Новострой или вторичка на Коста Браве: что выбрать иностранному покупателю
Один из самых частых вопросов, которые задают нам иностранные покупатели на Коста Браве: новострой или вторичка?
На первый взгляд кажется, что ответ очевиден. Новострой это современно, вторичка дешевле. На практике всё устроено сложнее. Разница между двумя вариантами касается не только цены, но и налогов, рисков, сроков, потенциала аренды и того, насколько быстро вы сможете въехать или начать зарабатывать.
В этой статье мы разбираем оба варианта честно, без рекламы конкретных объектов. Цель одна: помочь вам понять, что подходит именно вашей ситуации.
Если вы ещё не изучили общий процесс покупки, начните с нашего руководства по покупке недвижимости на Коста Браве для иностранных покупателей. А если уже выбираете конкретные объекты, посмотрите наш каталог недвижимости.
Главное отличие: налоги при покупке
Это первое, что нужно понять, потому что разница существенная.
Вторичное жильё: При покупке вторичной недвижимости в Каталонии вы платите ITP — налог на передачу имущества. С июня 2025 года в Каталонии действует прогрессивная шкала:
- до €600 000 — 10%
- от €600 001 до €900 000 — 11%
- от €900 001 до €1 500 000 — 12%
- свыше €1 500 000 — 13%
Для большинства покупателей в среднем ценовом сегменте ставка составит 10%. Но если вы рассматриваете объекты дороже €600 000, это нужно закладывать в бюджет заранее.
Новострой: При покупке у застройщика вместо ITP вы платите два налога. IVA (НДС) — 10% от цены, и AJD (гербовый сбор) — 1,5% от цены в Каталонии. Итого 11,5%.
Для объектов до €600 000 новострой дороже с точки зрения налогов. Многие покупатели узнают об AJD уже на стадии подписания и оказываются не готовы.
Цена: новострой дороже, но не всегда
В среднем новострой на Коста Браве стоит дороже сопоставимой вторички на 15-30%, в зависимости от локации, застройщика и стадии готовности.
Но это не означает, что вторичка всегда выгоднее.
Вторичный объект часто требует вложений сразу после покупки: обновление кухни, замена сантехники, ремонт террасы. Покупатели, которые не закладывают эти расходы заранее, нередко обнаруживают, что итоговая стоимость входа оказалась выше, чем у нового объекта.
Новострой, как правило, сдаётся с современной отделкой, новой сантехникой и системами энергосбережения. В Испании застройщик обязан предоставить три уровня гарантии: 1 год на отделочные работы, 3 года на инженерные системы и 10 лет на конструктив здания. В первые несколько лет дополнительных вложений минимум.
Вывод: сравнивайте не цену покупки, а полную стоимость входа с учётом налогов, расходов на сделку и необходимого ремонта.
Сроки: когда вы реально сможете въехать
Это критичный момент, о котором часто забывают.
Вторичка: Если объект в хорошем состоянии, вы можете въехать через 6-10 недель после подписания Arras. Именно столько обычно занимает процесс до нотариуса. Для тех, кто хочет начать пользоваться недвижимостью быстро, это важное преимущество.
Новострой на стадии строительства: Если вы покупаете объект на стадии строительства, готовьтесь ждать. Типичный срок сдачи на Коста Браве — 18-36 месяцев с момента подписания договора. Задержки случаются. Застройщики переносят сроки, особенно при сложностях с разрешениями или цепочкой поставок.
В этот период вы уже заплатили часть суммы, но объектом пользоваться не можете. Если вы рассчитывали на арендный доход, его не будет до сдачи.
Готовый новострой: Если застройщик уже завершил строительство и у объекта есть лицензия на заселение, сроки сопоставимы с вторичкой. Такие объекты есть, но их меньше.
Аренда: что важно знать до покупки
Если вы покупаете с целью краткосрочной аренды, этот раздел особенно важен.
Для легальной краткосрочной аренды на Коста Браве нужна туристическая лицензия HUTG. И здесь ситуация в 2026 году значительно сложнее, чем несколько лет назад.
По каталонскому декрету 3/2023 введена квота: не более 10 лицензий на 100 жителей в муниципалитете. Ряд популярных городов эту квоту уже превысил. В результате некоторые муниципалитеты заморозили выдачу новых лицензий полностью. Это касается любого жилья, нового или старого.
