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Comprar casa con criptomonedas en España: cómo hacerlo legalmente en 2026
· 9 de noviembre de 2026
Sí, se puede comprar una casa con criptomonedas en España, y en 2026 la forma más segura de hacerlo es vender primero las criptomonedas por euros. Un proveedor de servicios de criptoactivos autorizado según el reglamento europeo MiCA convierte sus monedas, los euros llegan a su cuenta bancaria y usted paga al vendedor en euros ante notario. Pagar directamente con bitcoin también es legal, pero Hacienda lo trata como una permuta y las dos partes acaban pagando el impuesto de transmisiones.
Uno de nuestros clientes nos contó cómo lo hizo un conocido suyo. Nosotros no participamos en esa compra y la contamos tal como él nos la contó. El conocido, un comprador ucraniano, tenía ingresos que podía justificar. Compró USDT en un exchange donde su cuenta estaba verificada. En España encontró una empresa que entonces figuraba en el registro de proveedores de monedas virtuales del Banco de España. Le comprobaron la identidad y el origen del dinero, con sus justificantes de ingresos traducidos al español por un traductor jurado. Envió los USDT desde su cuenta verificada, la empresa los vendió por euros a través de su propia cuenta en el exchange, cobró su comisión y le transfirió los euros a su cuenta bancaria según un contrato por escrito. Ante notario pagó al vendedor en euros, como cualquier otro comprador.
Esa operación se hizo cuando las plataformas europeas todavía trabajaban con USDT y el proveedor figuraba en el registro del Banco de España. En 2026 la misma vía sigue funcionando, pero han cambiado dos cosas: el proveedor debe estar autorizado según MiCA, y USDT está saliendo de las plataformas reguladas de la UE. A continuación, las dos formas de pagar, los pasos de la vía en euros, lo que ha cambiado este año, los impuestos y los riesgos.
Dos formas de comprar una casa con criptomonedas en España
| Vía | Qué dice la escritura | Impuesto de la operación |
|---|---|---|
| Convertir las criptomonedas a euros y pagar en euros | Una compraventa normal pagada por transferencia o cheque bancario | El comprador paga el impuesto habitual de la compra, nada más |
| Pagar al vendedor directamente con criptomonedas | Una permuta: una casa a cambio de un criptoactivo | Cada parte paga transmisiones por lo que recibe |
La segunda vía existe. En enero de 2018 se vendió un piso en Tarragona por 40 bitcoins, unos 550.000 € de entonces, y el notario de aquella operación explicó a El País que en el fondo era una permuta, con riesgo de doble tributación. En julio de 2026, según El Confidencial, una promotora de Barcelona vendió una plaza de aparcamiento por 40.000 € pagados en criptoactivos a través del proveedor español Criptan; la escritura recogió el pago en criptoactivos y la compraventa se inscribió en el Registro. Son casos raros. Para una vivienda, casi todos los compradores eligen la primera vía.
¿Es legal comprar una vivienda con criptomonedas en España?
Sí. Ninguna ley española prohíbe pagar un inmueble con criptomonedas, y las partes pueden pactar libremente las condiciones del contrato. Lo que la ley exige es transparencia. El notario debe hacer constar en la escritura cómo se pagó el precio (Ley del Notariado, art. 24), y si no consta el medio de pago, el Registro de la Propiedad no inscribe la compraventa. Las criptomonedas no figuran en la lista notarial de medios de pago, y esa es otra razón por la que los compradores las pasan a euros antes de firmar.
El notario también está sujeto a la ley de prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010) y puede preguntar de dónde viene el dinero. El efectivo no sirve para una casa: el límite legal es de 1.000 € cuando una de las partes es un empresario, y de 10.000 € para un particular sin domicilio fiscal en España.
Paso a paso: de las criptomonedas a las llaves
1. Prepare primero la trazabilidad. El proveedor y su banco en España le preguntarán de dónde sale el dinero: ingresos, la cuenta del exchange donde compró las monedas y el historial de cada transferencia. Guarde el historial completo del exchange. El notario, el banco o el Registro deciden si los documentos extranjeros necesitan traducción jurada, así que pregúntelo pronto. También necesitará el NIE, el número de identidad de extranjero; vea nuestra guía del NIE.
2. Elija un proveedor autorizado. Desde el 1 de julio de 2026 solo pueden operar en España los proveedores de servicios de criptoactivos autorizados según MiCA, por la CNMV o por otro supervisor de la UE con notificación para operar en España. Compruebe usted mismo la empresa en el registro de la CNMV o en el registro provisional de MiCA de ESMA. Entre las empresas españolas autorizadas por la CNMV están Bit2Me, Criptan y Minos, y bancos como BBVA y CaixaBank; compruebe para qué servicios está autorizada cada una. Las citamos como ejemplos de la lista oficial, no como recomendación.
