Frais de notaire et impôts en Catalogne 2026 : combien coûte vraiment un achat (simulateur)
En Catalogne, un logement ancien est taxé à 10 % jusqu’à 600 000 €, puis le taux monte par paliers jusqu’à 13 % sur la part du prix au-delà de 1,5 million. Un logement neuf acheté au promoteur paie 11,5 % (TVA de 10 % et droit de timbre de 1,5 %). Notaire, registre foncier et formalités ajoutent d’environ 1 000 € pour un studio à environ 4 000 € pour notre villa la plus chère, et un avocat facture en général 1 à 1,5 % du prix. Sur les biens que nous vendons, l’impôt d’achat va de 15 900 € (studio de 159 000 €) à 487 400 € (villa de 3,98 millions).
Avant une visite, nos clients nous posent souvent la même question : combien cette maison va-t-elle vraiment me coûter ? Le prix affiché n’est qu’une partie de la réponse. Voici un simulateur avec de vrais biens de notre portefeuille, puis les mêmes chiffres détaillés, pour voir où va chaque euro. Les taux sont ceux d’octobre 2026 et viennent de l’Agence fiscale de Catalogne (ATC), de l’administration fiscale espagnole et des barèmes officiels des notaires et du registre foncier.
Simulateur des frais d’achat
Si votre société peut déduire la TVA et que le vendeur est une entreprise, celui-ci peut renoncer à l’exonération : TVA (déductible) + AJD 3,5 % au lieu de l’ITP. Demandez à votre conseiller fiscal.
* Estimations : elles varient selon le bien, le notaire et les conditions de la vente. Les honoraires d’avocat ne sont pas fixés par la loi. Données d’octobre 2026 ; les taux réduits de 5 % et 7 % ne sont pas inclus. Vérifiez votre cas avec un avocat en Espagne.
Deux impôts possibles, mais vous n’en payez qu’un
L’impôt dépend d’une seule question : s’agit-il de la première vente d’un logement neuf par le promoteur, ou d’un logement qui a déjà eu un propriétaire ?
- Logement ancien (segunda mano) : vous payez l’ITP, l’impôt catalan sur les mutations, de 10 à 13 %.
- Logement neuf vendu par le promoteur (obra nueva) : vous payez une TVA (IVA) de 10 % et un droit de timbre (AJD) de 1,5 %, soit 11,5 % au total.
Jamais les deux. Un logement n’est plus considéré comme neuf s’il a été occupé ou loué sans interruption pendant deux ans ou plus avant la vente. Dans les deux cas, c’est l’acheteur qui paie.
Mise à jour, novembre 2026 : ce que paie chaque année un propriétaire non résident, du revenu fictif ou des loyers à l’IBI et à la plus-value, est détaillé dans notre guide impôt des non-résidents propriétaires en Espagne.
Comment fonctionne le taux par paliers
Le calcul se fait par tranches, comme le barème de l’impôt sur le revenu en France : chaque tranche a son taux, appliqué seulement à la part du prix comprise dans cette tranche. Depuis le 27 juin 2025, les tranches en Catalogne sont les suivantes :
| Part du prix | Taux sur cette part | Impôt sur la tranche complète |
|---|---|---|
| Jusqu’à 600 000 € | 10 % | 60 000 € |
| De 600 000 à 900 000 € | 11 % | 33 000 € de plus |
| De 900 000 à 1 500 000 € | 12 % | 72 000 € de plus |
| Au-delà de 1 500 000 € | 13 % | 13 % du reste |
Prenons la Villa Rosamar à 2 380 000 €. Les 600 000 premiers euros sont taxés à 10 % : 60 000 €. Les 300 000 euros suivants à 11 % : 33 000 €. Les 600 000 euros suivants à 12 % : 72 000 €. Les 880 000 derniers euros à 13 % : 114 400 €. Au total, 279 400 €, soit 11,74 % du prix, et non 13 %.
Pour la même raison, payer 610 000 € au lieu de 600 000 € ne coûte 11 % que sur les 10 000 € supplémentaires, soit 1 100 € d’impôt en plus, et non 11 % sur tout le prix.
