Рынок недвижимости Коста Брава 2025–2026: цифры и анализ

Иностранные покупатели совершают более четверти всех сделок с жилой недвижимостью в провинции Жирона. Объём одобренных ипотечных кредитов вырос на 30% год к году. Прогноз роста цен по Каталонии на 2026 год — ещё 5–6%. Ниже — рынок Коста Брава в цифрах: на основе данных испанского реестра, нотариальной статистики и исследований центрального банка. И главное — что эти цифры означают для тех, кто рассматривает покупку в ближайшие 12 месяцев.

Аналитика по этому региону обычно строится на ценах предложения с порталов или на анекдотических наблюдениях. Этот материал — нет. Каждая цифра ниже взята из официальных испанских источников: Colegio de Registradores, Observatorio Notarial de Cataluña и CaixaBank Research. Там, где официальных данных на уровне муниципалитета не существует — а по большинству городов Коста Брава их нет — это прямо указано.

Объём сделок: насколько активен рынок?

В 2024 году в Испании зарегистрировано 636 909 сделок с жилой недвижимостью — на 9,2% больше, чем в 2023 году. За скользящие 12 месяцев до Q1 2025 показатель достиг 667 058 сделок, что означает годовой прирост на 16,3%. Ускорение значительное: оно отражает одновременно смягчение условий ипотечного кредитования и устойчивый спрос со стороны международных покупателей, которые выжидали в период высоких ставок 2023 года.

В Каталонии иностранные покупатели совершили 11 260 сделок только за первое полугодие 2025 года — на 7,1% больше, чем за аналогичный период 2024-го. Это не маргинальный сегмент рынка. В провинции Жирона, охватывающей Коста Брава, иностранные покупатели в 2024 году обеспечили 27,1% всех сделок с жилой недвижимостью — наивысший показатель среди всех провинций Каталонии и один из наивысших в Испании.

Кто покупает на Коста Брава?

Иностранные покупатели на Коста Брава — неоднородная группа, и национальный состав важен для понимания того, что движет рынком. На национальном уровне в Q1 2025 лидировали британцы (8,2%), немцы (6,4%), голландцы (6,0%), марокканцы (5,9%) и французы (5,1%).

Профиль Каталонии отличается. Среди иностранных покупателей в этом регионе доминируют французы — на их долю приходится 33,7% иностранных сделок в первом полугодии 2025 года. Близость Каталонии к Франции в сочетании с качеством прибрежной недвижимости относительно сопоставимых французских прибрежных рынков делает Коста Брава естественным направлением для французских покупателей второго жилья. Большинство этих покупок совершают нерезиденты: покупатели, которые не живут в Испании, но инвестируют сюда для сезонного использования или долгосрочного хранения активов.

Практический вывод для продавцов: ценовая и маркетинговая стратегия на Коста Брава должна учитывать доминирование французских покупателей с иными ориентирами, сезонными предпочтениями и структурой финансирования по сравнению с британскими или североевропейскими покупателями южнее.

Уровень цен: что показывают данные на самом деле

Здесь важна честность. Официальные данные о ценах на уровне муниципалитета — по Льорет-де-Мару, Бегуру, Тамариу, Кадакесу отдельно — в базах данных Colegio de Registradores или TINSA не существуют. Любой, кто приводит точные цифры стоимости квадратного метра по конкретным деревням Коста Брава, оперирует ценами предложения с порталов или агентскими оценками, а не верифицированными данными сделок.

Что официальные данные дают: средняя цена квадратного метра по Каталонии в 2025 году составила 2 779 €/м² по данным Colegio de Registradores. Это среднее значение по всей Каталонии, включая Барселону и более дешёвые внутренние районы. Премиальные прибрежные зоны — в том числе лучшие локации Коста Брава — торгуются значительно выше этого уровня. CaixaBank Research прогнозирует рост цен на 9,0–9,6% по Испании в 2025 году и 5,7–6,3% в 2026 году, при этом отдельно указывает, что прибрежная Каталония ожидаемо опередит национальное среднее — из-за дефицита предложения и устойчивого иностранного спроса.

Для покупателей: эта траектория означает, что ожидание — даже 12 месяцев — имеет измеримую стоимость. Объект за 800 000 € сегодня представляет примерно 48 000–64 000 € прироста стоимости в следующем году при прогнозируемых темпах. Эта цифра превышает большинство транзакционных расходов.

Предложение: почему новые объекты остаются в дефиците

Структурным драйвером устойчивого роста цен является не спекулятивный спрос — а хронический дефицит нового предложения. CaixaBank Research оценивает дефицит жилья в Каталонии в 65 029 единиц за период 2021–2024 годов. В национальном масштабе нехватка составляет от 515 000 до 765 000 единиц.

