Mercado inmobiliario Costa Brava 2025–2026: datos y análisis

Los compradores extranjeros representan más de un cuarto de todas las transacciones de vivienda en la provincia de Girona. Las aprobaciones de hipotecas han aumentado un 30% interanual. Y se prevé que los precios en Cataluña suban un 5–6% adicional en 2026. Este es el mercado inmobiliario de la Costa Brava en cifras — extraídas de datos del registro español, estadísticas notariales e investigaciones del banco central — con lo que esos números significan realmente para los compradores que consideran una operación en los próximos 12 meses.

Los informes de mercado de esta región suelen basarse en precios de oferta de portales o en anécdotas. Este no. Cada cifra que aparece a continuación procede de instituciones españolas oficiales: el Colegio de Registradores, el Observatorio Notarial de Cataluña y CaixaBank Research. Allí donde los datos oficiales no existen a nivel municipal — y para la mayoría de los municipios de la Costa Brava no existen — se indica expresamente.

Volumen de transacciones: ¿cómo de activo está el mercado?

El mercado inmobiliario español registró 636.909 transacciones residenciales en 2024 — un 9,2% más que en 2023. En los 12 meses acumulados hasta el Q1 de 2025, esa cifra alcanzó 667.058, lo que representa un incremento anual del 16,3%. La aceleración es significativa: refleja tanto la relajación de las condiciones hipotecarias como la demanda sostenida de compradores internacionales que habían permanecido a la espera durante el entorno de tipos altos de 2023.

En Cataluña específicamente, los compradores extranjeros completaron 11.260 transacciones solo en el primer semestre de 2025 — un 7,1% más que en el mismo período de 2024. No es un segmento marginal del mercado. En la provincia de Girona, que engloba la Costa Brava, los compradores extranjeros representaron el 27,1% de todas las transacciones residenciales en 2024 — la proporción más alta de cualquier provincia de Cataluña y una de las más altas de España.

¿Quién compra en la Costa Brava?

Los compradores extranjeros en la Costa Brava no son un grupo homogéneo, y el desglose por nacionalidad es relevante para entender qué impulsa el mercado. A nivel nacional en el Q1 2025, las principales nacionalidades compradoras fueron los británicos (8,2%), los alemanes (6,4%), los neerlandeses (6,0%), los marroquíes (5,9%) y los franceses (5,1%).

El perfil de Cataluña es distinto. Los compradores franceses dominan entre los extranjeros en esta región — representando el 33,7% de las transacciones extranjeras en el primer semestre de 2025. La proximidad de Cataluña a Francia, combinada con la calidad de la vivienda costera en comparación con mercados costeros franceses equivalentes, convierte a la Costa Brava en un destino natural para los compradores de segunda residencia franceses. La mayoría de estas adquisiciones las realizan no residentes: compradores que no viven en España pero invierten aquí para uso estacional o tenencia de activos a largo plazo.

La implicación práctica para los vendedores: la estrategia de precios y marketing en la Costa Brava debe tener en cuenta un pool de compradores de mayoría francesa, con referencias, preferencias estacionales y estructuras de financiación diferentes a las de los compradores británicos o del norte de Europa más al sur.

Nivel de precios: lo que muestran realmente los datos

Aquí es importante ser honesto. Los datos oficiales de precios a nivel municipal — para Lloret de Mar, Begur, Tamariu o Cadaqués individualmente — no existen en las bases de datos del Colegio de Registradores ni de TINSA. Cualquiera que cite cifras precisas de precio por metro cuadrado para pueblos concretos de la Costa Brava está trabajando con precios de oferta de portales o estimaciones de agencias, no con datos de transacciones verificadas.

Lo que los datos oficiales sí proporcionan: el precio medio por metro cuadrado en Cataluña alcanzó los 2.779 €/m² en 2025, según el Colegio de Registradores. Esta es una media de toda Cataluña que incluye Barcelona y zonas del interior con precios más bajos. Las zonas costeras premium — que incluyen la Costa Brava de primer nivel — cotizan significativamente por encima de esta cifra. CaixaBank Research prevé un crecimiento de precios del 9,0–9,6% en España en 2025, con 5,7–6,3% en 2026, y señala expresamente que se espera que la Cataluña costera supere la media nacional debido a las restricciones de oferta y la demanda extranjera sostenida.

Para los compradores: esta trayectoria significa que esperar — incluso 12 meses — tiene un coste medible. Una propiedad valorada en 800.000 € hoy representa aproximadamente 48.000–64.000 € de revalorización en el próximo año a las tasas previstas. Esa cifra supera la mayoría de los costes de transacción.

Oferta: por qué el inventario nuevo sigue siendo escaso

El motor estructural del crecimiento sostenido de precios no es la demanda especulativa — es una escasez crónica de nueva oferta. CaixaBank Research cuantifica el déficit de vivienda en Cataluña en 65.029 unidades durante el período 2021–2024. A nivel nacional, la brecha oscila entre 515.000 y 765.000 unidades.