Exemples réels de notre portefeuille
| Bien et prix | Impôt d’achat | Notaire et registre, environ |
|---|---|---|
| Studio, Blanes, 159 000 €, ancien | 15 900 € (10 %) | 590 € |
| Maison avec piscine, Santa Cristina, Blanes, 550 000 €, ancien | 55 000 € (10 %) | 950 € |
| Villas de Tamariu, à partir de 2 200 000 €, neuf | 253 000 € (11,5 %) | 1 910 € |
| Villa Rosamar, 2 380 000 €, ancien | 279 400 € (11,74 %) | 2 020 € |
| Villa Golf, Santa Cristina d’Aro, 2 800 000 €, ancien | 334 000 € (11,93 %) | 2 260 € |
| Casa Port Salvi, 3 980 000 €, ancien | 487 400 € (12,25 %) | 2 940 € |
Au-dessus de 2 millions, le neuf est moins taxé. À 2 000 000 € pile, les deux régimes donnent le même montant : 230 000 €. En dessous, l’ancien paie moins ; au-dessus, c’est le neuf. Les villas de Tamariu à 2 200 000 € paient 253 000 € ; un logement ancien au même prix paierait 256 000 €. Si Casa Port Salvi était neuve, l’impôt serait de 457 700 € au lieu de 487 400 €.
Qui vend à qui : est-ce que cela change l’impôt ?
Moins qu’on ne le pense. Pour un logement, le type d’acheteur et de vendeur ne compte que dans quelques cas :
| Qui vend à qui | Impôt | Commentaire |
|---|---|---|
| Particulier à particulier | ITP 10-13 % | le cas habituel dans l’ancien |
| Particulier à une société | ITP 10-13 % | 20 % si la société est un grand propriétaire |
| Société (autre que le promoteur) à un particulier | ITP 10-13 % | un logement ancien est exonéré de TVA |
| Société à société | ITP 10-13 %, ou TVA + AJD 3,5 % | TVA seulement si l’acheteur peut la déduire et si le vendeur renonce à l’exonération |
| Promoteur, première vente d’un logement neuf | TVA 10 % + AJD 1,5 % | identique pour tout acheteur |
Le taux de 20 % vise les grands propriétaires (grandes tenedores). Un particulier ou une société paie 20 % au lieu de 10 à 13 % s’il possède déjà plus de 10 logements en Catalogne, des logements de plus de 1 500 m² au total, ou 5 logements ou plus en zone de loyers encadrés, ainsi qu’en cas d’achat d’un immeuble d’habitation entier. Ce taux ne s’applique pas si le logement devient la résidence principale de l’acheteur. Si vous possédez déjà plusieurs biens en Catalogne, vérifiez ce point avant de faire une offre.
Les taux réduits concernent rarement les acheteurs étrangers. La Catalogne applique 5 % pour la résidence principale des acheteurs de 35 ans ou moins, des familles nombreuses et monoparentales, des personnes ayant un taux d’incapacité d’au moins 65 % et des victimes de violences de genre, 7 % pour les logements de protection officielle, et 3 à 4 % dans certaines petites communes rurales. Les taux de 5 % et 7 % ne valent que pour la résidence principale, et les taux de 5 % et ruraux sont aussi soumis à un plafond de revenus : 36 000 € au maximum sur la dernière déclaration de revenus espagnole (davantage pour les familles nombreuses et monoparentales).
Les autres frais d’achat
- Notaire : ses honoraires suivent un barème officiel. En Catalogne, l’acheteur paie l’acte et la première copie (Code civil catalan, art. 531-6), contrairement à la règle générale espagnole.
- Registre foncier : également un barème officiel, de quelques centaines d’euros à environ 1 100 € pour notre villa la plus chère.
- Gestoría : environ 250 à 500 € pour déclarer l’impôt et inscrire l’acte. Facultatif si votre avocat s’en charge.
- Avocat : non obligatoire, mais nous le recommandons toujours. Comptez en général 1 à 1,5 % du prix plus 21 % de TVA, avec un minimum d’environ 1 000 à 1 500 €. La loi ne fixe pas ces honoraires ; pour une opération complexe ou un bien de grande valeur, ils peuvent monter jusqu’à 3 %.
- Prêt immobilier : la banque paie le droit de timbre, le notaire, le registre et la gestoría de l’acte de prêt. Vous payez l’expertise, en général 250 à 600 €.
- NIE : la taxe officielle pour ce numéro d’identification des étrangers est de 9,84 €. Notre guide du NIE (en anglais) explique comment l’obtenir.
- Commission d’agence : aucune loi ne dit qui la paie, elle se négocie à chaque vente. Sur les biens que nous proposons, c’est le vendeur qui la paie.
Pour les vérifications à faire avant de signer, voir nos articles (en anglais) sur la Nota Simple et sur les frais cachés d’un achat sur la Costa Brava.
