Налог при продаже недвижимости в Испании в 2026 году: 19 % для нерезидентов, удержание 3 % и плусвалия

Пример на условных цифрах, все допущения названы. Владелица живёт за пределами Испании и продаёт квартиру в Льорет-де-Мар за 300 000 €. Она купила её в 2017 году за 200 000 € и заплатила 20 000 € расходов на покупку (налог, нотариус, реестр: это наше допущение). Квартиру никогда не сдавала, расходы на продажу для простоты не считаем.

У нотариуса покупатель удерживает 3 % цены, 9 000 €, и в течение месяца платит их в налоговую по форме 211. Прирост равен 300 000 € минус 220 000 €, то есть 80 000 €, налог по ставке 19 % составляет 15 200 €. Затем она подаёт форму 210 и доплачивает разницу, 6 200 €. Если бы вся стоимость покупки составила 270 000 €, прирост был бы 30 000 €, налог 5 700 €, и она вернула бы 3 300 € из удержанных 9 000 €. Плусвалия Льорета считается отдельно. Владелица не резидент, поэтому по закону плусвалию за неё платит покупатель, и в договоре нужно записать, как стороны рассчитываются за эту сумму.

Это общая информация на 12 ноября 2026 года. Как правила применяются к вашей продаже, подтвердит ваш налоговый консультант.

Налоги в Испании для нерезидентов при продаже: 19 % и удержание 3 %

Нерезидент платит с прироста налог на доходы нерезидентов (IRNR) по ставке 19 %. Ставка одна для жителей ЕС и любых других стран.

3 %, которые удерживает покупатель. Если продавец не резидент, покупатель удерживает 3 % от цены и в течение месяца после сделки перечисляет их в Agencia Tributaria по форме 211. Это деньги продавца: аванс по его собственному налогу, и всё, что окажется лишним, возвращают.

Форма 210. Затем продавец сам декларирует прирост по форме 210, в течение трёх месяцев после окончания месячного срока покупателя. Если удержание больше налога, декларацию на возврат подают начиная с 1 февраля следующего года и в течение четырёх лет.

Если прироста нет, нет и налога, и все 3 % можно вернуть той же формой.

Как считают прирост

• Стоимость покупки. Цена покупки плюс улучшения, плюс расходы на нотариуса, реестр и агентство при покупке, плюс уплаченные налоги на покупку (ITP, AJD или НДС). Сохраняйте счета: именно они уменьшают прирост.
• Стоимость продажи. Цена продажи минус расходы, которые оплачивает продавец.
• Если жильё сдавалось. Из стоимости покупки вычитают амортизацию (износ здания, который вычитают из дохода от аренды), не меньше минимальной по закону, даже если вы её не учитывали. Прирост от этого растёт.
• Купленное до 1995 года. Если жильё куплено до 31 декабря 1994 года, часть прироста, накопленная до 19 января 2006 года, уменьшается на 11,11 % за каждый год владения сверх двух (годы считают до 31 декабря 1996 года с округлением вверх). Правило действует, пока общая сумма таких продаж с 1 января 2015 года не превысит 400 000 €. Правило действует и для нерезидентов.

Продать квартиру в Испании, если вы живёте в ЕС, Великобритании, Украине или другой стране

Жители ЕС и ЕЭЗ. Резиденты другой страны ЕС, Исландии, Норвегии и Лихтенштейна могут не платить налог при реинвестиции: если проданное жильё было их основным, и всю сумму продажи они вложили в новое основное жильё в течение двух лет до или после продажи, прирост освобождается. При частичной реинвестиции освобождается соответствующая доля. Квартира для отдыха под это правило не подходит.

Жители Великобритании. После Brexit Великобритании нет в списке ЕС и ЕЭЗ, поэтому освобождения при реинвестиции нет, налог 19 %. По договору об избежании двойного налогообложения (действует с 12 июня 2014 года) Испания вправе облагать прирост от недвижимости в Испании, а Великобритания засчитывает испанский налог.

Жители Франции. По договору Франции и Испании Испания вправе облагать такой прирост, а Франция засчитывает испанский налог, но не больше французского налога на этот доход.

Жители Украины, России и других стран платят в Испании те же 19 %. Договоры Испании с Украиной и Россией мы не проверяли, поэтому как этот доход облагается дома, уточните у консультанта в своей стране.

Старше 65 лет. Освобождение при продаже основного жилья после 65 лет есть только у резидентов Испании. Главное налоговое управление Минфина (DGT, разъяснение V2530-25 от 18 декабря 2025 года) подтвердило, что на нерезидентов, в том числе из ЕС, оно не распространяется.

Если вы резидент Испании: от 19 % до 30 %

Резидент декларирует прирост в годовой декларации по подоходному налогу (IRPF). Шкала ниже действует во всей Испании с 2025 года, своей шкалы для доходов от сбережений у Каталонии нет.

Каждая ставка применяется только к части прироста внутри своей ступени. Удержания 3 % у резидентов нет. Прирост от продажи основного жилья (в нём нужно прожить не меньше трёх лет) освобождается при реинвестиции в новое основное жильё, при продаже в возрасте старше 65 лет и при передаче жилья банку в погашение ипотеки (dación en pago).

Плусвалия: налог мэрии на землю

Plusvalía municipal (официально IIVTNU) облагает рост стоимости земли под жильём за время владения. Это местный налог, отдельный от налога на прирост.

