Купить недвижимость в Испании за криптовалюту: законный путь в 2026 году

Один из наших клиентов рассказал, как это сделал его знакомый. Мы в этой сделке не участвовали и пересказываем её так, как он нам рассказал. У знакомого, покупателя из Украины, были доходы, подтверждённые документами. Он купил USDT на бирже, где его аккаунт был верифицирован. В Испании он нашёл компанию, которая тогда была внесена в реестр провайдеров виртуальных валют Банка Испании. Там проверили его личность и происхождение денег, документы о доходах он перевёл на испанский у присяжного переводчика. Он отправил USDT со своего верифицированного аккаунта, компания продала их за евро через свой аккаунт на бирже, удержала комиссию и по письменному договору перевела евро на его банковский счёт. У нотариуса он заплатил продавцу в евро, как любой другой покупатель.

Эта сделка прошла тогда, когда европейские площадки ещё работали с USDT, а провайдер был в реестре Банка Испании. В 2026 году тот же путь работает, но изменились две вещи: провайдер теперь должен иметь разрешение по MiCA, а USDT уходит с регулируемых площадок ЕС. Ниже два способа оплаты, шаги пути через евро, что изменилось в этом году, налоги и риски.

Два способа купить дом в Испании за криптовалюту

Второй способ существует. В январе 2018 года квартиру в Таррагоне продали за 40 биткоинов, тогда это было около 550 000 €, и нотариус этой сделки сказал El País, что по сути это мена с риском двойного налогообложения. В июле 2026 года, по данным El Confidencial, девелопер из Барселоны продал парковочное место за 40 000 €, оплаченные криптоактивами через испанского провайдера Criptan; в акте записали оплату криптоактивами, и сделку зарегистрировали в реестре собственности. Таких случаев мало. Жильё почти все покупают первым способом.

Законно ли купить недвижимость в Испании за криптовалюту?

Да. Ни один испанский закон не запрещает платить за недвижимость криптовалютой, и стороны вправе свободно договориться об условиях. Зато закон требует прозрачности. Нотариус обязан указать в акте, как оплачена цена (Закон о нотариате, ст. 24), а если способ оплаты не указан, реестр собственности сделку не регистрирует. Криптовалюты нет в перечне способов оплаты из нотариального регламента, и это ещё одна причина, по которой покупатели переводят её в евро до подписания.

Нотариус также подчиняется закону о противодействии отмыванию денег (Ley 10/2010) и может спросить, откуда деньги. Наличными за дом не заплатить: законный предел 1 000 €, если одна из сторон предприниматель, и 10 000 € для физического лица без налогового резидентства в Испании.

Пошагово: от криптовалюты до ключей

1. Сначала соберите документы о происхождении денег. Провайдер и ваш испанский банк спросят, откуда деньги: доходы, аккаунт на бирже, где вы покупали монеты, история каждого перевода. Сохраните полную историю биржи. Нужен ли присяжный перевод иностранных документов, решает нотариус, банк или реестр, поэтому спросите заранее. Понадобится и NIE, идентификационный номер иностранца; см. наше руководство по NIE.

2. Выберите провайдера с разрешением. С 1 июля 2026 года в Испании могут работать только провайдеры услуг с криптоактивами, получившие разрешение по MiCA: от CNMV, испанского регулятора рынка ценных бумаг, или от регулятора другой страны ЕС с уведомлением о работе в Испании. Проверьте компанию сами в реестре CNMV или во временном реестре MiCA у ESMA. Среди испанских компаний с разрешением CNMV есть Bit2Me, Criptan и Minos, а также банки, например BBVA и CaixaBank; проверьте, на какие услуги разрешение у каждой. Мы приводим их как примеры из официального списка, а не как рекомендацию.

3. Зафиксируйте цену в евро. Цена в договоре задатка (contrato de arras) должна быть в евро, тогда падение рынка между задатком и нотариусом не изменит сумму, которую вы должны. Конвертируйте заранее, чтобы евро пришли на счёт до даты подписания. Что вы берёте на себя, подписывая этот договор, рассказано в нашей статье о договоре задатка.

4. Конвертируйте и переведите. Вы отправляете монеты со своего верифицированного аккаунта провайдеру, он обменивает ваши USDC или биткоины на евро и переводит их на ваш банковский счёт. По европейским правилам о переводах (Регламент 2023/1113) каждый перевод криптоактивов между провайдерами сопровождается именами отправителя и получателя, а при переводе больше 1 000 € на ваш собственный кошелёк или с него провайдер проверяет, что кошелёк ваш.

5. Подпишите у нотариуса в евро. Вы платите переводом или банковским чеком, и акт фиксирует это, как в любой сделке. Если приехать не получается, за вас может подписать представитель по доверенности: см. нашу статью о покупке недвижимости в Испании на расстоянии.

Что изменилось в 2026 году: MiCA, закрытие реестра Банка Испании и USDT

Реестр Банка Испании закрыт 1 июля 2026 года. С 2021 года провайдеры обмена и хранения виртуальных валют в Испании должны были вноситься в реестр Банка Испании. Сам банк подчёркивает, что запись в реестре никогда не означала его одобрения, так что «лицензия Банка Испании» никогда не была верным названием. Реестр оставался открытым в справочных целях до конца переходного периода MiCA и закрылся 1 июля 2026 года.

