Рынок недвижимости Каталонии в 2025 году: кризис, дефицит и неизбежный рост цен
Прошла всего неделя после строительного саммита SIMED 2025 в Малаге, а слова крупнейших девелоперов до сих пор звучат как тревожный набат:
«Это уже не кризис – это национальная чрезвычайная ситуация».
Руководители AQ Acentor, Metrovacesa, Landco, Neinor открыто заявили:
рынок жилья Испании оказался в самой тяжёлой точке за последние десятилетия.
И, как человек, который ежедневно работает с недвижимостью Каталонии, я могу сказать одно:
каждое их слово – чистая правда.
Земли под застройку почти не осталось. И это уже не шутки
Представьте девелопера, у которого есть всё:
-
финансирование,
-
рабочие бригады,
-
покупатели.
Нет только одного – земли.
Вокруг Барселоны и в твердой части Каталонии «готовые» участки либо уже заняты, либо стоят космических денег, либо застряли в судах годами. Муниципалитеты не утверждают новые генеральные планы, а старые больше не соответствуют реальности.
Результат:
в 2025 году в Каталонии сдали меньше 9 000 новых квартир – в три раза меньше потребности даже для элементарного обновления рынка.
Электричество – главный враг строительства в 2025 году
Сегодня в Испании можно построить дом… но нельзя в него заселиться.
Почему?
Потому что Endesa и Iberdrola не дают мощность.
-
83 % подстанций перегружены.
-
Готовые жилые комплексы стоят пустыми месяцами и годами.
-
В Барселоне и Жироне ожидание подключения – 3-5 лет.
Девелоперы в открытую говорят: «Мы не запускаем новые очереди – смысла нет».
И это происходит не где-то на периферии, а в одном из самых экономически активных регионов Испании.
Каталония – центр напряжения и лидер по росту цен
Средняя стоимость жилья по Испании выросла в 2025 году на 13-14 %.
Но Каталония живёт в собственной реальности:
+15-17 % только за этот год в прибрежных зонах.
Стоимость квадрата:
-
Барселона – от 3 200 € за м²,
-
Жирона – около 2 900 €,
и рост продолжается.
Почему здесь так остро?
-
Сильный приток иностранцев (США, Германия, Латинская Америка).
-
Удалённые сотрудники и цифромады никуда не исчезли.
-
Нового жилья на человека – меньше всего по стране.
Формула простая:
спрос огромный, предложения почти нет -> цены растут и будут расти.
Что требуют девелоперы (и почему они правы на 100%)
На SIMED 2025 прозвучали три ключевых требования:
-
Срочная реформа Ley del Suelo
Упростить утверждение участков и убрать бюрократию, которая позволяет блокировать проекты на годы. -
«Зелёный коридор» для подключения жилых объектов к электросетям
Иначе даже готовые и оплаченные дома будут стоять пустыми. -
Поддержка индустриального и модульного домостроения
Это единственный способ резко увеличить объёмы.
Если ничего не делать, то в 2026-2027 годах рост цен в Каталонии будет 8-12 % ежегодно.
Это не предположение – это прогноз самих отраслевых лидеров.
Модульные дома – не будущее, а настоящее спасение
В Северной Европе (Швеция, Германия) до 40-50 % нового жилья строится на заводах.
Испания пока на уровне 1 %, но тенденция меняется стремительно.
Преимущества:
-
сроки строительства – 6-9 месяцев вместо трёх лет,
-
энергоэффективность класса A,
-
стоимость ниже на 15-20 %,
-
минимальная зависимость от перегруженных подрядчиков.
Каталония уже начала активное внедрение модульных проектов – и в 2026 году этот сегмент будет расти взрывными темпами.
Что это означает для обычного покупателя
Очень просто:
жилья становится меньше, а желающих – больше. Цены идут только вверх.
-
Те, кто купил в 2022-2023, уже имеют +35-45 %.
-
Те, кто ждал «падения цен», сегодня платят на 40 % больше.
2026-2027 принесут ещё более мощный ценовой рост.
И это уже не вопрос мнения – это вопрос математики.
Почему сейчас – лучшее время покупать в Каталонии
-
Ипотека находится на минимальных значениях цикла: 3-3,3 % фиксированная ставка.
-
Слабый евро даёт покупателям из долларовой зоны скрытую скидку 15-20 %.
-
Рынок избавился от спекулянтов: остались только реальные покупатели.
-
Лучшие объекты в Барселоне и у моря разбирают за месяцы.
Сейчас – старт нового цикла роста.
Кто входит сегодня – выигрывает.
Кто ждёт – переплачивает.
Что это значит для клиентов vivendanova.com
Мы работаем только с теми проектами, которые реально будут сданы в ближайшие два года – с проверенными разрешениями, ясными сроками и реальными подключениями к сетям.
И самое главное:
мы не предлагаем список «типовых» объектов.
Мы подбираем вариант под конкретного человека.
Хотите квартиру у моря?
Нужен семейный дом недалеко от Барселоны?
Ищете современную энергоэффективную новостройку?
Мы анализируем инфраструктуру, юридическую чистоту, сроки сдачи, техническое состояние и потенциал роста – и предлагаем только те варианты, которые действительно имеют смысл именно для вас.
Покупая сейчас, вы фиксируете цену на самом выгодном уровне нового цикла.
Если ждать ещё год – рынок сам поднимет стоимость.
Вывод: рынок не упадёт. Он станет ещё дороже
Испанский жилищный кризис уже вышел за рамки отраслевой проблемы – и стал вопросом национального масштаба.
Каталония в ближайшие годы останется регионом с самым высоким спросом и самым ограниченным предложением.
А значит, цены здесь будут расти быстрее, чем где бы то ни было.
И те, кто это понимают, начинают действовать уже сегодня.