Cédula de habitabilidad: что это и что она проверяет при покупке дома в Каталонии (2026)
· 14 ноября 2026 г.
Cédula de habitabilidad (по-каталански cèdula d'habitabilitat) это справка о пригодности жилья для жизни: в Каталонии она подтверждает, что дом или квартира соответствуют минимальным требованиям по площади, помещениям и оборудованию. Выдаёт её Agència de l'Habitatge de Catalunya, для вторичного жилья она действует 15 лет, и без неё нотариус обычно не подпишет сделку. Чего она не подтверждает, так это законности построек: у дома с пристройкой без разрешения может быть вполне действующая cédula.
Недавно разошлось видео риэлтора с Коста-Бланки про «licencia de segunda ocupación». В нём говорилось, что её делает только архитектор, выдаёт отдел градостроительства мэрии, в ней видны жалобы соседей и расстояние до забора, нотариус её не требует, а обновлять её нужно каждые 10 лет. Для региона Валенсия часть этого верна. Для Каталонии почти ничего: документ называется иначе, выдаёт его другой орган, срок другой, и нотариус его требует.
Разбираем, что такое cédula в Каталонии, что делать, если срок истёк, как проверить её до задатка и, главное, чего она о доме не расскажет. Общая информация на ноябрь 2026 года; свой случай уточните у юриста.
Licencia de segunda ocupación или cédula: в Валенсии и Каталонии разные правила
В регионе Валенсия собственник подаёт в мэрию заявление о вторичном заселении (declaración responsable) с сертификатом специалиста. В Каталонии муниципальной лицензии на вторичное заселение нет: её роль играет cédula, документ правительства Каталонии.
| Вопрос | Валенсия | Каталония |
|---|---|---|
| Название документа | Declaración responsable de segunda ocupación | Cèdula d'habitabilitat de segona ocupació |
| Кто выдаёт | Заявление принимает мэрия, проверяют специалисты мэрии | Agència de l'Habitatge de Catalunya (или мэрия, если ей передали эти полномочия) |
| Кто подписывает технический сертификат | Квалифицированный специалист, в том числе архитектор-техник | Архитектор или архитектор-техник |
| Срок | 10 лет; обновляется при продаже или новом договоре на воду и свет | 15 лет (25 лет для новостройки) |
| Требует ли нотариус | Нормы, которая его обязывала бы, мы не нашли | Да, по закону |
| Видны ли жалобы соседей и расстояния до границ участка | Нет | Нет |
Можно ли оформить покупку без cédula в Каталонии
Как правило, нет. Перед подписанием нотариус обязан потребовать действующую cédula и передать её покупателю (Llei 18/2007, ст. 132). Без неё не заключить и договор на воду, свет или газ (ст. 26.3).
Только для вторичного жилья покупатель может прямо освободить продавца от этого требования, и только в трёх случаях (Decret 141/2012, ст. 10):
- Под реконструкцию или снос. Для реконструкции нужен отчёт специалиста, что после работ жильё сможет получить cédula. В реестре ставят об этом пометку, и она остаётся, пока cédula не выдадут или не подтвердят снос.
- Объект не будет жильём. Обе стороны прямо указывают это в договоре.
- По исключительным причинам. Стороны договариваются у нотариуса передать cédula после сделки. Заявка на неё к этому моменту уже подана, вместе с сертификатом специалиста.
А ипотека? Правила оценки для ипотеки (Orden ECO/805/2003) cédula не упоминают. У каждого банка свои требования, уточните в своём.
Можно ли подписать договор задатка без cédula
Про договор задатка (arras) каталонский закон отдельно ничего не говорит. Зато в нём есть две вещи, важные до задатка:
- Cédula должна быть уже тогда, когда жильё рекламируют. Предлагать или рекламировать жильё без неё считается лёгким нарушением, штраф от 3 000 до 9 000 € (Llei 18/2007, ст. 59.i, 125.2.c и 118).
