Купить недвижимость в Испании на Коста-Браве: что дают 300 тысяч, 500 тысяч и 1 миллион евро в 2026 году
· 13 ноября 2026 г.
Если вы покупаете недвижимость в Испании на Коста-Браве и весь бюджет вместе с налогом 300 000 €, то на вторичном рынке на саму цену останется около 272 700 €: 10 % уйдёт на каталонский налог на передачу имущества. По средним ценам вторичных сделок, зарегистрированных в апреле-июне 2026 года, это примерно 111 м² в Льорет-де-Мар, 107 м² в Бланесе, 80 м² в Росесе и 69 м² в Бегуре. На 500 000 € выходит около 184 м² в Льорете или 114 м² в Бегуре, на 1 млн € около 368 м² в Льорете или 111 м² в Кадакесе. Нотариус, регистр собственности и юрист оплачиваются сверху.
Средние цифры понятнее на живых объектах, поэтому вот две наши квартиры в Бланесе. Квартира после ремонта с двумя спальнями, 88 м² построенной площади, стоит 219 000 €, около 2 489 € за м². Квартира с двумя спальнями площадью 55 м² в районе Эльс-Пинс, рядом с пляжем, со своей террасой 50 м² с видом на море, стоит 330 000 €, то есть 6 000 € за м². Один город, а цена за метр отличается больше чем вдвое.
Поэтому цифры ниже стоит считать точкой отсчёта. Они показывают, в каких городах бюджет помещается с запасом, а где впритык. Остальное решают дом, вид и улица.
Сначала вычесть налог из бюджета
Налог зависит от того, кто продаёт. Если частное лицо продаёт вторичное жильё, покупатель платит налог на передачу имущества (ITP): в Каталонии 10 % от цены до 600 000 €, затем 11 % с части от 600 000 до 900 000 € и 12 % с части от 900 000 до 1 500 000 €. Базой налога служит цена или кадастровая референтная стоимость (valor de referencia), смотря что выше. Если новостройку продаёт застройщик, он берёт 10 % НДС (IVA), а покупатель платит ещё 1,5 % гербового сбора (AJD).
| Весь бюджет | Вторичка: цена | Вторичка: ITP | Новостройка: цена | Новостройка: НДС + AJD |
|---|---|---|---|---|
| 300 000 € | 272 700 € | 27 300 € | 269 100 € | 30 900 € |
| 500 000 € | 454 500 € | 45 500 € | 448 400 € | 51 600 € |
| 1 000 000 € | 906 250 € | 93 750 € | 896 900 € | 103 100 € |
Нотариус, регистр собственности и, как правило, юрист оплачиваются отдельно. У нотариуса и регистра официальные тарифы, гонорар юриста оговаривается с ним самим. Сколько это выходит на практике, мы разобрали в статье о скрытых расходах при покупке недвижимости в Испании, а наш калькулятор налогов при покупке в Каталонии считает налог для любой цены.
Сколько м² даёт каждый бюджет: по городам
Женералитат Каталонии каждый квартал публикует среднюю цену за м² построенной площади по проданному жилью в каждом муниципалитете, по данным регистра собственности. Апрель-июнь 2026 года: последний квартал, данные за который вышли к ноябрю. Мы берём столбец вторичного жилья: общая цифра по городу сильно зависит от того, сколько новостроек продали за квартал (в Кастель-Плайа-д'Аро 64 новые квартиры и дома ушли в среднем по 6 213 € за м², а вторичное жильё по 3 801 €). Каждая цифра в таблице получена так: цена, оставшаяся после налога, делённая на среднюю цену вторичного жилья за м² в городе.
| Город | Вторичка, €/м² (сделок) | 300 000 € | 500 000 € | 1 млн € |
|---|---|---|---|---|
| Льорет-де-Мар | 2 464 (148) | 111 м² | 184 м² | 368 м² |
| Бланес | 2 539 (133) | 107 м² | 179 м² | 357 м² |
| Сант-Фелиу-де-Гишольс | 2 666 (56) | 102 м² | 170 м² | 340 м² |
| Палафружель | 2 887 (106) | 94 м² | 157 м² | 314 м² |
| Л'Эскала | 2 906 (104) | 94 м² | 156 м² | 312 м² |
| Паламос | 3 060 (66) | 89 м² | 149 м² | 296 м² |
| Тосса-де-Мар | 3 374 (65) | 81 м² | 135 м² | 269 м² |
| Росес | 3 427 (213) | 80 м² | 133 м² | 264 м² |
| Кастель-Плайа-д'Аро | 3 801 (87) | 72 м² | 120 м² | 238 м² |
| Бегур | 3 979 (40) | 69 м² | 114 м² | 228 м² |
| Кадакес | 8 198 (13) | 33 м² | 55 м² | 111 м² |
Таблица по 18 городам, где цены сделок стоят рядом с ценами предложения на idealista, есть в нашей статье цена за м² на Коста-Браве по городам.
