Contrato de Arras en España: qué es y cómo te protege
Cuando encuentras el inmueble adecuado en la Costa Brava y acordáis el precio, el siguiente paso es casi siempre el mismo: la firma del Contrato de Arras.
Se trata de un contrato privado de compraventa. El comprador entrega una señal, el vendedor retira el inmueble del mercado y ambas partes fijan las condiciones de la operación antes de la cita ante el notario. Sin él, el acuerdo queda en lo verbal y resulta imposible de defender.
La mayoría de los compradores extranjeros escuchan la palabra “Arras” y piensan que es simplemente un depósito. En la práctica es un documento con consecuencias jurídicas concretas para ambas partes, y el tipo de contrato que se firma tiene mucha importancia.
Si todavía no has revisado el proceso de compra en detalle, empieza con nuestra guía sobre cómo comprar una propiedad en la Costa Brava como comprador extranjero.
Qué es el Contrato de Arras
El Contrato de Arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que se firma antes de la escritura pública ante notario.
Recoge lo siguiente:
- el precio de compra acordado
- el importe y las condiciones de la señal
- el plazo para la firma ante notario
- el tipo de contrato y las consecuencias del desistimiento para cada parte
- cualquier condición adicional, como la dependencia de la aprobación de una hipoteca
El Contrato de Arras no es obligatorio por ley en España. En la práctica, sin embargo, se utiliza en la gran mayoría de las transacciones inmobiliarias, y su ausencia complica considerablemente la protección de los intereses de ambas partes en caso de conflicto.
Tres tipos de contrato: cuál es la diferencia
Es lo más importante que hay que entender antes de firmar.
En España existen tres tipos de Arras, y cada uno conlleva consecuencias jurídicas diferentes.
Arras Penitenciales — el tipo más habitual
Es el tipo que se utiliza en la mayoría de las operaciones de compraventa residencial en España.
La lógica es sencilla: ambas partes tienen derecho a desistir del acuerdo, pero pagando por ello.
Si el comprador desiste, pierde íntegramente la señal entregada.
Si el vendedor desiste, está obligado a devolver al comprador el doble de la señal recibida.
Esto crea un incentivo financiero para que ambas partes cumplan lo pactado, manteniendo al mismo tiempo una salida si las circunstancias cambian.
Un matiz importante: para que un contrato se considere Arras Penitenciales no basta con mencionar el artículo 1454 del Código Civil. El Tribunal Supremo mantiene de forma consistente que del texto del contrato debe desprenderse de manera clara e inequívoca que las partes eligieron conscientemente este tipo y comprenden las consecuencias del desistimiento para cada una de ellas. Formulaciones vagas como “en concepto de señal” o “a cuenta del precio” sin una mención expresa al derecho de desistimiento son interpretadas por los tribunales como Arras Confirmatorias, con consecuencias muy distintas.
Arras Confirmatorias — un compromiso sin derecho de salida
Este tipo implica que ambas partes se comprometen firmemente a completar la operación. La señal se considera un pago anticipado a cuenta del precio final.
No existe derecho automático a desistir. Si una de las partes se echa atrás, la otra puede acudir a los tribunales y exigir el cumplimiento forzoso del contrato, es decir, obligar a que la venta o la compra se lleve a cabo.
Para el comprador esto supone un riesgo significativo si las circunstancias cambian: por ejemplo, si el banco deniega la hipoteca o surgen problemas con el inmueble tras la firma.
Arras Penales — un mecanismo de penalización
Un tipo híbrido. La señal actúa como penalización pactada de antemano por incumplimiento del contrato. No existe derecho de desistimiento: la parte incumplidora paga la penalización, pero la otra parte puede igualmente exigir el cumplimiento del contrato a través de los tribunales.
Menos frecuente en la práctica, más habitual en operaciones comerciales.
Importe de la señal: cuánto es lo habitual
No existe ningún requisito legal fijo para el importe de la señal en España.
