Налог на недвижимость в Испании для нерезидентов 2026: 19 % или 24 %
Нерезидент, у которого есть жильё в Испании, платит за него налог каждый год, даже если никогда его не сдаёт: 19 %, если живёт в ЕС, Исландии, Норвегии или Лихтенштейне, и 24 % во всех остальных случаях, включая Великобританию. Если жильё пустует, налог берут с условного дохода в размере 1,1 % или 2 % кадастровой стоимости; если сдаётся, с арендной платы. Сверху идёт местный налог на недвижимость (IBI): в городах Коста-Бравы, которые мы проверили, в 2026 году от 0,69 % до 1,23 % кадастровой стоимости.
Представьте двух владельцев одинаковых квартир в Льорет-де-Мар, у каждой кадастровая стоимость 150 000 €. Один живёт в Лионе, другой в Лондоне. Никто из них квартиру не сдаёт, оба приезжают летом. Испания начисляет каждому условный доход 1 650 € в год (1,1 % от 150 000 €, если в городе действует ставка 1,1 %). Владелец из Лиона платит с него 19 %, то есть 313,50 €. Владелец из Лондона платит 24 %, то есть 396 €. Квартира та же, улица та же, счёт разный (пример с круглыми цифрами).
Ниже: что платит владелец-нерезидент в 2026 году, когда и что изменилось. Всё взято из официального бюллетеня BOE, налогового агентства Испании и налоговых постановлений городов на 2026 год.
Если жильё не сдаётся: налог на условный доход
Испания считает, что жильё, которое вы держите для себя, приносит вам доход. Этот доход равен 2 % кадастровой стоимости или 1,1 %, если кадастровую оценку в городе недавно пересматривали. Для доходов 2025 года ставка 1,1 % действует там, где новая кадастровая оценка вступила в силу в 2012 году или позже. Кадастровая стоимость указана в квитанции IBI и в Кадастре.
Налог считают по дням. Если вы сдали квартиру на два месяца, условный доход начисляют только за остальные десять. Вычесть расходы нельзя.
| Владелец живёт в | Ставка | Налог при 1,1 % / при 2 % |
|---|---|---|
| Франции, Германии, Бельгии или другой стране ЕС; Исландии, Норвегии, Лихтенштейне | 19 % | 313,50 € / 570 € |
| Великобритании, Швейцарии, США и остальных странах | 24 % | 396 € / 720 € |
В этом году сдвинулся срок. Условный доход за 2025 год декларируют по форме 210 до 31 декабря 2026 года. Начиная с доходов 2026 года приказ Минфина от июня 2026 года (Orden HAC/623/2026) переносит срок: с 1 апреля по 31 декабря следующего года, то есть за 2026 год с 1 апреля по 31 декабря 2027 года.
Если жильё сдаётся: налог с аренды
- Жители ЕС и ЕЭЗ платят 19 % с арендной платы за вычетом расходов, прямо связанных с ней: IBI, взносы в общину собственников, страховка, ремонт, комиссия агентства.
- Все остальные платят 24 % со всей суммы аренды, без вычета расходов. С 1 января 2021 года это касается и жителей Великобритании.
Пример: 12 000 € аренды в год и 4 000 € расходов. Владелец из Франции платит 19 % с 8 000 €, то есть 1 520 €. Владелец из Великобритании платит 24 % с 12 000 €, то есть 2 880 €.
Суды сейчас разбирают эту разницу. В июле 2025 года Национальная аудиенция (Audiencia Nacional) разрешила жителю США вычесть расходы, а в июле 2026 года Верховный суд принял к рассмотрению жалобу государства. Окончательного решения нет, и налоговое агентство пока применяет прежнее правило. Если вы живёте вне ЕС, сохраняйте счета за расходы: решение в вашу пользу может дать право требовать возврата, но это не гарантировано.
Здесь тоже изменились сроки. Аренду за весь 2026 год можно задекларировать одной формой с 1 по 20 апреля 2027 года (до 15 апреля, если платите списанием со счёта). Если декларировать каждый период отдельно, аренду до сентября 2026 года, по нашему прочтению переходной нормы, подают в прежние квартальные сроки, а начиная с октября 2026 года в апреле следующего года.