На Коста Брава новое предложение дополнительно ограничено экологическим и прибрежным градостроительным законодательством, сокращающим пригодные для застройки территории вдоль побережья. Новые жилые проекты в премиальных прибрежных локациях требуют прохождения строгих каталонских градостроительных процедур — процесс занимает годы и нередко заканчивается неудачей. В результате, когда соответствующий требованиям новый проект всё же выходит на рынок в такой локации, как Тамариу или Бегур, он занимает принципиально иную позицию по сравнению со вторичным предложением рядом.

Регуляторная среда: что изменилось в 2025 году

«Золотая виза»: закрыта с апреля 2025 года

Программа «Золотой визы» — резидентство в обмен на покупку недвижимости от 500 000 € — официально отменена 3 апреля 2025 года согласно Ley Orgánica 1/2025. Новые заявки не принимаются. Действующие держатели виз сохраняют свои разрешения и могут продолжать продления на прежних условиях.

Практический эффект на рынок Коста Брава оказался ограниченным. «Золотой визой» пользовалось относительно небольшое число покупателей, преимущественно из стран не-ЕС, не входящих в основной состав покупателей (французы, британцы, немцы, голландцы). Для большинства международных покупателей в этом регионе отмена ничего не меняет с точки зрения возможности приобретения недвижимости.

Что меняется: покупатели из стран не-ЕС, приобретавшие недвижимость именно ради пути к резидентству, теперь должны рассматривать другие варианты — безработную визу, визу цифрового кочевника или долгосрочное резидентство через трудоустройство или самозанятость. Ни один из этих путей не требует покупки недвижимости на определённую сумму, но все они предполагают иной пакет документов. (Актуальные требования уточняйте у испанского юриста по вопросам иммиграции — это общая рыночная информация, не юридическая консультация.)

Лицензирование туристической аренды: ужесточилось

Краткосрочная туристическая аренда в Каталонии требует лицензии HUTG (Habitatge d’Ús Turístic de la Generalitat) и — с июля 2025 года — национального регистрационного номера NRA. Согласно Decreto Ley 6/2024, муниципалитеты, превышающие порог 10 туристических объектов на 100 жителей, обязаны сократить свой фонд — в этих зонах новые лицензии не выдаются, а действующие пересматриваются каждые пять лет вместо бессрочного действия.

Ряд муниципалитетов Коста Брава — в том числе части Плайя-д’Аро и Калонже — уже превышают порог 10 на 100. Покупателям с краткосрочной арендной стратегией необходимо проверять конкретный лицензионный статус объекта и актуальную политику соответствующего муниципалитета до подписания каких-либо договорённостей. Это не повод избегать рынка, но повод провести надлежащую проверку.

ITP: прогрессивная ставка в Каталонии

Вторичная недвижимость в Каталонии облагается Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). По состоянию на 2025 год стандартная ставка составляет 10%, однако Каталония ввела прогрессивную структуру: покупатели, классифицированные как «крупные владельцы» (grandes tenedores — как правило, владеющие более чем 5 объектами) или приобретающие здание целиком, могут столкнуться со ставками до 20%. Новое строительство облагается IVA в размере 10% плюс гербовый сбор IAJD 1,5–3,5%.

Совокупные дополнительные расходы сверх цены покупки: как правило 12–15%, включая налог, нотариальные сборы (1–2%) и регистрацию. Это реальная цифра, которую необходимо закладывать в бюджет с самого начала.

Условия ипотеки: лучше, чем за последние два года

ЕЦБ удерживал депозитную ставку на уровне 2,00% в декабре 2025 года — существенно ниже пикового значения выше 4% в 2023 году. Эффект на испанский ипотечный рынок оказался прямым: объём новых одобренных ипотечных кредитов вырос на 30% в первом полугодии 2025 года по сравнению с аналогичным периодом 2024-го. Для покупателей, откладывавших решение в период высоких ставок, условия существенно улучшились.

Для покупателей-нерезидентов — доминирующий профиль иностранного покупателя на Коста Брава — испанские банки, как правило, кредитуют до 50–70% от стоимости объекта, против 80% для резидентов. Это означает, что покупатель-нерезидент при сделке на 600 000 € должен располагать 180 000–300 000 € в качестве первоначального взноса плюс 12–15% на транзакционные расходы. Суммарный собственный капитал при входе: порядка 250 000–390 000 € на объект за 600 000 €.

Испанские банки требуют: номер NIE, подтверждение дохода (как правило, выписки за 24 месяца), кредитную историю в стране проживания и счёт в испанском банке. Открытие испанского счёта до начала процесса покупки упрощает все последующие шаги.

Что данные говорят о сроках

Три структурных сигнала указывают в одном направлении.

