Impuesto 100% compradores no UE España: la realidad

El impuesto del 100% sobre la compra de vivienda en España para compradores no comunitarios no está en vigor. A abril de 2026, el proyecto de ley no ha sido debatido en el parlamento ni una sola vez desde su presentación en mayo de 2025. El gobierno en minoría no cuenta con los votos necesarios para aprobarlo, y su base jurídica está cuestionada tanto a nivel constitucional como europeo. Los compradores extranjeros pueden seguir adquiriendo propiedades en España con las mismas normas vigentes antes del anuncio.

Dicho esto, la propuesta existe, está en el parlamento y podría avanzar — en una versión modificada — si cambia la situación política. Entender exactamente qué dice — y qué no dice — es importante para cualquiera que planifique una compra en la Costa Brava en 2026.

Qué se propuso exactamente y cuándo

El 13 de enero de 2025, el presidente Pedro Sánchez anunció un paquete de 12 medidas para abordar la crisis de acceso a la vivienda en España. Una de ellas era un nuevo impuesto estatal — denominado formalmente «Impuesto Complementario Estatal sobre las Transmisiones Inmobiliarias» — dirigido a las compras de vivienda por compradores no residentes en la UE.

El 22 de mayo de 2025, el gobierno presentó el anteproyecto de ley al parlamento español. Según información de Reuters del 27 de marzo de 2026, el proyecto aún no había sido debatido en el congreso en esa fecha — más de diez meses después de su presentación. Una fuente del gobierno comunicó a Reuters que los nuevos impuestos son uno de los asuntos más difíciles para obtener apoyo mayoritario en el actual parlamento.

Situación a abril de 2026: la propuesta no es ley, no ha sido votada y no existe fecha de entrada en vigor.

Qué dice realmente el proyecto de ley

El anteproyecto presentado al parlamento en mayo de 2025 crearía un impuesto adicional sobre el ya existente impuesto regional de transmisiones patrimoniales (ITP). Los elementos clave del borrador:

• A quién afecta: a los compradores que no sean residentes en la UE. El título formal del proyecto hace referencia a «no residentes en la Unión Europea». Si los nacionales del EEE (Noruega, Islandia, Liechtenstein) quedan exentos o incluidos es objeto de debate jurídico — la redacción es ambigua y requeriría aclaración mediante enmiendas parlamentarias o resolución judicial si el proyecto avanza.
• Qué lo desencadena: la compra de vivienda de segunda mano en España, o la adquisición de derechos reales sobre dicha propiedad (usufructo, nuda propiedad, derecho de uso y habitación).
• El tipo: 100% de la base imponible, calculada como el mayor de entre el valor de referencia catastral o el precio de mercado acordado. Precisión importante: no es un impuesto del 100% del precio de compra en sustitución del ITP. Es un impuesto adicional sobre el ITP, con su propia base imponible calculada en torno al valor del inmueble. El efecto combinado — pagar ITP más este impuesto adicional — aproximadamente duplicaría el coste total de la compra para el comprador afectado.
• Qué está exento: la obra nueva vendida por el promotor. Las viviendas nuevas tributan por IVA (al 10%), no por ITP, y quedan completamente fuera del ámbito del impuesto propuesto.
• Gestión: el Estado central español, no las comunidades autónomas — lo que significa que se aplicaría de forma uniforme en todas las regiones, incluida Cataluña.

Dos aclaraciones relevantes para la mayoría de compradores en la Costa Brava:

Primera: los ciudadanos de la UE no se ven afectados en absoluto. Franceses, alemanes, neerlandeses, belgas, italianos y todos los demás compradores europeos — que representan la mayoría de los compradores extranjeros en la Costa Brava — no están sujetos a esta propuesta de ninguna forma. El 33,7% de compradores extranjeros que son franceses (la nacionalidad dominante en Cataluña) no se ven afectados.

Segunda: los no comunitarios que ya son residentes en España tampoco se ven afectados. El impuesto apunta a los no residentes — compradores que viven en el extranjero y adquieren propiedad en España sin haber establecido aquí su residencia legal.

Por qué el proyecto está paralizado

El gobierno de Pedro Sánchez es una coalición en minoría. Depende del apoyo de partidos regionales y de izquierda más pequeños que votan cada ley por separado. Para este proyecto de ley concreto, ese apoyo no existe.

Junts, el partido separatista catalán que anteriormente había respaldado al gobierno en algunos textos legislativos, retiró su apoyo y se opone explícitamente al impuesto. La diputada de Junts Marta Madrenas lo calificó de desenfocado: «El gobierno ha elegido limitar, prohibir y penalizar en lugar de abordar el problema real: la falta de oferta de vivienda».

El proyecto también se enfrenta a obstáculos jurídicos estructurales:

Libre circulación de capitales de la UE (artículo 63 TFUE): el derecho comunitario restringe la posibilidad de los Estados miembros de imponer restricciones a los movimientos de capitales tanto entre países de la UE como con terceros países. España ha perdido anteriormente litigios ante el Tribunal de Justicia de la UE por discriminación fiscal a no residentes. Baker McKenzie, tras revisar el borrador, declaró que es «improbable que supere el escrutinio jurídico en su forma actual».

