Налоги при покупке коммерческой недвижимости в Испании: Каталония 2026, 3,5 % или до 13 %
При покупке коммерческой недвижимости в Каталонии платят либо налог на передачу имущества (ITP), от 10 до 13 % цены, либо НДС (IVA) с гербовым сбором (AJD). При покупке офиса, помещения или склада на вторичном рынке по умолчанию платится ITP. Если и продавец, и покупатель являются компаниями, а покупатель может принять весь НДС к вычету, продавец может отказаться от освобождения от НДС, и реальный налог снижается до 3,5 % гербового сбора.
Пример на круглых цифрах. Компания покупает склад на вторичном рынке в районе Барселоны за 2 млн евро. При ITP налог составит 230 000 евро. Если продавец откажется от освобождения от НДС, покупатель заплатит 70 000 евро гербового сбора и, если вычитает НДС полностью, никаких других налогов. Тот же склад, та же цена, тот же нотариус, а налог меньше на 160 000 евро.
Ниже: как работает каждый вариант, кому он доступен, что платит продавец при закрытии сделки и три вещи, которые стоит проверить до подписания. Цифры на октябрь 2026 года, источники: Налоговое агентство Каталонии (ATC), Налоговое агентство Испании (AEAT) и Официальный государственный бюллетень (BOE).
ITP или НДС: какой налог платится
Одновременно они не применяются никогда. Какой из них ваш, зависит от того, кто продаёт и новый ли объект.
| Ситуация | Что платит покупатель | Комментарий |
|---|---|---|
| Продаёт частное лицо, не действующее как предприниматель | ITP от 10 до 13 % | НДС здесь невозможен |
| Продаёт компания, объект вторичный | ITP от 10 до 13 % | по умолчанию продажа освобождена от НДС |
| Продаёт компания и отказывается от освобождения от НДС | НДС 21 %, который покупатель начисляет сам и вычитает, плюс AJD 3,5 % | только если покупатель предприниматель с правом на вычет НДС |
| Новый объект от застройщика | НДС 21 % плюс AJD 1,5 % | первая продажа всегда облагается НДС |
Налог на передачу имущества (ITP) для коммерческой недвижимости
Действующая шкала ITP на недвижимость в Каталонии применяется с 27 июня 2025 года, и она одна и та же для офисов, помещений, складов, логистических объектов и жилья. Каждая ставка применяется только к части цены внутри своей ступени:
- 10 % до 600 000 €;
- 11 % от 600 000 до 900 000 €;
- 12 % от 900 000 до 1 500 000 €;
- 13 % на всё, что выше 1 500 000 €.
База налога: наибольшая из трёх сумм, то есть цена, заявленная стоимость и кадастровая справочная стоимость (valor de referencia), если она есть (ATC).
| Цена | ITP | Средняя ставка |
|---|---|---|
| 600 000 € | 60 000 € | 10 % |
| 1 000 000 € | 105 000 € | 10,5 % |
| 2 000 000 € | 230 000 € | 11,5 % |
| 10 000 000 € | 1 270 000 € | 12,7 % |
| 50 000 000 € | 6 470 000 € | 12,94 % |
Ставка 20 %, о которой вы могли слышать, касается покупки жилья крупными собственниками и покупки целых жилых зданий, а не коммерческих помещений. Про жильё есть наша статья о налогах при покупке недвижимости в Каталонии, с калькулятором.
Отказ от освобождения от НДС: как компания платит 3,5 %
Продажа вторичного объекта освобождена от НДС, поэтому обычно покупатель платит ITP. Закон об НДС разрешает продавцу отказаться от освобождения, если покупатель предприниматель или самозанятый с правом на полный или частичный вычет НДС (закон 37/1992, статья 20.Dos). Продавец сообщает об этом покупателю до сделки или в момент подписания, это можно записать в нотариальный акт.
