Al vender una casa, ¿qué impuestos se pagan? Cataluña 2026: IRPF del 19 al 30 % y plusvalía municipal

Un ejemplo, con todos los supuestos a la vista. Una vendedora que vive en el Reino Unido vende un piso en Lloret de Mar por 300.000 €. Lo compró en 2017 por 200.000 € y pagó 20.000 € de gastos de compra (impuesto, notaría y registro: es un supuesto nuestro). Nunca lo alquiló y, para simplificar, no contamos gastos de venta.

En la notaría, el comprador retiene el 3 % del precio, 9.000 €, y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes. La ganancia es de 300.000 € menos 220.000 €, es decir, 80.000 €, y el impuesto al 19 % asciende a 15.200 €. Ella presenta el modelo 210 y paga la diferencia, 6.200 €. Si el coste total de compra hubiera sido de 270.000 €, la ganancia sería de 30.000 €, el impuesto de 5.700 € y podría pedir la devolución de 3.300 € de lo retenido. La plusvalía de Lloret va aparte. Como la vendedora no es residente, la ley obliga al comprador a pagarla en su lugar, así que el contrato debe decir cómo se reparte ese importe.

Si la misma vendedora fuera residente en España, la ganancia de 80.000 € tributaría por tramos: 19 % sobre los primeros 6.000 €, 21 % sobre los 44.000 € siguientes y 23 % sobre los 30.000 € restantes, en total 17.280 €, sin retención del 3 %.

Este artículo es información general a 12 de noviembre de 2026. Consulte con su asesor fiscal cómo se aplica a su venta.

Qué impuestos se pagan al vender una casa: resumen

IRPF por la venta de vivienda: tipos del 19 % al 30 %

Para un residente en España, la ganancia de vender una casa es una ganancia patrimonial y se declara en la Renta del año de la venta, dentro de la base del ahorro. Estos tramos rigen en toda España desde 2025. La mitad de cada tipo es estatal y la otra mitad autonómica; Cataluña no tiene escala propia para esta parte.

Cada tipo se aplica solo a la parte de la ganancia que cae en su tramo. Una ganancia de 80.000 € paga la suma de los tres primeros tramos, como en el ejemplo de arriba, y su tipo medio queda en el 21,6 %.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial

La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Las mismas reglas valen para residentes y no residentes.

• Valor de adquisición. El precio de compra, más las mejoras, más los gastos de notaría, registro y agencia de la compra, más los impuestos que pagó al comprar (ITP, AJD o IVA). Guarde las facturas: son las que reducen la ganancia.
• Valor de transmisión. El precio de venta, menos los gastos que paga usted como vendedor.
• Amortización. Si la vivienda estuvo alquilada, se resta del valor de adquisición la amortización, y, como mínimo, la amortización mínima, aunque no la haya deducido. La ganancia sale mayor.

Viviendas compradas antes de 1995. Si compró la vivienda hasta el 31 de diciembre de 1994, se aplican los llamados coeficientes de abatimiento. Solo se reduce la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006, en un 11,11 % por cada año de antigüedad que pase de dos, contando los años hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeando por exceso. El límite es de 400.000 € de valor de transmisión acumulado en todas las ventas con derecho a esta reducción desde el 1 de enero de 2015. El ejemplo de la propia Agencia Tributaria: una vivienda comprada en 1991 por 100.000 € y vendida en 2019 por 300.000 € genera una ganancia de 200.000 €, de la que tributan 169.240,40 €. La reducción también existe para no residentes (disposición transitoria única del IRNR).

Cuándo la venta de la vivienda habitual no paga IRPF

Qué cuenta como vivienda habitual. Es la casa en la que ha vivido de forma continuada al menos tres años. Para estas exenciones cuenta si era su vivienda habitual en el momento de la venta o en cualquier día de los dos años anteriores (por ejemplo, si ya se ha mudado y la vende después).

