Decreto de vivienda de octubre de 2026: qué cambia para una segunda residencia en la Costa Brava
El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre de 2026. Para quien tiene o va a comprar una segunda residencia en la Costa Brava hay tres puntos que cuentan: el arrendamiento de vivienda amueblada por 30 noches o menos deja de estar exento de IVA y tributa al 10% desde el 1 de diciembre de 2026; desde el 1 de enero de 2027 los ayuntamientos de municipios declarados zona de mercado residencial tensionado podrán recargar hasta un 150% el IBI de una vivienda destinada a alojamiento turístico; y la imputación de rentas inmobiliarias pasa del 1,1% fijo a una escala del 1,1% al 3% sobre el valor catastral. Si usa la casa y no la alquila, el decreto no le cambia la factura antes de 2027.
Cada vez que Madrid aprueba una norma de vivienda nos llegan las mismas dos preguntas en una semana: si se puede seguir comprando y cuánto subirá el coste anual. La respuesta honesta esta vez es que el decreto apunta al mercado del alquiler, no al comprador extranjero, y que la mayoría de nuestros clientes lo notará como papeleo y no como dinero. Quien sí debe leerlo con atención es quien compra con licencia turística y una previsión de rentabilidad en la mano. Lo que sigue es el detalle, medido desde los cuatro municipios en los que trabajamos cada semana: Lloret de Mar, Blanes, Palafrugell y Castell-Platja d’Aro.
Qué es el decreto del 8 de octubre y qué no es
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, se publicó en el BOE el 7 de octubre y surte efectos desde el 8 de octubre de 2026. Reúne medidas de protección del inquilino, deducciones para el arrendador que rebaja la renta, una línea de crédito de 10.000 millones de euros para la primera vivienda y un paquete de subidas dirigido al alquiler de corta duración y a la vivienda vacía. No limita quién puede comprar vivienda en España. No recupera el impuesto del 100% para compradores extracomunitarios, que desde mayo de 2025 no se ha llegado a votar y quedó fuera del propio paquete de vivienda del Gobierno de enero de 2026. Y no toca el ITP, que en Cataluña fija la Generalitat.
¿Alquila la casa unas semanas al año? IVA del 10% desde el 1 de diciembre de 2026
Es el cambio con la fecha más cercana y el alcance más amplio. Desde el 1 de diciembre de 2026, el arrendamiento de apartamentos o viviendas amuebladas a un mismo arrendatario por un periodo que no supere las 30 noches deja de estar exento de IVA y tributa al tipo reducido del 10%. Lo mismo ocurre con cualquier duración cuando se prestan servicios propios de la industria hotelera: limpieza durante la estancia, cambio de ropa, recepción o comidas. El arrendamiento de la vivienda habitual del arrendador queda fuera.
En la práctica convierte al propietario particular de una casa de vacaciones en sujeto pasivo de IVA. O añade un 10% a lo que paga el huésped o lo absorbe del precio actual, y asume las declaraciones trimestrales. En un solo inmueble la cifra no es grande, pero la obligación es nueva y tiene fecha, así que la conversación con la gestoría toca en noviembre, no en enero.
Dos cosas siguen igual. El alquiler de vivienda habitual por la LAU continúa exento de IVA. Y el arrendamiento de temporada de más de 30 noches queda fuera de esta regla de IVA, aunque en Cataluña entró en la contención de rentas el 1 de enero de 2026, que es otra historia.
¿Me subirá el IBI?
Puede, pero no de forma automática ni antes de 2027. El decreto da a los ayuntamientos dos facultades nuevas y las dos son voluntarias: cada municipio tiene que recogerlas en su ordenanza fiscal y ambas producen efectos en los periodos impositivos que se inicien desde el 1 de enero de 2027.
Viviendas destinadas a alojamiento turístico
En municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, el ayuntamiento puede recargar hasta un 50% la cuota líquida del IBI de un inmueble residencial destinado a alojamiento turístico, hasta un 100% cuando el titular tiene dos o más y hasta un 150% a partir de cuatro. Este es el punto que importa en nuestra costa, porque Lloret de Mar, Blanes, Palafrugell y Castell-Platja d’Aro están en la lista de municipios tensionados de la Generalitat. Estar en la lista no significa que el recargo exista: significa que el ayuntamiento puede crearlo. Las ordenanzas fiscales del año siguiente se aprueban normalmente en otoño, así que las de 2027 se están redactando ahora.