En la Costa Brava específicamente, la nueva oferta está aún más limitada por la normativa medioambiental y de planificación costera que restringe el suelo edificable en primera línea. Los nuevos desarrollos residenciales en ubicaciones costeras de primer nivel requieren superar estrictos marcos urbanísticos catalanes — un proceso que lleva años y que a menudo no prospera. El resultado es que cuando un proyecto nuevo y conforme con la normativa llega al mercado en una ubicación como Tamariu o Begur, ocupa una posición fundamentalmente diferente a la del stock de segunda mano que le rodea.

El marco regulatorio: qué cambió en 2025

Visado dorado: cerrado desde abril de 2025

La vía del visado dorado — residencia a cambio de una compra inmobiliaria de 500.000 € o más — fue formalmente suprimida el 3 de abril de 2025 mediante la Ley Orgánica 1/2025. Ya no se admiten nuevas solicitudes. Los titulares existentes conservan sus permisos y pueden continuar con las renovaciones en los términos anteriores.

El efecto práctico en el mercado de la Costa Brava ha sido limitado. El visado dorado era utilizado por un número relativamente pequeño de compradores, principalmente de países extracomunitarios ajenos a las principales nacionalidades compradoras (franceses, británicos, alemanes, neerlandeses). Para la mayoría de los compradores internacionales de esta región, la supresión no cambia nada en cuanto a su capacidad de adquirir inmuebles.

Lo que sí cambia: los compradores extracomunitarios que adquirían específicamente para obtener la residencia ahora deben explorar otras vías — el visado de no lucrativa, el visado para nómadas digitales o la residencia de larga duración mediante empleo o actividad por cuenta propia. Ninguna de estas opciones requiere una compra de valor específico, pero todas exigen una documentación diferente. (Consulte los requisitos actuales con un abogado de extranjería español — esta es información general de mercado, no asesoramiento jurídico.)

Licencias de alquiler turístico: más estrictas y complejas

El alquiler turístico de corta duración en Cataluña requiere una licencia HUTG (Habitatge d’Ús Turístic de la Generalitat) y, desde julio de 2025, un número de registro nacional NRA. Según el Decreto Ley 6/2024, los municipios con más de 10 viviendas turísticas por cada 100 habitantes deben reducir su parque — en estas zonas no se conceden nuevas licencias, y las existentes se revisan cada cinco años en lugar de ser indefinidas.

Varios municipios de la Costa Brava — incluidas partes de Platja d’Aro y Calonge — ya superan el umbral de 10 por 100. Los compradores con estrategia de alquiler a corto plazo deben verificar el estado concreto de la licencia de cualquier propiedad y la política vigente del municipio correspondiente antes de comprometerse. No es un motivo para evitar el mercado, pero sí una razón para realizar una diligencia debida adecuada.

ITP: el tipo progresivo en Cataluña

La vivienda de segunda mano en Cataluña está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). A partir de 2025, el tipo general es del 10%, pero Cataluña ha introducido una estructura progresiva: los compradores clasificados como “grandes tenedores” — normalmente quienes poseen más de 5 inmuebles — o los que adquieren un edificio completo pueden enfrentarse a tipos de hasta el 20%. La obra nueva está sujeta a IVA del 10% más IAJD (actos jurídicos documentados) del 1,5–3,5%.

Costes adicionales totales sobre el precio de compra: típicamente 12–15%, que comprenden el impuesto, los honorarios notariales (1–2%) y el registro. Es una cifra real que debe incorporarse a cualquier presupuesto desde el principio.

Condiciones hipotecarias: las mejores en dos años

El BCE mantuvo su tipo de depósito en el 2,00% en diciembre de 2025, muy por debajo del máximo superior al 4% de 2023. El efecto sobre el mercado hipotecario español ha sido directo: las nuevas aprobaciones de hipotecas aumentaron un 30% en el primer semestre de 2025 respecto al mismo período de 2024. Para los compradores que aplazaron sus decisiones de compra durante el período de tipos altos, las condiciones han mejorado de forma significativa.

Para los compradores no residentes — el perfil dominante del comprador extranjero en la Costa Brava — los bancos españoles prestan habitualmente hasta el 50–70% del precio de compra, frente al 80% para residentes. Esto significa que un comprador no residente que adquiere por 600.000 € debe contar con 180.000–300.000 € como entrada, más el 12–15% de costes de transacción. Capital propio total necesario al entrar: aproximadamente 250.000–390.000 € en una compra de 600.000 €.

Los bancos españoles exigen: número NIE, justificante de ingresos (normalmente 24 meses de extractos), historial crediticio en el país de origen y cuenta bancaria española. Abrir una cuenta española antes de iniciar el proceso de compra simplifica todo lo que viene después.

Lo que dicen los datos sobre el momento de comprar

Tres señales estructurales apuntan en la misma dirección.