Derecho constitucional español: un tipo del 100% podría ser impugnado como confiscatorio y desproporcionado. El artículo 14 de la Constitución española prohíbe la discriminación por razón de nacionalidad; el argumento del gobierno es que el impuesto se basa en la residencia, no en la nacionalidad — pero esa distinción está siendo jurídicamente cuestionada.

Más allá de las cuestiones jurídicas, economistas y profesionales del mercado inmobiliario señalan un problema práctico: los no residentes extracomunitarios representan una fracción relativamente pequeña del total de operaciones. Según Reuters, los extranjeros en su conjunto supusieron alrededor del 20% de todas las compras en 2025. Los no residentes no comunitarios son un subconjunto de esa cifra — y su salida del mercado haría poco por resolver una crisis de vivienda cuyo origen es la crónica escasez de nueva construcción.

Qué significa para los compradores de la Costa Brava

Para la gran mayoría de compradores internacionales en la Costa Brava, esta propuesta no cambia nada en la práctica ahora mismo. Desglose por tipo de comprador:

Compradores franceses, alemanes, neerlandeses, belgas: no afectados en absoluto. Los ciudadanos de la UE están explícitamente excluidos de la propuesta, independientemente de si residen en España o no.

Compradores británicos: potencialmente incluidos en el ámbito de la propuesta como no residentes — pero solo si y cuando el proyecto sea aprobado, lo que no ha ocurrido. Los compradores británicos que hayan establecido residencia legal en España no se verían afectados incluso si la ley se aprobara. Los que adquieran obra nueva tampoco se verían afectados, independientemente de su situación de residencia.

Compradores ucranianos, estadounidenses y otros no comunitarios: incluidos en el ámbito del proyecto tal como está redactado si son no residentes. Las vías prácticas en caso de aprobación: establecer la residencia española antes de comprar, o adquirir obra nueva en lugar de segunda mano.

Cualquier comprador de obra nueva: no afectado. Las promociones nuevas son operaciones sujetas a IVA y quedan explícitamente excluidas del impuesto complementario propuesto.

En nuestra experiencia en VivendaNova, el anuncio de enero de 2025 generó una oleada de preocupación y consultas jurídicas — especialmente entre compradores ucranianos y británicos — desproporcionada respecto al riesgo jurídico real en ese momento. Como señaló Paloma Perez, CEO de Lucas Fox, a Reuters: el anuncio «creó incertidumbre, disparó las consultas legales y fiscales, y adelantó algunas compras que ya estaban muy avanzadas» — pero no provocó un boom comprador, ya que «inquietó a algunos compradores internacionales de alto patrimonio que valoran la seguridad jurídica».

Esa descripción coincide con lo que observamos. Algunos compradores aceleraron decisiones que ya estaban en proceso. Otros hicieron una pausa. El mercado de la Costa Brava siguió moviéndose — porque los fundamentales de oferta, demanda y precios están impulsados por fuerzas incomparablemente mayores que un proyecto de ley paralizado.

Tres escenarios posibles

Escenario 1 — El proyecto fracasa (el más probable según la evidencia actual): el gobierno en minoría no consigue mayoría. El proyecto caduca o se retira. Los compradores extranjeros continúan con las normas vigentes. Sin cambios.

Escenario 2 — Se aprueba una versión modificada: el tipo del 100% se reduce a algo políticamente viable — los expertos hablan de un 10–20% como resultado más realista si se aprueba alguna versión. Supondría un coste adicional significativo para los no residentes extracomunitarios en compras de segunda mano, pero no la duplicación del precio de compra que anunciaron los titulares.

Escenario 3 — El proyecto se aprueba tal como está: el escenario menos probable dado el actual balance parlamentario y los obstáculos jurídicos. Incluso si ocurriera, la fecha de entrada en vigor se anunciaría con antelación, dando tiempo a los compradores para completar operaciones en curso o pasarse a la obra nueva.

En los tres escenarios, los compradores de la UE no se ven afectados. En los tres, los residentes en España no se ven afectados. En los tres, las compras de obra nueva no se ven afectadas.

Qué hacer si es usted un comprador no comunitario que estudia una compra

La respuesta honesta es: no deje que un proyecto de ley paralizado marque su calendario de compra por sí solo. La propuesta puede avanzar, modificarse o desaparecer. Basar una decisión en el titular en lugar de en la situación jurídica real es exactamente la forma en que los compradores toman decisiones mal calibradas en cualquier dirección.

Lo que sí tiene sentido es incorporar la propuesta en la forma en que estructura su compra.

