Girona crece mientras Cataluña se enfría: el mercado de la Costa Brava en octubre de 2026
En octubre de 2026 en Cataluña se venden menos viviendas que hace un año, y en la provincia de Girona, más. Las compraventas ante notario cayeron un 6,8% en Cataluña en el primer semestre de 2026, mientras que Girona cerró su mejor primer semestre desde 2007 y los precios de oferta en la provincia marcan un máximo histórico. Para quien compra una villa en la Costa Brava, eso significa precios firmes y poco que ganar con el argumento de que «el mercado se enfría».
Los titulares de este otoño hablan de un mercado catalán que se enfría, y para Cataluña en su conjunto, en número de operaciones, es una lectura acertada. En la costa entre Blanes y Portbou el panorama es otro. En septiembre, 111 de las 203 consultas que recibimos llegaron desde Francia, y a estos compradores les importa lo que pasa en la costa, no las medias regionales. A continuación, las cifras más recientes, de dónde sale cada una y qué implican si piensa comprar en 2026 o 2027.
Cataluña: menos operaciones, precios al alza
El año 2025 fue récord en Cataluña: las compraventas de vivienda crecieron un 13,9% según el INE. En 2026 las ventas han bajado. El Colegio Notarial de Cataluña contabilizó 55.446 compraventas en el primer semestre de 2026, frente a 59.474 un año antes, un 6,8% menos (nota del 1 de septiembre de 2026).
Los precios no han bajado con ellas. Según la fuente y el método, la vivienda en Cataluña cuesta entre un 7% y un 12% más que hace un año:
- Notarios: +7% en el primer semestre de 2026, hasta 2.480 €/m² (precio escriturado).
- Registradores de Cataluña: +8,5% interanual en el segundo trimestre de 2026, hasta 2.995 €/m²; la obra nueva, 3.241 €/m² de media.
- Índice de Precios de Vivienda del INE: +10,1% interanual en el segundo trimestre de 2026.
- idealista: +12,2% en precio de oferta, hasta 3.092 €/m² (septiembre de 2026).
La diferencia entre estas cifras es normal. Notarios y registradores recogen lo que se paga; idealista, lo que piden los vendedores. Al comparar ofertas, conviene no mezclar ambos datos.
Girona y la Costa Brava: suben las operaciones y los precios
La provincia de Girona, que abarca toda la Costa Brava, registró 7.592 compraventas de vivienda en el primer semestre de 2026, su mejor primer semestre desde 2007, según los datos del INE publicados por el Diari de Girona. Solo en junio hubo 1.185 operaciones, un 6,7% más que en junio de 2025.
Los precios de oferta están en máximos. En septiembre de 2026 el precio medio en la provincia fue de 2.934 €/m², un 9,9% más que un año antes y la cifra más alta de la serie de idealista. Así quedan algunos municipios:
| Municipio | Precio de oferta, septiembre de 2026 | Variación en 12 meses |
|---|---|---|
| Provincia de Girona | 2.934 €/m² | +9,9% |
| Begur | 4.239 €/m² | +7,0% |
| Tossa de Mar (todo el municipio) | 3.554 €/m² | +11,1% |
| Palamós | 3.508 €/m² | +16,7% |
| Girona ciudad | 2.851 €/m² | +9,6% |
Dentro de Begur las diferencias son grandes. La vivienda junto a las calas de Aiguafreda y Sa Tuna está en 5.426 €/m² de media (+16,9%), mientras que la zona que idealista llama Residencial Begur – Esclanyà está en 2.912 €/m². La media de un municipio dice poco de una calle concreta: dentro del mismo término, junto a las calas el metro cuadrado cuesta casi el doble que lejos del mar.
El segmento alto: lo que se pagó realmente
Las medias generales esconden el segmento de lujo. Engel & Völkers sitúa el precio medio de oferta en la Costa Brava en 2.601 €/m² para casas (+3,5% en un año) y 2.973 €/m² para pisos (+6,4%), con datos de octubre de 2026. En las mejores ubicaciones, los precios de las operaciones cerradas son mucho más altos. Según la misma agencia, los precios medios de sus operaciones escrituradas en 2025 fueron:
- Casco antiguo de Cadaqués: 7.857 €/m²
- S’Agaró Vell y La Conca: 6.000 €/m², con operaciones de hasta 8.000 €/m²
- Centro de Cadaqués: 5.800 €/m²
- Begur: 4.518 €/m²
- Calella de Palafrugell, Llafranc y Tamariu: 4.199 €/m²
Son datos de otra fuente y otra muestra que los precios de oferta de idealista, así que las dos cifras de Begur no se pueden comparar directamente. La agencia añade que en estas zonas el precio de oferta suele estar alrededor de un 10% por encima del precio final (Empordà, 20 de julio de 2026). Esa diferencia es un margen de negociación realista en el segmento alto, no los grandes descuentos que algunos compradores esperan tras leer que el mercado se enfría.
En nuestro análisis de agosto del mercado de vivienda de lujo en la Costa Brava hablamos con más detalle del segmento alto y de qué mueve el precio de las villas en esta costa.
Quién compra
Los extranjeros firmaron el 25,0% de todas las compraventas en la provincia de Girona en 2025 (el 27,1% en 2024) y el 25,5% en el segundo trimestre de 2026, según el Colegio de Registradores. Según Engel & Völkers, entre los compradores de la Costa Brava los grupos más numerosos son los de Francia, Alemania y el Benelux, con un interés creciente de compradores de Estados Unidos. Dils Lucas Fox señala que Francia supone más de una cuarta parte del valor de sus operaciones, seguida de los Países Bajos y Bélgica.
