmar. Las cifras son de octubre de 2026 y proceden de la Agència Tributària de Catalunya (ATC), la Agencia Tributaria (AEAT) y el BOE.
¿IVA o ITP en la compra de un local?
Nunca se pagan los dos a la vez. Cuál corresponde depende de quién vende y de si el inmueble es nuevo.
| Situación | Qué paga el comprador | Comentario |
|---|---|---|
| Vende un particular que no actúa como empresario | ITP del 10 al 13 % | no puede haber IVA |
| Vende una empresa, inmueble de segunda mano | ITP del 10 al 13 % | la venta está exenta de IVA por defecto |
| Vende una empresa y renuncia a la exención del IVA | IVA del 21 % por inversión del sujeto pasivo, que se deduce, más AJD del 3,5 % | solo si el comprador es empresario con derecho a deducir el IVA |
| Obra nueva del promotor | IVA del 21 % más AJD del 1,5 % | la primera entrega siempre lleva IVA |
ITP de un local comercial en Cataluña
La escala actual del ITP de inmuebles en Cataluña se aplica desde el 27 de junio de 2025, y vale igual para oficinas, locales, naves y centros logísticos que para viviendas. Cada tipo se aplica solo a la parte del precio dentro de su tramo:
- 10 % hasta 600 000 €;
- 11 % de 600 000 a 900 000 €;
- 12 % de 900 000 a 1 500 000 €;
- 13 % en todo lo que supere 1 500 000 €.
La base es el mayor de tres importes: el precio, el valor declarado y el valor de referencia del Catastro, cuando existe (ATC).
| Precio | ITP | Tipo medio |
|---|---|---|
| 600 000 € | 60 000 € | 10 % |
| 1 000 000 € | 105 000 € | 10,5 % |
| 2 000 000 € | 230 000 € | 11,5 % |
| 10 000 000 € | 1 270 000 € | 12,7 % |
| 50 000 000 € | 6 470 000 € | 12,94 % |
El tipo del 20 % del que quizá haya oído hablar se aplica a grandes tenedores que compran viviendas y a edificios residenciales enteros, no a locales comerciales. Para viviendas, vea nuestra guía de impuestos al comprar una vivienda en Cataluña, con calculadora.
Renuncia a la exención del IVA: cuándo una empresa paga solo el 3,5 %
La venta de un inmueble de segunda mano está exenta de IVA, así que normalmente el comprador paga ITP. La Ley del IVA permite al vendedor renunciar a esa exención cuando el comprador es empresario o profesional con derecho a deducir el IVA total o parcialmente (Ley 37/1992, artículo 20.Dos). El vendedor debe comunicarlo al comprador antes de la operación o al firmarla, y puede hacerse constar en la escritura.
Imagine dos empresas: una vende una nave y la otra la compra. Si el vendedor renuncia a la exención, el comprador se repercute a sí mismo el 21 % de IVA y lo deduce (inversión del sujeto pasivo, artículo 84). El IVA se compensa. Lo que queda es el AJD del 3,5 % en Cataluña, vigente desde el 27 de junio de 2025; antes era del 2,5 %. (Sí, es un impuesto que uno se cobra y se deduce a la vez. Y aun así hay que declararlo.)
| Opción | Nave de 2 000 000 € | Centro logístico de 10 000 000 € |
|---|---|---|
| 1. ITP general | 230 000 € | 1 270 000 € |
| 2. ITP con la bonificación del 50 % para su propio centro de trabajo | 115 000 € | 635 000 € |
| 3. Renuncia a la exención del IVA: AJD del 3,5 % | 70 000 € | 350 000 € |
El IVA se compensa del todo solo si el comprador deduce el 100 %. Una empresa con prorrata asume como coste la parte no deducible, y la deducción de un inmueble se regulariza durante los nueve años siguientes (artículo 107). Este es el punto que conviene revisar con su asesor fiscal, con números reales.