IBI: налог мэрии
IBI платит тот, кто владеет жильём на 1 января, резидент он или нет. Каждый город сам устанавливает ставку в пределах общегосударственного закона, поэтому одна и та же кадастровая стоимость обходится в соседних городах по-разному.
| Город | Ставка IBI 2026 | IBI со 150 000 € |
|---|---|---|
| Палафружель (Калелья, Льяфранк, Тамариу) | 0,6902 % | 1 035,30 € |
| Льорет-де-Мар | 0,803 % | 1 204,50 € |
| Кастель-Плайя-д’Аро | 0,98 % | 1 470 € |
| Сан-Фелиу-де-Гишольс | 1,07 % | 1 605 € |
| Бланес | 1,23 % | 1 845 € |
Мэрия может увеличить IBI максимум на 50 % для жилья, которое пустует постоянно. По действующим правилам дом для отпуска под это не попадает: закон считает второе жильё уважительной причиной до четырёх лет без использования, а надбавка касается только владельцев четырёх и более квартир или домов. Добавьте сбор за вывоз мусора, его тоже устанавливает мэрия: в Палафружеле, например, 234,99 € в год за квартиру в 2026 году.
При продаже
- Покупатель удерживает 3 % цены и перечисляет их в налоговое агентство в течение месяца (форма 211). Это аванс в счёт вашего налога, а не дополнительный налог.
- Вы платите 19 % с прироста стоимости, в какой бы стране вы ни жили. Форму 210 подают в течение трёх месяцев после этого первого месяца, даже если налога к уплате нет. Если 3 % больше налога, разницу возвращают.
- Местный налог на прирост стоимости земли (plusvalía) платит продавец. Если продавец физическое лицо и нерезидент, по закону налог вместо него платит покупатель, поэтому на практике сумму удерживают из цены у нотариуса.
Пример: вы купили за 300 000 € и продаёте за 400 000 €. Покупатель удерживает 12 000 €. Налог с прироста 100 000 € составляет 19 000 €, значит, по форме 210 вы доплачиваете 7 000 €. Расходы на покупку и продажу уменьшают прирост, поэтому на деле сумма обычно ниже.
Что ещё может измениться в 2026 году
6 октября 2026 года правительство приняло королевский декрет-закон (Real Decreto-ley 29/2026). Для владельцев-нерезидентов в нём важны четыре пункта. Он сохраняет правило 1,1 % для доходов 2026 года. С 2027 года вводит шкалу от 1,1 % до 3 % для условного дохода в подоходном налоге резидентов; будет ли она применяться к нерезидентам и как, пока не ясно. С 1 декабря 2026 года снижает коэффициенты для расчёта plusvalía. И разрешает городам с напряжённым рынком жилья повышать надбавки к IBI на пустующее и туристическое жильё, на практике с IBI 2027 года и только если мэрия изменит своё постановление. На той же неделе парламент распустили перед выборами 29 ноября, поэтому декрет должна утвердить Постоянная депутация (Diputación Permanente). На 1 ноября 2026 года голосования не было и официальной даты нет. Если декрет отклонят, эти изменения утратят силу. Мы обновим статью после голосования.
Кто подаёт декларацию и нужен ли налоговый представитель
Каждый владелец подаёт декларацию отдельно за свою долю: супруги, у которых по половине, подают две формы 210. Подать можно через интернет или на бумаге, заплатить со счёта в другой стране.
Само владение жильём не обязывает назначать налогового представителя в Испании. Жителям ЕС и ЕЭЗ он для этого не нужен. Жителям других стран он нужен, если этого потребует налоговое агентство, и автоматически, если они живут в стране, которая не обменивается налоговой информацией с Испанией. Если представитель обязателен, а вы его не назначили, штраф составит 2 000 € (6 000 €, если вы живёте в стране, которая не обменивается налоговой информацией с Испанией).
