Новый жилищный декрет Испании: что меняется для владельца дома на Коста-Браве
Новый жилищный декрет Испании, Real Decreto-ley 29/2026, вступил в силу 8 октября 2026 года. Для иностранца, у которого есть или будет дом на Коста-Браве, в нём важны три вещи. Сдача меблированного жилья на срок до 30 ночей перестаёт быть освобождённой от НДС и облагается по ставке 10% с 1 декабря 2026 года. С 1 января 2027 года мэрии в муниципалитетах с напряжённым рынком жилья смогут добавить к налогу IBI до 150%, если дом используется под туристическую сдачу. И вменённый доход, который нерезидент декларирует по несдаваемому жилью, переходит с плоских 1,1% на шкалу от 1,1% до 3% кадастровой стоимости. Если вы держите дом для себя и не сдаёте его, до 2027 года декрет вашу платёжку не трогает.
Каждый раз, когда Мадрид принимает очередной закон о жилье, нам в течение недели приходят два одинаковых вопроса: можно ли ещё покупать и насколько дороже станет содержание. В этот раз честный ответ такой: декрет направлен на рынок аренды, а не на иностранных покупателей, и большинство наших клиентов почувствует его как бумажную работу, а не как деньги. Внимательно читать его стоит тем, кто покупает с туристической лицензией и с расчётом доходности в руках. Ниже разбор по пунктам, из четырёх муниципалитетов, где мы работаем каждую неделю: Льорет-де-Мар, Бланес, Палафружель и Кастель-Платжа-д’Аро.
Что такое декрет от 8 октября и чего в нём нет
Real Decreto-ley 29/2026 от 6 октября опубликован в BOE 7 октября и действует с 8 октября 2026 года. В нём собраны защита арендаторов, налоговые льготы для владельцев, снижающих аренду, кредитная линия на 10 миллиардов евро для первой покупки жилья и пакет повышений для краткосрочной сдачи и пустующего жилья. Декрет не ограничивает, кто может покупать недвижимость в Испании. Он не возвращает к жизни проект 100-процентного налога для покупателей из-за пределов ЕС: тот с мая 2025 года так и не дошёл до голосования и выпал из правительственного пакета по жилью в январе 2026 года. И он не меняет налог на передачу собственности, который в Каталонии устанавливает Женералитат.
Сдаёте дом несколько недель в году? НДС 10% с 1 декабря 2026
Это изменение с самой близкой датой и самым широким охватом. С 1 декабря 2026 года сдача меблированного жилья одному и тому же человеку на срок, не превышающий 30 ночей, перестаёт быть освобождённой от НДС и облагается по сниженной ставке 10%. То же самое при любом сроке, если вы оказываете услуги гостиничного типа: уборку во время проживания, смену белья, стойку приёма, питание. Сдача собственного основного жилья под это правило не попадает.
На практике это превращает частного владельца курортного дома в плательщика НДС. Вы либо добавляете 10% к тому, что платит гость, либо забираете их из нынешней цены, и у вас появляются ежеквартальные декларации. Для одного объекта сумма небольшая, но обязанность новая и с конкретной датой, поэтому разговаривать с бухгалтером надо в ноябре, а не в январе.
Два момента остаются как были. Долгосрочная аренда основного жилья по закону LAU по-прежнему освобождена от НДС. А сезонная сдача дольше 30 ночей под это правило о НДС не подпадает, хотя в Каталонии она с 1 января 2026 года попала под потолок арендных цен, и это отдельная история.
Вырастет ли мой IBI
Может вырасти, но не автоматически и не раньше 2027 года. Декрет даёт мэриям две новые возможности, и обе добровольные: каждый муниципалитет должен прописать надбавку в своём налоговом постановлении, и обе работают с налоговых периодов, начинающихся 1 января 2027 года.
Жильё под туристическую сдачу
В муниципалитетах, объявленных зоной напряжённого рынка жилья, мэрия может добавить к счёту IBI до 50%, если жильё используется как туристическое размещение, до 100%, если у владельца два и более таких объекта, и до 150% при четырёх и более. Для нашего побережья это главный пункт, потому что Льорет-де-Мар, Бланес, Палафружель и Кастель-Платжа-д’Аро все входят в список напряжённых муниципалитетов Женералитата. Нахождение в списке не означает, что надбавка уже есть: оно означает, что мэрия вправе её ввести. Налоговые постановления на следующий год обычно утверждают осенью, то есть постановления на 2027 год пишутся прямо сейчас.