3. Fije el precio en euros. El precio del contrato de arras debe estar en euros, para que una caída del mercado entre las arras y la notaría no cambie lo que usted debe. Haga la conversión con tiempo para que los euros lleguen a su cuenta antes de la fecha de firma. Nuestro artículo sobre el contrato de arras explica a qué se compromete al firmarlo.
4. Convierta y transfiera. Usted envía las monedas desde su cuenta verificada al proveedor, que cambia sus USDC o bitcoins a euros y los transfiere a su cuenta bancaria. Según las normas europeas sobre transferencias de fondos (Reglamento 2023/1113), cada transferencia de criptoactivos entre proveedores va acompañada de los nombres del ordenante y del beneficiario, y en las transferencias de más de 1.000 € hacia o desde su propio monedero el proveedor comprueba que el monedero es suyo.
5. Firme ante notario en euros. Paga por transferencia o cheque bancario, y la escritura lo recoge como en cualquier compraventa. Si no puede viajar, un representante puede firmar por usted con un poder: vea nuestra guía para comprar en España a distancia.
Qué ha cambiado en 2026: MiCA, el cierre del registro del Banco de España y USDT
El registro del Banco de España se cerró el 1 de julio de 2026. Desde 2021, los proveedores de cambio y custodia de monedas virtuales en España debían inscribirse en un registro del Banco de España. El propio banco advierte que la inscripción nunca supuso su aprobación, así que hablar de una «licencia del Banco de España» nunca fue correcto. El registro siguió abierto a efectos informativos hasta el final del periodo transitorio de MiCA y se cerró el 1 de julio de 2026.
Ahora solo pueden operar proveedores autorizados según MiCA. Los proveedores inscritos en el registro del Banco de España a 30 de diciembre de 2024 tuvieron un periodo transitorio de 18 meses, que terminó el 1 de julio de 2026. En su nota de estabilidad financiera de julio de 2026, la CNMV contaba 77 solicitudes y 20 proveedores autorizados: 14 entidades especializadas y 6 bancos.
USDT está saliendo, USDC se emite según MiCA. Tether, el emisor de USDT, no está autorizado en la UE. ESMA, el supervisor europeo de valores, indicó en un dictamen de 8 de octubre de 2026 que los proveedores deben dejar de prestar cualquier servicio con stablecoins que no cumplan MiCA, incluidas la custodia y las transferencias. USDC lo emite la filial francesa de Circle, que tiene licencia de dinero electrónico del supervisor francés desde el 1 de julio de 2024, conforme a las normas de MiCA para stablecoins. Hoy, un comprador con USDT puede cambiarlos por USDC en un exchange donde USDT siga disponible y después enviar los USDC a un proveedor europeo autorizado. Guarde también el registro de ese cambio: forma parte de la trazabilidad de sus fondos.
Impuestos de las criptomonedas al comprar una vivienda en España
Si no es residente en España. Según la Dirección General de Tributos, la ganancia por vender criptomonedas solo se considera renta obtenida en España si las claves privadas las custodia un residente en España o un establecimiento permanente en España (consultas vinculantes V1662-23 y V0376-24). Por eso, que la ganancia tribute en España o en su país depende de dónde estén custodiadas sus criptomonedas y del convenio de doble imposición entre España y su país. Consulte a un asesor fiscal de su país antes de convertir.
Si es residente en España. La ganancia va a la base del ahorro, que en 2026 tributa al 19 % hasta 6.000 €, al 21 % hasta 50.000 €, al 23 % hasta 200.000 €, al 27 % hasta 300.000 € y al 30 % por encima. Cambiar una criptomoneda por otra, por ejemplo USDT por USDC, también es una permuta que genera ganancia o pérdida, aunque no haya euros de por medio (consulta vinculante V0999-18). Si el 31 de diciembre tiene más de 50.000 € en criptomonedas en un proveedor extranjero, debe presentar el modelo 721 entre el 1 de enero y el 31 de marzo.
Los impuestos de la compra no cambian. Pagando en euros, una vivienda de segunda mano en Cataluña lleva el impuesto de transmisiones habitual, del 10 % al 13 % según el precio. La lista completa de gastos está en nuestra guía de impuestos con calculadora y en nuestro artículo sobre costes ocultos.
Los riesgos y cómo evitarlos
- Una transferencia retenida. Un banco español puede retener una transferencia entrante hasta comprobar los documentos que vinculan el dinero con su actividad, y puede considerar de mayor riesgo las transferencias relacionadas con criptomonedas. Debe explicarle el motivo, pero no puede mantener el dinero bloqueado indefinidamente, según el Banco de España. Hable con el banco antes de que lleguen los euros, no después.