Может добавиться ещё один налог. Налог на имущество платят, если чистые активы в Испании больше 700 000 €; подробно в нашей статье о налоге на имущество в Каталонии. По соглашениям Испании с Францией, Великобританией и США доходы и прирост от недвижимости в Испании облагает Испания; страна, где вы живёте, затем устраняет двойное налогообложение, и как именно, лучше уточнить у консультанта в своей стране.
Три практических правила
Сначала узнайте кадастровую стоимость. Она в квитанции IBI. От неё зависят условный доход, IBI и часть plusvalía, и обычно она заметно ниже рыночной цены.
Запишите новые сроки. 31 декабря 2026 года для условного дохода за 2025 год; начиная с доходов 2026 года, срок с апреля по декабрь следующего года. Аренду за 2026 год декларируют в апреле 2027 года.
Посчитайте продажу до подписания. Удержание 3 %, налог 19 % и plusvalía известны заранее; попросите у нотариуса расчёт, чтобы цифры в купчей не стали сюрпризом. Перед покупкой разовые расходы покажет наш калькулятор налогов при покупке в Каталонии.
Вопросы о налоге на недвижимость в Испании для нерезидентов
Какой налог на недвижимость в Испании платит нерезидент в 2026 году?
Каждый год нерезидент платит налог на доходы нерезидентов: 19 %, если живёт в ЕС, Исландии, Норвегии или Лихтенштейне, и 24 % в остальных случаях. С пустующего жилья налог берут с 1,1 % или 2 % кадастровой стоимости, со сдаваемого с аренды. Мэрия дополнительно берёт IBI.
Платить ли налог за квартиру в Испании, если я её не сдаю?
Да. Испания начисляет условный доход 1,1 % или 2 % кадастровой стоимости, по дням. При кадастровой стоимости 150 000 € и ставке 1,1 % это 313,50 € в год при 19 % или 396 € при 24 %.
Платят ли жители Великобритании 19 % в Испании?
Нет. С 1 января 2021 года жители Великобритании платят 24 % и не могут вычитать расходы из арендного дохода, как и другие жители стран вне ЕС.
Когда подавать форму 210?
За условный доход 2025 года до 31 декабря 2026 года. Начиная с доходов 2026 года, с 1 апреля по 31 декабря следующего года. Аренду за 2026 год можно задекларировать с 1 по 20 апреля 2027 года.
Какой налог платит нерезидент при продаже жилья в Испании?
19 % с прироста стоимости. Покупатель удерживает 3 % цены как аванс, а продавец подаёт форму 210 примерно в течение четырёх месяцев после продажи. Отдельно платится местный налог plusvalía, его обычно удерживают из цены.
Ищете жильё на Коста-Браве?
Напишите, что ищете, где и в каком бюджете: подготовим подборку с ежегодными налогами по каждому объекту.
Источники: закон о налоге на доходы нерезидентов (Real Decreto Legislativo 5/2004, ст. 10, 24 и 25) и закон о подоходном налоге (Ley 35/2006, ст. 85); налоговое агентство Испании, руководство по налогообложению нерезидентов (октябрь 2026 года), страницы форм 210 и 211 и о Brexit; Orden HAC/623/2026 (BOE, 23 июня 2026 года); Real Decreto-ley 29/2026 (BOE, 7 октября 2026 года) и его рассмотрение в Конгрессе депутатов; Real Decreto 806/2026 (BOE, 6 октября 2026 года); Национальная аудиенция, решение от 28 июля 2025 года, и Верховный суд, определение от 15 июля 2026 года; закон о местных финансах (Real Decreto Legislativo 2/2004, ст. 72 и 104-108); налоговые постановления на 2026 год городов Льорет-де-Мар, Бланес, Кастель-Плайя-д’Аро, Сан-Фелиу-де-Гишольс и Палафружель; закон о налоге на имущество (Ley 19/1991); соглашения Испании об избежании двойного налогообложения с Францией, Великобританией и США. Общая информация на 1 ноября 2026 года; ваш случай уточните у налогового консультанта в Испании.