Compra de obra nueva al promotor
La primera entrega de un edificio siempre está sujeta a IVA. Para oficinas, locales y naves el tipo es el 21 % (el 10 % es para viviendas). El promotor repercute el IVA y la escritura tributa por AJD al 1,5 % en Cataluña. Una empresa con deducción plena recupera el IVA; para un comprador sin ese derecho, el 21 % es un coste real.
Bonificación del 50 % si el inmueble es su propio lugar de trabajo
Cataluña reduce a la mitad la cuota del ITP cuando una empresa o un profesional compra una vivienda, un local o una nave para destinarlo a su domicilio social o a uno de sus centros de trabajo (Codi tributari de Catalunya, artículo 641-14, desde el 27 de junio de 2025). Requisitos, según la ATC:
- la empresa tiene su domicilio fiscal y social en Cataluña, o lo traslada con la compra;
- en un plazo de seis meses el inmueble se destina a una actividad económica distinta de la gestión de patrimonio, de modo que comprar para alquilar no da derecho a la bonificación;
- la actividad se mantiene cinco años desde la escritura.
Hasta el 13 de julio de 2026 también había que aumentar la plantilla. La Ley 11/2026, vigente desde el 14 de julio de 2026, eliminó ese requisito para las compras posteriores. La misma bonificación del 50 % se aplica al AJD, por ejemplo en una obra nueva, pero no cuando el vendedor ha renunciado a la exención del IVA.
Impuestos en la venta de un local comercial
Lo que paga el vendedor depende de quién vende:
- Una sociedad española: la ganancia tributa en el Impuesto sobre Sociedades, al tipo general del 25 %; las empresas pequeñas pueden tener tipos reducidos.
- Un particular residente: la ganancia va a la base del ahorro, al 19 % hasta 6 000 €, 21 % hasta 50 000 €, 23 % hasta 200 000 €, 27 % hasta 300 000 € y 30 % por encima (tipos desde 2025).
- Un no residente sin establecimiento permanente: un 19 % fijo sobre la ganancia, viva en la UE o fuera de ella (AEAT).
Si el vendedor es no residente sin establecimiento permanente, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en la AEAT con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta. El vendedor presenta después el modelo 210 en los tres meses siguientes y descuenta ese 3 %; si la retención supera el impuesto, se le devuelve la diferencia.
Plusvalía municipal
El ayuntamiento grava el aumento de valor del suelo urbano. La paga el vendedor; si es una persona física no residente, la paga el comprador en su lugar. Cada municipio fija su tipo, con un máximo legal del 30 %; Barcelona aplica el 30 %.
Normalmente se calcula con el valor catastral del suelo y los años de tenencia. El vendedor puede pedir que se calcule sobre la ganancia real si resulta menor, y no paga nada si no hubo ganancia; en ambos casos hace falta una solicitud con las escrituras de compra y de venta. Consulte los coeficientes en la ordenanza del municipio donde está el inmueble.
Comprar la sociedad en lugar del inmueble
La compra de participaciones suele estar exenta de ITP y de IVA. La excepción está en el artículo 338 de la Ley 6/2023: si usted toma el control de una sociedad no cotizada cuyo activo está formado en al menos un 50 % por inmuebles situados en España no afectos a una actividad económica, se presume que la operación busca evitar el impuesto y tributa como transmisión de inmuebles, al tipo del ITP catalán si los inmuebles están en Cataluña. La presunción admite prueba en contrario. Si un local alquilado cuenta o no como afecto a una actividad es una cuestión de interpretación, así que esta vía exige consultar a un asesor fiscal antes de hacer una oferta.
Tres comprobaciones antes de firmar
- Quién vende y si renunciará a la exención del IVA. Un particular que no actúa como empresario no puede repercutir IVA, así que con él pagará ITP; si alquila el inmueble, puede considerarse empresario: consúltelo con su asesor. Solo el vendedor puede renunciar a la exención, y no puede aplicarse después de firmar: acuerde en el contrato de reserva o de arras que el vendedor renunciará y confírmelo en la escritura. En una nave de 2 millones están en juego hasta 160 000 euros, un 8 % del precio.