• Reinversión en otra vivienda habitual. Si destina todo el importe de la venta a una nueva vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta, la ganancia queda exenta. Si reinvierte solo una parte, queda exenta la parte proporcional de la ganancia.
• Mayores de 65 años. La ganancia por vender su vivienda habitual está exenta. Esta exención solo existe para residentes que tributan por IRPF.
• Dación en pago. Está exenta la ganancia cuando la vivienda habitual se entrega al acreedor para cancelar una hipoteca con un banco u otra entidad de crédito.

Hay además una exención nueva para ventas a organismos públicos de vivienda, que explicamos en el recuadro sobre el Real Decreto-ley 29/2026, más abajo.

Si el vendedor no es residente: 19 % y retención del 3 %

Quien no reside en España paga el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) al 19 %, sin distinguir entre la UE y terceros países. El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa con el modelo 211 en el plazo de un mes. Es un pago a cuenta del impuesto del vendedor, y lo que sobre se devuelve.

El vendedor presenta después el modelo 210, en los tres meses siguientes al fin del plazo de un mes que tiene el comprador para ingresar la retención. Si la retención supera el impuesto, la declaración para pedir la devolución se presenta a partir del 1 de febrero del año siguiente a la venta y dentro del plazo de cuatro años.

Residentes en la UE o el EEE. Los residentes en otro país de la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein pueden aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual. Los residentes en el Reino Unido no, porque desde el Brexit no están en esa lista. La exención para mayores de 65 años no se aplica a ningún no residente, tampoco a los de la UE (Dirección General de Tributos, consulta V2530-25 de 18 de diciembre de 2025).

Los impuestos que paga cada año un no residente mientras conserva la vivienda están en nuestro artículo sobre impuestos de no residentes por una vivienda en España.

Plusvalía municipal: quién la paga y cómo calcularla

La plusvalía municipal (oficialmente IIVTNU, impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) grava lo que ha subido el valor del suelo mientras la vivienda fue suya. Es un impuesto del ayuntamiento, distinto del IRPF.

La plusvalía, quién la paga. En una venta, el vendedor. Si el vendedor es una persona física no residente, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente: la paga él en lugar del vendedor.

Cómo calcular la plusvalía. Desde noviembre de 2021, tras varias sentencias del Tribunal Constitucional, hay dos métodos:

• Método objetivo. Valor catastral del suelo (figura en el recibo del IBI) multiplicado por el coeficiente que corresponde a los años de tenencia. Sobre esa base se aplica el tipo del ayuntamiento.
• Método real. Se calcula sobre el incremento real. El contribuyente elige este método cuando le sale más bajo.

Si no hubo incremento de valor, no hay impuesto. La autoliquidación se presenta en los 30 días hábiles siguientes a la venta (seis meses, prorrogables a un año, en una herencia).

Lloret de Mar y Blanes. Los dos ayuntamientos aplican el tipo del 30 %. La ordenanza fiscal de Lloret para 2026 tiene coeficientes propios, por ejemplo 0,15 para nueve años y 0,40 para veinte años o más, con 30 días hábiles para declarar. Blanes aplica como coeficientes los máximos legales vigentes.

Ayuntamientos que no cobran plusvalía. No conocemos una lista oficial. Lo que fija cada ayuntamiento en su ordenanza es el tipo, hasta el 30 %, y sus coeficientes dentro del máximo legal. Lloret y Blanes cobran el 30 %. Lo que sí está en la ley para todos es que, si al vender no hay incremento de valor, no se paga.

Coeficientes nuevos desde el 1 de diciembre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, fija nuevos coeficientes máximos a partir del 1 de diciembre de 2026, que recoge la tabla. Cuando la ordenanza de un municipio tiene un coeficiente más alto, se aplica el máximo legal: en Lloret, una vivienda con veinte años o más tributaría con 0,30 en lugar del 0,40 de la ordenanza, mientras que para nueve años el 0,15 de la ordenanza queda por debajo del máximo de 0,25. Solo a modo de ilustración, con un valor catastral del suelo supuesto de 60.000 €, un piso en Lloret con nueve años de tenencia vendido después del 1 de diciembre da una base de 9.000 € y una cuota de 2.700 € al 30 %. El mismo real decreto-ley añade una exención en el IRPF para las ventas a un organismo público de vivienda entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, si el precio es inferior a 800.000 € y la vivienda llevaba dos años vacía sin causa justificada. Los decretos-leyes tienen que ser convalidados por el Congreso: compruebe su situación antes de firmar.

