Cédula de habitabilidad en Cataluña: qué comprueba al comprar una casa y qué no (2026)
· 14 de noviembre de 2026
La cédula de habitabilidad en Cataluña (cèdula d'habitabilitat) acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas para vivir en ella: superficie, piezas e instalaciones. La expide la Agència de l'Habitatge de Catalunya, la de segunda ocupación dura 15 años y el notario la exige para escriturar una vivienda de segunda mano. Lo que no acredita es que la casa sea legal urbanísticamente: una casa con una ampliación sin licencia puede tener la cédula en regla.
Hace poco circulaba un vídeo de un agente inmobiliario de la Costa Blanca sobre la «licencia de segunda ocupación». Decía que solo la hace un arquitecto, que la da urbanismo del ayuntamiento, que en ella se ven las quejas de los vecinos y las distancias a la valla, que el notario no la pide y que se renueva cada 10 años. Para la Comunitat Valenciana, parte de eso es cierto. En Cataluña casi nada: el documento se llama de otra manera, lo emite otro organismo, tiene otra vigencia y el notario sí lo pide.
Aquí explicamos qué es la cédula en Cataluña, qué hacer si está caducada, cómo comprobarla antes de pagar una señal y, sobre todo, qué no le dice sobre la casa. Información general a noviembre de 2026; consulte su caso con su abogado.
Licencia de segunda ocupación o cédula: Valencia y Cataluña no son lo mismo
En la Comunitat Valenciana el propietario presenta en el ayuntamiento una declaración responsable de segunda ocupación, con un certificado de un técnico competente. En Cataluña no existe una licencia municipal de segunda ocupación: su papel lo cumple la cédula, que es un documento de la Generalitat.
| Pregunta | Comunitat Valenciana | Cataluña |
|---|---|---|
| Nombre del documento | Declaración responsable de segunda ocupación | Cèdula d'habitabilitat de segona ocupació |
| Quién la emite | El ayuntamiento recibe la declaración y la revisan sus técnicos | La Agència de l'Habitatge de Catalunya (o el ayuntamiento, si tiene delegada la competencia) |
| Quién firma el certificado técnico | Un técnico competente, incluido el arquitecto técnico | Arquitecto o arquitecto técnico |
| Vigencia | 10 años; se renueva al vender o al contratar suministros | 15 años (25 la de primera ocupación) |
| ¿La pide el notario? | No hemos encontrado una norma que le obligue | Sí, por ley |
| ¿Muestra quejas de vecinos o distancias a linderos? | No | No |
¿Se puede escriturar sin cédula de habitabilidad en Cataluña?
Por regla general, no. Antes de la firma, el notario debe exigir que la vivienda tenga cédula vigente y entregarla al comprador (Llei 18/2007, art. 132). Sin cédula tampoco se firma un contrato de agua, luz o gas (art. 26.3).
Solo en una vivienda de segunda mano, y solo de forma expresa, el comprador puede eximir al vendedor de entregar la cédula en tres casos (Decret 141/2012, art. 10):
- Para rehabilitar o derribar. Si se va a rehabilitar, hace falta un informe de un técnico que diga que, tras las obras, la vivienda podrá obtener la cédula. El Registro anota esa situación hasta que se emite la cédula o se acredita el derribo.
- No se va a usar como vivienda. Las dos partes lo reconocen en la escritura.
- Por motivos excepcionales. Las partes acuerdan ante notario entregar la cédula después de la venta. Debe mostrarse la solicitud ya registrada junto con el certificado del técnico.
¿Y la hipoteca? La norma que regula la tasación para hipotecas (Orden ECO/805/2003) no menciona la cédula. Cada banco tiene sus propios criterios: pregunte al suyo antes de dar nada por hecho.
¿Se pueden firmar arras sin cédula?
La ley catalana no dice nada sobre las arras en concreto. Sí dice dos cosas que importan antes de pagar una señal:
- La cédula tiene que existir desde que la casa se anuncia. Ofrecer o anunciar una vivienda sin cédula es una infracción leve, con multa de 3.000 a 9.000 € (Llei 18/2007, art. 59.i, 125.2.c y 118).
