Acheter un bien immobilier en Espagne en cryptomonnaie : la voie légale en 2026

L'un de nos clients nous a raconté comment l'un de ses amis s'y est pris. Nous n'avons pas participé à cet achat et nous le rapportons tel qu'il nous l'a raconté. Cet ami, un acheteur ukrainien, avait des revenus qu'il pouvait justifier. Il a acheté des USDT sur une plateforme où son compte était vérifié. En Espagne, il a trouvé une société qui figurait alors au registre des prestataires de monnaies virtuelles de la Banque d'Espagne. Elle a vérifié son identité et l'origine de ses fonds, avec ses justificatifs de revenus traduits en espagnol par un traducteur assermenté. Il a envoyé les USDT depuis son compte vérifié, la société les a vendus contre des euros via son propre compte sur la plateforme, a gardé sa commission et lui a viré les euros sur son compte bancaire, selon un contrat écrit. Chez le notaire, il a payé le vendeur en euros, comme n'importe quel acheteur.

Cette opération a eu lieu quand les plateformes européennes travaillaient encore avec l'USDT et que le prestataire figurait au registre de la Banque d'Espagne. En 2026, la même voie fonctionne toujours, mais deux choses ont changé : le prestataire doit désormais être agréé selon MiCA, et l'USDT quitte les plateformes régulées de l'Union. Voici les deux façons de payer, les étapes de la voie en euros, ce qui a changé cette année, la fiscalité et les risques.

Deux façons d'acheter une maison en Espagne avec des cryptos

La seconde voie existe. En janvier 2018, un appartement de Tarragone a été vendu pour 40 bitcoins, environ 550 000 € à l'époque, et le notaire de cette vente a expliqué à El País qu'il s'agissait au fond d'un échange, avec un risque de double imposition. En juillet 2026, selon El Confidencial, un promoteur de Barcelone a vendu une place de parking 40 000 € payés en crypto-actifs via le prestataire espagnol Criptan ; l'acte mentionnait le paiement en crypto et la vente a été inscrite au registre foncier. Ces cas restent rares. Pour un logement, presque tous les acheteurs choisissent la première voie.

Est-il légal d'acheter un bien immobilier en cryptomonnaie en Espagne ?

Oui. Aucune loi espagnole n'interdit de payer un bien en cryptomonnaie, et les parties sont libres de fixer les conditions du contrat. Ce que la loi exige, c'est la transparence. Le notaire doit indiquer dans l'acte comment le prix a été payé (Ley del Notariado, art. 24), et si le moyen de paiement n'y figure pas, le registre foncier n'inscrit pas la vente. Les cryptos ne font pas partie des moyens de paiement listés par le règlement notarial : c'est une raison de plus pour les convertir en euros avant de signer.

Le notaire est aussi soumis à la loi espagnole contre le blanchiment (Ley 10/2010) et peut demander d'où vient l'argent. Les espèces sont exclues pour une maison : la limite légale est de 1 000 € quand l'une des parties est un professionnel, et de 10 000 € pour un particulier sans domicile fiscal en Espagne.

Étape par étape : des cryptos aux clés

1. Préparez d'abord la traçabilité. Le prestataire et votre banque espagnole vous demanderont d'où vient l'argent : revenus, compte sur la plateforme où vous avez acheté les jetons, historique de chaque transfert. Gardez l'historique complet de la plateforme. C'est le notaire, la banque ou le registre qui décide s'il faut une traduction assermentée des documents étrangers : posez la question tôt. Il vous faudra aussi un NIE, le numéro d'identification des étrangers ; voir notre article sur le NIE.

2. Choisissez un prestataire agréé. Depuis le 1^er juillet 2026, seuls les prestataires de services sur crypto-actifs agréés selon MiCA peuvent exercer en Espagne, qu'ils soient agréés par la CNMV, le régulateur espagnol des marchés, ou par un autre régulateur européen avec notification à l'Espagne. Vérifiez vous-même la société dans le registre de la CNMV ou dans le registre MiCA provisoire de l'ESMA. Parmi les sociétés espagnoles agréées par la CNMV figurent Bit2Me, Criptan et Minos, ainsi que des banques comme BBVA et CaixaBank ; vérifiez pour quels services chacune est agréée. Nous les citons comme exemples tirés de la liste officielle, pas comme recommandations.

