Cuando encuentras el inmueble adecuado en la Costa Brava y acord\u00e1is el precio, el siguiente paso es casi siempre el mismo: la firma del Contrato de Arras.<\/p>\n
Se trata de un contrato privado de compraventa. El comprador entrega una se\u00f1al, el vendedor retira el inmueble del mercado y ambas partes fijan las condiciones de la operaci\u00f3n antes de la cita ante el notario. Sin \u00e9l, el acuerdo queda en lo verbal y resulta imposible de defender.<\/p>\n
La mayor\u00eda de los compradores extranjeros escuchan la palabra “Arras” y piensan que es simplemente un dep\u00f3sito. En la pr\u00e1ctica es un documento con consecuencias jur\u00eddicas concretas para ambas partes, y el tipo de contrato que se firma tiene mucha importancia.<\/p>\n
Si todav\u00eda no has revisado el proceso de compra en detalle, empieza con nuestra gu\u00eda sobre c\u00f3mo comprar una propiedad en la Costa Brava como comprador extranjero<\/a>.<\/p>\n El Contrato de Arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que se firma antes de la escritura p\u00fablica ante notario.<\/p>\n Recoge lo siguiente:<\/p>\n El Contrato de Arras no es obligatorio por ley en Espa\u00f1a. En la pr\u00e1ctica, sin embargo, se utiliza en la gran mayor\u00eda de las transacciones inmobiliarias, y su ausencia complica considerablemente la protecci\u00f3n de los intereses de ambas partes en caso de conflicto.<\/p>\n Es lo m\u00e1s importante que hay que entender antes de firmar.<\/p>\n En Espa\u00f1a existen tres tipos de Arras, y cada uno conlleva consecuencias jur\u00eddicas diferentes.<\/p>\n Arras Penitenciales \u2014 el tipo m\u00e1s habitual<\/strong><\/p>\n Es el tipo que se utiliza en la mayor\u00eda de las operaciones de compraventa residencial en Espa\u00f1a.<\/p>\n La l\u00f3gica es sencilla: ambas partes tienen derecho a desistir del acuerdo, pero pagando por ello.<\/p>\n Si el comprador desiste, pierde \u00edntegramente la se\u00f1al entregada.<\/p>\n Si el vendedor desiste, est\u00e1 obligado a devolver al comprador el doble de la se\u00f1al recibida.<\/p>\n Esto crea un incentivo financiero para que ambas partes cumplan lo pactado, manteniendo al mismo tiempo una salida si las circunstancias cambian.<\/p>\n Un matiz importante: para que un contrato se considere Arras Penitenciales no basta con mencionar el art\u00edculo 1454 del C\u00f3digo Civil. El Tribunal Supremo mantiene de forma consistente que del texto del contrato debe desprenderse de manera clara e inequ\u00edvoca que las partes eligieron conscientemente este tipo y comprenden las consecuencias del desistimiento para cada una de ellas. Formulaciones vagas como “en concepto de se\u00f1al” o “a cuenta del precio” sin una menci\u00f3n expresa al derecho de desistimiento son interpretadas por los tribunales como Arras Confirmatorias, con consecuencias muy distintas.<\/p>\n Arras Confirmatorias \u2014 un compromiso sin derecho de salida<\/strong><\/p>\n Este tipo implica que ambas partes se comprometen firmemente a completar la operaci\u00f3n. La se\u00f1al se considera un pago anticipado a cuenta del precio final.<\/p>\n No existe derecho autom\u00e1tico a desistir. Si una de las partes se echa atr\u00e1s, la otra puede acudir a los tribunales y exigir el cumplimiento forzoso del contrato, es decir, obligar a que la venta o la compra se lleve a cabo.<\/p>\n Para el comprador esto supone un riesgo significativo si las circunstancias cambian: por ejemplo, si el banco deniega la hipoteca o surgen problemas con el inmueble tras la firma.<\/p>\n Arras Penales \u2014 un mecanismo de penalizaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n Un tipo h\u00edbrido. La se\u00f1al act\u00faa como penalizaci\u00f3n pactada de antemano por incumplimiento del contrato. No existe derecho de desistimiento: la parte incumplidora paga la penalizaci\u00f3n, pero la otra parte puede igualmente exigir el cumplimiento del contrato a trav\u00e9s de los tribunales.<\/p>\n Menos frecuente en la pr\u00e1ctica, m\u00e1s habitual en operaciones comerciales.<\/p>\n No existe ning\u00fan requisito legal fijo para el importe de la se\u00f1al en Espa\u00f1a.<\/p>\n En la pr\u00e1ctica, el est\u00e1ndar del mercado es el 10% del precio de compra acordado. Esta es la norma en la mayor\u00eda de las operaciones en la Costa Brava y en toda Espa\u00f1a.<\/p>\n En algunos casos el vendedor acepta una cantidad menor, sobre todo si el inmueble lleva tiempo en el mercado. En otros, cuando la demanda es alta o el vendedor quiere garant\u00edas adicionales, puede negociarse una se\u00f1al m\u00e1s elevada.<\/p>\n La se\u00f1al siempre se descuenta del importe total en el momento de la firma ante notario.<\/p>\n Un Contrato de Arras bien redactado debe contener lo siguiente:<\/p>\n Dos puntos merecen especial atenci\u00f3n.<\/p>\n La cl\u00e1usula hipotecaria.<\/strong> Si la compra depende de la aprobaci\u00f3n de una hipoteca, esto debe constar expresamente en el contrato. Sin esta cl\u00e1usula, si el banco deniega el pr\u00e9stamo, el comprador pierde la se\u00f1al. Con ella, la recupera. Es una cl\u00e1usula de protecci\u00f3n habitual que con frecuencia se olvida incluir.<\/p>\n D\u00f3nde se custodia la se\u00f1al.