- До любого платежа в счёт цены покупатель письменно получает основные сведения о жилье; для описания состояния жилья достаточно данных из cédula (ст. 60.2 и 60.4).
На практике: попросите номер cédula до подписания arras и проверьте его сами. Если жильё не может её получить, продавать его как жильё закон считает очень серьёзным нарушением (ст. 123.1.c). Подробнее о самом договоре в нашей статье про контракт arras.
Как проверить, есть ли у жилья cédula
У Agència de l'Habitatge есть открытый поиск по cédula. Искать можно по номеру cédula или по кадастровому номеру, но не по адресу (кадастровый номер есть в квитанции налога IBI или на сайте Кадастра). Поиск показывает, есть ли действующая cédula, и полезную площадь жилья.
Эта площадь пригодится и дальше: её можно сравнить с nota simple и Кадастром, об этом ниже. Копия действующей cédula бесплатна и заказывается онлайн (процедура «Còpia de cèdula d'habitabilitat vigent»).
Срок cédula истёк: что делать
Продлить cédula нельзя. Когда срок истёк, собственник подаёт на новую cédula вторичного заселения с новым сертификатом архитектора или архитектора-техника, который приходит осмотреть дом. Сертификат действует 12 месяцев.
- Срок. Agència принимает решение в течение 30 рабочих дней (Decret 141/2012, ст. 16).
- Пошлина. 20,90 € при личной подаче и 14,65 € онлайн, на ноябрь 2026 года. Работа специалиста оплачивается отдельно, цену каждый назначает сам.
- Кто подаёт. Обычно продавец: она нужна ему для продажи. Если к моменту, когда вы заинтересовались домом, срок уже истёк, лучше, чтобы заявку подали до подписания arras, а в договоре было сказано, что будет, если cédula не выдадут.
Чего cédula не проверяет
Декрет говорит прямо: несоответствие градостроительным нормам не повод отказать в cédula (Decret 141/2012, ст. 17.2). Cédula проверяет, можно ли жить в доме. Она не говорит, было ли разрешение на бассейн, застеклённую террасу или лишнюю комнату, и соблюдены ли расстояния до границ участка.
Для этого нужны другие бумаги:
- Сравнивайте метры, а не спальни. Nota simple из имущественного реестра (9,02 €) указывает площадь, но число спален в ней не значится. Сравните площадь в nota simple и в Кадастре с площадью в cédula или по замеру (в cédula указана полезная площадь, она меньше построенной). Лишняя спальня может появиться просто за счёт перегородки, а если дом больше, чем по документам, это говорит о пристройке.
- Закажите в мэрии справку о градостроительном статусе (certificat de règim urbanístic). Запросить её может любой, выдают в течение месяца, действует она шесть месяцев (в Палафружеле стоит 38,40 €). В ней видно, какая это земля и что на ней разрешено.
- Если есть сомнения в законности постройки, спросите, нет ли дела о нарушении градостроительных норм, или попросите показать документы о разрешении на работы. Некоторые мэрии, например в Жироне, выдают отдельную справку.
Пристройке больше шести лет. В Каталонии через шесть лет после окончания работ мэрия уже не может потребовать вернуть всё как было (TRLU, ст. 207). Законной постройка от этого не становится: она остаётся «вне градостроительного плана» (fora d'ordenació). В ней разрешены только ремонт и текущее содержание, а укреплять конструкцию нельзя (ст. 108). На землях, не предназначенных для застройки, в зелёных зонах и на участках под дороги срока нет вообще.