- Antes de pagar cualquier cantidad a cuenta del precio, el comprador debe recibir por escrito la información básica de la vivienda; los datos de la cédula cuentan como información suficiente sobre su estado físico (art. 60.2 y 60.4).
En la práctica: pida el número de la cédula antes de las arras y compruébelo usted mismo. Si la vivienda no puede obtenerla, la ley considera infracción muy grave venderla como vivienda (art. 123.1.c).
Cómo saber si una vivienda tiene cédula de habitabilidad
La Agència de l'Habitatge tiene un buscador público de cédulas. Se busca por número de cédula o por referencia catastral, no por dirección (la referencia está en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro). Muestra si hay una cédula vigente y la superficie útil de la vivienda.
Ese dato de superficie sirve también más allá de la cédula: le permite compararlo con la nota simple y con el Catastro, como verá más abajo. Una copia de una cédula vigente es gratuita y se pide en línea (trámite «Còpia de cèdula d'habitabilitat vigent»).
Cédula de habitabilidad caducada: qué hacer
La cédula no se prorroga. Cuando caduca, el propietario pide una cédula nueva de segunda ocupación, con un certificado nuevo de un arquitecto o arquitecto técnico que visita la casa. Ese certificado vale 12 meses.
- Plazo. La Agència tiene 30 días hábiles para resolver (Decret 141/2012, art. 16).
- Tasa. 20,90 € en persona y 14,65 € en línea, a noviembre de 2026. Los honorarios del técnico son aparte y cada uno fija los suyos.
- Quién la pide. Normalmente el vendedor, porque la necesita para vender. Si está caducada cuando usted se interesa por la casa, conviene que la solicitud se presente antes de las arras y que el contrato diga qué pasa si no se obtiene.
Lo que la cédula no comprueba
El decreto lo dice con claridad: que la vivienda no se ajuste a los requisitos urbanísticos no es motivo para denegar la cédula (Decret 141/2012, art. 17.2). La cédula mira si se puede vivir en la casa. No mira si la piscina, el porche cerrado o la habitación de más tienen licencia, ni si se respetan las distancias a los linderos.
Para eso hay que mirar otros papeles:
- Compare los metros, no los dormitorios. La nota simple del Registro (9,02 €) recoge la superficie, pero no indica el número de dormitorios. Compare la superficie de la nota simple, la del Catastro y la de la cédula o una medición, teniendo en cuenta que la cédula indica la superficie útil, no la construida. Una habitación más puede ser solo un tabique; una casa con más metros de los que dicen los papeles es señal de una ampliación.
- Pida al ayuntamiento el certificado de régimen urbanístico. Lo puede pedir cualquier persona, se entrega en el plazo de un mes y vale seis meses (en Palafrugell cuesta 38,40 €). Indica la clase de suelo y lo que permite el planeamiento.
- Si hay dudas sobre una obra, pregunte si existe un expediente de disciplina urbanística o pida ver el expediente de obras. Algunos ayuntamientos, como el de Girona, emiten un certificado específico.
Una ampliación de hace más de seis años. En Cataluña, pasados seis años desde el final de las obras, el ayuntamiento ya no puede ordenar restablecer la legalidad (TRLU, art. 207). La obra no se vuelve legal: queda «fuera de ordenación», y en ella solo se permiten reparaciones y mantenimiento, no obras de consolidación (art. 108). En suelo no urbanizable, zonas verdes y viales no hay plazo.
Medidas mínimas: la prueba del cuarto dormitorio
Si el anuncio dice cuatro dormitorios y uno parece pequeño, las medidas mínimas de la cédula ayudan a saber si cuenta como dormitorio. Dependen de cuándo se construyó la vivienda (Decret 141/2012, anexos 1 y 2):
| Requisito | Vivienda anterior a 1984 | Obra nueva |
|---|---|---|
| Superficie útil mínima de la vivienda | 20 m² | 36 m², con altura libre de 2,50 m |
| Dormitorio mínimo | 5 m², en el que quepa un cuadrado de 1,80 × 1,80 m, y ventana al exterior de 0,40 m² o más | 6 m² |
Cédula y alquiler turístico
Para una vivienda de uso turístico (HUT), la cédula fija el techo: no se pueden ofrecer más plazas de las que indica, con un máximo de 15 (Decret 75/2020, art. 221-2.1). Y en 262 municipios catalanes, una HUT nueva necesita además licencia urbanística previa, con un límite de 10 por cada 100 habitantes. Lo explicamos en nuestra guía del alquiler turístico en la Costa Brava.
