El impuesto del 100% sobre la compra de vivienda en Espa\u00f1a para compradores no comunitarios no est\u00e1 en vigor. A abril de 2026, el proyecto de ley no ha sido debatido en el parlamento ni una sola vez desde su presentaci\u00f3n en mayo de 2025. El gobierno en minor\u00eda no cuenta con los votos necesarios para aprobarlo, y su base jur\u00eddica est\u00e1 cuestionada tanto a nivel constitucional como europeo. Los compradores extranjeros pueden seguir adquiriendo propiedades en Espa\u00f1a con las mismas normas vigentes antes del anuncio.<\/p>\n
Dicho esto, la propuesta existe, est\u00e1 en el parlamento y podr\u00eda avanzar \u2014 en una versi\u00f3n modificada \u2014 si cambia la situaci\u00f3n pol\u00edtica. Entender exactamente qu\u00e9 dice \u2014 y qu\u00e9 no dice \u2014 es importante para cualquiera que planifique una compra en la Costa Brava en 2026.<\/p>\n
El 13 de enero de 2025, el presidente Pedro S\u00e1nchez anunci\u00f3 un paquete de 12 medidas para abordar la crisis de acceso a la vivienda en Espa\u00f1a. Una de ellas era un nuevo impuesto estatal \u2014 denominado formalmente \u00abImpuesto Complementario Estatal sobre las Transmisiones Inmobiliarias\u00bb \u2014 dirigido a las compras de vivienda por compradores no residentes en la UE.<\/p>\n
El 22 de mayo de 2025, el gobierno present\u00f3 el anteproyecto de ley al parlamento espa\u00f1ol. Seg\u00fan informaci\u00f3n de Reuters del 27 de marzo de 2026, el proyecto a\u00fan no hab\u00eda sido debatido en el congreso en esa fecha \u2014 m\u00e1s de diez meses despu\u00e9s de su presentaci\u00f3n. Una fuente del gobierno comunic\u00f3 a Reuters que los nuevos impuestos son uno de los asuntos m\u00e1s dif\u00edciles para obtener apoyo mayoritario en el actual parlamento.<\/p>\n
Situaci\u00f3n a abril de 2026: la propuesta no es ley, no ha sido votada y no existe fecha de entrada en vigor.<\/strong><\/p>\n El anteproyecto presentado al parlamento en mayo de 2025 crear\u00eda un impuesto adicional sobre el ya existente impuesto regional de transmisiones patrimoniales (ITP). Los elementos clave del borrador:<\/p>\n Dos aclaraciones relevantes para la mayor\u00eda de compradores en la Costa Brava:<\/p>\n Primera: los ciudadanos de la UE no se ven afectados en absoluto<\/strong>. Franceses, alemanes, neerlandeses, belgas, italianos y todos los dem\u00e1s compradores europeos \u2014 que representan la mayor\u00eda de los compradores extranjeros en la Costa Brava \u2014 no est\u00e1n sujetos a esta propuesta de ninguna forma. El 33,7% de compradores extranjeros que son franceses (la nacionalidad dominante en Catalu\u00f1a) no se ven afectados.<\/p>\n Segunda: los no comunitarios que ya son residentes en Espa\u00f1a tampoco se ven afectados<\/strong>. El impuesto apunta a los no residentes \u2014 compradores que viven en el extranjero y adquieren propiedad en Espa\u00f1a sin haber establecido aqu\u00ed su residencia legal.<\/p>\n El gobierno de Pedro S\u00e1nchez es una coalici\u00f3n en minor\u00eda. Depende del apoyo de partidos regionales y de izquierda m\u00e1s peque\u00f1os que votan cada ley por separado. Para este proyecto de ley concreto, ese apoyo no existe.<\/p>\n Junts, el partido separatista catal\u00e1n que anteriormente hab\u00eda respaldado al gobierno en algunos textos legislativos, retir\u00f3 su apoyo y se opone expl\u00edcitamente al impuesto. La diputada de Junts Marta Madrenas lo calific\u00f3 de desenfocado: \u00abEl gobierno ha elegido limitar, prohibir y penalizar en lugar de abordar el problema real: la falta de oferta de vivienda\u00bb.<\/p>\n El proyecto tambi\u00e9n se enfrenta a obst\u00e1culos jur\u00eddicos estructurales:<\/p>\n Libre circulaci\u00f3n de capitales de la UE (art\u00edculo 63 TFUE)<\/strong>: el derecho comunitario restringe la posibilidad de los Estados miembros de imponer restricciones a los movimientos de capitales tanto entre pa\u00edses de la UE como con terceros pa\u00edses. Espa\u00f1a ha perdido anteriormente litigios ante el Tribunal de Justicia de la UE por discriminaci\u00f3n fiscal a no residentes. Baker McKenzie, tras revisar el borrador, declar\u00f3 que es \u00abimprobable que supere el escrutinio jur\u00eddico en su forma actual\u00bb.