Налог 100% на покупку жилья в Испании: что правда

100% налог на покупку недвижимости в Испании для граждан не из ЕС не действует. По состоянию на апрель 2026 года законопроект ни разу не обсуждался в парламенте с момента подачи в мае 2025 года. Правительство меньшинства не располагает нужным количеством голосов для его принятия, а правовая основа документа оспаривается и на конституционном, и на европейском уровне. Иностранные покупатели могут приобретать недвижимость в Испании по тем же правилам, что действовали до объявления.

Тем не менее предложение реально, оно находится в парламенте и может продвинуться вперёд — в изменённом виде — если политическая ситуация изменится. Понимать точно, что в нём написано и что не написано, важно для всех, кто планирует покупку на Коста Брава в 2026 году.

Что именно было предложено и когда

13 января 2025 года премьер-министр Педро Санчес объявил пакет из 12 мер по решению жилищного кризиса в Испании. Одной из них стал предложенный новый государственный налог — официально названный «Дополнительный государственный налог на передачу недвижимости» — нацеленный на покупки жилья нерезидентами не из ЕС.

22 мая 2025 года правительство внесло законопроект в испанский парламент. По данным агентства Reuters от 27 марта 2026 года, к этому моменту законопроект в конгрессе не обсуждался ни разу — спустя более десяти месяцев после внесения. Источник в правительстве сообщил Reuters, что новые налоги — одна из наиболее трудных тем для получения поддержки большинства в нынешнем парламенте.

Текущий статус по состоянию на апрель 2026 года: предложение не является законом, не поставлено на голосование, дата вступления в силу не установлена.

Что именно написано в законопроекте

Проект, внесённый в парламент в мае 2025 года, предусматривает введение дополнительного налога поверх существующего регионального налога на передачу имущества (ITP). Ключевые параметры проекта:

• Кого касается: покупателей, не являющихся резидентами ЕС. Формальное название законопроекта апеллирует к «нерезидентам Европейского союза». Вопрос о том, освобождаются ли граждане ЕЭП (Норвегия, Исландия, Лихтенштейн), юридически дискутируется — формулировка неоднозначна и потребует уточнения в ходе парламентских поправок или судебного разбирательства, если законопроект продвинется вперёд.
• Что облагается: покупка вторичной жилой недвижимости в Испании, а также приобретение вещных прав на неё (узуфрукт, голое право собственности и т.п.).
• Ставка: 100% от налогооблагаемой базы — рассчитанной как наибольшая из кадастровой стоимости или рыночной цены. Важное уточнение: это не налог в размере 100% от цены покупки вместо ITP. Это дополнительный налог поверх ITP, база которого рассчитывается исходя из стоимости объекта. Суммарный эффект — покупка примерно вдвое дороже для попавшего под налог покупателя.
• Что освобождено: новостройки, продаваемые застройщиком. Новостройки облагаются НДС (IVA, 10%), а не ITP — и полностью выведены за рамки предложенного налога.
• Управление: центральное испанское государство, а не автономные регионы — то есть налог применялся бы единообразно по всей Испании, включая Каталонию.

Два уточнения, важных для большинства покупателей на Коста Брава:

Первое: граждане ЕС не затронуты вообще. Французы, немцы, голландцы, бельгийцы и все остальные европейские покупатели — составляющие большинство иностранных покупателей на Коста Брава — не подпадают под это предложение ни в какой форме. 33,7% иностранных покупателей, которые являются французами (доминирующая национальность в Каталонии), не затронуты.

Второе: граждане не из ЕС, уже являющиеся резидентами Испании, также не затронуты. Налог нацелен на нерезидентов — покупателей, живущих за рубежом и приобретающих недвижимость в Испании без установления здесь законного проживания.

Почему законопроект завис

Правительство Санчеса — коалиция меньшинства. Оно опирается на поддержку небольших региональных и левых партий, которые голосуют за каждый закон отдельно. По данному законопроекту эта поддержка отсутствует.

Каталонская сепаратистская партия Junts, ранее поддерживавшая правительство по ряду законодательных инициатив, отозвала поддержку и прямо выступила против налога. Депутат Junts Марта Мадренас назвала его ошибочным: «Правительство выбрало путь ограничений, запретов и штрафов вместо того, чтобы решить реальную проблему — нехватку жилья».

Законопроект также сталкивается со структурными правовыми препятствиями:

Свобода движения капитала ЕС (статья 63 ДФЕС): право ЕС ограничивает возможность государств-членов вводить ограничения на движение капитала как между странами ЕС, так и с третьими странами. Испания уже проигрывала Европейскому суду дела о дискриминационном налогообложении нерезидентов. Baker McKenzie, изучив проект, заявила, что он «вряд ли выдержит правовую проверку в нынешнем виде».