Первый — предложение не растёт. Градостроительная и регуляторная среда на побережье Коста Брава делает значительное новое строительство в премиальных зонах структурно маловероятным. Существующий дефицит вряд ли будет устранён за счёт новых объектов.

Второй — спрос со стороны иностранных покупателей растёт. 27,1% доля иностранных покупателей в провинции Жирона — не аномалия: это отражение долгосрочного тренда, при котором европейские покупатели рассматривают прибрежную Каталонию как предпочтительный класс активов. Этот тренд не развернулся.

Третий — условия финансирования улучшаются. На фоне смягчения политики ЕЦБ и роста объёма ипотечных кредитов на 30% финансовые условия для покупки наиболее благоприятны с 2021 года.

Всё это не является финансовой консультацией, и индивидуальные обстоятельства определяют индивидуальные решения. Однако данные не поддерживают позицию «подождём и посмотрим» для покупателей с чёткими требованиями и достаточным капиталом. (Всегда проверяйте актуальные рыночные условия и обращайтесь за независимой финансовой консультацией перед принятием любого решения о покупке.)

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранные покупатели по-прежнему приобретать недвижимость на Коста Брава после отмены «Золотой визы»?

Да, без каких-либо ограничений. Отмена «Золотой визы» в апреле 2025 года устранила стимул резидентства за инвестиции, но не ввела никаких ограничений на право покупки недвижимости. Покупатели из ЕС и стран не-ЕС могут приобретать свободно. Разница в том, что покупатели из стран не-ЕС больше не получают резидентство автоматически при дорогостоящей покупке — им необходимо отдельно оформлять резидентский статус, если они хотят жить в Испании.

Какова доля иностранных покупателей в провинции Жирона?

27,1% в 2024 году по данным Colegio de Registradores — наивысший показатель среди всех провинций Каталонии и один из наивысших в Испании. Среди иностранных покупателей в Каталонии лидируют французы: 33,7% иностранных сделок в первом полугодии 2025 года.

Каковы совокупные расходы при покупке недвижимости в Каталонии?

Как правило, 12–15% сверх цены покупки. Сюда входят ITP в размере 10% (вторичное жильё) или IVA 10% плюс IAJD 1,5–3,5% (новостройка), нотариальные и регистрационные сборы 1–2%, а также агентское вознаграждение там, где оно применимо. Рабочий ориентир для большинства сделок со вторичным жильём — 13–14%. Уточняйте у испанского нотариуса или налогового консультанта применительно к вашей конкретной сделке.

Можно ли получить ипотеку в Испании, не будучи резидентом?

Да. Испанские банки кредитуют нерезидентов, как правило до 50–70% от стоимости объекта. Требования: NIE, документы, подтверждающие доход за 24 месяца, кредитная история в стране проживания и счёт в испанском банке. Условия и доступность ипотеки варьируются между банками — настоятельно рекомендуется получить предварительное одобрение до начала поиска объектов.

Отслеживаются ли цены на недвижимость Коста Брава официально на уровне муниципалитета?

Нет. Официальные данные испанского реестра (Colegio de Registradores, TINSA) доступны на уровне провинции — Жирона — но не разбиты по отдельным муниципалитетам Коста Брава. Ценовые показатели по конкретным деревням, как правило, берутся с порталов предложения или агентских оценок, а не из верифицированных данных сделок. Наиболее надёжными ориентирами из официальных источников остаются среднее по провинции Жирона и каталонское среднее.

Что эти данные означают на практике

Рынки на уровне отдельных деревень Коста Брава — Тамариу, Бегур, Льяфранк, Кадакес — функционируют иначе, чем показывает провинциальная статистика. Многие сделки никогда не появляются на публичных порталах. Ценообразование отражает микролокацию, правовой статус объекта и отношения между покупателями и продавцами — всё то, что не поддаётся полному отражению в никаких данных.

Что официальные данные дают — это понимание макроусловий: растущий спрос, ограниченное предложение, улучшающееся финансирование и регуляторная среда, ставшая более сложной, но не менее благоприятной для серьёзных покупателей. Работа на микроуровне — понять, какие конкретные объекты представляют ценность, каков статус туристической лицензии по конкретному адресу, есть ли у участка разрешённое строительство — требует местных знаний.

В VivendaNova мы работаем по всей Коста Брава с прямым знанием как публичного, так и закрытого рынка. Если вы хотите понять, что эти цифры означают применительно к конкретному решению о покупке — этот разговор стоит провести до составления шортлиста объектов.

Подробное описание процесса покупки читайте в нашем руководстве по покупке недвижимости на Коста Брава в 2026 году. По анализу конкретных зон — в материалах о лучших районах для покупки на Коста Брава и о том, что нужно знать перед покупкой в Тамариу.

Свяжитесь с VivendaNova для рыночной консультации →