<\/p>\n Derecho constitucional espa\u00f1ol<\/strong>: un tipo del 100% podr\u00eda ser impugnado como confiscatorio y desproporcionado. El art\u00edculo 14 de la Constituci\u00f3n espa\u00f1ola proh\u00edbe la discriminaci\u00f3n por raz\u00f3n de nacionalidad; el argumento del gobierno es que el impuesto se basa en la residencia, no en la nacionalidad \u2014 pero esa distinci\u00f3n est\u00e1 siendo jur\u00eddicamente cuestionada.<\/p>\n M\u00e1s all\u00e1 de las cuestiones jur\u00eddicas, economistas y profesionales del mercado inmobiliario se\u00f1alan un problema pr\u00e1ctico: los no residentes extracomunitarios representan una fracci\u00f3n relativamente peque\u00f1a del total de operaciones. Seg\u00fan Reuters, los extranjeros en su conjunto supusieron alrededor del 20% de todas las compras en 2025. Los no residentes no comunitarios son un subconjunto de esa cifra \u2014 y su salida del mercado har\u00eda poco por resolver una crisis de vivienda cuyo origen es la cr\u00f3nica escasez de nueva construcci\u00f3n.<\/p>\n Para la gran mayor\u00eda de compradores internacionales en la Costa Brava, esta propuesta no cambia nada en la pr\u00e1ctica ahora mismo. Desglose por tipo de comprador:<\/p>\n Compradores franceses, alemanes, neerlandeses, belgas<\/strong>: no afectados en absoluto. Los ciudadanos de la UE est\u00e1n expl\u00edcitamente excluidos de la propuesta, independientemente de si residen en Espa\u00f1a o no.<\/p>\n Compradores brit\u00e1nicos<\/strong>: potencialmente incluidos en el \u00e1mbito de la propuesta como no residentes \u2014 pero solo si y cuando el proyecto sea aprobado, lo que no ha ocurrido. Los compradores brit\u00e1nicos que hayan establecido residencia legal en Espa\u00f1a no se ver\u00edan afectados incluso si la ley se aprobara. Los que adquieran obra nueva tampoco se ver\u00edan afectados, independientemente de su situaci\u00f3n de residencia.<\/p>\n Compradores ucranianos, estadounidenses y otros no comunitarios<\/strong>: incluidos en el \u00e1mbito del proyecto tal como est\u00e1 redactado si son no residentes. Las v\u00edas pr\u00e1cticas en caso de aprobaci\u00f3n: establecer la residencia espa\u00f1ola antes de comprar, o adquirir obra nueva en lugar de segunda mano.<\/p>\n Cualquier comprador de obra nueva<\/strong>: no afectado. Las promociones nuevas son operaciones sujetas a IVA y quedan expl\u00edcitamente excluidas del impuesto complementario propuesto.<\/p>\n En nuestra experiencia en VivendaNova, el anuncio de enero de 2025 gener\u00f3 una oleada de preocupaci\u00f3n y consultas jur\u00eddicas \u2014 especialmente entre compradores ucranianos y brit\u00e1nicos \u2014 desproporcionada respecto al riesgo jur\u00eddico real en ese momento. Como se\u00f1al\u00f3 Paloma Perez, CEO de Lucas Fox, a Reuters: el anuncio \u00abcre\u00f3 incertidumbre, dispar\u00f3 las consultas legales y fiscales, y adelant\u00f3 algunas compras que ya estaban muy avanzadas\u00bb \u2014 pero no provoc\u00f3 un boom comprador, ya que \u00abinquiet\u00f3 a algunos compradores internacionales de alto patrimonio que valoran la seguridad jur\u00eddica\u00bb.<\/p>\n Esa descripci\u00f3n coincide con lo que observamos. Algunos compradores aceleraron decisiones que ya estaban en proceso. Otros hicieron una pausa. El mercado de la Costa Brava sigui\u00f3 movi\u00e9ndose \u2014 porque los fundamentales de oferta, demanda y precios est\u00e1n impulsados por fuerzas incomparablemente mayores que un proyecto de ley paralizado.<\/p>\n Escenario 1 \u2014 El proyecto fracasa (el m\u00e1s probable seg\u00fan la evidencia actual)<\/strong>: el gobierno en minor\u00eda no consigue mayor\u00eda. El proyecto caduca o se retira. Los compradores extranjeros contin\u00faan con las normas vigentes. Sin cambios.