Кто платит. Продавец. Если продавец физическое лицо и не резидент, по закону платит покупатель вместо него.

Два способа расчёта. Объективный: кадастровую стоимость земли (она указана в квитанции IBI, ежегодного налога на недвижимость) умножают на коэффициент по числу лет владения и применяют ставку мэрии. Реальный: налог считают от фактического прироста. Плательщик выбирает реальный способ, если он даёт меньшую сумму. Нет прироста, нет и налога.

Ставка и срок. Ставку устанавливает мэрия, до 30 %. Декларацию подают в течение 30 рабочих дней после продажи (при наследовании 6 месяцев, с продлением до года).

Льорет-де-Мар и Бланес. В обоих городах ставка 30 %. В налоговом постановлении Льорета на 2026 год свои коэффициенты, например 0,15 за девять лет и 0,40 за двадцать лет и больше, срок декларации 30 рабочих дней. Бланес применяет максимальные коэффициенты по закону.

Новые коэффициенты с 1 декабря 2026 года. Королевский декрет-закон 29/2026 (Real Decreto-ley), действующий с 8 октября 2026 года, устанавливает новые максимальные коэффициенты с 1 декабря 2026 года, они в таблице ниже. Если в постановлении города коэффициент выше, применяется максимум по закону: в Льорете за двадцать лет и больше будет 0,30 вместо 0,40 из постановления, а за девять лет коэффициент постановления 0,15 остаётся ниже максимума 0,25. Только для иллюстрации: при условной кадастровой стоимости земли 60 000 € квартира в Льорете, которой владели девять лет и продали после 1 декабря, даёт базу 9 000 € и налог 2 700 € по ставке 30 %. Тот же декрет-закон вводит для резидентов (IRPF) освобождение прироста при продаже государственному жилищному органу с 8 октября 2026 года по 31 декабря 2027 года, если цена меньше 800 000 € и жильё два года пустовало без уважительной причины. Декреты-законы должен утвердить Конгресс, поэтому перед подписанием проверьте, в каком статусе этот документ.

Другие расходы и документы продавца в Каталонии

• Нотариус и реестр. По Гражданскому кодексу Каталонии, если стороны не договорились иначе, покупатель оплачивает оформление купчей у нотариуса, первую копию и последующие расходы, а продавец оплачивает расходы на передачу жилья.
• Справка сообщества собственников. Продавец заявляет, что долгов перед сообществом нет, и приносит справку секретаря. Без неё сделку не подписывают, если обе стороны от неё не откажутся. Неоплаченные взносы за текущий год и четыре предыдущих переходят вместе с жильём к новому владельцу, поэтому покупатель её требует.
• Cèdula d'habitabilitat. Каталонская справка о пригодности для проживания нужна для продажи. Для вторичного жилья она действует 15 лет, для новостройки 25.
• Энергосертификат. Его предоставляет продавец. Он действует 10 лет (при классе G 5 лет) и только после регистрации в реестре каталонского института энергетики (ICAEN).
• IBI. Налог на недвижимость за весь год платит тот, кто был владельцем 1 января. Часть суммы продавец может переложить на покупателя по нормам гражданского права, так что это лучше записать в договоре.

Если жильё сдано арендатору, новые правила аренды могут повлиять на продажу. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем выставлять жильё на продажу.

Какие налоги нерезидент платит каждый год, пока владеет жильём, мы разобрали в статье налог на недвижимость в Испании для нерезидентов. Если продаёте, чтобы купить другое жильё, калькулятор налогов при покупке в Каталонии покажет, сколько стоит следующая покупка.

Три практических правила

1. Соберите документы о покупке до того, как назначить цену. Договор покупки, квитанции об уплате налогов и счета за улучшения определяют размер прироста. Без них можно заплатить 19 % с денег, которые вы уже потратили.

2. Посчитайте плусвалию заранее. Кадастровая стоимость земли есть в квитанции IBI. Сравните два способа расчёта или попросите консультанта, а с покупателем договоритесь, как она будет оплачена.

3. Запишите сроки формы 210. Для доплаты три месяца после того, как истёк месяц покупателя на форму 211; для возврата с 1 февраля следующего года и в течение четырёх лет. Возврат нужно запросить этой формой.

Автор: @katy.bon.estate, консультант по недвижимости на Коста-Браве

Источники: Agencia Tributaria, Manual Renta 2025, ставки базы сбережений, руководство для нерезидентов (прирост от продажи недвижимости, освобождённые доходы) и форма 210 и сроки; Ley 35/2006 (IRPF), ст. 33, 38, 66 и 76; Ley 7/2024; Real Decreto Legislativo 5/2004 (IRNR), ст. 25.2, доп. положение 7; Real Decreto 1776/2004, ст. 14; Dirección General de Tributos, разъяснение V2530-25; договор Великобритании и Испании; договор Франции и Испании; Real Decreto Legislativo 2/2004 (местные налоги), ст. 63, 75, 104-110; Real Decreto-ley 26/2021; Real Decreto-ley 29/2026, ст. 10; Ajuntament de Lloret de Mar, налоговое постановление 5 на 2026 год; Ajuntament de Blanes, налоговые постановления 2026; Гражданский кодекс Каталонии, ст. 531-6, 553-5 и 621-15; Decret 141/2012 (cèdula d'habitabilitat); Real Decreto 390/2021 (энергосертификат). Информация на 12 ноября 2026 года.