En la práctica, el estándar del mercado es el 10% del precio de compra acordado. Esta es la norma en la mayoría de las operaciones en la Costa Brava y en toda España.
En algunos casos el vendedor acepta una cantidad menor, sobre todo si el inmueble lleva tiempo en el mercado. En otros, cuando la demanda es alta o el vendedor quiere garantías adicionales, puede negociarse una señal más elevada.
La señal siempre se descuenta del importe total en el momento de la firma ante notario.
Qué debe incluir el contrato
Un Contrato de Arras bien redactado debe contener lo siguiente:
- identificación completa del comprador y el vendedor
- descripción exacta del inmueble con la referencia catastral
- el precio de compra acordado
- el importe de la señal
- el tipo de contrato, indicado expresamente, con las consecuencias para cada parte
- el plazo límite para la firma ante notario
- las condiciones de devolución de la señal si la operación no se formaliza por causas ajenas a las partes
- quién asume los gastos de notaría, registro e impuestos
Dos puntos merecen especial atención.
La cláusula hipotecaria. Si la compra depende de la aprobación de una hipoteca, esto debe constar expresamente en el contrato. Sin esta cláusula, si el banco deniega el préstamo, el comprador pierde la señal. Con ella, la recupera. Es una cláusula de protección habitual que con frecuencia se olvida incluir.
Dónde se custodia la señal. Asegúrate de que en el contrato quede claro a quién se transfiere el dinero, si al vendedor o a la agencia, y en qué condiciones se devuelve. En la práctica hay situaciones en las que la señal se entrega a la agencia, la operación se rompe y recuperar el dinero se complica.
Errores habituales de los compradores
Firmar el contrato sin abogado. El Contrato de Arras es un documento jurídicamente vinculante. Su contenido determina directamente qué ocurre con tu dinero si algo sale mal. Contar con un abogado independiente en esta fase cuesta bastante menos que perder una señal.
No especificar el tipo de contrato. Si el tipo de Arras no queda claramente recogido en el documento con las consecuencias para cada parte, los tribunales españoles aplicarán por defecto las Arras Confirmatorias. Eso significa ausencia de derecho de salida y posibles procedimientos judiciales que pueden prolongarse durante años.
Firmar sin haber revisado la Nota Simple. El Contrato de Arras fija las condiciones de la operación, pero no garantiza que el inmueble esté legalmente limpio. Revisa la Nota Simple antes de firmar, no después. Más información en nuestro artículo Nota Simple en España: qué es y cómo leerla.
Aceptar un plazo poco realista. Si eres un comprador extranjero sin NIE, sin cuenta bancaria española y sin la transferencia organizada, dos semanas hasta el notario pueden no ser suficientes. Acuerda plazos realistas desde el principio. Como muestra nuestro caso de la familia suiza, incluso con buena preparación el proceso lleva su tiempo. Historia completa aquí.
Qué ocurre después de firmar las Arras
Una vez firmado el Contrato de Arras, el inmueble se retira del mercado. El vendedor no puede aceptar otras ofertas.
Durante el plazo acordado, habitualmente entre 30 y 90 días, el comprador completa todos los preparativos necesarios: obtiene el NIE si aún no lo tiene, abre una cuenta bancaria española, organiza la transferencia de los fondos y obtiene la aprobación hipotecaria si es necesario.
Después, ambas partes se reúnen ante el notario, firman la Escritura de Compraventa y se produce la transmisión de la propiedad.
La señal entregada en las Arras se descuenta del importe total en el momento de la firma.
Si estás buscando un inmueble o ya te estás preparando para una operación, contacta con nuestro equipo directamente. Estamos en Lloret de Mar, trabajamos con compradores internacionales en cada etapa y acompañamos no solo en la búsqueda del inmueble sino en todo el proceso de la operación. También puedes consultar nuestro catálogo de propiedades en la Costa Brava.