<\/p>\n Escenario 2 \u2014 Se aprueba una versi\u00f3n modificada<\/strong>: el tipo del 100% se reduce a algo pol\u00edticamente viable \u2014 los expertos hablan de un 10\u201320% como resultado m\u00e1s realista si se aprueba alguna versi\u00f3n. Supondr\u00eda un coste adicional significativo para los no residentes extracomunitarios en compras de segunda mano, pero no la duplicaci\u00f3n del precio de compra que anunciaron los titulares.<\/p>\n Escenario 3 \u2014 El proyecto se aprueba tal como est\u00e1<\/strong>: el escenario menos probable dado el actual balance parlamentario y los obst\u00e1culos jur\u00eddicos. Incluso si ocurriera, la fecha de entrada en vigor se anunciar\u00eda con antelaci\u00f3n, dando tiempo a los compradores para completar operaciones en curso o pasarse a la obra nueva.<\/p>\n En los tres escenarios, los compradores de la UE no se ven afectados. En los tres, los residentes en Espa\u00f1a no se ven afectados. En los tres, las compras de obra nueva no se ven afectadas.<\/p>\n La respuesta honesta es: no deje que un proyecto de ley paralizado marque su calendario de compra por s\u00ed solo. La propuesta puede avanzar, modificarse o desaparecer. Basar una decisi\u00f3n en el titular en lugar de en la situaci\u00f3n jur\u00eddica real es exactamente la forma en que los compradores toman decisiones mal calibradas en cualquier direcci\u00f3n.<\/p>\n Lo que s\u00ed tiene sentido es incorporar la propuesta en la forma en que estructura su compra.<\/p>\n Si planea vivir en Espa\u00f1a \u2014 y muchos de nuestros clientes as\u00ed lo hacen \u2014 establecer la residencia antes de completar la compra elimina la exposici\u00f3n a este impuesto por completo, incluso si se aprueba. El proceso del visado no lucrativo lleva entre 6 y 9 meses. Si su traslado a la Costa Brava est\u00e1 previsto para 2026 o 2027, iniciar ese proceso ahora tiene sentido independientemente de la cuesti\u00f3n fiscal.<\/p>\n Si compra como segunda residencia o inversi\u00f3n sin intenci\u00f3n de establecer residencia, las compras de obra nueva y sobre plano quedan completamente fuera del impuesto propuesto en cualquier escenario. Actualmente hay varios proyectos activos en la Costa Brava \u2014 entre ellos en Lloret de Mar (Nova Fenals), Platja d’Aro (Brava by Kronos, dise\u00f1o de Ricardo Bofill) y Blanes \u2014 que no se ver\u00edan afectados por esta propuesta en ning\u00fan escenario.<\/p>\n Si compra segunda mano y es no residente no comunitario, siga la evoluci\u00f3n del proyecto y consulte con un abogado fiscal espa\u00f1ol antes de firmar nada. El panorama jur\u00eddico aqu\u00ed requiere una valoraci\u00f3n individual, no reglas generales.<\/p>\n (Este art\u00edculo es informaci\u00f3n general de mercado. No constituye asesoramiento jur\u00eddico ni fiscal. Verifique el estado actual de cualquier legislaci\u00f3n con un abogado de extranjer\u00eda o asesor fiscal espa\u00f1ol cualificado antes de tomar decisiones de compra.)<\/p>\n No. A abril de 2026, el proyecto de ley no ha sido debatido en el parlamento y no es ley. Fue presentado como anteproyecto en mayo de 2025 y est\u00e1 paralizado debido a la incapacidad del gobierno en minor\u00eda de construir una mayor\u00eda parlamentaria. No existe fecha de entrada en vigor.<\/p>\n No. Los ciudadanos de la UE est\u00e1n expl\u00edcitamente excluidos de la propuesta. Los compradores franceses, alemanes, neerlandeses, belgas y todos los dem\u00e1s de la UE no se ven afectados en absoluto. Los nacionales del EEE (Noruega, Islandia, Liechtenstein) probablemente tambi\u00e9n est\u00e9n excluidos, aunque la redacci\u00f3n del borrador sobre este punto es jur\u00eddicamente ambigua.