Prix ou valeur de référence : sur quoi porte l’impôt
L’impôt est calculé sur le plus élevé de deux montants : le prix de l’acte ou la valeur de référence du Catastro (valor de referencia). Pour les villas, le prix est en général plus élevé, donc les chiffres ci-dessus restent valables. Vous pouvez consulter la valeur de référence sur le site du Catastro avec la référence cadastrale du bien, et votre avocat la vérifie avant la signature.
Quand vous revendrez
- Vendeur non résident : il paie 19 % sur la plus-value. L’acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser à l’administration fiscale espagnole dans le mois (formulaire 211) ; c’est une avance sur votre impôt, et l’excédent vous est remboursé.
- Vendeur résident : la plus-value est taxée de 19 à 30 % selon son montant. La vente de la résidence principale peut être exonérée si vous réinvestissez dans une nouvelle résidence principale, ou si vous avez plus de 65 ans.
- Plusvalía municipale : cette taxe communale sur la hausse de valeur du terrain est à la charge du vendeur, et elle n’est pas due s’il n’y a pas eu de gain réel. Quand le vendeur est un particulier non résident, la loi oblige l’acheteur à la payer à la mairie à sa place.
Un décret-loi royal de 2026 (RDL 29/2026) fixe de nouveaux coefficients maximaux de plusvalía à partir du 1er décembre 2026 et modifie certaines règles pour les non-résidents ; il est en vigueur, mais le Parlement doit encore le valider, faute de quoi il deviendra caduc. Faites le point avec votre avocat en Espagne.
Les questions des acheteurs sur l’impôt d’achat en Catalogne
Combien d’impôt paie-t-on pour acheter une maison en Catalogne en 2026 ?
Pour un logement ancien, 10 % sur les premiers 600 000 €, puis 11 %, 12 % et 13 % sur les parts du prix au-delà de 600 000 €, 900 000 € et 1 500 000 € (ATC, depuis le 27 juin 2025). Pour un logement neuf acheté au promoteur, 11,5 % : TVA de 10 % et droit de timbre de 1,5 %.
Vaut-il mieux acheter du neuf ou de l’ancien en Catalogne ?
Cela dépend du prix. Les deux paient le même impôt à 2 000 000 € (230 000 €). En dessous, l’ancien est moins taxé ; au-dessus, c’est le neuf, car ses 11,5 % n’augmentent pas avec le prix.
Qui paie le notaire lors d’un achat immobilier en Catalogne ?
Selon le Code civil catalan (art. 531-6), l’acheteur paie l’acte et sa première copie, sauf clause contraire. Les honoraires suivent un barème officiel : environ 600 € pour un bien à 550 000 € et environ 1 800 € pour Casa Port Salvi à 3,98 millions, TVA comprise.
Une société paie-t-elle plus d’impôt pour acheter un logement en Catalogne ?
En général non : une société paie le même barème d’ITP qu’un particulier. L’exception est le taux de 20 % des grands propriétaires (plus de 10 logements en Catalogne, entre autres cas), qui s’applique aux sociétés comme aux particuliers.
Quel impôt paie un non-résident qui revend son bien en Espagne ?
19 % sur la plus-value. L’acheteur retient 3 % du prix et les verse à l’administration fiscale espagnole dans le mois ; c’est une avance, et vous déposez le formulaire 210 pour régulariser. La plusvalía municipale est à la charge du vendeur, mais quand celui-ci est un particulier non résident, l’acheteur la paie à la mairie à sa place.
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Sources : Agència Tributària de Catalunya, ITP-AJD tarifes i tipus et compravenda d’immobles (octobre 2026) ; Llei 11/2026 de mesures fiscals (DOGC, 13 juillet 2026) ; Ley 37/1992 del IVA, art. 20 et 91 ; Real Decreto Legislativo 1/1993 (ITPAJD), art. 10 ; Real Decreto 1426/1989 (honoraires des notaires) et 1427/1989 (honoraires du registre) ; Codi civil de Catalunya, art. 531-6 et 621-15 ; Ley 5/2019 et Real Decreto-ley 17/2018 (frais de prêt) ; Agencia Tributaria, plus-values des non-résidents et formulaire 211 ; Ley 35/2006 del IRPF ; Real Decreto Legislativo 2/2004, art. 104-110 (plusvalía) ; Real Decreto-ley 29/2026. Prix des biens tels qu’affichés sur vivendanova.com en octobre 2026. Données à jour en octobre 2026.