Otros gastos y documentos del vendedor en Cataluña

• Notaría y registro. Según el Código civil catalán, salvo pacto en contra, el comprador paga la escritura, la primera copia y los gastos posteriores, y el vendedor paga los gastos de entrega de la vivienda.
• Certificado de la comunidad. El vendedor declara que no hay deudas con la comunidad y aporta un certificado del secretario. Sin él no se firma la escritura, salvo que las dos partes renuncien. La vivienda responde de las cuotas impagadas del año en curso y de los cuatro anteriores, por eso el comprador lo exige.
• Cédula de habitabilidad. Es necesaria para vender. En una vivienda de segunda mano dura 15 años; en obra nueva, 25.
• Certificado energético. Lo aporta el vendedor y es válido una vez inscrito en el registro del ICAEN. Dura 10 años, o 5 si la calificación es G.
• IBI. Lo paga quien es propietario el 1 de enero, por todo el año. Puede repercutir parte al comprador según las normas civiles, así que conviene pactarlo en el contrato.

Si la vivienda está alquilada, las nuevas normas de alquiler pueden afectar a la venta. Consulte con un abogado antes de ponerla en el mercado.

Si vende para comprar otra vivienda, nuestra calculadora de impuestos al comprar una vivienda en Cataluña le dice cuánto pagará en la siguiente compra.

Tres reglas prácticas

1. Reúna los papeles de la compra antes de fijar el precio. La escritura de compra, los justificantes de los impuestos y las facturas de las mejoras determinan su ganancia. Sin ellos puede acabar tributando por dinero que ya gastó.

2. Calcule la plusvalía por los dos métodos. El valor catastral del suelo está en el recibo del IBI. Compare el método objetivo con el real y elija el más bajo, o pida a su asesor que lo haga. Si es no residente, pacte con el comprador cómo se paga.

3. Si piensa reinvertir, mire las fechas. La exención exige comprar la nueva vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta y destinar todo el importe para que sea total. Antes de vender, compruebe con su asesor que cumple los tres años y el resto de requisitos.

Autora: @katy.bon.estate, consultora inmobiliaria en la Costa Brava

Fuentes: Agencia Tributaria, Manual Renta 2025, gravamen de la base del ahorro, apartado 7.6.5.1 (reinversión), Manual de mayores de 65 años 2025, Manual de no residentes (ganancias por venta de inmuebles, rentas exentas) y modelo 210 y plazos; Agencia Tributaria, INFORMA 147764 y 147776, y BOLINFORM sobre el Real Decreto-ley 29/2026 (14 de octubre de 2026); Ley 35/2006 del IRPF, arts. 33, 38, 66 y 76, disposiciones adicionales 23.ª y 65.ª y disposición transitoria 9.ª; Ley 7/2024; Real Decreto 439/2007, arts. 41 y 41 bis; Real Decreto Legislativo 5/2004 (IRNR), art. 25.2, disposición adicional 7.ª y disposición transitoria única; Real Decreto 1776/2004, art. 14; Dirección General de Tributos, consulta V2530-25; Real Decreto Legislativo 2/2004 (Haciendas Locales), arts. 63, 75 y 104 a 110; Real Decreto-ley 26/2021; sentencias del Tribunal Constitucional 59/2017, 126/2019 y 182/2021; Real Decreto-ley 29/2026, art. 10; Ajuntament de Lloret de Mar, ordenanza fiscal 5 de 2026; Ajuntament de Blanes, ordenanzas fiscales 2026; Código civil de Cataluña, arts. 531-6, 553-5 y 621-15; Decret 141/2012 (cédula de habitabilidad); Real Decreto 390/2021 (certificado energético). Información a 12 de noviembre de 2026.