Tres reglas prácticas
1. Pida el número de cédula antes de las arras. Compruébelo en el buscador de la Agència con la referencia catastral. Si no hay cédula vigente, que el contrato diga quién la solicita y qué pasa si no se obtiene.
2. Compare tres superficies. Nota simple, Catastro y cédula. Si la casa tiene bastante más superficie de la que dicen los papeles, su abogado debe preguntar al ayuntamiento por las licencias antes de que usted pague nada.
3. No confunda cédula con legalidad. La cédula dice que se puede vivir en la casa. La legalidad de una ampliación se comprueba en el ayuntamiento, y el estado real de la casa, con una inspección técnica. Para el resto de documentos, vea nuestra guía de la nota simple y los errores al comprar vivienda en Cataluña.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la cédula de habitabilidad en Cataluña?
Es el documento de la Generalitat que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas para vivir: superficie, piezas e instalaciones. La expide la Agència de l'Habitatge de Catalunya. La de segunda ocupación dura 15 años y la de primera ocupación, 25.
¿Se puede vender una casa sin cédula de habitabilidad en Cataluña?
Por regla general, no: el notario debe exigir una cédula vigente (Llei 18/2007, art. 132). En una vivienda de segunda mano, el comprador puede eximir al vendedor de entregar la cédula, de forma expresa, solo si la casa se va a rehabilitar o derribar, si no se usará como vivienda o si, por motivos excepcionales, la cédula ya está solicitada y se entregará después.
¿Cuánto dura la cédula de habitabilidad en Cataluña?
La de segunda ocupación, 15 años; la de primera ocupación, para obra nueva, 25 años (Decret 141/2012, art. 9). No se prorroga: al caducar se pide una nueva con un certificado técnico nuevo.
¿Es lo mismo la cédula de habitabilidad que la licencia de primera ocupación?
No. La primera utilización y ocupación de un edificio nuevo o reconstruido se comunica al ayuntamiento (comunicación previa, TRLU art. 187 bis). La cédula es de la Generalitat y solo acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad. En Cataluña no existe una licencia municipal de segunda ocupación.
¿Cuánto cuesta la cédula de habitabilidad en Cataluña?
La tasa de la Generalitat es de 20,90 € en persona y 14,65 € en línea, a noviembre de 2026. Hay que sumar el certificado de un arquitecto o arquitecto técnico, cuyo precio fija cada profesional. Una copia de una cédula vigente es gratuita.
¿Está mirando una casa en la Costa Brava?
Cuéntenos qué busca (casa, villa o piso), en qué zona y con qué presupuesto. Con esos datos, le enviaremos una selección y, de las que le interesen, le diremos si tienen cédula vigente y si la superficie coincide con la nota simple y el Catastro, antes de cualquier señal.
Autora: @katy.bon.estate, consultora inmobiliaria en la Costa Brava
Fuentes: Decret 141/2012, de condiciones mínimas de habitabilidad (art. 9, 10, 13, 15, 16, 17 y anexos 1 y 2); Llei 18/2007, del derecho a la vivienda (art. 26, 60, 118, 123, 125, 132); Agència de l'Habitatge, cédulas de habitabilidad y buscador de cédulas; trámite de cédula de segunda ocupación; TRLU (Decret Legislatiu 1/2010), art. 105, 108, 187 bis y 207; Decret 75/2020, de turismo, art. 221-2; Decret llei 3/2023, de viviendas de uso turístico; Orden ECO/805/2003; Comunitat Valenciana: Decreto 12/2021 y Ley 3/2004. Consultados el 13 y 14 de noviembre de 2026. Portada: Lloret de Mar. Foto: Lloret Turisme. Arxiu d'Imatges PTCBG, 20188.