Primera, la oferta no crece. El entorno urbanístico y regulatorio en la costa de la Costa Brava hace que una construcción nueva significativa en zonas prime sea estructuralmente improbable. La escasez actual difícilmente se resolverá mediante nueva promoción.

Segunda, la demanda de compradores extranjeros crece. La cuota del 27,1% de compradores extranjeros en la provincia de Girona no es una anomalía — refleja una tendencia a largo plazo de compradores europeos que tratan la Cataluña costera como una clase de activo preferida. Esa tendencia no se ha revertido.

Tercera, la financiación mejora. Con el BCE en modo de relajación y el volumen hipotecario al alza un 30%, las condiciones financieras para comprar son las más favorables desde 2021.

Nada de esto constituye asesoramiento financiero, y las circunstancias individuales determinan las decisiones individuales. Pero los datos no respaldan una postura de “esperar y ver” para compradores con requisitos claros y capital suficiente. (Verifique siempre las condiciones actuales del mercado y busque asesoramiento financiero independiente antes de comprometerse con cualquier compra.)

Preguntas frecuentes

¿Pueden los compradores extranjeros seguir adquiriendo propiedades en la Costa Brava tras la supresión del visado dorado?

Sí, sin ninguna restricción. La supresión del visado dorado en abril de 2025 eliminó el incentivo de residencia por inversión, pero no impuso ninguna limitación al derecho de compra de inmuebles. Los compradores de la UE y de fuera de la UE pueden comprar libremente. La diferencia es que los compradores extracomunitarios ya no obtienen la residencia automáticamente a través de una compra de alto valor — necesitan gestionar una vía de residencia separada si quieren vivir en España.

¿Qué porcentaje de compradores en la provincia de Girona son extranjeros?

El 27,1% en 2024, según el Colegio de Registradores — la proporción más alta de cualquier provincia de Cataluña y una de las más altas de España. Los compradores franceses lideran entre los extranjeros en Cataluña, representando el 33,7% de las transacciones extranjeras en el primer semestre de 2025.

¿Cuáles son los costes totales de comprar una propiedad en Cataluña?

Típicamente el 12–15% sobre el precio de compra. Esto comprende ITP al 10% (segunda mano) o IVA al 10% más IAJD del 1,5–3,5% (obra nueva), honorarios notariales y de registro del 1–2%, y honorarios de agencia donde corresponda. El 13–14% es una cifra de trabajo para la mayoría de las compras de segunda mano. Verifique siempre con un notario o asesor fiscal español para su transacción concreta.

¿Puedo obtener una hipoteca en España como no residente?

Sí. Los bancos españoles prestan a no residentes, normalmente hasta el 50–70% del valor de tasación. Los requisitos incluyen un NIE, 24 meses de documentación de ingresos, historial crediticio en el país de origen y cuenta bancaria española. Las condiciones e disponibilidad hipotecaria varían entre bancos — se recomienda encarecidamente obtener una preaprobación antes de iniciar la búsqueda de propiedades.

¿Se hace seguimiento oficial de los precios inmobiliarios en la Costa Brava a nivel municipal?

No. Los datos oficiales del registro español (Colegio de Registradores, TINSA) están disponibles a nivel de provincia — Girona — pero no desagregados por municipios individuales de la Costa Brava. Las cifras de precios citadas para pueblos concretos proceden habitualmente de precios de oferta en portales o estimaciones de agencias, no de datos de transacciones verificadas. Los promedios de la provincia de Girona y de Cataluña en conjunto son las referencias más fiables disponibles de fuentes oficiales.

Lo que estos datos significan en la práctica

Los mercados a nivel de pueblos individuales de la Costa Brava — Tamariu, Begur, Llafranc, Cadaqués — funcionan de forma diferente a lo que muestra la estadística provincial. Muchas transacciones nunca aparecen en portales públicos. Los precios reflejan la microlocalización, el estatus jurídico de la propiedad y las relaciones entre compradores y vendedores de formas que ningún conjunto de datos puede capturar completamente.

Lo que los datos oficiales sí proporcionan es el establecimiento de las condiciones macroeconómicas: demanda creciente, oferta restringida, financiación mejorando y un entorno regulatorio que se ha vuelto más complejo pero no menos favorable para los compradores serios. El trabajo a nivel micro — entender qué propiedades concretas representan valor, cuál es la situación de la licencia turística en una dirección determinada, si una parcela tiene edificabilidad — es donde el conocimiento local importa.

En VivendaNova trabajamos en toda la Costa Brava con conocimiento directo tanto del mercado publicado como del no publicado. Si quiere entender qué significan estas cifras para una decisión de compra concreta, merece la pena tener esa conversación antes de elaborar la lista de propiedades.

Para una visión completa del proceso de compra, lea nuestra guía sobre cómo comprar una propiedad en la Costa Brava en 2026. Para análisis por zonas, consulte nuestras guías sobre las mejores zonas para comprar en la Costa Brava y sobre lo que hay que saber antes de comprar en Tamariu.

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