Contrato de Arras в Испании: что это и как он вас защищает

Когда вы находите подходящий объект на Коста Браве и договариваетесь о цене, следующий шаг почти всегда один: подписание Contrato de Arras.

Это предварительный договор купли-продажи. Покупатель вносит залог, продавец снимает объект с продажи, и обе стороны фиксируют условия сделки до нотариуса. Без него сделка остаётся устной договорённостью, которую невозможно защитить.

Большинство иностранных покупателей слышат слово “Arras” и думают, что это просто задаток. На практике это юридический документ с конкретными последствиями для обеих сторон, и то, какой именно тип контракта вы подписываете, имеет большое значение.

Если вы ещё не изучили общий процесс покупки, начните с нашего руководства по покупке недвижимости на Коста Браве для иностранных покупателей.

Что такое Contrato de Arras

Contrato de Arras — это частный договор между покупателем и продавцом, который заключается до подписания окончательного акта купли-продажи у нотариуса.

Он фиксирует следующее:

• согласованную цену объекта
• размер и условия залога
• срок до подписания у нотариуса
• тип контракта и последствия отказа от сделки для каждой из сторон
• дополнительные условия, например зависимость от одобрения ипотеки

Contrato de Arras не является обязательным по испанскому законодательству. Но на практике он используется в подавляющем большинстве сделок с недвижимостью, и его отсутствие существенно усложняет защиту интересов обеих сторон в случае спора.

Три типа контракта: в чём разница

Это самое важное, что нужно понять до подписания.

В Испании существует три типа Arras, и каждый из них означает разные юридические последствия.

Arras Penitenciales — самый распространённый тип

Именно этот тип используется в большинстве жилых сделок в Испании.

Логика простая: обе стороны получают право выйти из сделки, но за это платят.

Если покупатель отказывается от сделки, он теряет внесённый залог полностью.

Если продавец отказывается от сделки, он обязан вернуть покупателю двойную сумму залога.

Это создаёт финансовый стимул для обеих сторон выполнить обязательства и при этом оставляет выход, если ситуация изменилась.

Важный нюанс: для того чтобы контракт считался именно Arras Penitenciales, одного упоминания статьи 1454 Гражданского кодекса Испании недостаточно. Верховный суд Испании последовательно придерживается позиции: из текста контракта должно явно и недвусмысленно следовать, что стороны осознанно выбрали именно этот тип и понимают последствия отказа для каждой из них. Расплывчатые формулировки вроде “в качестве задатка” или “в счёт цены” без явного указания на право выхода суды трактуют как Arras Confirmatorias. А это совершенно другие последствия.

Arras Confirmatorias — обязательство без права выхода

Этот тип означает, что обе стороны твёрдо обязуются завершить сделку. Залог считается авансовым платежом в счёт итоговой цены.

Никакого автоматического права выйти из сделки нет. Если одна из сторон отказывается, другая может через суд потребовать принудительного исполнения договора, то есть буквально заставить продать или купить объект.

Для покупателя это означает высокий риск в случае изменения обстоятельств: например, если банк отказал в ипотеке или после подписания вскрылись проблемы с объектом.

Arras Penales — штрафной механизм

Гибридный тип. Залог выступает заранее согласованным штрафом за нарушение договора. При этом права на выход из сделки нет: нарушившая сторона платит штраф, но другая сторона всё равно может потребовать исполнения договора через суд.

Встречается реже, чаще в коммерческих сделках.

Размер залога: сколько платят

Фиксированного законодательного требования по размеру залога в Испании нет.

На практике стандарт рынка — 10% от согласованной цены объекта. Именно такая сумма считается нормой в большинстве сделок на Коста Браве и по всей Испании.

В некоторых случаях продавец соглашается на меньшую сумму, особенно если объект долго стоит на рынке. В других случаях, когда спрос высокий или продавец хочет дополнительных гарантий, может обсуждаться более высокий залог.

Залог всегда засчитывается в счёт итоговой цены при подписании у нотариуса.

Что должно быть в контракте

Хорошо составленный Contrato de Arras должен содержать следующее:

• полные данные покупателя и продавца
• точное описание объекта с кадастровым номером
• согласованную цену покупки
• размер залога
• тип контракта с явным указанием и последствиями для каждой стороны
• крайний срок подписания у нотариуса
• условия возврата залога если сделка не состоится по независящим от сторон причинам
• кто несёт расходы на нотариуса, регистрацию и налоги

Особое внимание двум пунктам.

Ипотечная оговорка. Если покупка зависит от одобрения ипотеки, это необходимо явно прописать в контракте. Без этой оговорки, если банк откажет в кредите, покупатель теряет залог. С оговоркой — получает его обратно. Это стандартная защитная клауза, но её нередко забывают включить.

Где хранится залог. Убедитесь, что чётко прописано, кому именно передаются деньги, продавцу или агентству, и при каких условиях они возвращаются. На практике бывают ситуации, когда залог передан агентству, сделка разваливается, а получить деньги обратно оказывается сложно.

Типичные ошибки покупателей

Подписать контракт без юриста. Contrato de Arras является юридически обязывающим документом. Его содержание напрямую определяет, что произойдёт с вашими деньгами если что-то пойдёт не так. Привлечение независимого адвоката на этом этапе стоит значительно меньше, чем потеря залога.

Не уточнить тип контракта. Если в документе тип Arras не прописан явно с указанием последствий для каждой стороны, испанские суды по умолчанию применят Arras Confirmatorias. Это означает отсутствие права выхода и возможные судебные разбирательства на годы.

Подписать не проверив Nota Simple. Arras фиксирует условия сделки, но не гарантирует чистоту объекта. Проверьте Nota Simple до подписания, а не после. Подробнее в нашей статье Nota Simple в Испании: что это и как её читать.

Согласиться на нереалистичный срок до нотариуса. Если вы иностранный покупатель без NIE, без открытого испанского счёта и без готового банковского перевода, двух недель до нотариуса может не хватить. Согласовывайте реалистичные сроки. Как показал наш кейс со швейцарской семьёй, даже при хорошей подготовке процесс занимает время. Подробнее здесь.

Что происходит после подписания Arras

После подписания Contrato de Arras объект снимается с продажи. Продавец не может принимать другие предложения.

В течение согласованного срока, как правило от 30 до 90 дней, покупатель завершает все необходимые приготовления: получает NIE если ещё нет, открывает испанский банковский счёт, организует перевод средств, получает одобрение ипотеки при необходимости.

После этого обе стороны встречаются у нотариуса, подписывают Escritura de Compraventa — окончательный акт купли-продажи, и происходит передача права собственности.

Залог, внесённый по Arras, вычитается из итоговой суммы при подписании.

Если вы находитесь на стадии поиска объекта или уже готовитесь к сделке, свяжитесь с нами напрямую. Мы в Ллорет-де-Маре, работаем с международными покупателями на каждом этапе и помогаем не только с поиском объекта, но и с сопровождением сделки. Также изучите наш каталог недвижимости на Коста Браве.