- El mercado se mueve. Entre las arras y la notaría pueden pasar semanas. Con el precio fijado en euros y la conversión hecha con tiempo, una caída del bitcoin no pone en riesgo la operación.
- Efectivo y cambios entre particulares. Cambiar USDT por efectivo o a través de un particular no deja una trazabilidad que un banco o un notario puedan aceptar, y además el efectivo no sirve para pagar una casa.
- Plataformas no autorizadas. Un proveedor que no figura en el registro de la CNMV o de ESMA no puede prestar servicios en España después del 1 de julio de 2026. Compruébelo antes de enviar nada.
Tres comprobaciones antes de firmar las arras
Hable primero con su banco. Avise de que va a llegar una transferencia grande de un proveedor de criptoactivos y pregunte qué documentos quiere. Si el banco lo sabe con antelación, es mucho menos probable que retenga el pago la semana de la firma.
Compruebe el proveedor en el registro. Búsquelo por su nombre en la lista de la CNMV y compruebe que está autorizado para cambiar criptomonedas por euros, no solo para custodiarlas.
Pregunte por los impuestos en su país. Que la ganancia tribute en España o en su país depende de dónde estén custodiadas sus criptomonedas y del convenio entre España y su país. Sepa cuánto pagará antes de convertir. Para el resto de la compra, vea nuestra lista de errores al comprar vivienda en Cataluña.
Preguntas frecuentes
¿Se puede comprar una casa con criptomonedas en España?
Sí. Es legal, y lo habitual es vender las criptomonedas por euros a través de un proveedor autorizado según MiCA, recibir los euros en su cuenta bancaria y pagar al vendedor en euros ante notario. Pagar directamente con criptomonedas, por ejemplo comprar una casa con bitcoin, es posible, pero Hacienda lo trata como una permuta y las dos partes pagan transmisiones.
¿Es legal pagar con criptomonedas en España?
Sí. Desde el 1 de julio de 2026 los servicios con criptoactivos en España solo los pueden prestar proveedores autorizados según el reglamento europeo MiCA, por la CNMV o por otro supervisor de la UE. Puede comprobar un proveedor en el registro de la CNMV.
¿Se puede comprar una casa con USDT?
Ya no directamente a través de un proveedor regulado en la UE: USDT no cumple MiCA, y ESMA pidió en octubre de 2026 a los proveedores que dejen de prestar cualquier servicio con ese tipo de stablecoins. El comprador puede cambiar USDT por USDC, que se emite según MiCA, y después venderlo por euros a través de un proveedor autorizado.
¿Tengo que pagar a Hacienda si cambio bitcoins a euros para comprar una casa?
Si es residente en España, sí: la ganancia tributa del 19 % al 30 % en 2026. Si no es residente, depende de dónde estén custodiadas sus criptomonedas y del convenio entre España y su país de residencia. Consulte a un asesor fiscal antes de convertir.
¿Qué pide el notario si el dinero viene de criptomonedas?
El notario hace constar cómo se pagó, normalmente una transferencia en euros, y puede preguntar por el origen del dinero según la ley de prevención del blanqueo. Tenga a mano el contrato con el proveedor, el historial del exchange y sus justificantes de ingresos.
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Autora: @katy.bon.estate, consultora inmobiliaria en la Costa Brava
Fuentes: Reglamento (UE) 2023/1114 (MiCA) y Reglamento (UE) 2023/1113; CNMV, páginas sobre MiCA, comunicado de 15 de junio de 2026, registro de proveedores de servicios de criptoactivos y nota de estabilidad financiera de julio de 2026; Banco de España, nota sobre el cierre del registro de proveedores de monedas virtuales (1 de julio de 2026) y Portal Cliente Bancario; ESMA, declaración sobre stablecoins (17 de enero de 2025) y dictamen de 8 de octubre de 2026; Circle, comunicado sobre su licencia de dinero electrónico y la emisión conforme a MiCA (1 de julio de 2024); Ley 10/2010; Ley del Notariado, art. 24, y Reglamento Notarial, art. 177; Ley 7/2012, art. 7; Agencia Tributaria, tipos de la base del ahorro y modelo 721; Dirección General de Tributos, consultas vinculantes V0935-25, V1662-23, V0376-24 y V0999-18; El País (29 de mayo de 2021) y El Confidencial (17 de julio de 2026). Portada: foto de Alesia Kozik (Pexels), con nuestro rótulo. Información a noviembre de 2026; no es asesoramiento fiscal, haga revisar su caso por un abogado y un asesor fiscal.