Ошибки при покупке недвижимости в Испании: 11 проверок для Каталонии
Дороже всего иностранному покупателю в Испании обходятся долги, которые переходят к новому владельцу, постройки без разрешения, задаток, от которого нельзя отказаться без потерь, и налог, посчитанный с официальной стоимости выше согласованной цены. В Каталонии, где находится Коста-Брава, часть правил строже, чем в остальной Испании: квартира отвечает за неоплаченные взносы в сообщество собственников за текущий год и четыре предыдущих, а продать жильё без действующей cèdula d’habitabilitat, как правило, нельзя. Почти всё это проверяется по нескольким документам до того, как вы заплатите задаток.
Возьмём обычную сделку. Покупатель из Риги покупает квартиру в Льорет-де-Мар за 300 000 € у продавца, который живёт в Лондоне. Здесь три места, где покупатель может потерять деньги. Если продавец должен сообществу собственников, часть долга останется на квартире. Продавец не резидент Испании, поэтому покупатель обязан удержать 3 % цены, 9 000 €, и в течение месяца перечислить их в налоговую. А если в договоре задаток назван «покаянным» (arras penitenciales), то покупатель, который передумал, его теряет (пример в круглых цифрах).
Ниже одиннадцать проверок в том порядке, в каком они встречаются: долги, сам дом, договор, налоги и оплата. Каждое правило взято из испанского или каталонского закона в редакции на ноябрь 2026 года.
Долги, которые переходят к покупателю
Взносы в сообщество собственников. По Гражданскому кодексу Каталонии (ст. 553-5) сама квартира отвечает за неоплаченные взносы текущего года и четырёх предыдущих. В остальной Испании три года, поэтому советы, написанные для Мадрида или Малаги, здесь занижают риск. Продавец обязан заявить, оплачены ли взносы, и передать справку секретаря сообщества. Без неё сделку у нотариуса не подписать, если только обе стороны прямо не откажутся от справки. Не отказывайтесь.
Местный налог на недвижимость (IBI). Неоплаченный IBI остаётся привязан к объекту при смене владельца (закон о местных финансах, ст. 64). С покупателя взыскивают только после того, как продавца официально признают неплатёжеспособным, но объект может ответить за неоплаченные годы, по которым не истекла давность, обычно до четырёх лет. Попросите последние квитанции IBI: в них же видна кадастровая стоимость.
Ипотеки и аресты. Nota simple из Реестра собственности показывает владельца и все обременения: ипотеки, судебные аресты, права пользования. Заказать её можно на registradores.org за 9,02 € плюс налог. Закажите её сами незадолго до задатка и ещё раз перед сделкой.
Сам дом
Cèdula d’habitabilitat. В Каталонии жильё нельзя продать или сдать без действующего свидетельства о пригодности для проживания (закон о жилье 18/2007, ст. 26), и нотариус проверяет его при подписании. Поставщики воды, электричества и газа обязаны требовать его при заключении договора. Для вторичного жилья оно действует 15 лет. Освободить продавца от него покупатель может только в случаях, прямо указанных в законе, например если дом будут перестраивать или сносить. Если продавец говорит «оно вам не нужно», спросите почему.
Постройки без разрешения. Застеклённая терраса, бассейн или лишняя спальня часто есть на самом деле, но их нет в Реестре собственности и в Кадастре. (У каждого дома в Испании три официальных описания, и они не всегда совпадают.) В Каталонии у мэрии есть шесть лет после окончания незаконных работ, чтобы потребовать вернуть всё как было (закон о градостроительстве, ст. 207). На землях, которые план отводит под парки, зелёные зоны или дороги, и на неосваиваемых землях срока нет. Через шесть лет снос уже не грозит, но это ещё не значит, что пристройку можно зарегистрировать или потом расширить. Сравните три описания и сделайте письменный запрос в градостроительный отдел мэрии.
Береговая полоса. По закону о побережье 22/1988 от внутренней границы прибрежной зоны (ribera del mar) вглубь идёт охранная полоса шириной 100 метров, а на землях, которые уже в 1988 году были городскими, 20 метров. Существующие дома сохраняются, но новое жильё в этой полосе строить нельзя, и это ограничивает возможную перестройку. Для виллы на первой линии проверьте официальную линию на карте побережья Министерства экологического перехода.
Энергетический сертификат. Продавец обязан приложить к договору зарегистрированную копию (королевский декрет 390/2021, ст. 17), а в каждом объявлении должен стоять класс. Сертификат действует до десяти лет. При классе G заложите в бюджет окна и утепление.