Представьте две компании: одна продаёт склад, другая покупает. Если продавец откажется от освобождения, покупатель сам начислит себе НДС 21 % и сам же его вычтет (обратное начисление, статья 84). НДС взаимно гасится. Реально платить приходится только гербовый сбор 3,5 %. Такая ставка в Каталонии действует с 27 июня 2025 года, до этого было 2,5 %. (Да, это налог, который вы начисляете себе и тут же забираете обратно. Задекларировать его всё равно придётся.)
| Вариант | Склад за 2 000 000 € | Логистический центр за 10 000 000 € |
|---|---|---|
| 1. Обычный ITP | 230 000 € | 1 270 000 € |
| 2. ITP со скидкой 50 % под собственное место ведения деятельности | 115 000 € | 635 000 € |
| 3. Отказ от освобождения от НДС: AJD 3,5 % | 70 000 € | 350 000 € |
НДС гасится полностью, только если покупатель вычитает его на 100 %. У компании с частичным вычетом (по пропорции, prorrata) невычитаемая часть становится расходом, а вычет по зданию корректируется ещё девять лет (статья 107). Этот момент стоит разобрать с налоговым консультантом на реальных цифрах.
Покупка нового объекта у застройщика
Первая продажа здания всегда облагается НДС. Для офисов, помещений и складов ставка 21 % (10 % только для жилья). НДС начисляет застройщик, а нотариальный акт облагается гербовым сбором 1,5 % в Каталонии. Компания с правом на полный вычет возвращает НДС, а для покупателя без такого права 21 % остаётся реальным расходом.
Скидка 50 %, если в объекте будет работать ваша компания
Каталония уменьшает ITP вдвое, если компания или самозанятый покупает жильё, помещение или производственное здание под свой юридический адрес или под одно из мест ведения деятельности (Codi tributari de Catalunya, статья 641-14, с 27 июня 2025 года). Условия по данным ATC:
- налоговый и юридический адрес компании в Каталонии, или она переносит его туда вместе с покупкой;
- объект должен начать использоваться в течение шести месяцев в любой деятельности, кроме управления имуществом, поэтому покупка под сдачу в аренду не подходит;
- деятельность сохраняется пять лет с даты нотариального акта.
До 13 июля 2026 года нужно было ещё и увеличить штат. Закон 11/2026, действующий с 14 июля 2026 года, отменил это условие для последующих покупок. Такая же скидка 50 % действует и для гербового сбора (AJD), например при покупке нового объекта, но не тогда, когда продавец отказался от освобождения от НДС.
Налоги при продаже коммерческой недвижимости
Налог продавца зависит от того, кто продаёт:
- Испанская компания: прибыль облагается налогом на прибыль по общей ставке 25 %; у небольших компаний ставка может быть ниже.
- Физлицо-резидент: прибыль облагается как доход от сбережений: 19 % до 6 000 €, 21 % до 50 000 €, 23 % до 200 000 €, 27 % до 300 000 € и 30 % выше (ставки с 2025 года).
- Нерезидент без постоянного представительства в Испании: фиксированные 19 % с прибыли, независимо от того, живёт он в ЕС или за его пределами (AEAT).
Если продавец нерезидент, покупатель обязан удержать 3 % цены (если у продавца нет постоянного представительства) и перечислить их в AEAT по форме 211 в течение месяца после сделки. Продавец затем подаёт форму 210 в течение следующих трёх месяцев и засчитывает эти 3 % в налог; если удержано больше, чем налог, разницу возвращают.
Муниципальный налог «плюсвалия»
Мэрия облагает рост стоимости городской земли под объектом. Платит продавец; если продавец физлицо-нерезидент, налог вместо него платит покупатель. Каждый муниципалитет устанавливает свою ставку, но не выше 30 % по закону; в Барселоне ставка 30 %.
Обычно налог считают по кадастровой стоимости земли и годам владения. Продавец может попросить расчёт по реальной прибыли, если так выходит меньше, а если прибыли не было, не платит ничего; в обоих случаях нужно заявление с актами покупки и продажи. Коэффициенты смотрите в налоговом постановлении муниципалитета, где находится объект.
Покупка компании вместо объекта
Покупка долей компании обычно освобождена от ITP и НДС. Исключение в статье 338 закона 6/2023: если вы получаете контроль над компанией, акции которой не торгуются на бирже, и не менее 50 % её активов составляет недвижимость в Испании, не используемая в деятельности, считается, что сделкой хотели уйти от налога, и она облагается как передача недвижимости, по ставке каталонского ITP, если объекты находятся в Каталонии. Это предположение можно опровергнуть доказательствами. Считается ли сдаваемое в аренду коммерческое помещение используемым в деятельности, это вопрос толкования, поэтому этот вариант стоит обсудить с налоговым консультантом до любой оферты.
