Alquiler turístico en la Costa Brava 2026: licencias, normas y qué debe saber el inversor
En resumen: ¿se puede comprar en la Costa Brava y alquilar a turistas?
Sí, pero no cualquier vivienda ni en cualquier lugar. El alquiler turístico de corta estancia en Cataluña (por noches, para estancias de hasta 31 noches) solo está permitido con una licencia turística válida (HUT — Habitatge d’Ús Turístic). En muchos municipios costeros, incluidos Lloret de Mar, Tossa de Mar y buena parte de la Costa Brava, la concesión de nuevas licencias está actualmente congelada. Por eso el principio clave para 2026 es este: si compra para alquilar a turistas, la licencia ya debe existir en la vivienda y transferirse correctamente en la compraventa.
A continuación explicamos cómo funciona en la práctica y qué comprobar antes de comprar. Se trata de una visión general, no de asesoramiento legal — cada vivienda concreta debe revisarse con un abogado.
Alquiler turístico y alquiler de larga duración: la diferencia
En Cataluña, la línea entre alquiler «turístico» y «ordinario» es la duración de la estancia.
- Hasta 31 noches — es alquiler turístico (HUT). Requiere licencia turística, inscripción en el Registro de Turismo de Cataluña y un número de registro nacional.
- 32 días o más — es alquiler de temporada o de larga duración. Se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no requiere licencia turística.
Esto es importante: el alquiler de larga duración (a partir de 30 días) puede realizarse sin licencia turística. Por eso muchos propietarios sin HUT alquilan en régimen de temporada o de larga duración.
Lo clave en 2026: apenas se conceden licencias nuevas
Tras el Decreto-ley 3/2023, las normas en Cataluña se endurecieron. Se fijó un límite: no más de 10 viviendas con licencia turística por cada 100 habitantes del municipio. El decreto se aplica no a todos, sino a unos 262 municipios con problemas de acceso a la vivienda. Las licencias dejaron de ser indefinidas — las nuevas se conceden por 5 años prorrogables, y las ya existentes tienen un periodo transitorio tras el cual también deberán confirmarse.
Además, los municipios con presión sobre el mercado de la vivienda se clasifican como «tensionados», y en esas zonas las nuevas licencias turísticas están congeladas. A fecha de 2026, esta lista abarca buena parte del litoral de la Costa Brava, incluidos Lloret de Mar, Tossa de Mar y Cadaqués. En varios municipios populares (por ejemplo Platja d’Aro y Calonge) el número de licencias ya supera el límite.
La conclusión práctica para el comprador: en estas zonas no conviene contar con obtener una nueva licencia turística ahora mismo. La vía realista hacia el alquiler turístico es comprar una vivienda que ya tenga licencia.
¿Compra para alquilar? La licencia debe transferirse con la vivienda
Aquí se produce el error más frecuente. En Cataluña, la licencia turística está vinculada a su titular, no automáticamente a la vivienda. Esto significa que, al comprar una casa o un piso con licencia, la transferencia debe gestionarse correctamente.
En Cataluña, la licencia HUT se transfiere al nuevo propietario con una notificación (no una autorización) a la Generalitat en un plazo de 30 días desde la compraventa. La mayoría de las transferencias prosperan, pero es importante saber que el nuevo propietario también hereda cualquier expediente de infracción abierto sobre la vivienda, si lo hubiera.
En la práctica: al comprar «con licencia», hay que confirmar que la licencia es válida, que su transferencia consta en la compraventa y que la vivienda no tiene problemas abiertos. Esto lo revisa un abogado antes de firmar.
Si es un piso: la aprobación de la comunidad de propietarios
Con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, en vigor desde el 3 de abril de 2025, hay otra condición importante para los pisos en edificios plurifamiliares. Un nuevo alquiler turístico requiere ahora la aprobación de la comunidad de propietarios — por mayoría de 3/5 (60%) de los votos.
Así que, aunque la licencia sea posible para la zona en principio, la comunidad del edificio puede votar en contra de la actividad turística, y entonces el alquiler por noches no estaría permitido. Las comunidades usan cada vez más esta facultad para preservar la tranquilidad del edificio.
Para el comprador esto significa: si compra un piso para alquiler turístico, debe revisar los estatutos y las actas de la comunidad para ver si la actividad turística está prohibida. Para casas independientes y villas este factor no se aplica, lo que las hace más flexibles en este aspecto.
Registro y comunicación de datos
Desde julio de 2025, es obligatorio un número único nacional de registro de alquiler de corta estancia (NRU) para anunciarse en plataformas como Airbnb y Booking. Las plataformas deben verificarlo antes de publicar el anuncio. También existe la obligación de comunicar los datos de los huéspedes al sistema del Ministerio del Interior.
El incumplimiento conlleva sanciones graves — por infracciones muy graves en Cataluña pueden alcanzar cantidades importantes. La legalidad es algo que conviene tomarse en serio, no improvisar.
Qué significa para un inversor: una visión realista
El panorama para 2026 es el siguiente:
- Comprar y alquilar legalmente por noches es posible sobre todo a través de una vivienda que ya tenga licencia (las nuevas están congeladas en la mayoría de las zonas costeras).
- Para los pisos se añade el factor de la comunidad de propietarios.
- El alquiler de larga duración y de temporada (a partir de 32 días) no requiere licencia — una opción viable y estable que a menudo se subestima.
- Las casas independientes y villas son más flexibles que los pisos en este sentido.
La rentabilidad futura depende de las condiciones del mercado y de la vivienda concreta, por lo que sería incorrecto prometer «ingresos garantizados». Pero con la vivienda adecuada y una comprensión clara de las normas, el alquiler sigue siendo una herramienta real.
Preguntas frecuentes
¿Se puede obtener una nueva licencia turística en Lloret de Mar en 2026?
Actualmente, Lloret de Mar está entre los municipios «tensionados» donde las nuevas licencias turísticas están congeladas. La vía realista es comprar una vivienda que ya tenga licencia. El estado puede cambiar, así que debe comprobarse para la dirección concreta.
¿Hace falta licencia para el alquiler de larga duración?
No. El alquiler de 32 días o más es de temporada o de larga duración y se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin necesidad de licencia turística.
¿Se transfiere la licencia al comprar una casa?
En Cataluña, la licencia está vinculada al titular y se transfiere al nuevo propietario con una notificación a la Generalitat en un plazo de 30 días desde la compraventa. La transferencia debe gestionarse correctamente y la vivienda revisarse por si hubiera infracciones abiertas.
¿Puede la comunidad del edificio prohibir el alquiler turístico?
Sí. Desde abril de 2025, un nuevo alquiler turístico en un edificio plurifamiliar requiere la aprobación de la comunidad por mayoría del 60%. La comunidad puede votar en contra.
¿Es esto asesoramiento legal?
No. Es una visión general orientativa. Las normas varían según el municipio y cambian con frecuencia, por lo que cada vivienda concreta debe revisarse con un abogado y datos actualizados.
Sobre el autor: esta guía ha sido elaborada por el equipo de VivendaNova — una agencia inmobiliaria boutique en la Costa Brava. Trabajamos con propiedades en Lloret de Mar y municipios vecinos, incluidas viviendas con licencia turística válida, y acompañamos a los compradores en cada paso de la operación, incluida la comprobación del estado de la licencia.
La información de este artículo es general y está actualizada a 2026; no constituye asesoramiento legal. La concesión de licencias turísticas se rige por normas municipales y regionales que pueden cambiar; consulte a un abogado para una vivienda concreta.