Постоянно пустующее жильё
Вторая надбавка нацелена на жильё, которое стоит пустым непрерывно и без уважительной причины дольше двух лет, и растёт с количеством объектов у владельца и при простое дольше трёх лет. Здесь важна формулировка, а не заголовок: использование как второго жилья входит в число уважительных причин незаселённости, наряду с временным переездом по работе или учёбе, болезнью и объектом, реально выставленным на продажу, в аренду или на ремонт. Курортный дом, куда вы приезжаете, постоянно пустующим не считается.
Налог на дом, который вы держите просто для себя
Если вы не налоговый резидент Испании и ваш испанский дом не сдаётся, декларацию вы всё равно подаёте каждый год. Вы декларируете вменённый доход по объекту, сейчас это 1,1% кадастровой стоимости в большинстве муниципалитетов, и платите налог для нерезидентов по ставке 19%, если живёте в ЕС, Исландии или Норвегии, и 24%, если нет.
Арифметика небольшая, но реальная. При кадастровой стоимости 300.000 евро 1,1% дают 3.300 евро вменённого дохода, то есть 627 евро в год для резидента ЕС и 792 евро для владельца из Великобритании или другой страны вне ЕС. Обратите внимание: кадастровая стоимость обычно заметно ниже рыночной, считать надо по цифре из квитанции IBI, а не по цене покупки.
С 1 января 2027 года плоский процент заменяется шкалой 1,1%, 1,5%, 2% и 3%, которая применяется по совокупной кадастровой стоимости ваших объектов. Один семейный дом остаётся в нижней ступени. Тот, у кого несколько испанских объектов, не являющихся ни основным жильём, ни сдаваемыми, по шкале поднимается. Границы ступеней заданы в самом декрете, и их стоит сверить с вашими кадастровыми стоимостями у налогового консультанта до декларации за 2027 год.
Отдельно растёт каталонский туристический сбор
Этот пункт к мадридскому декрету отношения не имеет. Он из Llei 2/2026 от 6 марта, принятого парламентом Каталонии. Для жилья с туристической лицензией за пределами Барселоны сбор вырос с 1 евро до 1,75 евро с человека за ночь с 1 апреля 2026 года и поднимется до 2,50 евро с 1 апреля 2027 года. Сверх этого с 1 октября 2026 года муниципалитет может ввести собственную надбавку до 4 евро за ночь, и снова только если примет постановление и подпишет соглашение с налоговым агентством Каталонии. Облагается максимум 7 ночей на гостя. Платит гость, но собирает владелец или управляющая компания, показывает сбор отдельной строкой в счёте и отчитывается дважды в год по форме Modelo 950.
Что это значит, если вы покупаете на Коста-Браве сейчас
Наш вывод на октябрь 2026 года. Для покупателя, которого мы видим чаще всего, то есть для семьи, которая берёт виллу под своё лето и Пасху и сдаёт её несколько недель, декрет меняет годовые расходы на несколько сотен евро и добавляет регистрацию по НДС. Это административное изменение, а не повод пересматривать покупку.
По-настоящему цифры меняются там, где дом покупают ради туристической доходности. Сложите НДС 10%, возможную надбавку к IBI от 50% и выше и туристический сбор, идущий к 2,50 евро плюс до 4 евро муниципальной надбавки, и любой расчёт доходности, сделанный по цифрам 2024 года, устарел. Добавьте то, что туристические лицензии в Каталонии действуют до ноября 2028 года, а новые выдают на 5 лет и продлевают, только если это позволит градостроительный план. Аргументы в пользу покупки дома как чистой машины для сдачи на этом побережье сейчас слабее, чем два года назад. Аргументы в пользу покупки дома, в котором вы хотите жить сами, декрет не затронул.
