Location en Espagne : les annonces idealista baissent de 19 % en un mois

Prenons deux personnes à Gérone. La première a déjà un bail qui se termine au printemps prochain. Si les nouvelles règles sont maintenues, elle pourra demander à son propriétaire de le prolonger jusqu'à deux ans de plus, et la révision de son loyer cette année est limitée. La seconde s'installe en ville en janvier et commence à chercher maintenant. Elle trouvera sur idealista environ un quart d'annonces en moins qu'il y a un mois. Le décret protège la première. La seconde cherche au moment où les annonces ont fortement baissé.

Voici les chiffres par ville, ce que changent les deux décrets, pourquoi les annonces ont peut-être disparu, ce qui diffère en Catalogne et sur la Costa Brava, et ce qu'il faut faire si vous cherchez un appartement en ce moment.

Les chiffres : combien d'annonces de location ont disparu sur idealista

idealista a comparé le stock d'annonces de location actives sur son site au 25 septembre et au 25 octobre 2026. Le décompte inclut la location longue durée et la location saisonnière. Il mesure les annonces d'un seul portail, pas le nombre de logements loués en Espagne.

Selon idealista, la plupart des villes où les loyers sont officiellement plafonnés figurent parmi les plus fortes baisses, Tarragone faisant exception. Ceuta est la seule capitale de la liste d'idealista où le nombre d'annonces a augmenté, et son marché locatif est très petit. Le portail précise aussi qu'il a publié ces chiffres mensuels à titre exceptionnel, en raison de l'intérêt du public, et qu'ils seront confirmés par ses chiffres du quatrième trimestre, attendus début 2027.

Ce que changent les décrets d'octobre

Le gouvernement espagnol a publié deux Real Decreto-ley (décrets-lois royaux) au journal officiel (BOE) le 7 octobre 2026. Un décret-loi s'applique immédiatement, mais devient caduc si le Parlement ne le valide pas. Le Congrès a été dissous avant les élections législatives du 29 novembre : le vote sur les deux textes revient donc à sa Diputación Permanente (commission permanente), qui se réunit le jeudi 12 novembre 2026. Le Congrès avait rejeté deux précédents décrets sur le logement le 2 octobre.

Real Decreto-ley 29/2026, en vigueur depuis le 8 octobre. Un locataire dont le bail de résidence principale arrive au terme de sa durée obligatoire avant le 31 décembre 2028 peut demander à le prolonger, par périodes d'un an, jusqu'à deux ans de plus, à condition d'être à jour de ses loyers des huit derniers mois. Le propriétaire doit accepter, sauf s'il a besoin du logement pour lui-même ou sa famille proche, si les deux parties s'accordent sur d'autres conditions, ou si elles signent un nouveau bail avec un loyer inférieur d'au moins 5 %. Jusqu'au 31 décembre 2027, aucune hausse annuelle n'est possible si le loyer dépasse le loyer de référence officiel ; sinon, les deux parties peuvent convenir d'une nouvelle hausse, et sans nouvel accord elle est plafonnée à 2 %. Le décret prévoit aussi que la location saisonnière et la location de chambres doivent reposer sur un motif réel et justifié, sans quoi elles sont requalifiées en location de résidence principale, et que les annonces doivent indiquer le loyer de référence et le loyer précédent.

Real Decreto-ley 28/2026, à partir du 15 novembre. Au bout de cinq ans, ou sept si le propriétaire est une société, un bail de résidence principale est reconduit automatiquement pour cinq ou sept ans de plus. Le préavis du propriétaire passe de quatre à six mois, et un propriétaire qui ne renouvelle pas paie le plus élevé des deux montants : 12 mois de loyer calculés selon l'indice de référence ou un mois calculé selon ce même indice pour chaque année où le locataire a vécu dans le logement. Les exceptions sont le besoin du propriétaire ou de sa famille, un locataire qui n'habite pas le logement, et un locataire qui possède un autre logement dans la même ville.

Si la Diputación Permanente rejette le décret-loi 29/2026 le 12 novembre, la prolongation de deux ans et le plafond de 2 % cessent de s'appliquer. Si elle rejette le 28/2026, les reconductions automatiques n'entreront jamais en vigueur. Nous mettrons cet article à jour après le vote.

