Acheter un bien sur la Costa Brava : questions fréquentes

1. Un étranger peut-il acheter un bien immobilier sur la Costa Brava ?

Oui. En Espagne, aucune restriction ne s’applique aux étrangers qui achètent un bien, qu’ils soient résidents ou non, qu’il s’agisse d’un logement, d’un terrain ou d’un local commercial. Vous achetez aux mêmes conditions qu’un ressortissant espagnol.

2. Ai-je besoin d’un NIE ?

Oui. Le NIE (numéro d’identification des étrangers) est indispensable pour signer l’acte, payer les impôts, ouvrir un compte bancaire et souscrire un prêt immobilier. Nous vous aidons à l’obtenir.

3. Dois-je ouvrir un compte bancaire espagnol ?

Ce n’est pas strictement obligatoire, mais c’est l’usage, et cela simplifie beaucoup le paiement du prix et des impôts, puis des factures courantes et de la taxe locale. Si les fonds proviennent de juridictions à risque plus élevé, le notaire peut demander un justificatif de leur origine licite avant la signature.

4. Comment se déroule l’achat, et combien de temps faut-il compter ?

Obtenez votre NIE et choisissez un avocat indépendant. Une fois les conditions convenues, vous signez un contrat privé avec dépôt de garantie (contrato de arras). Votre avocat mène les vérifications d’usage : extrait du registre foncier (nota simple), situation d’urbanisme et certificats d’absence de dettes pour les impôts et les charges de copropriété. Vous signez ensuite l’acte authentique (escritura) devant notaire, réglez le prix et les impôts, puis faites inscrire l’achat au registre foncier. Comptez en général 6 à 12 semaines, moins sans prêt immobilier.

5. Puis-je acheter à distance, sans me déplacer en Espagne ?

Oui. Beaucoup d’acheteurs signent par procuration (poder) donnée à leur avocat : le NIE, le compte bancaire et la signature peuvent alors être gérés en votre nom.

6. Quel acompte verser pour réserver le bien ?

Après une petite somme de réservation, le contrat privé avec dépôt de garantie (contrato de arras) représente en général environ 10 % du prix. Si vous vous retirez ensuite, vous le perdez normalement ; si c’est le vendeur qui se retire, il vous verse normalement le double.

7. Quels impôts et frais s’ajoutent au prix ?

Pour un achat dans l’ancien en Catalogne, l’impôt sur les transmissions (ITP) est progressif et s’applique par tranches : 10 % jusqu’à 600 000 EUR, 11 % de 600 000 à 900 000, 12 % de 900 000 à 1 500 000 et 13 % au-delà de 1 500 000. Le taux effectif pour la plupart des villas se situe donc entre 11 % et 13 %. Un logement neuf acheté au promoteur est taxé autrement : TVA de 10 % plus 1,5 % de droits d’enregistrement (AJD), soit 11,5 % au total. Dans les deux cas, prévoyez en plus les frais de notaire, de registre foncier et d’avocat, d’environ 1 à 2 %. En règle générale, comptez 12 à 15 % au-dessus du prix.

8. Puis-je payer en espèces ?

Non. La loi espagnole plafonne les paiements en espèces à 1 000 EUR (10 000 EUR si votre domicile fiscal est hors d’Espagne) : les logements se paient donc par virement bancaire. Ici, quand on parle d’un « acheteur cash », on désigne un achat sans prêt immobilier.

9. Puis-je obtenir un prêt immobilier en tant que non-résident ?

Oui. Les non-résidents peuvent en général emprunter jusqu’à 60 à 70 % du prix ou de l’estimation, selon le montant le plus bas (souvent moins pour les acheteurs hors UE). Prévoyez donc un apport de 30 à 40 %, plus les frais d’achat indiqués ci-dessus. Les banques demandent votre passeport, votre NIE, des justificatifs de revenus, vos derniers relevés bancaires et vos dernières déclarations d’impôts.

10. Qui paie l’agent immobilier ?

En Espagne, c’est normalement le vendeur qui paie la commission de l’agent : nos conseils et nos visites ne vous coûtent donc rien en tant qu’acheteur.

11. Quelle différence entre un bien neuf et un bien ancien ?

Un logement neuf acheté au promoteur est taxé à 11,5 % (TVA plus droits d’enregistrement) et bénéficie des garanties légales de construction ; il est moderne et prêt à habiter. Un bien ancien relève de l’impôt progressif sur les transmissions (ITP) et se trouve souvent dans un quartier déjà constitué, avec un jardin arrivé à maturité.

12. Le Golden Visa existe-t-il encore ? Acheter un logement donne-t-il droit à la résidence ?

Non. L’Espagne a supprimé son Golden Visa (résidence par investissement) le 3 avril 2025, y compris pour la voie immobilière. L’achat d’un logement ne donne plus droit à la résidence. Vous pouvez toujours acheter librement en tant que non-résident ; si vous souhaitez vivre en Espagne sur le long terme, cela passe par une procédure d’immigration distincte (par exemple un visa de résidence non lucrative ou un visa nomade numérique), et nous vous mettons en relation avec un avocat en droit des étrangers.

13. Quelles sont les charges annuelles d’un propriétaire ?

L’impôt foncier municipal (IBI), calculé sur la valeur cadastrale, les charges de copropriété s’il y a une copropriété, les factures courantes et l’assurance. Les non-résidents paient aussi un petit impôt annuel sur le revenu des non-résidents (IRNR), calculé sur un revenu imputé, même s’ils ne louent pas le logement. L’impôt sur la fortune peut s’appliquer au-delà de certains seuils, mais cela dépend de votre situation personnelle : nous le faisons donc confirmer par un conseiller fiscal plutôt que d’avancer un chiffre.

14. Puis-je le mettre en location ?

Une location résidentielle de longue durée ne nécessite aucune licence touristique. La location touristique de courte durée exige une licence municipale (HUT), contingentée dans de nombreuses communes de la Costa Brava et souvent inaccessible aux nouveaux demandeurs. Certaines communes appliquent aussi un plafonnement des loyers. Nous vérifions la situation de votre commune avant que vous ne comptiez sur des revenus locatifs.

15. Quelle fiscalité s’applique quand je revends ?

Pour un vendeur non-résident, la plus-value est imposée à 19 %. L’acheteur retient 3 % du prix et les verse au fisc à titre d’acompte ; vous déclarez ensuite la plus-value réelle et le trop-retenu vous est remboursé.

16. Comment suis-je protégé en tant qu’acheteur étranger ? Quelles précautions prendre ?

Faites appel à un avocat indépendant (pas celui du vendeur), exigez une vérification au registre foncier avant de vous engager et obtenez des certificats d’absence de dettes, afin que des impôts ou des charges de copropriété impayés ne vous soient pas transmis. La vente se conclut devant notaire et est inscrite au registre foncier. Les paiements importants en espèces sont interdits, ce qui protège les deux parties.

17. De quels documents ai-je besoin ?

Un passeport valide, votre NIE, le contrat de dépôt de garantie et le contrat d’achat, un justificatif de fonds ou un accord de prêt, et idéalement un compte bancaire espagnol.

18. Certains de ces biens ont-ils une plage privée ?

Non. En Espagne, toutes les plages et tout le littoral sont publics par la loi (Ley de Costas) : aucun bien ne possède de plage privée. En revanche, beaucoup de maisons en bord de mer ont un accès direct ou par portail à une crique et une vue dégagée sur la mer.