Минимальные размеры: проверка четвёртой спальни
Если в объявлении четыре спальни, а одна кажется маленькой, минимальные размеры для cédula помогут понять, считается ли она спальней. Они зависят от года постройки (Decret 141/2012, приложения 1 и 2):
| Требование | Жильё до 1984 года | Новостройка |
|---|---|---|
| Минимальная полезная площадь жилья | 20 м² | 36 м², высота потолка 2,50 м |
| Минимальная спальня | 5 м², вмещает квадрат 1,80 × 1,80 м, окно наружу от 0,40 м² | 6 м² |
Cédula и туристическая аренда
Для туристического жилья (HUT) cédula задаёт потолок: мест нельзя предлагать больше, чем в ней указано, и не больше 15 (Decret 75/2020, ст. 221-2.1). В 262 муниципалитетах Каталонии для нового HUT нужна ещё и предварительная градостроительная лицензия, а на 100 жителей допускается не больше 10 HUT.
Три практических правила
1. Попросите номер cédula до подписания arras. Проверьте его в поиске Agència (или найдите cédula по кадастровому номеру). Если действующей cédula нет, в договоре должно быть сказано, кто её заказывает и что будет, если её не выдадут.
2. Сравните три площади. Nota simple, Кадастр и cédula. Если дом заметно больше, чем в бумагах, ваш юрист должен спросить в мэрии о разрешениях, пока вы ничего не заплатили.
3. Не путайте cédula с законностью. Cédula говорит, что в доме можно жить. Законность пристройки проверяют в мэрии, а реальное состояние дома показывает технический осмотр. Про остальные документы читайте нашу статью о nota simple.
Частые вопросы
Cédula de habitabilidad: что это?
Это справка о пригодности жилья для жизни. В Каталонии она подтверждает, что жильё соответствует минимальным требованиям по площади, помещениям и оборудованию. Выдаёт её Agència de l'Habitatge de Catalunya, для вторичного жилья на 15 лет, для новостройки на 25.
Можно ли продать дом без cédula в Каталонии?
Как правило, нет: нотариус обязан потребовать действующую cédula (Llei 18/2007, ст. 132). Для вторичного жилья покупатель может прямо освободить продавца от этого требования, только если дом пойдёт под реконструкцию или снос, не будет жильём или если по исключительным причинам cédula уже заказана и будет передана после сделки.
Сколько действует cédula в Каталонии?
15 лет для вторичного жилья и 25 лет для новостройки (Decret 141/2012, ст. 9). Продлить её нельзя: после срока заказывают новую с новым сертификатом специалиста.
Подтверждает ли cédula, что дом законный?
Нет. Decret 141/2012 (ст. 17.2) прямо говорит, что нарушение градостроительных норм не повод отказать в cédula. Было ли разрешение на пристройку, проверяют в мэрии: справка о градостроительном статусе и документы о разрешении на работы.
Сколько стоит cédula в Каталонии?
Пошлина правительства Каталонии 20,90 € при личной подаче и 14,65 € онлайн, на ноябрь 2026 года. Плюс сертификат архитектора или архитектора-техника, цену назначает сам специалист. Копия действующей cédula бесплатна.
Присматриваете дом на Коста-Браве?
Напишите, что ищете (дом, виллу или квартиру), где и в каком бюджете. Получив эти данные, мы пришлём подборку, а по понравившимся вариантам ещё до задатка проверим, есть ли действующая cédula и совпадает ли площадь с nota simple и Кадастром.
Автор: @katy.bon.estate, консультант по недвижимости на Коста-Браве
Источники: Decret 141/2012 о минимальных условиях пригодности для жизни (ст. 9, 10, 13, 15, 16, 17 и приложения 1 и 2); Llei 18/2007 о праве на жильё (ст. 26, 60, 118, 123, 125, 132); Agència de l'Habitatge, cédulas и поиск cédula; процедура cédula вторичного заселения; TRLU (Decret Legislatiu 1/2010), ст. 105, 108 и 207; Decret 75/2020 о туризме, ст. 221-2; Decret llei 3/2023 о туристическом жилье; Orden ECO/805/2003; Валенсия: Decreto 12/2021 и Ley 3/2004. Проверено 13 и 14 ноября 2026 года. Обложка: Льорет-де-Мар. Фото: Lloret Turisme. Arxiu d'Imatges PTCBG, 20188.