Теперь работают только провайдеры с разрешением MiCA. Провайдеры, которые были в реестре Банка Испании на 30 декабря 2024 года, получили переходный период 18 месяцев, и он закончился 1 июля 2026 года. В записке о финансовой стабильности за июль 2026 года CNMV насчитала 77 заявок и 20 провайдеров с разрешением: 14 специализированных компаний и 6 банков.

USDT вытесняют, USDC выпускается по правилам MiCA. Tether, эмитент USDT, не имеет разрешения в ЕС. ESMA, европейский регулятор рынков, в мнении от 8 октября 2026 года указала, что провайдеры должны прекратить все услуги со стейблкоинами, не соответствующими MiCA, включая хранение и переводы. USDC выпускает французская дочерняя компания Circle, у которой с 1 июля 2024 года есть лицензия эмитента электронных денег от французского регулятора, по правилам MiCA для стейблкоинов. Сегодня покупатель с USDT может обменять их на USDC на бирже, где USDT ещё доступен, и потом отправить USDC европейскому провайдеру с разрешением. Сохраните историю и этого обмена: это тоже часть цепочки документов.

Налоги с криптовалюты при покупке жилья в Испании

Если вы не налоговый резидент Испании. По позиции Главного налогового управления, прибыль от продажи криптовалюты считается доходом, полученным в Испании, только если закрытые ключи хранит резидент Испании или испанское постоянное представительство (обязательные консультации V1662-23 и V0376-24). Поэтому где платится налог, в Испании или в вашей стране, зависит от того, где хранится криптовалюта, и от соглашения об избежании двойного налогообложения. Спросите налогового консультанта в своей стране до конвертации.

Если вы налоговый резидент Испании. Прибыль идёт в базу сбережений, ставки 2026 года: 19 % до 6 000 €, 21 % до 50 000 €, 23 % до 200 000 €, 27 % до 300 000 € и 30 % свыше. Обмен одной криптовалюты на другую, например USDT на USDC, тоже считается продажей с прибылью или убытком, даже без перехода в евро (обязательная консультация V0999-18). Если на 31 декабря у вас больше 50 000 € в криптовалюте у зарубежного провайдера, вы подаёте декларацию Modelo 721 с 1 января по 31 марта.

Налоги на покупку не меняются. При оплате в евро на вторичное жильё в Каталонии действует обычный налог на передачу имущества, от 10 до 13 % в зависимости от цены. Полный список расходов в нашей статье о налогах с калькулятором и в статье о скрытых расходах.

Риски и как их избежать

• Задержанный перевод. Испанский банк может придержать входящий перевод, пока не проверит документы, связывающие деньги с вашей деятельностью, и может считать переводы, связанные с криптовалютой, более рискованными. Банк обязан объяснить причину, но, по позиции Банка Испании, не может держать деньги заблокированными бессрочно. Поговорите с банком до того, как придут евро, а не после.
• Рынок двигается. Между задатком и нотариусом могут пройти недели. Если цена зафиксирована в евро, а конвертация сделана заранее, падение биткоина сделке не угрожает.
• Наличные и обмен с рук. Обмен USDT на наличные или через частное лицо не оставляет следа, который примут банк или нотариус, а наличными за дом платить и так нельзя.
• Площадки без разрешения. Провайдер, которого нет в реестре CNMV или ESMA, после 1 июля 2026 года не может законно обслуживать клиентов в Испании. Проверьте до того, как что-то отправлять.

Три проверки перед подписанием задатка

Сначала поговорите с банком. Предупредите, что придёт крупный перевод от криптопровайдера, и спросите, какие документы нужны. Если банк знает заранее, гораздо меньше шансов, что он заморозит платёж в неделю подписания.

Проверьте провайдера в реестре. Найдите компанию по названию в списке CNMV и проверьте, что у неё есть разрешение именно на обмен криптовалюты на евро, а не только на хранение.

Узнайте про налог в своей стране. Где платится налог с прибыли, в Испании или в вашей стране, зависит от того, где хранится криптовалюта, и от соглашения об избежании двойного налогообложения. Посчитайте сумму до конвертации. По остальным шагам покупки смотрите наш список ошибок при покупке недвижимости в Испании.

Автор: @katy.bon.estate, консультант по недвижимости на Коста-Браве

Источники: Регламент (ЕС) 2023/1114 (MiCA) и Регламент (ЕС) 2023/1113; CNMV, страницы о MiCA, заявление от 15 июня 2026, реестр провайдеров услуг с криптоактивами и записка о финансовой стабильности за июль 2026; Банк Испании, записка о закрытии реестра провайдеров виртуальных валют (1 июля 2026) и Portal Cliente Bancario; ESMA, заявление о стейблкоинах (17 января 2025) и мнение от 8 октября 2026; Circle, пресс-релиз о лицензии электронных денег и выпуске по правилам MiCA (1 июля 2024); Ley 10/2010; Закон о нотариате, ст. 24, и Нотариальный регламент, ст. 177; Ley 7/2012, ст. 7; Agencia Tributaria, ставки базы сбережений и Modelo 721; Главное налоговое управление, консультации V0935-25, V1662-23, V0376-24 и V0999-18; El País (29 мая 2021) и El Confidencial (17 июля 2026). Обложка: фото Alesia Kozik (Pexels), с нашей надписью. Информация на ноябрь 2026 года; это не налоговая консультация, проверьте свой случай у юриста и налогового консультанта.