Новостройка: почти везде меньше метров
На новое жильё начисляются НДС и AJD, и в нескольких городах оно продаётся дороже вторичного за м². В таблице только города, где за квартал прошло не меньше 20 сделок с новостройками.
| Город | Новостройки, €/м² (сделок) | 300 000 € | 500 000 € | 1 млн € |
|---|---|---|---|---|
| Льорет-де-Мар | 2 360 (35) | 114 м² | 190 м² | 380 м² |
| Сант-Фелиу-де-Гишольс | 2 693 (39) | 100 м² | 166 м² | 333 м² |
| Паламос | 3 345 (20) | 80 м² | 134 м² | 268 м² |
| Палафружель | 3 415 (26) | 79 м² | 131 м² | 263 м² |
| Калонже-и-Сант-Антони | 4 760 (32) | 57 м² | 94 м² | 188 м² |
| Кастель-Плайа-д'Аро | 6 213 (64) | 43 м² | 72 м² | 144 м² |
Недвижимость в Испании за 300 тысяч евро: что реально купить на Коста-Браве
На юге бюджет больше средней сделки. Среднее вторичное жильё, зарегистрированное в Бланесе в апреле-июне 2026 года, имело 82 м² и стоило около 194 600 €; в Льорет-де-Мар 91 м² и около 189 000 €. Бюджет 300 000 € выше этого, а из наших объектов около этой суммы есть квартиры от 88 до 95 м² с двумя-тремя спальнями.
Севернее квартира поменьше. В Росесе среднее вторичное жильё имело 68 м² и стоило около 221 800 €, бюджета хватит примерно на 80 м². В Бегуре и Кастель-Плайа-д'Аро выходит около 70 м², в Кадакесе около 33 м².
Из наших объектов. В Бланесе квартира после ремонта с балконом: 219 000 €, 88 м², две спальни и кабинет, с ITP около 240 900 €. В Льорет-де-Мар квартира с террасой и подземной парковкой: 265 000 €, 95 м², три спальни, с ITP около 291 500 €. Чуть выше бюджета квартира в Эльс-Пинс с террасой и видом на море: 330 000 €, 55 м², с ITP около 363 000 €.
Что можно купить за 500 тысяч евро
Большая квартира или небольшой дом на юге. В Льорете и Бланесе бюджета хватает примерно на 180 м² по средней цене. В Паламосе, Палафружеле и Л'Эскале около 150 м².
Семейная квартира в более дорогих городах. В Кастель-Плайа-д'Аро и Бегуре выходит около 115-120 м² вторичного жилья, а новое жильё в Кастель-Плайа-д'Аро около 72 м².
Из наших объектов. В районе Эльс-Пинс в Бланесе дом в минуте от пляжа, 1961 года постройки, с патио и террасой с видом на море: 450 000 €, 103 м², три спальни, с ITP около 495 000 €. В центре Бланеса квартира на верхнем этаже новостройки с большой террасой, дом закончен в 2024 году, в квартире никто не жил, вида на море нет: 462 000 €, 115 м², две спальни; при покупке у застройщика с НДС и AJD около 515 100 €. Выше бюджета квартира на первой линии в Бланесе с террасой над набережной: 550 000 €, 123 м², три спальни, с ITP около 605 000 €.
Что можно купить за 1 миллион евро
Дом с садом в большинстве городов. По средней цене вторичного жилья 1 млн € хватает на 300 м² и больше в Льорете, Бланесе, Сант-Фелиу-де-Гишольсе, Палафружеле и Л'Эскале. Официальные средние смешивают квартиры и дома, а у дома с участком цена за м² может быть совсем другой, так что эти площади очень приблизительны.
Бегур и Кадакес: другой рынок. Среднее вторичное жильё, проданное в Бегуре за квартал, имело 177 м² и стоило около 709 300 €, на 1 млн € выходит около 228 м². В Кадакесе около 111 м², причём по всего 13 вторичным сделкам.
Из наших объектов. В Льорет-де-Мар дом с видом на море и своим бассейном: 874 900 €, 240 м², четыре спальни, с ITP около 965 100 €. В Треумале, между Плайа-д'Аро и Сант-Антони-де-Калонже, новая квартира с панорамным видом на море в комплексе, законченном в 2026 году: 860 000 €, 100 м², три спальни, парковка и кладовая включены; около 958 900 €, если покупать у застройщика. Подальше от побережья, у гольф-поля в Пераладе, вилла с солевым бассейном: 1 049 000 €, 450 м², четыре спальни, с ITP около 1 159 900 €; до пляжей Льянсы около 15 минут.
При похожем бюджете это 8 600 € за м² вида на море в Треумале или 2 331 € за м² виллы с бассейном под Пераладой. Что лучше, зависит от того, как вы будете жить в этом доме.
Чего эти средние не показывают
- Квартиры и дома вместе. Официальная статистика их не разделяет: город, где за квартал продали много больших домов, выглядит иначе, чем город, где продавали маленькие квартиры.