Cataluña lidera en España las compras de extranjeros residentes: 8.516 operaciones en el primer semestre de 2026, el 21,6% de las compras de extranjeros residentes en España (estadística notarial). Desde el fin de la Golden Visa en abril de 2025, comprar una vivienda ya no da por sí solo la residencia; se tramita por separado.
Las reglas del alquiler cambiaron en octubre de 2026
Si piensa alquilar la vivienda, revise las nuevas normas antes de calcular la rentabilidad. El Real Decreto-ley 29/2026 se aplica desde el 8 de octubre de 2026, pero el Congreso aún debe convalidarlo; si no lo hace, decaerá. Para el comprador importan tres cambios:
- El alquiler de temporada exige una causa real y acreditable por la que el inquilino viva fuera de su vivienda habitual, y su duración debe ser de más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses.
- A partir del 1 de diciembre de 2026, el alquiler amueblado de hasta 30 noches tributará al 10% de IVA.
- Los ayuntamientos con zonas de mercado residencial tensionado podrán aplicar un recargo en el IBI a las viviendas de uso turístico: hasta el 50%, hasta el 100% si el propietario tiene dos o más, hasta el 150% si tiene cuatro o más. La Comisión de Economía y Hacienda del Ayuntamiento de Barcelona lo aprobó el 9 de octubre de 2026; la aprobación definitiva se espera en el pleno de diciembre, y el primer devengo será el 31 de diciembre de 2027.
En Cataluña, el Decreto-ley 3/2023 ya exige una licencia urbanística con una vigencia de cinco años para las viviendas de uso turístico en los 262 municipios de la lista de 2023, con un máximo de 10 por cada 100 habitantes. Explicamos qué supone para los propietarios en nuestro artículo sobre el decreto de vivienda de 2026. Confirme las condiciones vigentes con su abogado en España.
Qué significa si compra en 2026
No cuente con que la desaceleración catalana baje los precios en la costa. Las compraventas en Girona suben y la oferta de villas con vistas al mar está limitada por la propia costa. En el segmento alto, cuente con esa diferencia de alrededor del 10% entre precio de oferta y precio final que señala Engel & Völkers.
Compre para vivir, no para el alquiler turístico. Con las licencias limitadas y los nuevos impuestos sobre el alquiler de corta duración, hoy es más difícil que hace dos años contar con que una villa se pague sola con el alquiler turístico. Comprar para vivir, o para alquilar a largo plazo, es un planteamiento más seguro.
Compare con viviendas equivalentes. La media de un municipio mezcla pisos del centro con villas sobre las calas. Pida precios escriturados de viviendas similares en la misma zona y no mezcle precios de oferta con precios de venta. Si aún no sabe dónde vivir todo el año, nuestra guía sobre los pueblos de la Costa Brava con vida todo el año puede ayudarle.
Preguntas frecuentes sobre el mercado
¿Siguen subiendo los precios de la vivienda en la Costa Brava en 2026?
Sí. En septiembre de 2026 el precio medio de oferta en la provincia de Girona fue de 2.934 €/m², un 9,9% más que un año antes y el máximo de la serie de idealista. Los precios en Palamós (+16,7%) y en el municipio de Tossa de Mar (+11,1%) subieron más que la media.
¿Se está enfriando el mercado inmobiliario en Cataluña?
En número de operaciones, sí: las compraventas ante notario cayeron un 6,8% en Cataluña en el primer semestre de 2026. En la provincia de Girona fue al revés, con 7.592 operaciones, su mejor primer semestre desde 2007. Los precios suben en ambos casos.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en las mejores zonas de la Costa Brava?
Depende mucho de la ubicación. El precio medio de las operaciones cerradas por Engel & Völkers en 2025 fue de 4.199 €/m² en Calella de Palafrugell, Llafranc y Tamariu, 4.518 €/m² en Begur y 6.000 €/m² en S’Agaró Vell y La Conca, con operaciones de hasta 8.000 €/m².
¿Se puede alquilar una vivienda turística en la Costa Brava?
Solo con licencia turística, y solo donde aún se conceden licencias. Cataluña las limita en los 262 municipios de la lista de 2023 y, según el Real Decreto-ley 29/2026, si se convalida, a partir del 1 de diciembre de 2026 el alquiler amueblado de hasta 30 noches tributará al 10% de IVA. Compruebe la licencia de la vivienda concreta antes de comprar.
¿Qué porcentaje de los compradores en Girona son extranjeros?
Alrededor de una cuarta parte: el 25,0% en 2025 y el 25,5% en el segundo trimestre de 2026, según los registradores. Según las agencias que trabajan en la Costa Brava, el grupo más numeroso de compradores extranjeros es el de los franceses.
¿Busca una villa en la costa?
Si quiere ver qué suponen estas cifras para una vivienda concreta, eche un vistazo a nuestras villas sobre la cala de Tamariu y a Villa Rosamar en Cala Canyet.
Escriba a VivendaNova con la zona y el presupuesto que tiene en mente.
Fuentes: idealista, informe de precios de venta en Cataluña (septiembre de 2026); Colegio Notarial de Cataluña (1 de septiembre de 2026); INE, Índice de Precios de Vivienda 2T 2026 y compraventas 2025; Registradores de Cataluña (Registradors de Catalunya), 2T 2026; Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria 2025 y 2T 2026; Consejo General del Notariado, compraventa por extranjeros 1S 2026 (15 de octubre de 2026); Engel & Völkers, precios de la vivienda en la Costa Brava (12 de octubre de 2026); Empordà (20 de julio de 2026), con datos de Engel & Völkers y Dils Lucas Fox; Diari de Girona (14 de agosto de 2026); BOE, Real Decreto-ley 29/2026; DOGC, Decreto-ley 3/2023; Ajuntament de Barcelona (9 de octubre de 2026); consultas recibidas por VivendaNova, septiembre de 2026. Datos a octubre de 2026.