Аренда в Испании 2026: на idealista минус 19 % объявлений за месяц

Представьте двух человек в Жироне. Одна уже снимает квартиру, и договор у неё заканчивается следующей весной. Если новые правила устоят, она сможет попросить хозяина продлить договор ещё на срок до двух лет, а повышение аренды ограничено до конца 2027 года. Другой переезжает в город в январе и начинает искать сейчас. На idealista он найдёт примерно на четверть меньше квартир, чем месяц назад. Одной новые правила дали больше уверенности, а другому в тот же месяц стало труднее искать.

Ниже цифры по городам, что меняют два декрета, почему объявления могли исчезнуть, что особенного в Каталонии и на Коста-Браве и что делать, если вы ищете квартиру прямо сейчас.

Цифры: сколько объявлений об аренде пропало

idealista сравнил, сколько активных объявлений об аренде было у него на сайте 25 сентября и 25 октября 2026 года. В подсчёт входят и долгосрочная, и сезонная аренда. Цифра показывает объявления на одном портале. Сколько квартир на самом деле сдаётся по всей Испании, она не измеряет.

По наблюдению idealista, большинство городов с официальным потолком аренды оказались среди тех, где объявлений убыло сильнее всего. Исключение: Таррагона. Сеута стала единственной столицей в списке idealista, где объявлений прибавилось, но рынок аренды там совсем маленький. Ещё портал пишет, что опубликовал месячные цифры в виде исключения, потому что тема вызвала большой общественный интерес, и подтвердит их данными за четвёртый квартал, которые выйдут в начале 2027 года.

Новый закон об аренде в Испании: что меняют октябрьские декреты

7 октября 2026 года правительство Испании опубликовало в официальном бюллетене (BOE) два королевских декрета-закона. Декрет-закон действует сразу, но теряет силу, если парламент его не утвердит. Конгресс распущен перед всеобщими выборами 29 ноября, поэтому голосовать по обоим будет постоянная комиссия Конгресса (Diputación Permanente). Она собирается в четверг, 12 ноября 2026 года. Два предыдущих жилищных декрета Конгресс отклонил 2 октября.

Real Decreto-ley 29/2026 (королевский декрет-закон), действует с 8 октября. Если обязательный срок договора на основное жильё истекает до 31 декабря 2028 года, арендатор может попросить продлевать договор по году, но не больше чем на два года. Условие одно: за последние восемь месяцев у него нет долгов по аренде. Хозяин обязан согласиться, кроме трёх случаев: жильё нужно ему самому или близким родственникам, стороны договорились о других условиях или подписывают новый договор с арендой минимум на 5 % ниже. До 31 декабря 2027 года ежегодного повышения нет совсем, если аренда выше официального справочного индекса; в остальных случаях стороны договариваются о повышении заново, а без нового соглашения оно не больше 2 %. Ещё декрет требует, чтобы у сезонной аренды и аренды комнат была реальная, доказуемая причина, иначе её считают арендой основного жилья, а в объявлениях теперь нужно указывать цену по справочному индексу и прежнюю арендную плату.

Real Decreto-ley 28/2026, с 15 ноября. После пяти лет, или семи, если жильё сдаёт компания, договор на основное жильё автоматически продлевается ещё на пять или семь лет. Срок, за который хозяин предупреждает арендатора, вырастает с четырёх месяцев до шести. Если хозяин договор не продлевает, он платит большую из двух сумм: 12 месячных арендных плат по справочному индексу или по одной месячной плате по тому же справочному индексу за каждый год, что арендатор прожил в жилье. Исключения: жильё нужно самому хозяину или его семье, арендатор там не живёт или у арендатора есть другое жильё в том же городе.

Если 12 ноября постоянная комиссия отклонит декрет-закон 29/2026, продление на два года и потолок 2 % перестанут действовать. Если отклонит 28/2026, автоматические продления так и не начнутся. После голосования мы обновим эту статью. Что тот же пакет значит для владельцев второго дома, читайте в нашей статье о жилищном декрете Испании 2026 года.