- Разброс большой. Вторичное жильё за квартал: в Росесе от 770 до 10 725 € за м², в Льорет-де-Мар от 720 до 4 542 €, в Кастель-Плайа-д'Аро от 1 161 до 7 375 €.
- Первая линия и вид на море стоят дороже. Ни одна официальная статистика не выделяет их из остального города. Надёжный ориентир дают только недавние продажи в том же доме или на той же улице.
- Маленькие выборки скачут. Цифры по Кадакесу (13 вторичных сделок) и Бегуру (40) могут сильно меняться от квартала к кварталу.
- Построенные м², дата регистрации, весь муниципалитет. Площади построенные. Сделка датируется регистрацией, а не подписанием. Калелья, Льяфранк и Тамариу входят в Палафружель, Эмпуриабрава в Кастельо-д'Эмпуриес.
- База налога может быть выше цены. Если кадастровая референтная стоимость выше того, что вы платите, ITP считают от неё.
Три практических правила
1. Отталкивайтесь от общей суммы. Сначала вычтите налог (10 % на вторичке до 600 000 €, 11,5 % на новостройке от застройщика), потом отложите запас на нотариуса, регистр и юриста. Только после этого смотрите объявления.
2. Сравнивайте цену за м² по улице, а не по городу. Средняя по городу говорит, помещается ли бюджет. Справедлива ли цена конкретного объекта, видно только в сравнении с недавними продажами поблизости.
3. Узнайте кадастровую референтную стоимость до предложения. Если она выше согласованной цены, налог вырастет, и это лучше знать до подписания задаточного договора (arras).
Вопросы и ответы
Что можно купить в Испании за 300 тысяч евро на Коста-Браве?
При бюджете 300 000 € с налогом покупателю вторичного жилья в Каталонии на саму цену остаётся около 272 700 € (10 % уходит на ITP). По средним ценам вторичных сделок, зарегистрированных в апреле-июне 2026 года (Женералитат Каталонии, данные регистра), это около 111 м² в Льорет-де-Мар, 107 м² в Бланесе, 80 м² в Росесе и 69 м² в Бегуре, без учёта нотариуса, регистра и юриста.
Сколько метров можно купить на Коста-Браве за 500 тысяч евро?
После 10 % ITP на вторичное жильё остаётся около 454 500 €. По средним ценам 2-го квартала 2026 года это около 184 м² в Льорет-де-Мар, 179 м² в Бланесе, 149 м² в Паламосе, 120 м² в Кастель-Плайа-д'Аро и 114 м² в Бегуре.
Что можно купить на Коста-Браве за 1 миллион евро?
После ITP (10 % до 600 000 €, 11 % от 600 000 до 900 000 €, 12 % от 900 000 до 1 500 000 €) на вторичное жильё остаётся около 906 250 €. По средним ценам 2-го квартала 2026 года это около 368 м² в Льорет-де-Мар, 264 м² в Росесе, 228 м² в Бегуре и 111 м² в Кадакесе. Дома с участком могут сильно отличаться от этих средних.
Какие налоги платит покупатель недвижимости на Коста-Браве?
В Каталонии в 2026 году вторичное жильё у частного продавца облагается ITP: 10 % до 600 000 €, 11 % с части от 600 000 до 900 000 €, 12 % с части от 900 000 до 1 500 000 € и 13 % выше. Новостройка от застройщика: 10 % НДС плюс 1,5 % гербового сбора (AJD). Нотариус, регистр и юрист оплачиваются отдельно.
Жильё на первой линии и с видом на море дороже этих средних?
Обычно да, но ни одна официальная статистика не измеряет, насколько. Цифры Женералитата смешивают всё жильё города; в Росесе, например, вторичка во 2-м квартале 2026 года стоила от 770 до 10 725 € за м². Сравнивайте недавние продажи в том же доме или на той же улице.
Ищете жильё на Коста-Браве?
Напишите, какой у вас бюджет, какие города рассматриваете и что ищете: квартиру или дом. Мы подберём несколько подходящих вариантов, сразу посчитаем налог и покажем их на месте или по видеосвязи.
Автор: @katy.bon.estate, консультант по недвижимости на Коста-Браве
Источники: Generalitat de Catalunya, Departament de Territori, Habitatge i Transició Ecològica, зарегистрированные сделки с жильём по муниципалитетам, 2-й квартал 2026 года, данные Colegio de Registradores; Agència Tributària de Catalunya (ставки ITP и AJD); Ley 37/1992 (НДС); Real Decreto Legislativo 1/1993, ст. 10.2, в редакции Ley 11/2021 (референтная стоимость); наши объекты в том виде, как они опубликованы на vivendanova.com 13 ноября 2026 года. Обложка: Кадакес. Фото: Maria Geli-Pilar Planagumà. Arxiu d'Imatges PTCBG, 72178. Информация на 13 ноября 2026 года. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация: уточните свой случай у юриста в Испании.