Четыре вещи, которые мы теперь проверяем с каждым покупателем до подписания договора резервации: есть ли у объекта действующая туристическая лицензия и до какого срока; входит ли муниципалитет в список напряжённых, а на нашем отрезке побережья он почти всегда входит; внесла ли мэрия надбавку к IBI в своё постановление на 2027 год; и какова кадастровая стоимость, потому что именно эта цифра теперь определяет и IBI, и вменённый доход, который вы декларируете каждый год.
| Что меняется | С какого числа | Кого касается | Кого не касается |
|---|---|---|---|
| НДС 10% на сдачу до 30 ночей | 1 декабря 2026 | Владельцев, сдающих меблированное жильё посуточно или с услугами гостиничного типа | Долгосрочную аренду по LAU; тех, кто не сдаёт вообще |
| Надбавка к IBI за туристическое жильё | 1 января 2027, если мэрия примет | Туристическое жильё в напряжённых муниципалитетах, до 150% при четырёх и более объектах | Муниципалитеты вне списка или без постановления |
| Надбавка к IBI за пустующее жильё | 1 января 2027, если мэрия примет | Жильё, пустующее дольше двух лет без уважительной причины | Второе жильё в пользовании; объекты, выставленные на продажу или в аренду |
| Шкала вменённого дохода от 1,1% до 3% | 1 января 2027 | Владельцев нескольких испанских объектов, не являющихся ни основным жильём, ни сдаваемыми | Один семейный дом остаётся в нижней ступени |
| Туристический сбор 1,75, затем 2,50 евро | 1 апреля 2026, затем 1 апреля 2027 | Жильё с туристической лицензией за пределами Барселоны | Тех, кто не сдаёт туристам |
Что нас спрашивают в этом месяце
Запрещает ли новый декрет иностранцам покупать жильё в Испании?
Нет. Real Decreto-ley 29/2026 не ограничивает круг покупателей. Проект 100-процентного налога для покупателей из-за пределов ЕС это отдельная мера, которая ни разу не выносилась на голосование и не действует.
Я сдаю дом на Коста-Браве через Airbnb 6 недель в году. Надо ли брать НДС 10%?
С 1 декабря 2026 года да, если проживание одного гостя длится 30 ночей или меньше. Вы регистрируетесь как плательщик НДС, показываете его в счёте и подаёте декларации. С бухгалтером лучше поговорить в ноябре, чтобы первое декабрьское бронирование прошло правильно.
Я вообще не сдаю дом, просто приезжаю летом. Попаду ли я под надбавку за пустующее жильё?
Использование как второго жилья входит в число уважительных причин незаселённости, поэтому дом, куда вы приезжаете, постоянно пустующим не считается. Надбавка нацелена на жильё, которое стоит без дела дольше двух лет без причины.
Сколько сейчас туристический сбор на Коста-Браве?
Для жилья с туристической лицензией за пределами Барселоны это 1,75 евро с человека за ночь с 1 апреля 2026 года и 2,50 евро с 1 апреля 2027 года, облагается максимум 7 ночей на гостя. Муниципалитет может добавить до 4 евро за ночь с 1 октября 2026 года, если примет своё постановление.
Что такое вменённый доход и правда ли нерезидент платит его за пустой дом?
Да. Если вы нерезидент и объект не сдаётся, Испания считает, что он приносит вменённый доход, сейчас это 1,1% кадастровой стоимости в большинстве муниципалитетов. Ставка налога 19% для резидентов ЕС, Исландии и Норвегии и 24% для остальных. С 2027 года процент становится шкалой от 1,1% до 3% по совокупной кадастровой стоимости.
Имеет ли смысл покупать на Коста-Браве под сдачу?
Зависит от того, есть ли у объекта туристическая лицензия, и от цифр после НДС 10%, туристического сбора и возможной муниципальной надбавки к IBI. Лицензии в Каталонии действуют до ноября 2028 года, поэтому горизонт важен не меньше доходности. Мы разбираем и то, и другое до подписания.
Хотите понять, во сколько обойдётся конкретный дом в год?
Пришлите объект, и мы вернёмся с кадастровой стоимостью, ситуацией по лицензии, муниципальным постановлением, которое к нему применяется, и годовой суммой в том виде, в каком она будет в 2027 году. Без обязательств, и если цифры не сходятся, мы скажем об этом прямо.
Написать в VivendaNova или посмотреть наши объекты на Коста-Браве.
По теме: как легально переехать в Испанию после закрытия Golden Visa и новый закон об окупас и защита дома.
Источники: Real Decreto-ley 29/2026 от 6 октября (BOE, 7 октября 2026); Llei 2/2026 от 6 марта о каталонском налоге на проживание в туристических объектах (DOGC); список муниципалитетов, объявленных зоной напряжённого рынка жилья, Женералитат Каталонии; разъяснения Agencia Tributaria по налогу для нерезидентов и вменённому доходу. Положение на октябрь 2026 года. Налоговые правила меняются, а муниципальные постановления отличаются, поэтому свой случай проверьте у испанского налогового консультанта.