Pourquoi les annonces ont-elles disparu ?

idealista dit seulement que la baisse a suivi les décrets. Le portail ne dit pas ce que les propriétaires ont fait de leurs logements, et aucune source officielle ne l'a encore mesuré. À notre avis, plusieurs choses se passent en même temps. Certains propriétaires retirent leur appartement du portail et attendent le vote. D'autres le mettent en vente. D'autres encore le louent par le bouche-à-oreille, sans annonce. Le président de la FAI, une association du secteur immobilier, a déclaré à idealista que les logements aux loyers gelés passent sur le marché de la vente, mais c'est l'avis d'un professionnel du secteur, pas une donnée. Prévoir une location sur dix ans en fonction d'une règle qui peut tomber après un seul vote n'a rien de simple.

La Catalogne et la Costa Brava

Avant octobre, la Catalogne plafonnait déjà les loyers dans ses zones déclarées tendues. Le 19 octobre 2026, la Generalitat (le gouvernement catalan) a prolongé d'un an sa zone de marché tendu dans 118 des 140 communes de sa précédente déclaration et en a ajouté 53 nouvelles. Gérone, Lloret de Mar, Blanes, Sant Feliu de Guíxols, Palafrugell et Palamós restent dans la zone, tandis que la prolongation ne couvre pas Banyoles et Figueres. Castell-Platja d'Aro, Calonge i Sant Antoni, Tossa de Mar, L'Escala, Torroella de Montgrí, Santa Cristina d'Aro, Cadaqués et Llançà y figurent au titre de la déclaration de juillet 2024.

Cela peut expliquer une partie des chiffres de Gérone. La ville de Gérone a perdu 24 % de ses annonces, presque autant que les 25 % de Barcelone, mais la province dans son ensemble n'en a perdu que 13 %, l'une des plus faibles baisses d'Espagne. idealista ne publie pas de chiffres par commune de la Costa Brava : nous ne pouvons donc pas dire ce qu'il en est à Lloret de Mar ou à Palafrugell.

Deux situations différentes : les locataires et ceux qui cherchent un appartement

Si vous êtes déjà locataire. Tant que le Real Decreto-ley 29/2026 reste en vigueur, la révision annuelle de votre loyer est limitée jusqu'à fin 2027 et, si votre bail se termine avant fin 2028, vous pouvez demander à rester jusqu'à deux ans de plus. Payez votre loyer à temps : la prolongation en dépend. Attendez le vote du 12 novembre avant de compter dessus.

Si vous cherchez. À Madrid, Barcelone et Valence, vous verrez environ un quart d'annonces en moins qu'en septembre. Dans la province de Gérone, la baisse est plus faible, mais dans la ville de Gérone, elle est presque aussi forte qu'à Barcelone.

Louer un appartement en Espagne maintenant : trois règles

Commencez plus tôt. Si votre bail se termine au printemps, commencez à chercher maintenant plutôt qu'en mars. Créez des alertes sur les portails et dites aux agences du secteur ce que vous cherchez.

Préparez votre dossier. Passeport ou NIE (numéro d'identification d'étranger), vos derniers bulletins de salaire ou votre déclaration de revenus, un contrat de travail ou un justificatif de revenus, et une attestation de votre propriétaire actuel. Si vous pouvez tout envoyer le jour même où l'annonce paraît, vous passez devant la plupart des candidats qui rassemblent encore leurs papiers.

N'attendez pas de trouver mieux. Si un appartement correspond à votre budget et à vos critères, décidez le jour même. Avant de signer, vérifiez que l'annonce indique le loyer de référence et le loyer précédent, ce que le décret exige désormais.

Si louer devient de plus en plus difficile et que vous comptez rester des années, l'achat peut valoir la peine d'être étudié, mais pas sur la foi des chiffres d'un seul mois. Notre simulateur des frais de notaire et impôts à l'achat montre ce que coûte un achat en plus du prix.

Autrice : @katy.bon.estate, conseillère immobilière sur la Costa Brava

Sources : idealista, « La oferta de alquiler se hunde tras la aprobación de los RD » (5 novembre 2026) ; BOE n° 249 du 7 octobre 2026, Real Decreto-ley 28/2026 et Real Decreto-ley 29/2026 ; Congreso de los Diputados, ordre du jour de la Diputación Permanente du 12 novembre 2026 ; Generalitat de Catalunya, résolutions TER/3739/2026 et TER/3740/2026 (DOGC 9775, 19 octobre 2026) et TER/2408/2024 sur les zones de marché résidentiel tendu ; idealista/news, propos du président de la FAI (29 octobre 2026). Informations au 8 novembre 2026 ; faites vérifier votre propre bail par un avocat en Espagne.