3. Fixez le prix en euros. Le prix du contrat d'arras doit être en euros : une baisse du marché entre les arras et le notaire ne change alors pas ce que vous devez. Convertissez assez tôt pour que les euros arrivent sur votre compte avant la date de signature. Notre article sur le contrat d'arras explique à quoi vous vous engagez en le signant.

4. Convertissez et virez. Vous envoyez les jetons depuis votre compte vérifié au prestataire, qui convertit vos USDC ou vos bitcoins en euros et les vire sur votre compte bancaire. Selon les règles européennes sur les transferts de fonds (règlement 2023/1113), chaque transfert de crypto-actifs entre prestataires est accompagné des noms du donneur d'ordre et du bénéficiaire, et pour plus de 1 000 € vers ou depuis votre propre portefeuille, le prestataire vérifie que ce portefeuille est bien le vôtre.

5. Signez chez le notaire en euros. Vous payez par virement ou chèque de banque, et l'acte le mentionne comme pour toute vente. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, un représentant peut signer pour vous avec une procuration : voir notre article sur l'achat à distance.

Ce qui a changé en 2026 : MiCA, la fin du registre de la Banque d'Espagne et l'USDT

Le registre de la Banque d'Espagne a fermé le 1^er juillet 2026. Depuis 2021, les prestataires d'échange et de conservation de monnaies virtuelles en Espagne devaient s'inscrire à un registre tenu par la Banque d'Espagne. La banque elle-même précise que l'inscription n'a jamais valu approbation : parler d'une « licence de la Banque d'Espagne » n'a jamais été exact. Le registre est resté ouvert à titre d'information jusqu'à la fin de la période transitoire MiCA et a fermé le 1^er juillet 2026.

Seuls les prestataires agréés MiCA peuvent désormais travailler en Espagne. Les prestataires inscrits au registre de la Banque d'Espagne au 30 décembre 2024 ont eu une période transitoire de 18 mois, terminée le 1^er juillet 2026. Dans sa note de stabilité financière de juillet 2026, la CNMV comptait 77 demandes et 20 prestataires agréés : 14 sociétés spécialisées et 6 banques.

L'USDT est écarté, l'USDC est émis selon MiCA. Tether, l'émetteur de l'USDT, n'est pas agréé dans l'Union. L'ESMA, le régulateur européen des marchés, a indiqué dans un avis du 8 octobre 2026 que les prestataires doivent cesser tous les services liés aux stablecoins non conformes à MiCA, y compris la conservation et les transferts. L'USDC est émis par la filiale française de Circle, qui détient depuis le 1^er juillet 2024 un agrément d'émetteur de monnaie électronique de l'ACPR, conformément aux règles MiCA pour les stablecoins. Aujourd'hui, un acheteur qui détient de l'USDT peut l'échanger contre de l'USDC sur une plateforme où l'USDT reste disponible, puis envoyer l'USDC à un prestataire européen agréé. Gardez aussi la trace de cet échange : elle fait partie de la traçabilité de vos fonds.

Fiscalité des cryptos lors d'un achat immobilier en Espagne

Si vous ne résidez pas en Espagne. Selon la Direction générale des impôts espagnole, la plus-value sur la vente de cryptos n'est imposable en Espagne que si les clés privées sont conservées par un résident espagnol ou un établissement stable en Espagne (consultations contraignantes V1662-23 et V0376-24). L'imposition en Espagne ou dans votre pays dépend donc de l'endroit où vos cryptos sont conservées et de la convention fiscale entre les deux pays. Interrogez un conseiller fiscal dans votre pays avant de convertir.