Si planea vivir en España — y muchos de nuestros clientes así lo hacen — establecer la residencia antes de completar la compra elimina la exposición a este impuesto por completo, incluso si se aprueba. El proceso del visado no lucrativo lleva entre 6 y 9 meses. Si su traslado a la Costa Brava está previsto para 2026 o 2027, iniciar ese proceso ahora tiene sentido independientemente de la cuestión fiscal.

Si compra como segunda residencia o inversión sin intención de establecer residencia, las compras de obra nueva y sobre plano quedan completamente fuera del impuesto propuesto en cualquier escenario. Actualmente hay varios proyectos activos en la Costa Brava — entre ellos en Lloret de Mar (Nova Fenals), Platja d’Aro (Brava by Kronos, diseño de Ricardo Bofill) y Blanes — que no se verían afectados por esta propuesta en ningún escenario.

Si compra segunda mano y es no residente no comunitario, siga la evolución del proyecto y consulte con un abogado fiscal español antes de firmar nada. El panorama jurídico aquí requiere una valoración individual, no reglas generales.

(Este artículo es información general de mercado. No constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Verifique el estado actual de cualquier legislación con un abogado de extranjería o asesor fiscal español cualificado antes de tomar decisiones de compra.)

Preguntas frecuentes

¿Está en vigor el impuesto del 100% para compradores no comunitarios en España en 2026?

No. A abril de 2026, el proyecto de ley no ha sido debatido en el parlamento y no es ley. Fue presentado como anteproyecto en mayo de 2025 y está paralizado debido a la incapacidad del gobierno en minoría de construir una mayoría parlamentaria. No existe fecha de entrada en vigor.

¿Afecta la propuesta a los ciudadanos de la UE que compran en España?

No. Los ciudadanos de la UE están explícitamente excluidos de la propuesta. Los compradores franceses, alemanes, neerlandeses, belgas y todos los demás de la UE no se ven afectados en absoluto. Los nacionales del EEE (Noruega, Islandia, Liechtenstein) probablemente también estén excluidos, aunque la redacción del borrador sobre este punto es jurídicamente ambigua.

¿Afecta a los compradores británicos?

Los compradores británicos no residentes en España estarían dentro del ámbito de la propuesta tal como está redactada. Los que hayan establecido residencia legal en España — mediante el visado no lucrativo, el visado de nómada digital u otra vía — no se verían afectados incluso si la ley se aprueba. Los que adquieran obra nueva tampoco, independientemente de su residencia.

¿Están exentas las viviendas de obra nueva del impuesto propuesto?

Sí. La vivienda nueva vendida por el promotor tributa por IVA (al 10%), no por ITP. El impuesto complementario propuesto es un recargo sobre el ITP únicamente. Las compras de obra nueva y sobre plano quedan completamente fuera de su ámbito — confirmado en el texto del anteproyecto.

¿Qué ocurre si se aprueba la ley mientras tengo una compra en curso?

Por la práctica legislativa española, cualquier ley aprobada incluiría una fecha de entrada en vigor — y las operaciones ya en curso generalmente tienen tiempo para completarse antes de que la ley surta efecto. El cierre del visado dorado en abril de 2025 siguió este patrón: las solicitudes presentadas antes de la fecha de cierre fueron atendidas. No obstante, esto es un precedente general, no una garantía jurídica para este proyecto de ley concreto.

El panorama general del mercado de la Costa Brava

La crisis de vivienda que da origen a esta propuesta es real. España se enfrenta a un déficit estructural de vivienda — CaixaBank Research estima un déficit de 65.000 unidades solo en Cataluña durante el período 2021–2024. Los alquileres en las zonas bajo mayor presión prácticamente se han duplicado desde 2015. Son problemas legítimos.

La cuestión es si un impuesto que afecta a los no residentes extracomunitarios — que representan una fracción pequeña del total de transacciones — resuelve esos problemas. La mayoría de economistas y profesionales del sector responden que no. El déficit de oferta es estructural y no está causado por los compradores extranjeros. Las regiones costeras como la Costa Brava siempre han atraído compradores internacionales, y restringir ese segmento no aumenta el parque de viviendas disponible para los residentes locales.

Lo que la propuesta sí genera es incertidumbre jurídica — y la incertidumbre jurídica es lo único que realmente frena los mercados inmobiliarios de alto valor. Ese efecto ya se ha sentido, con independencia de si el proyecto acaba aprobándose o no.

Nuestra posición en VivendaNova: los fundamentos del mercado de la Costa Brava — oferta limitada, demanda extranjera creciente, condiciones hipotecarias mejorando — no han cambiado. Los compradores con requisitos claros y un horizonte temporal realista deben valorar esos fundamentos, no un proyecto de ley paralizado que no ha sido debatido en diez meses. La conversación que vale la pena tener es sobre qué se compra, dónde y si la propiedad concreta tiene sentido.

Para el panorama completo de los costes de compra en 2026, consulte nuestra guía sobre los costes ocultos al comprar una propiedad en la Costa Brava. Para las opciones de residencia para compradores no comunitarios, vea nuestra guía sobre el visado no lucrativo España 2026.

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