Как швейцарская семья купила дом на Коста-Брава для аренды
Семья из Цюриха написала нам в феврале 2024 года.
Обоим за пятьдесят. Собственный бизнес в сфере логистики, дети выросли и разъехались. Они давно говорили о том, чтобы купить что-то в южной Европе — не для постоянной жизни, а для себя летом и для дохода в остальное время.
Коста Брава появилась благодаря друзьям, которые провели там август. «Это не Коста дель Соль, сказали они. Здесь нет толпы.»
Они начали смотреть самостоятельно. Через три недели написали нам через сайт.
Что они искали
Запрос был конкретным.
Дом, три или четыре спальни, сад, парковка. Не дальше десяти минут от пляжа пешком. Состояние — хорошее, без немедленного капитального ремонта. Потенциал для краткосрочной аренды летом через Airbnb и Booking.com.
Бюджет — до €550 000, включая все расходы на покупку.
Важная деталь: они заранее изучили, что в Каталонии при покупке вторичного жилья нужно закладывать около 10–11% сверху на налоги и расходы. Это сразу говорило нам, что люди понимают, во что входит.
Испанского у обоих не было. Покупка в Испании — впервые.
Почему мы не показали им первые объекты, которые они нашли сами
До разговора с нами они уже отметили несколько объектов в Льорет-де-Мар. Цены устраивали. Фотографии — тоже.
Мы не стали показывать их сразу.
Первый разговор занял около сорока минут. Мы спросили: как часто они планируют приезжать сами? В какие месяцы? Кто будет управлять арендой — они сами или управляющая компания? Насколько важна инфраструктура зимой?
Выяснилось следующее. Сами хотят приезжать в июне и сентябре. Аренду планируют передать в управление. Зимой дом будет стоять закрытым.
Это был другой запрос, чем казалось на первый взгляд.
Льорет-де-Мар — живой курортный город с хорошей туристической базой. Но для покупателя, который сам приезжает в межсезонье и хочет тишины, а летом сдаёт через платформы — есть более подходящие зоны. Мы предложили посмотреть также Бланес и прилегающие районы: меньше туристического шума, сопоставимый арендный спрос летом, и цена квадратного метра на 10–15% ниже при том же качестве объекта.
Они согласились расширить поиск.
Три просмотра. Два разочарования. Один правильный дом.
Они прилетели в апреле на три дня. Мы показали им шесть объектов в двух зонах.
Первый объект — дом в Льорет-де-Мар, €510 000. Хорошее состояние, три спальни, небольшой сад. Она зашла внутрь и сразу сказала: «Соседи слишком близко.» Дом стоял в плотной застройке. Для аренды — нормально. Для собственного отдыха — нет.
Второй объект — дом в Бланесе, €480 000. Просторный участок, четыре спальни, вид на холмы. Понравился обоим. Мы запросили Nota Simple и обнаружили незарегистрированную пристройку — терраса была возведена без разрешения и не отражена в документах. Продавец не был готов урегулировать это до сделки. Мы отказались двигаться дальше.
Третий объект — дом в районе Бланеса, €490 000. 175 м², четыре спальни, сад с несколькими оливами, закрытый гараж на две машины. Построен в 2007 году, в хорошем состоянии. До пляжа — восемь минут пешком.
Она прошлась по комнатам и сказала: «Это то, что нам нужно.»
Сложности сделки — и как мы их решили
Сделка прошла не гладко. Было два момента, которые могли её остановить.
Сложность 1: продавец хотел подписать Arras через две недели, у покупателей не было NIE.
Без испанского идентификационного номера иностранца сделка невозможна. Наши клиенты его ещё не получили — они были на стадии выбора объекта, и никто не ожидал такой скорости от продавца.
Мы подключили юридическое сопровождение, собрали полный пакет документов и организовали подачу заявления на NIE через доверенность. Номер был готов за 11 дней. Arras подписали на пятнадцатый день с момента устной договорённости. Продавец не ушёл.
Сложность 2: банковский перевод задержался.
За три дня до нотариуса банк запросил дополнительное подтверждение происхождения средств — стандартная процедура комплаенса при международном переводе такой суммы. Большинство покупателей узнают об этом слишком поздно.
Мы предупреждали об этом риске заранее и рекомендовали инициировать перевод за семь рабочих дней. Наши клиенты сделали это за пять. Деньги поступили за день до подписания.
Нотариус состоялся в срок.
Итог
Весь процесс от первого письма до ключей занял одиннадцать недель.
Цена объекта — €490 000. Расходы на покупку включая ITP 10%, нотариуса и регистрацию — около €54 700. Полная стоимость входа — €544 700. В бюджет уложились с небольшим запасом.
Первым летом дом был сдан через управляющую компанию на девять недель. Этого хватило, чтобы покрыть большую часть годовых расходов на содержание — коммунальные платежи, страховку, обслуживание сада и комиссию управляющей компании. Фактически дом начал частично окупать себя в первый же сезон.
Они приезжали сами в июне и в конце сентября. По их словам, сентябрь оказался неожиданно хорошим — меньше людей, тепло, всё открыто. Теперь они рассматривают именно сентябрь как основной месяц для себя, а июль и август полностью отдают в аренду.
Это и есть та гибкость, ради которой такая покупка имеет смысл. Дом работает как актив, когда тебя нет. И остаётся твоим местом, когда ты приезжаешь.
Осенью они написали коротко: «Всё идёт по плану.»
Если вы рассматриваете покупку дома на Коста Браве — для аренды, для себя или для обеих целей — начните с изучения наших текущих объектов и руководства по процессу покупки для иностранных покупателей.
Если хотите обсудить вашу ситуацию — свяжитесь с нами напрямую.