Viviendas desocupadas con carácter permanente
El segundo recargo se dirige a la vivienda que permanece desocupada de forma continuada y sin causa justificada durante más de dos años, y sube según el número de inmuebles del titular y cuando la desocupación supera los tres años. Conviene leer la letra y no el titular: el uso como segunda residencia es una de las causas justificadas de desocupación, junto al traslado temporal por trabajo o formación, la enfermedad y el inmueble realmente puesto a la venta, en alquiler o en obras. Una casa de vacaciones a la que se va no es una vivienda desocupada con carácter permanente.
El impuesto por tener la casa solo para usted
Si no es residente fiscal en España y su inmueble no está alquilado, presenta declaración igualmente cada año. Declara una renta imputada por el inmueble, hoy el 1,1% del valor catastral en la mayoría de municipios, y paga el impuesto sobre la renta de no residentes al 19% si reside en la UE, Islandia o Noruega, y al 24% en el resto de casos.
La cuenta es pequeña pero real. Con un valor catastral de 300.000 euros, el 1,1% son 3.300 euros de renta imputada, es decir 627 euros al año para un residente en la UE y 792 euros para un propietario británico o de otro país fuera de la UE. Tenga presente que el valor catastral suele estar bastante por debajo del de mercado: la cifra que sirve es la del recibo del IBI, no el precio de compra.
Desde el 1 de enero de 2027 el porcentaje fijo se sustituye por una escala del 1,1%, 1,5%, 2% y 3% aplicada según la suma de los valores catastrales de los inmuebles del titular. Una vivienda familiar se queda en el tramo bajo. Quien tiene varios inmuebles en España que no son vivienda habitual ni están alquilados sube por la escala. Los tramos están en el propio decreto y conviene contrastarlos con sus valores catastrales con un asesor fiscal antes de la declaración de 2027.
Aparte, el impuesto turístico catalán sube
Este punto no viene del decreto de Madrid. Viene de la Llei 2/2026, de 6 de març, aprobada por el Parlament de Catalunya. Para una vivienda de uso turístico fuera de Barcelona la tarifa pasó de 1 euro a 1,75 euros por persona y noche el 1 de abril de 2026 y sube a 2,50 euros el 1 de abril de 2027. Además, desde el 1 de octubre de 2026 un municipio puede aplicar su propio recargo de hasta 4 euros por noche, de nuevo solo si aprueba la ordenanza y firma el convenio con la Agència Tributària de Catalunya. Se gravan como máximo 7 noches por persona. Lo paga el huésped, pero lo recauda el titular o la empresa gestora, lo refleja como línea separada en la factura y lo declara dos veces al año con el modelo 950.
Qué significa esto si está comprando ahora en la Costa Brava
Nuestra lectura, a octubre de 2026. Para el comprador que más vemos, una familia que usa la villa en verano y Semana Santa y la alquila unas semanas, el decreto mueve el coste anual unos cientos de euros y añade un alta de IVA. Es un cambio administrativo, no un motivo para replantear la compra.
Donde sí cambian los números es en la compra pensada como inversión turística. Sume el IVA del 10%, un posible recargo del IBI del 50% o más y un impuesto turístico que va camino de 2,50 euros más hasta 4 euros de recargo municipal, y cualquier previsión de rentabilidad hecha con cifras de 2024 ha quedado vieja. Añada que las licencias turísticas en Cataluña llegan hasta noviembre de 2028 y que las nuevas se conceden por 5 años, renovables solo si el planeamiento lo permite. El argumento para comprar una casa como pura máquina de alquiler en esta costa es más débil que hace dos años. El argumento para comprar la casa que uno quiere usar sigue intacto.