Договор задатка
В Каталонии деньги, внесённые при подписании частного договора, по умолчанию считаются частью цены и подтверждением сделки (Гражданский кодекс Каталонии, ст. 621-8). Известное правило «покупатель теряет задаток, продавец возвращает его в двойном размере» действует, только если договор прямо называет задаток покаянным. Найдите это слово до подписи. Если вам нужна ипотека, впишите это условие в договор: в Каталонии покупатель, который в оговорённый срок письменно докажет, что банк отказал в кредите, может отказаться от сделки (ст. 621-49). Подробно о пунктах договора в нашей статье о договоре arras.
Новостройка на этапе строительства. С момента выдачи разрешения на строительство застройщик обязан гарантировать каждый ваш платёж вместе с законными процентами банковской гарантией или страховкой, а деньги идут на специальный счёт (закон о строительстве 38/1999, первое дополнительное положение). Если стройка не началась или дом не сдан вовремя, вы можете расторгнуть договор и вернуть деньги. Без десятилетней страховки конструкций готовый дом не зарегистрировать. Попросите документ о гарантии до первого платежа в любом проекте, в том числе в новых виллах в Тамариу, которые мы предлагаем (страница на английском).
Налоги, которые удивляют
Налог с кадастровой справочной стоимости. Налог на покупку вторичного жилья в Каталонии (ITP) считают с большей из двух сумм: цены или справочной стоимости Кадастра (valor de referencia). С 27 июня 2025 года ставка растёт по ступеням: 10 % до 600 000 €, 11 % до 900 000 €, 12 % до 1 500 000 € и 13 % выше. Пример: вы платите 400 000 €, а справочная стоимость 430 000 €. Налог 43 000 € вместо 40 000 €. Справочную стоимость любой может посмотреть на сайте Кадастра до того, как делать предложение, но для входа нужна испанская идентификация (Cl@ve, цифровой сертификат или испанский документ), поэтому часто это делает ваш юрист. Если вы с ней не согласны, оспорить её можно только после уплаты, попросив налоговую Каталонии исправить вашу декларацию; налоговая обязана запросить заключение Кадастра. Наш калькулятор налогов при покупке в Каталонии посчитает налог по ступеням за вас.
Продавец не резидент Испании. Покупатель обязан удержать 3 % цены и в течение месяца после сделки перечислить их по форме 211 (закон о налоге нерезидентов, ст. 25.2). Если их никто не перечислил, объект остаётся обременён этой суммой в пределах реального налога продавца. Проследите, чтобы форму подал ваш юрист или хестор. Что платит сам продавец, в нашей статье о налоге на недвижимость для нерезидентов.
Plusvalía. Муниципальный налог на рост стоимости земли платит продавец. Если продавец физическое лицо и нерезидент, закон делает ответственным покупателя, поэтому попросите удержать эту сумму из цены при подписании. Пункт договора «все налоги платит покупатель» решает только, кто из вас с продавцом несёт расходы, но мэрия всё равно обращается к тому, кого назвал закон (Общий налоговый закон, ст. 17.5).
Сдавать и платить
Туристическая лицензия. Льорет-де-Мар, Бланес, Палафружель и Бегур входят в 262 каталонских муниципалитета из декрета-закона 3/2023. Действующие туристические лицензии там должны получить новое градостроительное разрешение примерно до 9 ноября 2028 года, иначе деятельность прекращается; возможно одно продление до пяти лет. При продаже лицензия остаётся за жильём: покупатель подаёт заявление о смене владельца через Canal Empresa. Не доплачивайте за лицензию, пока не знаете, что с ней будет в 2028 году: см. статью о том, где на Коста-Браве ещё дают туристические лицензии.
Как вы платите. В нотариальном акте должно быть указано, как оплачена цена. Если сторона отказывается это указать, нотариус фиксирует отказ, сообщает в налоговую, а Реестр не регистрирует покупку. Наличными можно платить меньше 1 000 €, если одна из сторон действует как предприниматель (меньше 10 000 €, если платит физическое лицо, не резидент Испании). Чтобы подписать акт и зарегистрировать покупку, нужен NIE, идентификационный номер иностранца. Счёт в испанском банке по закону не обязателен. Если не можете приехать, см. статью о покупке в Испании дистанционно.