Дополнительно с апреля 2025 года по реформе закона о горизонтальной собственности для получения лицензии на квартиру в жилом комплексе требуется одобрение сообщества собственников. Это особенно актуально для новостроев в многоквартирных домах, где сообщество формируется только после сдачи объекта и может проголосовать против аренды.
Что это означает на практике:
Перед покупкой любого объекта с целью краткосрочной аренды нужно проверить две вещи. Первое: выдаёт ли конкретный муниципалитет новые лицензии HUTG. Второе: для квартиры в комплексе, одобряет ли сообщество собственников туристическую аренду.
Объект с уже действующей лицензией стоит дороже, но даёт значительно больше уверенности. При покупке вторички с лицензией уточните у юриста, переходит ли она к новому владельцу.
Новострой не имеет автоматического преимущества при получении лицензии. В некоторых случаях получить её сложнее именно потому, что сообщество собственников ещё не сформировалось и решение откладывается.
Риски: где больше неожиданностей
Вторичка: Главный риск — скрытые технические проблемы. Старая проводка, протечки, незарегистрированные пристройки, долги по коммунальным платежам, обременения в реестре. Именно поэтому перед покупкой обязательно нужна Nota Simple и технический осмотр объекта. Мы всегда рекомендуем независимого инспектора, особенно на объектах старше 15 лет.
Подробнее о том, как читать Nota Simple и на что обращать внимание, читайте в нашей статье Nota Simple в Испании: что это и как её читать.
Новострой: Главный риск — застройщик. Задержка сдачи, банкротство девелопера, изменение проекта. В Испании существует законодательная защита покупателей новостроя: авансовые платежи должны быть застрахованы банковской гарантией. Но проверять это нужно до подписания, а не после.
Второй риск — покупка на бумаге. Рендеры и реальный результат могут отличаться, особенно в части отделки, качества материалов и вида из окна.
Что выбирают наши клиенты и почему
На практике мы видим две чёткие группы.
Покупают новострой: Те, кто хочет современный объект без забот на первые годы. Чаще всего это покупатели второго дома для себя, которые приезжают несколько раз в год и не хотят решать вопросы с ремонтом на расстоянии. Также покупатели с горизонтом 5+ лет, которые готовы ждать строительства ради более высокой цены перепродажи.
Покупают вторичку: Те, кто хочет войти быстро, получить хорошую локацию за разумные деньги и начать использовать объект в ближайший сезон. Инвесторы в аренду часто выбирают вторичку именно потому, что она позволяет начать зарабатывать раньше и с меньшим общим вложением, при условии что лицензия уже есть или её можно получить.
Наш кейс со швейцарской семьёй хороший пример второго подхода. Они выбрали вторичный дом в Бланесе, уложились в бюджет и сдали объект уже в первое лето. Подробнее об этой сделке читайте здесь.
Краткое сравнение
Налоги при покупке
Вторичка: ITP от 10% (прогрессивная шкала с €600 000)
Новострой: IVA 10% + AJD 1,5% = 11,5%
Сроки въезда
Вторичка: 6-10 недель
Новострой: от 2 месяцев до 3 лет
Состояние
Вторичка: требует проверки, возможен ремонт
Новострой: современное, тройная гарантия застройщика
Цена
Вторичка: ниже на 15-30%
Новострой: выше, но без вложений сразу
Туристическая аренда
Вторичка: зависит от наличия лицензии и муниципалитета
Новострой: нет автоматического преимущества, нужна проверка
Основной риск
Вторичка: скрытые технические проблемы
Новострой: задержки, качество застройщика
Что в итоге
Нет универсального ответа – есть ваша ситуация.
Если вы хотите въехать быстро, получить хорошую локацию и готовы уделить время проверке объекта, вторичка на Коста Браве часто оказывается более выгодным выбором.
Если вам важен современный объект без забот, вы планируете долгосрочно и готовы ждать, новострой может быть правильным решением при условии, что выбран надёжный застройщик.
В обоих случаях ключевое: не торопиться, правильно считать полную стоимость входа и работать с людьми, которые знают рынок изнутри.
Если хотите обсудить конкретный объект или ситуацию, свяжитесь с нами напрямую. Мы в Ллорет-де-Маре и помогаем международным покупателям на каждом этапе.