Cuatro cosas que ahora revisamos con cada comprador antes de firmar el contrato de arras: si el inmueble tiene licencia turística vigente y hasta cuándo; si el municipio está en la lista de tensionados, que en nuestro tramo de costa casi siempre lo está; si el ayuntamiento ha metido el recargo del IBI en su ordenanza de 2027; y cuál es el valor catastral, porque esa única cifra determina ahora tanto el IBI como la renta que declarará cada año.
| Medida | Desde | A quién afecta | A quién no |
|---|---|---|---|
| IVA del 10% en alquileres de hasta 30 noches | 1 dic 2026 | Propietarios que alquilan vivienda amueblada de corta duración o con servicios hoteleros | Alquiler de vivienda habitual por la LAU; quien no alquila |
| Recargo del IBI, alojamiento turístico | 1 ene 2027, si lo aprueba el ayuntamiento | Viviendas de uso turístico en municipios tensionados, hasta el 150% a partir de cuatro inmuebles | Municipios fuera de la lista o sin ordenanza |
| Recargo del IBI, vivienda desocupada | 1 ene 2027, si lo aprueba el ayuntamiento | Viviendas vacías más de dos años sin causa justificada | Segundas residencias en uso; inmuebles a la venta o en alquiler |
| Escala de imputación del 1,1% al 3% | 1 ene 2027 | Titulares de varios inmuebles que no son vivienda habitual ni están alquilados | Una sola vivienda familiar se queda en el tramo bajo |
| Impuesto turístico catalán 1,75 y luego 2,50 euros | 1 abr 2026 y 1 abr 2027 | Viviendas de uso turístico fuera de Barcelona | Quien no alquila a turistas |
Lo que nos preguntan este mes
¿El nuevo decreto impide a los extranjeros comprar vivienda en España?
No. El Real Decreto-ley 29/2026 no limita quién puede comprar. El impuesto del 100% para compradores extracomunitarios es una medida distinta que nunca se ha votado y no está en vigor.
Alquilo mi casa de la Costa Brava por Airbnb 6 semanas al año. ¿Tengo que repercutir el IVA del 10%?
Desde el 1 de diciembre de 2026 sí, cuando la estancia del mismo huésped sea de 30 noches o menos. Hay que darse de alta, repercutirlo en factura y presentar declaraciones. Hable con su gestoría en noviembre para que la primera reserva de diciembre salga bien.
No alquilo nunca, solo voy en verano. ¿Me afectará el recargo por vivienda vacía?
El uso como segunda residencia es una causa justificada de desocupación, así que una casa a la que se va no se considera desocupada con carácter permanente. El recargo se dirige a viviendas sin uso durante más de dos años sin causa.
¿Cuánto es el impuesto turístico en la Costa Brava en 2026?
Para una vivienda de uso turístico fuera de Barcelona son 1,75 euros por persona y noche desde el 1 de abril de 2026, y 2,50 euros desde el 1 de abril de 2027, con un máximo de 7 noches por persona. El municipio puede añadir hasta 4 euros por noche desde el 1 de octubre de 2026 si aprueba su propia ordenanza.
¿Qué es la imputación de rentas y la pagan los no residentes por una casa vacía?
Sí. Si no es residente y el inmueble no está alquilado, Hacienda imputa una renta del 1,1% del valor catastral en la mayoría de municipios, con un tipo del 19% para residentes en la UE, Islandia y Noruega y del 24% para el resto. Desde 2027 el porcentaje pasa a una escala del 1,1% al 3% según la suma de valores catastrales.
¿Sigue compensando comprar en la Costa Brava para alquilar?
Depende de si el inmueble ya tiene licencia turística y de los números después del IVA del 10%, el impuesto turístico y un posible recargo municipal del IBI. Las licencias en Cataluña llegan a noviembre de 2028, así que el horizonte pesa tanto como la rentabilidad. Revisamos ambas cosas antes de que nadie firme.
¿Quiere saber qué le costará al año una casa concreta?
Envíenos el inmueble y le devolvemos el valor catastral, la situación de la licencia, la ordenanza municipal que le aplica y la cifra anual tal y como quedará en 2027. Sin compromiso, y si los números no salen se lo diremos con claridad.
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Fuentes: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE, 7 de octubre de 2026); Llei 2/2026, de 6 de març, de l’impost sobre les estades en establiments turístics (DOGC); listado de municipios declarados zona de mercado residencial tensionado de la Generalitat de Catalunya; criterios de la Agencia Tributaria sobre el impuesto sobre la renta de no residentes y la imputación de rentas inmobiliarias. Situación a octubre de 2026. Las normas fiscales cambian y las ordenanzas municipales difieren, así que contraste su caso con un asesor fiscal en España.