<\/p>\n Los compradores brit\u00e1nicos no residentes en Espa\u00f1a estar\u00edan dentro del \u00e1mbito de la propuesta tal como est\u00e1 redactada. Los que hayan establecido residencia legal en Espa\u00f1a \u2014 mediante el visado no lucrativo, el visado de n\u00f3mada digital u otra v\u00eda \u2014 no se ver\u00edan afectados incluso si la ley se aprueba. Los que adquieran obra nueva tampoco, independientemente de su residencia.<\/p>\n S\u00ed. La vivienda nueva vendida por el promotor tributa por IVA (al 10%), no por ITP. El impuesto complementario propuesto es un recargo sobre el ITP \u00fanicamente. Las compras de obra nueva y sobre plano quedan completamente fuera de su \u00e1mbito \u2014 confirmado en el texto del anteproyecto.<\/p>\n Por la pr\u00e1ctica legislativa espa\u00f1ola, cualquier ley aprobada incluir\u00eda una fecha de entrada en vigor \u2014 y las operaciones ya en curso generalmente tienen tiempo para completarse antes de que la ley surta efecto. El cierre del visado dorado en abril de 2025 sigui\u00f3 este patr\u00f3n: las solicitudes presentadas antes de la fecha de cierre fueron atendidas. No obstante, esto es un precedente general, no una garant\u00eda jur\u00eddica para este proyecto de ley concreto.<\/p>\n La crisis de vivienda que da origen a esta propuesta es real. Espa\u00f1a se enfrenta a un d\u00e9ficit estructural de vivienda \u2014 CaixaBank Research estima un d\u00e9ficit de 65.000 unidades solo en Catalu\u00f1a durante el per\u00edodo 2021\u20132024. Los alquileres en las zonas bajo mayor presi\u00f3n pr\u00e1cticamente se han duplicado desde 2015. Son problemas leg\u00edtimos.<\/p>\n La cuesti\u00f3n es si un impuesto que afecta a los no residentes extracomunitarios \u2014 que representan una fracci\u00f3n peque\u00f1a del total de transacciones \u2014 resuelve esos problemas. La mayor\u00eda de economistas y profesionales del sector responden que no. El d\u00e9ficit de oferta es estructural y no est\u00e1 causado por los compradores extranjeros. Las regiones costeras como la Costa Brava siempre han atra\u00eddo compradores internacionales, y restringir ese segmento no aumenta el parque de viviendas disponible para los residentes locales.<\/p>\n Lo que la propuesta s\u00ed genera es incertidumbre jur\u00eddica \u2014 y la incertidumbre jur\u00eddica es lo \u00fanico que realmente frena los mercados inmobiliarios de alto valor. Ese efecto ya se ha sentido, con independencia de si el proyecto acaba aprob\u00e1ndose o no.<\/p>\n Nuestra posici\u00f3n en VivendaNova: los fundamentos del mercado de la Costa Brava \u2014 oferta limitada, demanda extranjera creciente, condiciones hipotecarias mejorando \u2014 no han cambiado. Los compradores con requisitos claros y un horizonte temporal realista deben valorar esos fundamentos, no un proyecto de ley paralizado que no ha sido debatido en diez meses. La conversaci\u00f3n que vale la pena tener es sobre qu\u00e9 se compra, d\u00f3nde y si la propiedad concreta tiene sentido.<\/p>\n Para el panorama completo de los costes de compra en 2026, consulte nuestra gu\u00eda sobre los costes ocultos al comprar una propiedad en la Costa Brava<\/a>. Para las opciones de residencia para compradores no comunitarios, vea nuestra gu\u00eda sobre el visado no lucrativo Espa\u00f1a 2026<\/a>.<\/p>\nQu\u00e9 dice realmente el proyecto de ley<\/h2>\n
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Por qu\u00e9 el proyecto est\u00e1 paralizado<\/h2>\n
Qu\u00e9 significa para los compradores de la Costa Brava<\/h2>\n
Tres escenarios posibles<\/h2>\n
Qu\u00e9 hacer si es usted un comprador no comunitario que estudia una compra<\/h2>\n
Preguntas frecuentes<\/h2>\n
\u00bfEst\u00e1 en vigor el impuesto del 100% para compradores no comunitarios en Espa\u00f1a en 2026?<\/h3>\n
\u00bfAfecta la propuesta a los ciudadanos de la UE que compran en Espa\u00f1a?<\/h3>\n
\u00bfAfecta a los compradores brit\u00e1nicos?<\/h3>\n
\u00bfEst\u00e1n exentas las viviendas de obra nueva del impuesto propuesto?<\/h3>\n
\u00bfQu\u00e9 ocurre si se aprueba la ley mientras tengo una compra en curso?<\/h3>\n
El panorama general del mercado de la Costa Brava<\/h2>\n