Что попросить до задатка
| Документ | Что из него видно | Где взять |
|---|---|---|
| Nota simple | Владелец, ипотеки, аресты | Реестр собственности онлайн, 9,02 € плюс налог |
| Справка о долгах перед сообществом | Неоплаченные взносы (текущий год и четыре предыдущих) | Секретарь сообщества, через продавца |
| Последние квитанции IBI | Долг по местному налогу, кадастровая стоимость | Продавец или мэрия |
| Cèdula d’habitabilitat | Жильё законно пригодно для проживания (15 лет для вторичного) | Продавец |
| Справочная стоимость Кадастра | Минимальная база налога на покупку | Сайт Кадастра |
| Энергетический сертификат | Класс, прилагается к договору | Продавец |
| Номер туристической лицензии | Только если будете сдавать туристам; что с ней в 2028 году | Продавец, реестр Женералитата |
| Гарантия платежей и десятилетняя страховка | Только для строящихся домов: ваши деньги защищены | Застройщик |
Три практических правила
Просите документы до задатка, а не перед сделкой. Если покаянный задаток уже внесён, найденная проблема стоит вам задатка. Неделя ожидания документов не стоит ничего.
Сравните три описания дома. Реестр, Кадастр и то, что вы видите на просмотре, должны совпадать по комнатам, террасам и бассейну. О каждом расхождении спросите продавца и мэрию.
Считайте налоги со справочной стоимости, а не с цены. Посмотрите стоимость в Кадастре до предложения и спросите, резидент ли продавец: от этого зависят 3 % и plusvalía. Остальной бюджет описан в статье о скрытых расходах при покупке.
Вопросы об ошибках при покупке недвижимости в Испании
Какие ошибки чаще всего совершают иностранцы при покупке недвижимости в Испании?
Не проверяют долги, которые переходят к покупателю (взносы в сообщество и IBI), пристройки и бассейны без разрешения, подписывают покаянный задаток, который теряется при отказе, и не учитывают, что налог на покупку считают со справочной стоимости Кадастра, если она выше цены. В Каталонии для продажи нужна ещё действующая cèdula d’habitabilitat.
Переходят ли долги продавца к покупателю квартиры в Каталонии?
Да, по взносам в сообщество собственников: квартира отвечает за неоплаченные взносы текущего года и четырёх предыдущих (Гражданский кодекс Каталонии, ст. 553-5). Неоплаченный IBI тоже остаётся привязан к объекту. До задатка попросите справку о долгах перед сообществом и последние квитанции IBI.
Теряется ли задаток, если отказаться от покупки в Испании?
Только если договор прямо называет задаток покаянным: тогда покупатель, который отказался, его теряет, а продавец, который отказался, возвращает в двойном размере. В Каталонии без этого слова задаток считается частью цены и подтверждением того, что сделка согласована.
Что такое cèdula d’habitabilitat и нужна ли она покупателю?
Это каталонское свидетельство о том, что жильё пригодно для проживания. При продаже продавец обязан передать действующее свидетельство, а поставщики воды и электричества требуют его для заключения договора на воду и свет. Для вторичного жилья оно действует 15 лет.
Что делать, если продавец не резидент Испании?
Удержать 3 % цены и в течение месяца перечислить их в испанскую налоговую по форме 211. Если этого не сделать, объект остаётся обременён этой суммой. За муниципальную plusvalía закон тоже делает ответственным покупателя, поэтому попросите удержать её из цены.
Ищете недвижимость на Коста-Браве?
Напишите, что ищете, где и в каком бюджете: подготовим подборку. По каждому объекту, который вам понравится, вместе проверим эти документы до задатка.
Источники: Гражданский кодекс Каталонии (Llei 5/2006, ст. 553-5; Llei 3/2017, ст. 621-8); Ley 49/1960 о горизонтальной собственности (ст. 9); закон о местных финансах (Real Decreto Legislativo 2/2004, ст. 64 и 104-106) и Общий налоговый закон (Ley 58/2003, ст. 17 и 79); Registradores de España, тарифы nota simple; каталонский закон о жилье (Llei 18/2007, ст. 26 и 132) и Decret 141/2012 (ст. 9); каталонский закон о градостроительстве (Decret Legislatiu 1/2010, ст. 207); закон о побережье (Ley 22/1988, ст. 23 и 25, третье переходное положение); Real Decreto 390/2021 (ст. 13, 15 и 17) и реестр ICAEN; закон о строительстве (Ley 38/1999, ст. 19 и 20, первое дополнительное положение); закон об ITP (Real Decreto Legislativo 1/1993, ст. 10) и Agència Tributària de Catalunya, ставки ITP; закон о налоге нерезидентов (Real Decreto Legislativo 5/2004, ст. 25); Decret llei 3/2023 и приложение к нему, решение Конституционного суда 64/2025; Ley 7/2012 (ст. 7); Ley del Notariado (ст. 23 и 24) и Ley Hipotecaria (ст. 254). Общая информация на ноябрь 2026 года; уточните свой случай у юриста в Испании.