Конституционное право Испании: ставка 100% может быть оспорена как конфискационная и непропорциональная по конституционным принципам. Статья 14 Конституции Испании запрещает дискриминацию по признаку гражданства; правительство утверждает, что налог основан на статусе резидентства, а не гражданстве — но это разграничение юридически оспаривается.

Помимо правовых вопросов, экономисты и профессионалы рынка недвижимости указывают на практическую проблему: нерезиденты не из ЕС составляют относительно небольшую долю от общего числа сделок. По данным Reuters, иностранцы в целом обеспечили около 20% всех покупок в 2025 году. Нерезиденты не из ЕС — это лишь часть этой цифры. Их уход с рынка практически не поможет в решении жилищного кризиса, в основе которого — хронический дефицит нового строительства.

Что это означает для покупателей на Коста Брава

Для подавляющего большинства международных покупателей на Коста Брава это предложение сейчас ничего не меняет на практике. Разбивка по типам покупателей:

Французские, немецкие, голландские, бельгийские покупатели: не затронуты вообще. Граждане ЕС прямо исключены из предложенного налога вне зависимости от наличия испанского резидентства.

Британские покупатели: потенциально подпадают под действие предложения как нерезиденты — но только если и когда законопроект будет принят, чего не произошло. Британские покупатели, установившие законное резидентство в Испании, не затронуты даже в случае принятия закона. Британские покупатели, приобретающие новостройку, не затронуты вне зависимости от статуса резидентства.

Украинские, американские и другие покупатели не из ЕС: подпадают под действие предложения как нерезиденты в редакции проекта. Практические пути обхода в случае принятия закона: установить испанское резидентство до покупки или купить новостройку вместо вторичного жилья.

Все, кто покупает новостройку: не затронуты. Новые объекты от застройщика — НДС-облагаемые сделки, и они прямо исключены из предложенного дополнительного налога.

По нашему опыту в VivendaNova, объявление в январе 2025 года вызвало волну беспокойства и юридических запросов — особенно среди украинских и британских покупателей — несоразмерную реальному правовому риску на тот момент. Как отметила Paloma Perez, CEO Lucas Fox, в интервью Reuters: объявление «создало неопределённость, спровоцировало рост юридических запросов и ускорило часть покупок, которые и без того были в финальной стадии» — но не вызвало массового ажиотажного спроса, поскольку «насторожило некоторых высокостатусных международных покупателей, которые ценят правовую определённость».

Это точно соответствует тому, что мы наблюдали. Одни покупатели ускорили уже принятые решения. Другие взяли паузу. Рынок Коста Брава продолжил движение — потому что фундаментальные факторы спроса, предложения и ценообразования определяются силами, несравнимо большими, чем застрявший законопроект.

Три сценария развития событий

Сценарий 1 — законопроект проваливается (наиболее вероятный исходя из текущих данных): правительство меньшинства не собирает большинство. Законопроект истекает или отзывается. Иностранные покупатели продолжают работать по действующим правилам. Ничего не меняется.

Сценарий 2 — принимается изменённая версия: ставка 100% снижается до политически реалистичного уровня — эксперты обсуждают 10–20% как более реальный исход. Это было бы ощутимым дополнительным расходом для нерезидентов не из ЕС при покупке вторички, но не удвоением цены покупки, о котором пишут заголовки.

Сценарий 3 — законопроект принимается в нынешнем виде: наименее вероятный сценарий с учётом текущего расклада голосов и правовых проблем. Даже если это произойдёт, дата вступления в силу будет объявлена заблаговременно, что даст покупателям время завершить уже ведущиеся сделки или переориентироваться на новостройки.

Во всех трёх сценариях покупатели из ЕС не затронуты. Во всех трёх резиденты Испании не затронуты. Во всех трёх покупки новостроек не затронуты.

Что делать покупателям не из ЕС, рассматривающим покупку

Честный ответ: не позволяйте застрявшему законопроекту единолично определять ваш график покупки. Предложение может сдвинуться с места, может быть изменено или исчезнуть. Принимать решение на основе заголовков, а не реальной правовой ситуации — именно так покупатели совершают плохо выверенные шаги в любую сторону.

Что действительно имеет смысл — учесть предложение при структурировании покупки.

Если вы планируете жить в Испании — а многие наши клиенты именно так и поступают — установление резидентства до завершения покупки полностью снимает риски по этому налогу, даже если закон будет принят. Процесс оформления визы невозвращенца занимает 6–9 месяцев. Если ваш переезд на Коста Брава запланирован на 2026 или 2027 год, начать этот процесс сейчас имеет смысл независимо от налогового вопроса.

Если вы покупаете как второй дом или инвестицию, не планируя устанавливать резидентство — новостройки и off-plan объекты полностью выведены за рамки предложенного налога. На Коста Брава сейчас реализуется ряд новых проектов: в Льорет-де-Маре (Nova Fenals), Плайя-д’Аро (Brava by Kronos, проект Рикардо Бофилла) и Бланесе — все они не затронуты этим предложением ни в каком сценарии.