<\/strong> Aseg\u00farate de que en el contrato quede claro a qui\u00e9n se transfiere el dinero, si al vendedor o a la agencia, y en qu\u00e9 condiciones se devuelve. En la pr\u00e1ctica hay situaciones en las que la se\u00f1al se entrega a la agencia, la operaci\u00f3n se rompe y recuperar el dinero se complica.<\/p>\n Firmar el contrato sin abogado.<\/strong> El Contrato de Arras es un documento jur\u00eddicamente vinculante. Su contenido determina directamente qu\u00e9 ocurre con tu dinero si algo sale mal. Contar con un abogado independiente en esta fase cuesta bastante menos que perder una se\u00f1al.<\/p>\n No especificar el tipo de contrato.<\/strong> Si el tipo de Arras no queda claramente recogido en el documento con las consecuencias para cada parte, los tribunales espa\u00f1oles aplicar\u00e1n por defecto las Arras Confirmatorias. Eso significa ausencia de derecho de salida y posibles procedimientos judiciales que pueden prolongarse durante a\u00f1os.<\/p>\n Firmar sin haber revisado la Nota Simple.<\/strong> El Contrato de Arras fija las condiciones de la operaci\u00f3n, pero no garantiza que el inmueble est\u00e9 legalmente limpio. Revisa la Nota Simple antes de firmar, no despu\u00e9s. M\u00e1s informaci\u00f3n en nuestro art\u00edculo Nota Simple en Espa\u00f1a: qu\u00e9 es y c\u00f3mo leerla<\/a>.<\/p>\n Aceptar un plazo poco realista.<\/strong> Si eres un comprador extranjero sin NIE, sin cuenta bancaria espa\u00f1ola y sin la transferencia organizada, dos semanas hasta el notario pueden no ser suficientes. Acuerda plazos realistas desde el principio. Como muestra nuestro caso de la familia suiza, incluso con buena preparaci\u00f3n el proceso lleva su tiempo. Historia completa aqu\u00ed<\/a>.<\/p>\n Una vez firmado el Contrato de Arras, el inmueble se retira del mercado. El vendedor no puede aceptar otras ofertas.<\/p>\n Durante el plazo acordado, habitualmente entre 30 y 90 d\u00edas, el comprador completa todos los preparativos necesarios: obtiene el NIE si a\u00fan no lo tiene, abre una cuenta bancaria espa\u00f1ola, organiza la transferencia de los fondos y obtiene la aprobaci\u00f3n hipotecaria si es necesario.<\/p>\n Despu\u00e9s, ambas partes se re\u00fanen ante el notario, firman la Escritura de Compraventa y se produce la transmisi\u00f3n de la propiedad.<\/p>\n La se\u00f1al entregada en las Arras se descuenta del importe total en el momento de la firma.<\/p>\n Si est\u00e1s buscando un inmueble o ya te est\u00e1s preparando para una operaci\u00f3n, contacta con nuestro equipo directamente<\/a>. Estamos en Lloret de Mar, trabajamos con compradores internacionales en cada etapa y acompa\u00f1amos no solo en la b\u00fasqueda del inmueble sino en todo el proceso de la operaci\u00f3n. Tambi\u00e9n puedes consultar nuestro cat\u00e1logo de propiedades en la Costa Brava<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Cuando encuentras el inmueble adecuado en la Costa Brava y acord\u00e1is el precio, el siguiente paso es casi siempre el mismo: la firma del Contrato de Arras. Se trata de un contrato privado de compraventa. El comprador entrega una se\u00f1al, el vendedor retira el inmueble del mercado y ambas partes fijan las condiciones de la operaci\u00f3n antes de la cita ante el notario. Sin …<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":33746,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"om_disable_all_campaigns":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[22],"tags":[],"class_list":["post-33749","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog-es"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/vivendanova.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33749","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/vivendanova.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/vivendanova.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vivendanova.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vivendanova.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=33749"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/vivendanova.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33749\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":33753,"href":"https:\/\/vivendanova.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33749\/revisions\/33753"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/vivendanova.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/33746"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/vivendanova.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=33749"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/vivendanova.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=33749"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/vivendanova.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=33749"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Qu\u00e9 es el Contrato de Arras<\/h2>\n
\n
Tres tipos de contrato: cu\u00e1l es la diferencia<\/h2>\n
Importe de la se\u00f1al: cu\u00e1nto es lo habitual<\/h2>\n
Qu\u00e9 debe incluir el contrato<\/h2>\n
\n
Errores habituales de los compradores<\/h2>\n
Qu\u00e9 ocurre despu\u00e9s de firmar las Arras<\/h2>\n