Si vous résidez en Espagne. La plus-value entre dans la base de l'épargne, imposée en 2026 à 19 % jusqu'à 6 000 €, 21 % jusqu'à 50 000 €, 23 % jusqu'à 200 000 €, 27 % jusqu'à 300 000 € et 30 % au-delà. Échanger une crypto contre une autre, de l'USDT contre de l'USDC par exemple, est aussi une cession imposable, même sans passer par l'euro (consultation contraignante V0999-18). Si vous détenez plus de 50 000 € de cryptos chez un prestataire étranger au 31 décembre, vous devez déposer le modelo 721 entre le 1^er janvier et le 31 mars.

Les impôts de l'achat ne changent pas. Payé en euros, un logement ancien en Catalogne supporte les droits de mutation habituels (ITP), de 10 à 13 % selon le prix. La liste complète est dans notre article sur les frais de notaire et les impôts en Catalogne et dans celui sur les frais d'achat.

Les risques, et comment les éviter

• Un virement bloqué. Une banque espagnole peut retenir un virement entrant le temps de vérifier les documents qui relient l'argent à votre activité, et elle peut considérer les virements liés aux cryptos comme plus risqués. Elle doit vous en donner la raison, mais ne peut pas bloquer l'argent indéfiniment, selon la Banque d'Espagne. Parlez à la banque avant l'arrivée des euros, pas après.
• Le marché bouge. Entre les arras et le notaire, il peut se passer des semaines. Avec un prix fixé en euros et une conversion faite tôt, une baisse du bitcoin ne met pas l'achat en danger.
• Espèces et échanges entre particuliers. Changer de l'USDT contre des espèces ou auprès d'un particulier ne laisse aucune trace qu'une banque ou un notaire puisse accepter, et les espèces sont de toute façon exclues pour une maison.
• Plateformes non agréées. Un prestataire absent des registres de la CNMV et de l'ESMA ne peut pas fournir ses services à des clients en Espagne depuis le 1^er juillet 2026. Vérifiez avant d'envoyer quoi que ce soit.

Trois vérifications avant de signer les arras

Parlez d'abord à votre banque. Prévenez-la qu'un virement important arrive d'un prestataire crypto et demandez-lui quels documents elle veut. Prévenue à l'avance, la banque risque beaucoup moins de bloquer le paiement la semaine de la signature.

Cherchez le prestataire dans le registre. Trouvez-le par son nom dans la liste de la CNMV et vérifiez qu'il est agréé pour échanger des cryptos contre des euros, pas seulement pour les conserver.

Renseignez-vous sur l'impôt dans votre pays. L'imposition de la plus-value en Espagne ou dans votre pays dépend de l'endroit où vos cryptos sont conservées et de la convention fiscale entre l'Espagne et votre pays. Sachez combien vous paierez avant de convertir. Pour le reste de l'achat, voir notre article sur les pièges à éviter.

Autrice : @katy.bon.estate, conseillère immobilière sur la Costa Brava

Sources : règlement (UE) 2023/1114 (MiCA) et règlement (UE) 2023/1113 ; CNMV, pages MiCA, communiqué du 15 juin 2026, registre des prestataires de services sur crypto-actifs et note de stabilité financière de juillet 2026 ; Banque d'Espagne, note sur la fermeture du registre des prestataires de monnaies virtuelles (1er juillet 2026) et Portal Cliente Bancario ; ESMA, déclaration sur les stablecoins (17 janvier 2025) et avis du 8 octobre 2026 ; Circle, communiqué sur son agrément de monnaie électronique et l'émission conforme à MiCA (1er juillet 2024) ; Ley 10/2010 ; Ley del Notariado, art. 24, et Reglamento Notarial, art. 177 ; Ley 7/2012, art. 7 ; Agencia Tributaria, taux de la base de l'épargne et modèle 721 ; Dirección General de Tributos, consultations V0935-25, V1662-23, V0376-24 et V0999-18 ; El País (29 mai 2021) et El Confidencial (17 juillet 2026). Couverture : photo d'Alesia Kozik (Pexels), avec notre mention. Informations à novembre 2026 ; ceci n'est pas un conseil fiscal, faites vérifier votre situation par un avocat et un conseiller fiscal.