Если вы покупаете вторичное жильё и являетесь нерезидентом не из ЕС — отслеживайте ход законопроекта и проконсультируйтесь с испанским налоговым юристом перед подписанием. Правовая ситуация здесь требует индивидуальной оценки, а не общих правил.

(Эта статья — общая рыночная информация. Она не является юридической или налоговой консультацией. Уточняйте актуальный статус любого законодательства у квалифицированного испанского юриста или налогового консультанта до принятия решений о покупке.)

Часто задаваемые вопросы

Действует ли в Испании 100% налог для покупателей не из ЕС в 2026 году?

Нет. По состоянию на апрель 2026 года законопроект в парламенте не обсуждался и законом не является. Он был внесён как проект в мае 2025 года и застрял из-за неспособности правительства меньшинства набрать парламентское большинство. Дата вступления в силу не установлена.

Затрагивает ли предложение граждан ЕС, покупающих недвижимость в Испании?

Нет. Граждане ЕС прямо исключены из предложения. Французские, немецкие, голландские, бельгийские и все остальные покупатели из стран ЕС не затронуты вообще. Граждане ЕЭП (Норвегия, Исландия, Лихтенштейн) вероятно также исключены, хотя формулировки законопроекта по этому вопросу юридически неоднозначны.

Касается ли это британских покупателей?

Британские покупатели-нерезиденты в Испании формально подпадают под действие предложения в его нынешней редакции. Британские покупатели, установившие законное резидентство в Испании — через визу невозвращенца, визу цифрового кочевника или иной легальный путь — не затронуты даже в случае принятия закона. Британские покупатели, приобретающие новостройку, не затронуты вне зависимости от статуса резидентства.

Касается ли это украинских покупателей?

Как граждане не из ЕС, украинские покупатели-нерезиденты формально подпадают под действие предложения. Применимы те же пути, что и для британских покупателей: установить испанское резидентство до покупки или приобрести новостройку вместо вторичного жилья. Украинцы, уже имеющие резидентство в Испании, не затронуты.

Освобождены ли новостройки от предложенного налога?

Да. Новое жильё от застройщика облагается НДС (IVA, 10%), а не ITP. Предложенный дополнительный налог является надбавкой к ITP только. Новостройки и off-plan покупки полностью выведены за его рамки — это подтверждено в тексте законопроекта.

Что происходит, если закон примут пока я в процессе покупки?

По сложившейся практике испанского законодательства любой принятый закон включает дату вступления в силу — и сделки, уже находящиеся в процессе, как правило успевают завершиться до этой даты. Закрытие программы «Золотой визы» в апреле 2025 года следовало той же логике: заявки, поданные до даты закрытия, были удовлетворены. Тем не менее это общий прецедент, а не юридическая гарантия применительно к данному конкретному законопроекту.

Рыночная ситуация на Коста Брава: общая картина

Жилищный кризис, породивший это предложение, реален. Испания сталкивается со структурным дефицитом жилья — по оценке CaixaBank Research, в Каталонии он составил 65 000 единиц только за 2021–2024 годы. Арендные ставки в наиболее напряжённых районах примерно удвоились с 2015 года. Это реальные проблемы.

Вопрос в том, решает ли налог на нерезидентов не из ЕС — составляющих небольшую долю от общего числа сделок — эти проблемы. Большинство экономистов и профессионалов рынка отвечают: нет. Дефицит предложения носит структурный характер, а не вызван иностранными покупателями. Прибрежные регионы вроде Коста Брава всегда привлекали международных покупателей, и ограничение этого сегмента никак не увеличивает жилищный фонд для местных жителей.

Что предложение действительно делает — создаёт правовую неопределённость. А правовая неопределённость — единственное, что реально сдерживает рынки дорогой недвижимости. Этот эффект уже ощущался, причём независимо от того, будет ли законопроект принят.

Наша позиция в VivendaNova: фундаментальные характеристики рынка Коста Брава — ограниченное предложение, растущий иностранный спрос, улучшающиеся условия ипотеки — не изменились. Покупатели с чёткими требованиями и реалистичными сроками должны оценивать именно эти факторы, а не застрявший законопроект, который не обсуждался в парламенте десять месяцев. Разговор, который стоит вести — о том, что именно вы покупаете, где и имеет ли смысл конкретный объект.

О полной картине расходов при покупке в 2026 году читайте в нашем руководстве по скрытым расходам при покупке недвижимости на Коста Брава. О вариантах резидентства для покупателей не из ЕС — в нашем руководстве по визе невозвращенца в Испанию 2026.

Свяжитесь с VivendaNova, чтобы обсудить поиск недвижимости на Коста Брава →