- Su derecho a deducir el IVA y el uso que dará al inmueble. Pregunte a su asesor si su empresa deduce todo el IVA o solo una parte, y durante cuánto tiempo. La bonificación del 50 % es solo para su propio domicilio social o centro de trabajo; comprar para alquilar no da derecho a ella.
- Las reglas para no residentes. Si el vendedor vive fuera, retenga el 3 %, presente el modelo 211 en un mes y cuente con la plusvalía que quizá tenga que pagar en su lugar.
Para ver hacia dónde se mueve la inversión, consulte nuestro informe sobre inversión inmobiliaria comercial en Cataluña en 2026.
Preguntas sobre impuestos al comprar o vender un local comercial
¿Qué impuestos se pagan al comprar un local comercial?
El ITP o el IVA más el AJD, nunca los dos. En Cataluña el ITP va del 10 al 13 % del precio; la obra nueva paga un 21 % de IVA más un 1,5 % de AJD; y si una empresa renuncia a la exención del IVA al vender a otra empresa, la compradora paga un 3,5 % de AJD y recupera el IVA si lo deduce al 100 % (ATC, tipos desde el 27 de junio de 2025).
¿Cuánto se paga de ITP por un local en Cataluña?
Un 10 % hasta 600 000 €, un 11 % hasta 900 000 €, un 12 % hasta 1 500 000 € y un 13 % por encima, cada tipo sobre su tramo. Por un inmueble de 2 000 000 € son 230 000 €, un 11,5 % de media (escala de la ATC para ventas desde el 27 de junio de 2025).
¿Quién renuncia a la exención del IVA, el comprador o el vendedor?
El vendedor, y solo si el comprador es empresario o profesional con derecho a deducir el IVA. Debe comunicarlo al comprador antes de la operación o al firmarla, y puede hacerse constar en la escritura (Ley 37/1992, artículo 20.Dos; ATC).
¿Qué impuestos se pagan al vender un local comercial?
Una sociedad española tributa por la ganancia en el Impuesto sobre Sociedades, en general al 25 %. Un particular residente paga del 19 al 30 % sobre la ganancia. Un no residente paga un 19 % fijo y el comprador retiene el 3 % del precio a cuenta. Además, el ayuntamiento cobra la plusvalía del suelo, con un máximo del 30 %.
¿Cuánto tributa un no residente por la venta de un inmueble en España?
Un 19 % de la ganancia, viva en la UE o fuera. El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa con el modelo 211 en un mes; el vendedor presenta el modelo 210 en los tres meses siguientes y descuenta ese 3 % (AEAT).
¿Busca un inmueble comercial en Cataluña?
Cuéntenos qué tipo de inmueble busca, su presupuesto y el uso que le dará, y le enviaremos una selección de oficinas, locales o naves a su medida. Podemos organizar visitas.
Fuentes: Agència Tributària de Catalunya (ATC), tipos y bonificaciones del ITP, tipos del AJD en documentos notariales, compraventa de inmuebles (páginas consultadas el 29 de octubre de 2026); noticia de la ATC sobre la Ley 11/2026 (15 de julio de 2026); Decret llei 5/2025 y Codi tributari de Catalunya, libro sexto, artículos 641-1 y 641-14; Ley 37/1992 del IVA, artículos 20, 84 y 107 (texto consolidado del BOE); Agencia Tributaria (AEAT), tipos del Impuesto sobre Sociedades, base del ahorro del IRPF, ganancias de no residentes, modelos 210 y 211; Real Decreto Legislativo 2/2004, artículos 104 a 110 (plusvalía); Ordenanza fiscal 1.3 de Barcelona; Ley 6/2023, artículo 338 (BOE). Datos comprobados el 29 de octubre de 2026. Este artículo es información general, no asesoramiento fiscal; confirme su caso con un asesor fiscal en España.