Почему пропали объявления?

idealista пишет только, что падение случилось после декретов. Что хозяева сделали со своими квартирами, портал не говорит, и ни один официальный источник этого пока не измерял. По нашему мнению, причин сразу несколько. Кто-то из владельцев снял квартиру с сайта и ждёт голосования. Кто-то выставил её на продажу. Кто-то сдаёт по знакомым, без объявлений. Президент FAI, отраслевой ассоциации недвижимости, сказал idealista, что квартиры с замороженной арендой уходят в продажу, но это мнение отрасли, а не данные. Планировать сдачу на десять лет вперёд по правилу, которое могут отменить одним голосованием, непросто.

Каталония и Коста-Брава

Каталония применяла потолки аренды в своих зонах напряжённого рынка ещё до октября. 19 октября 2026 года правительство Каталонии (Generalitat) продлило зону напряжённого рынка ещё на год в 118 из 140 муниципалитетов, которые входили в зону по прежнему решению, и добавило 53 новых. Жирона, Льорет-де-Мар, Бланес, Сант-Фелиу-де-Гишольс, Палафружель и Паламос остаются в зоне, а на Баньолес и Фигерас продление не распространяется. Кастелль-Плайа-д'Аро, Калонже-и-Сант-Антони, Тосса-де-Мар, Л'Эскала, Торроэлья-де-Монгри, Санта-Кристина-д'Аро, Кадакес и Льянса входят в зону по решению от июля 2024 года.

Возможно, отчасти этим объясняются цифры по Жироне. Город Жирона потерял 24 % объявлений, почти столько же, сколько Барселона с её 25 %, а провинция в целом 13 %, одно из самых небольших снижений в Испании. Отдельно по городам Коста-Бравы idealista цифр не публикует, поэтому, как сложилось в Льорет-де-Мар или Палафружеле, мы сказать не можем.

Две разные истории: кто уже снимает и кто ищет квартиру

Если вы уже снимаете. Пока действует декрет-закон 29/2026, ежегодное повышение вашей аренды ограничено до конца 2027 года, а если договор заканчивается до конца 2028 года, вы можете попросить остаться ещё на срок до двух лет. Платите аренду вовремя: от этого зависит продление. И не рассчитывайте на него, пока не пройдёт голосование 12 ноября.

Если вы ищете. В Мадриде, Барселоне и Валенсии объявлений примерно на четверть меньше, чем в сентябре. В провинции Жирона падение меньше, но в городе Жирона оно почти такое же резкое, как в Барселоне.

Три правила, если вы ищете квартиру сейчас

Начинайте раньше. Если договор заканчивается весной, смотрите уже сейчас, а не в марте. Настройте уведомления на порталах и расскажите агентствам в своём районе, что вам нужно.

Держите документы наготове. Паспорт или NIE (номер иностранца в Испании), последние расчётные листы или налоговая декларация, трудовой договор или подтверждение дохода, рекомендации от нынешнего хозяина. Если вы можете прислать всё в тот же день, когда появилась квартира, вы опережаете большинство тех, кто ещё собирает бумаги.

Не ждите варианта получше. Если квартира подходит по бюджету и вашим требованиям, решайте в тот же день. Перед подписанием проверьте, что в объявлении указаны цена по справочному индексу и прежняя арендная плата: теперь этого требует декрет.

Если снимать становится всё труднее, а вы собираетесь жить здесь годами, возможно, стоит присмотреться к покупке. Только не из-за цифр одного месяца. В нашем материале о том, снимать или покупать перед переездом на Коста-Браву, разобрано, когда что разумнее, а калькулятор налогов при покупке покажет, во что покупка обходится сверх цены.

Автор: @katy.bon.estate, консультант по недвижимости на Коста-Браве

Источники: idealista, «La oferta de alquiler se hunde tras la aprobación de los RD» (5 ноября 2026 года); BOE № 249 от 7 октября 2026 года, Real Decreto-ley 28/2026 и Real Decreto-ley 29/2026; Congreso de los Diputados, повестка дня Diputación Permanente на 12 ноября 2026 года; Generalitat de Catalunya, резолюции TER/3739/2026 и TER/3740/2026 (DOGC 9775, 19 октября 2026 года) и TER/2408/2024 о зонах напряжённого рынка жилья; idealista/news, комментарии президента FAI (29 октября 2026 года). Данные на 8 ноября 2026 года; свой договор проверьте с юристом в Испании.