Три проверки до подписания
- Кто продаёт и откажется ли он от освобождения от НДС. Частное лицо, которое не действует как предприниматель, не может начислить НДС, поэтому с ним вы заплатите ITP; если оно сдаёт объект в аренду, его могут считать предпринимателем, уточните у консультанта. Отказаться от освобождения может только продавец, и после подписания добиться этого уже не получится: пропишите в договоре бронирования или задатка (arras), что продавец откажется от освобождения, и подтвердите это в нотариальном акте. На складе за 2 млн евро от этого зависит до 160 000 евро, 8 % цены.
- Ваше право на вычет НДС и то, как вы будете использовать объект. Спросите консультанта, вычитает ли ваша компания НДС полностью или частично и в течение какого срока. Скидка 50 % только для собственного юридического адреса или места ведения деятельности, покупка под сдачу в аренду не подходит.
- Правила для нерезидентов. Если продавец живёт за границей, удержите 3 %, подайте форму 211 в течение месяца и учтите плюсвалию, которую, возможно, придётся заплатить за него.
Куда сейчас вкладывают деньги, разбираем в обзоре инвестиций в коммерческую недвижимость Каталонии на 2026 год.
Вопросы о налогах на коммерческую недвижимость в Испании
Какие налоги платятся при покупке коммерческой недвижимости в Испании?
Либо налог на передачу имущества (ITP), либо НДС с гербовым сбором (AJD), но не оба сразу. В Каталонии ITP от 10 до 13 % цены; новый объект облагается НДС 21 % и AJD 1,5 %; если продавец-компания отказывается от освобождения от НДС при продаже компании-покупателю, покупатель платит AJD 3,5 %, а НДС начисляет себе сам и сразу вычитает, если имеет право на полный вычет (ATC, ставки с 27 июня 2025 года).
Сколько стоит ITP на коммерческое помещение в Каталонии?
10 % до 600 000 €, 11 % до 900 000 €, 12 % до 1 500 000 € и 13 % выше, каждая ставка на свою часть цены. За объект стоимостью 2 000 000 € это 230 000 €, в среднем 11,5 % (шкала ATC для сделок с 27 июня 2025 года).
Кто отказывается от освобождения от НДС, покупатель или продавец?
Продавец, и только если покупатель предприниматель или самозанятый с правом на вычет НДС. Продавец сообщает об этом до сделки или при подписании, это можно записать в нотариальный акт (закон 37/1992, статья 20.Dos; ATC).
Какие налоги платятся при продаже коммерческой недвижимости?
Испанская компания платит налог на прибыль, как правило 25 %. Физлицо-резидент платит от 19 до 30 % с прибыли. Нерезидент платит фиксированные 19 %, а покупатель удерживает 3 % цены в счёт налога. Кроме того, мэрия берёт плюсвалию за рост стоимости земли по ставке не выше 30 %.
Какой налог платит нерезидент при продаже недвижимости в Испании?
19 % с прибыли, независимо от того, живёт он в ЕС или нет. Покупатель удерживает 3 % цены и перечисляет их по форме 211 в течение месяца; продавец подаёт форму 210 в течение следующих трёх месяцев и засчитывает эти 3 % (AEAT).
Ищете коммерческую недвижимость в Каталонии?
Напишите, какой объект вы ищете, какой у вас бюджет и как вы планируете его использовать, и мы пришлём подборку офисов, помещений или складов под ваш запрос. Можем организовать показ.
Источники: Налоговое агентство Каталонии (ATC), ставки и скидки ITP, ставки AJD для нотариальных документов, купля-продажа недвижимости (страницы открыты 29 октября 2026 года); новость ATC о законе 11/2026 (15 июля 2026 года); Decret llei 5/2025 и Codi tributari de Catalunya, книга шестая, статьи 641-1 и 641-14; закон об НДС 37/1992, статьи 20, 84 и 107 (консолидированный текст BOE); Налоговое агентство Испании (AEAT), ставки налога на прибыль, база сбережений IRPF, прибыль нерезидентов, формы 210 и 211; Real Decreto Legislativo 2/2004, статьи 104-110 (плюсвалия); налоговое постановление Барселоны 1.3; закон 6/2023, статья 338 (BOE). Данные проверены 29 октября 2026 года. Статья носит информационный характер и не является налоговой консультацией; уточните свой случай у налогового консультанта в Испании.